С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
Вступил в действие федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"
26 сентября 2013
1 марта 2008 года в Рф вступил в действие федеральный закон "О муниципальном кадастре недвижимости", призванный значительно упростить функцию дизайна принадлежности для бессчетных дачников и других личных земле- и домовладельцев, также для хозяев городских квартир и даже комнат. До упрощений дело пока не дошло, а вот трудности уже начались: из-за неготовности к нововведению исполнительной власти выполнить сделки купли-продажи уже в конце февраля стало фактически нереально, по последней мере в Столичной области. И пока непонятно, когда же ситуация нормализуется.
Дорогой цивилизации
Главным нововведением федерального закона N221-ФЗ "О муниципальном кадастре недвижимости" является создание муниципального кадастра недвижимости -- одного систематизированного свода сведений и документов об объектах неподвижного имущества в Рф. Объектами муниципального кадастрового учета стали земляные участки, строения, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства. А сам муниципальный кадастр недвижимости будет интегрирован в единую информационную систему федерального уровня вкупе с единым муниципальным реестром прав на неподвижное имущество и сделок с ним.
Практическим результатом проведения кадастрового учета недвижимости станет присвоение каждому объекту неподвижного имущества уникального кадастрового номера, который в предстоящем подразумевается использовать при гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним, также для определения налоговой базы при расчете налога, взимаемого с обладателя имущества.
Отметим, что до момента дизайна прав принадлежности на земляной участок земляной налог не взимается, при всем этом право использования принадлежащим человеку участком никто не оспаривает. На практике необходимость дизайна документов на право принадлежности появляется только тогда, когда речь идет о какой-нибудь сделке, так как нужно индивидуализировать объект, который является предметом контракта. Это может быть сделка купли-продажи, а может быть переход права принадлежности на землю в рамках наследования либо дарения. К слову, популярная "дачная амнистия", которая продлится до 2010 года, в общем-то и ориентирована на то, чтоб как можно больше людей оформили свои права собственников. Ведь конкретно с момента дизайна этих прав человек начинает платить государству налоги.
Для тех, кто еще не оформил правоустанавливающие документы на земляной участок, в новеньком законе есть очень значимый положительный момент. До сего времени для дизайна прав принадлежности на землю и строения будущему собственнику нужно было пользоваться услугами нескольких организаций: органов земляного кадастра -- для учета земли, органов технической инвентаризации (БТИ) -- для учета строений, органов регистрации -- для регистрации прав собственника. Сейчас все деяния по межеванию, нанесению координат и подготовке документации для постановки на учет будут производить новые спецы -- кадастровые инженеры, функции по учету земли и объектов недвижимости -- территориальные подразделения одного исполнительного органа, федерального агентства "Кадастровая палата", а регистрацию прав собственника, как и ранее,-- территориальные органы Росрегистрации. При всем этом установлен срок, в течение которого территориальные органы федерального агентства будут должны разглядеть и оформить нужную документацию: постановка на учет объекта недвижимости, учет конфигураций объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости либо снятие с учета объекта недвижимости должны осуществляться в течение 20 рабочих дней со денька получения соответственного заявления.
Что все-таки касается тех, кто уже оформил учетную документацию на землю и строения до 1 марта 2008 года, они могут вздохнуть тихо: переоформлять ее в наиблежайшие годы не будет нужно. В случае проведения сделки кадастровый номер объекта недвижимости можно будет получить, подав заявление и предоставив органам Росрегистрации документы, которые были оформлены до 1 марта 2008 года. "Закон прямо устанавливает, что кадастровые планы, технические паспорта и другие документы, содержащие описание объектов недвижимости и выданные в установленном порядке до вступления обозначенного закона в силу, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости в целях гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним",-- объясняет начальник отдела консалтинга компании "Финэкспертиза" Нина Козлова.
"На время переходного периода, который предусмотрен до 1 января 2011 года, закон "О муниципальном кадастре недвижимости" довольно верно проводит принцип реальности ранее выданных документов,-- подтверждает ведущий юрист юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Максим Попов.-- Это значит, что формально в согласовании с данным законом учетные документы, такие как паспорта БТИ, кадастровые планы земляных участков и т. п., оформленные до 1 марта 2008 года, имеют такую же силу, как и учетные документы, которые будут выдаваться после вступления в силу федерального закона "О муниципальном кадастре недвижимости"".
Кроме глобальной задачки -- интеграции данных о недвижимости в единую федеральную систему учета -- новый закон призван вернуть эффективную работу организаций, задействованных в межевании земляных участков, оформлении документации, экспертизе и техническом контроле за исполнением требуемых процедур. А именно, была учтена неувязка контроля проф пригодности профессионалов, которые занимаются конкретно межеванием и внесением координат участков и строений в индивидуализирующую объект документацию. Для этого в законе было введено новое понятие -- кадастровый инженер.
По воззрению законодателя, введение института кадастровых инженеров значительно уменьшит спекулятивную составляющую, которая в последние годы появилась на рынке работ по межеванию земляных участков, и повысит качество оказываемых услуг. Но специалисты считают, что на практике принятые меры возможно окажутся малоэффективными.
Вот мировоззрение Иры Гунченко, генерального директора ООО "Земля Консалтинг": "Положительными моментами введения института кадастровых инженеров являются завышенные требования к квалификации этих профессионалов, такие как наличие квалификационного аттестата, проф образования и сдача квалификационного экзамена. Кроме этого закон предугадывает требования к качеству выполнения работы: при грубом нарушении требований по проведению кадастровых работ следует аннулирование квалификационного аттестата. Положительные моменты -- всеохватывающее выполнение подрядных работ и кандидатура муниципальным учреждениям. А вот отрицательным фактором может стать увеличение расценок на выполнение работ. К огорчению, по мере прохождения законопроекта о кадастре в Гос думе требования к кадастровому инженеру становились все либеральнее. А именно, образование кадастрового инженера в первой редакции -- высшее по специальности, в последней редакции -- среднее проф. Стаж работы кадастрового инженера: в первой редакции -- более 2-ух лет, в последней -- не определен. Членство в саморегулируемой организации: в первой редакции -- непременное, в последней редакции -- добровольческое..."
На пути регресса
Может быть, при реализации всех положений, предусмотренных законом о муниципальном кадастре, систематизированная система учета объектов недвижимости дозволит придти к цивилизованным формам дизайна документации на право принадлежности и упрощению схемы сделок купли-продажи. Но все то, что выдумала законодательная власть, уже на данный момент накладывается на "корректировки" со стороны исполнительной. Сначала идет речь об обыкновенной путанице, появившейся, судя по всему, из-за того, что впору не были готовы надлежащие указания бюрократам.
А именно, за две недели до вступления в силу федерального закона "О муниципальном кадастре недвижимости" какие-либо ведомственные аннотации по его выполнению, формам документации и т. п. у территориальных органов Роснедвижимости в Столичной области просто отсутствовали. При всем этом представителям землеустроительных компаний отказывали в приеме документов по оформлению, к примеру, земляных участков. По их словам, бюрократы мотивировали отказ отсутствием каких-то объяснений со стороны федерального агентства "Кадастровая палата".
Корреспонденты "Средств" попробовали узнать причину отказов и еще посреди февраля обратились за разъяснениями в агентство. Ответа нам дать не смогли.
Правда, в последнюю неделю февраля на веб-сайте федерального агентства "Кадастровая палата" была размещена информация о проведении семинаров, на которых бюрократам скажут, как действовать в рамках нового закона. По словам представителя территориального отделения Роснедвижимости Одинцовского района Столичной области (в каком за две недели до 1 марта закончили прием каких-то документов), соответственный семинар для служащих был назначен на последний денек перед вступлением нового закона в силу -- 29 февраля.
По воззрению участников рынка, за все эти "издержки подготовки документооборота" своим временем и трудозатратами будут рассчитываться собственники и землеустроители. А именно, многие юридические и физические лица, документы которых на право принадлежности (почаще в рамках сделки купли-продажи, подразумевающей ограничение по времени) находятся в стадии дизайна, окончить этот процесс не могут. Хотя формально федеральный закон "О муниципальном кадастре недвижимости" позволяет им это делать без каких-то препятствий.
Есть и другие "маленькие неувязки" подобного плана, на которые показывает Максим Попов: "Невзирая на то что закон вступает в силу с 1 марта этого года, в нем прямо записано, что до 1 января 2011 года вместе с кадастровыми инженерами деятельность по территориальному землеустройству вправе производить лица, владеющие в момент вступления в силу реального закона правом проведения таких работ. Это означает, что сегодняшние землеустроители как готовили и подписывали межевые дела, так могут и продолжать это делать до 2011 года, не становясь кадастровыми инженерами. Потому формально на рынке все в порядке, хотя по сути это не так. Закон был принят 24 июля 2007 года, вступил в силу 1 марта, а Минюст зарегистрировал достаточно огромное количество инструкций по порядку внедрения этого закона только 21 февраля 2008 года. Соответственно, должно пройти время, когда все утвержденные формы дойдут до чиновников на местах".
Есть и другие вопросы. К примеру, какие такие ресурсы планируют использовать органы Кадастровой палаты, чтоб оформлять нужные документы за 20 дней, если ранее они не управлялись с наименьшим объемом документооборота в течение нескольких месяцев?
Но, пожалуй, основная неувязка в том, что переоформлять права принадлежности по новым правилам, может быть, придется значительному числу землевладельцев. Причина -- в достаточно низком качестве имеющейся документации.
"По нашим самым оптимистичным оценкам, отсутствие технического контроля на рынке межевания привело к тому, что на сегодня более 50% объектов, которые уже измерены и зарегистрированы, не соответствуют фактическому землепользованию,-- гласит директор земляного правового центра РУМБ Денис Владиславлев.-- Такая ситуация сложилась не только лишь оттого, что землеустроители, стремясь упростить и удешевить процесс работ, нарушали правила обмера земляных участков. На рынке в целом в последние годы появился целый класс халтурных организаций, которые часто оформляли документы вообщем без проведения полевых измерений -- на основании старенького картонного картографического материала и ранее выполненных чужих обмеров примыкающих участков. Это привело к тому, что на данный момент в судах копятся судебные споры, вырастает количество заказов на проверку соответствия документов фактическому землепользованию от покупателей земляных участков и банков, предоставляющих ипотеку. Исходя из нашего опыта, могу сказать, что практически в 100% случаев выявляются суровые ошибки".
Что будет со всем этим потоком документов в отсутствие верно сформулированных новых правил игры, можно особо не гадать: принимать на себя ответственность бюрократы не обожают, ну и не должны в схожих случаях. Так что наверное возникнет затор. Как на дороге, регулируемой неуверенным внутри себя гаишником. При этом затор, может быть, приобретенный -- новый закон как и раньше достаточно не много внимания уделяет качеству услуг (как, к примеру, в уже упомянутом случае с кадастровыми инженерами) на рынке землепользования.
Дорогой цивилизации
Главным нововведением федерального закона N221-ФЗ "О муниципальном кадастре недвижимости" является создание муниципального кадастра недвижимости -- одного систематизированного свода сведений и документов об объектах неподвижного имущества в Рф. Объектами муниципального кадастрового учета стали земляные участки, строения, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства. А сам муниципальный кадастр недвижимости будет интегрирован в единую информационную систему федерального уровня вкупе с единым муниципальным реестром прав на неподвижное имущество и сделок с ним.
Практическим результатом проведения кадастрового учета недвижимости станет присвоение каждому объекту неподвижного имущества уникального кадастрового номера, который в предстоящем подразумевается использовать при гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним, также для определения налоговой базы при расчете налога, взимаемого с обладателя имущества.
Отметим, что до момента дизайна прав принадлежности на земляной участок земляной налог не взимается, при всем этом право использования принадлежащим человеку участком никто не оспаривает. На практике необходимость дизайна документов на право принадлежности появляется только тогда, когда речь идет о какой-нибудь сделке, так как нужно индивидуализировать объект, который является предметом контракта. Это может быть сделка купли-продажи, а может быть переход права принадлежности на землю в рамках наследования либо дарения. К слову, популярная "дачная амнистия", которая продлится до 2010 года, в общем-то и ориентирована на то, чтоб как можно больше людей оформили свои права собственников. Ведь конкретно с момента дизайна этих прав человек начинает платить государству налоги.
Для тех, кто еще не оформил правоустанавливающие документы на земляной участок, в новеньком законе есть очень значимый положительный момент. До сего времени для дизайна прав принадлежности на землю и строения будущему собственнику нужно было пользоваться услугами нескольких организаций: органов земляного кадастра -- для учета земли, органов технической инвентаризации (БТИ) -- для учета строений, органов регистрации -- для регистрации прав собственника. Сейчас все деяния по межеванию, нанесению координат и подготовке документации для постановки на учет будут производить новые спецы -- кадастровые инженеры, функции по учету земли и объектов недвижимости -- территориальные подразделения одного исполнительного органа, федерального агентства "Кадастровая палата", а регистрацию прав собственника, как и ранее,-- территориальные органы Росрегистрации. При всем этом установлен срок, в течение которого территориальные органы федерального агентства будут должны разглядеть и оформить нужную документацию: постановка на учет объекта недвижимости, учет конфигураций объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости либо снятие с учета объекта недвижимости должны осуществляться в течение 20 рабочих дней со денька получения соответственного заявления.
Что все-таки касается тех, кто уже оформил учетную документацию на землю и строения до 1 марта 2008 года, они могут вздохнуть тихо: переоформлять ее в наиблежайшие годы не будет нужно. В случае проведения сделки кадастровый номер объекта недвижимости можно будет получить, подав заявление и предоставив органам Росрегистрации документы, которые были оформлены до 1 марта 2008 года. "Закон прямо устанавливает, что кадастровые планы, технические паспорта и другие документы, содержащие описание объектов недвижимости и выданные в установленном порядке до вступления обозначенного закона в силу, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости в целях гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним",-- объясняет начальник отдела консалтинга компании "Финэкспертиза" Нина Козлова.
"На время переходного периода, который предусмотрен до 1 января 2011 года, закон "О муниципальном кадастре недвижимости" довольно верно проводит принцип реальности ранее выданных документов,-- подтверждает ведущий юрист юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Максим Попов.-- Это значит, что формально в согласовании с данным законом учетные документы, такие как паспорта БТИ, кадастровые планы земляных участков и т. п., оформленные до 1 марта 2008 года, имеют такую же силу, как и учетные документы, которые будут выдаваться после вступления в силу федерального закона "О муниципальном кадастре недвижимости"".
Кроме глобальной задачки -- интеграции данных о недвижимости в единую федеральную систему учета -- новый закон призван вернуть эффективную работу организаций, задействованных в межевании земляных участков, оформлении документации, экспертизе и техническом контроле за исполнением требуемых процедур. А именно, была учтена неувязка контроля проф пригодности профессионалов, которые занимаются конкретно межеванием и внесением координат участков и строений в индивидуализирующую объект документацию. Для этого в законе было введено новое понятие -- кадастровый инженер.
По воззрению законодателя, введение института кадастровых инженеров значительно уменьшит спекулятивную составляющую, которая в последние годы появилась на рынке работ по межеванию земляных участков, и повысит качество оказываемых услуг. Но специалисты считают, что на практике принятые меры возможно окажутся малоэффективными.
Вот мировоззрение Иры Гунченко, генерального директора ООО "Земля Консалтинг": "Положительными моментами введения института кадастровых инженеров являются завышенные требования к квалификации этих профессионалов, такие как наличие квалификационного аттестата, проф образования и сдача квалификационного экзамена. Кроме этого закон предугадывает требования к качеству выполнения работы: при грубом нарушении требований по проведению кадастровых работ следует аннулирование квалификационного аттестата. Положительные моменты -- всеохватывающее выполнение подрядных работ и кандидатура муниципальным учреждениям. А вот отрицательным фактором может стать увеличение расценок на выполнение работ. К огорчению, по мере прохождения законопроекта о кадастре в Гос думе требования к кадастровому инженеру становились все либеральнее. А именно, образование кадастрового инженера в первой редакции -- высшее по специальности, в последней редакции -- среднее проф. Стаж работы кадастрового инженера: в первой редакции -- более 2-ух лет, в последней -- не определен. Членство в саморегулируемой организации: в первой редакции -- непременное, в последней редакции -- добровольческое..."
На пути регресса
Может быть, при реализации всех положений, предусмотренных законом о муниципальном кадастре, систематизированная система учета объектов недвижимости дозволит придти к цивилизованным формам дизайна документации на право принадлежности и упрощению схемы сделок купли-продажи. Но все то, что выдумала законодательная власть, уже на данный момент накладывается на "корректировки" со стороны исполнительной. Сначала идет речь об обыкновенной путанице, появившейся, судя по всему, из-за того, что впору не были готовы надлежащие указания бюрократам.
А именно, за две недели до вступления в силу федерального закона "О муниципальном кадастре недвижимости" какие-либо ведомственные аннотации по его выполнению, формам документации и т. п. у территориальных органов Роснедвижимости в Столичной области просто отсутствовали. При всем этом представителям землеустроительных компаний отказывали в приеме документов по оформлению, к примеру, земляных участков. По их словам, бюрократы мотивировали отказ отсутствием каких-то объяснений со стороны федерального агентства "Кадастровая палата".
Корреспонденты "Средств" попробовали узнать причину отказов и еще посреди февраля обратились за разъяснениями в агентство. Ответа нам дать не смогли.
Правда, в последнюю неделю февраля на веб-сайте федерального агентства "Кадастровая палата" была размещена информация о проведении семинаров, на которых бюрократам скажут, как действовать в рамках нового закона. По словам представителя территориального отделения Роснедвижимости Одинцовского района Столичной области (в каком за две недели до 1 марта закончили прием каких-то документов), соответственный семинар для служащих был назначен на последний денек перед вступлением нового закона в силу -- 29 февраля.
По воззрению участников рынка, за все эти "издержки подготовки документооборота" своим временем и трудозатратами будут рассчитываться собственники и землеустроители. А именно, многие юридические и физические лица, документы которых на право принадлежности (почаще в рамках сделки купли-продажи, подразумевающей ограничение по времени) находятся в стадии дизайна, окончить этот процесс не могут. Хотя формально федеральный закон "О муниципальном кадастре недвижимости" позволяет им это делать без каких-то препятствий.
Есть и другие "маленькие неувязки" подобного плана, на которые показывает Максим Попов: "Невзирая на то что закон вступает в силу с 1 марта этого года, в нем прямо записано, что до 1 января 2011 года вместе с кадастровыми инженерами деятельность по территориальному землеустройству вправе производить лица, владеющие в момент вступления в силу реального закона правом проведения таких работ. Это означает, что сегодняшние землеустроители как готовили и подписывали межевые дела, так могут и продолжать это делать до 2011 года, не становясь кадастровыми инженерами. Потому формально на рынке все в порядке, хотя по сути это не так. Закон был принят 24 июля 2007 года, вступил в силу 1 марта, а Минюст зарегистрировал достаточно огромное количество инструкций по порядку внедрения этого закона только 21 февраля 2008 года. Соответственно, должно пройти время, когда все утвержденные формы дойдут до чиновников на местах".
Есть и другие вопросы. К примеру, какие такие ресурсы планируют использовать органы Кадастровой палаты, чтоб оформлять нужные документы за 20 дней, если ранее они не управлялись с наименьшим объемом документооборота в течение нескольких месяцев?
Но, пожалуй, основная неувязка в том, что переоформлять права принадлежности по новым правилам, может быть, придется значительному числу землевладельцев. Причина -- в достаточно низком качестве имеющейся документации.
"По нашим самым оптимистичным оценкам, отсутствие технического контроля на рынке межевания привело к тому, что на сегодня более 50% объектов, которые уже измерены и зарегистрированы, не соответствуют фактическому землепользованию,-- гласит директор земляного правового центра РУМБ Денис Владиславлев.-- Такая ситуация сложилась не только лишь оттого, что землеустроители, стремясь упростить и удешевить процесс работ, нарушали правила обмера земляных участков. На рынке в целом в последние годы появился целый класс халтурных организаций, которые часто оформляли документы вообщем без проведения полевых измерений -- на основании старенького картонного картографического материала и ранее выполненных чужих обмеров примыкающих участков. Это привело к тому, что на данный момент в судах копятся судебные споры, вырастает количество заказов на проверку соответствия документов фактическому землепользованию от покупателей земляных участков и банков, предоставляющих ипотеку. Исходя из нашего опыта, могу сказать, что практически в 100% случаев выявляются суровые ошибки".
Что будет со всем этим потоком документов в отсутствие верно сформулированных новых правил игры, можно особо не гадать: принимать на себя ответственность бюрократы не обожают, ну и не должны в схожих случаях. Так что наверное возникнет затор. Как на дороге, регулируемой неуверенным внутри себя гаишником. При этом затор, может быть, приобретенный -- новый закон как и раньше достаточно не много внимания уделяет качеству услуг (как, к примеру, в уже упомянутом случае с кадастровыми инженерами) на рынке землепользования.