С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
60% российского жилого фонда нуждается в капитальном ремонте
01 сентября 2013
Томные русские климатические условия — со средними годичными перепадами температуры от минус 30 до плюс 30, сильными ветрами и частыми осадками — сказываются на домах далековато не наилучшим образом. Потому нужна не только лишь вначале высочайшая культура строительства, да и кропотливая, дорогостоящая эксплуатация построек.
О серьезности вопроса напомнил в следующем послании Федеральному собранию президент Рф Владимир Путин. В итоге в первый раз за последние практически 20 лет на капремонт жилого фонда выделяются большие экономные средства.
Регионы требуют огня
По оценке депутата Госдумы Галины Хованской, примерно 60% русского жилого фонда нуждается в полном ремонте. Износ коммунальных инженерно-технических сетей, по данным Министерства регионального развития, также приближается к 60%. Из-за этого в неких городках и поселках люди всю зимнюю пору зябнут. В 2006 г. толика капремонта жилища по стране не превосходила 0,8-0,9% от объема всего жилого фонда, тогда как нужно раз в год приводить в порядок 2% (50-60 млн кв. м в год) жилища, признался Владимир Яковлев, глава Минрегионразвития.
В собственном послании Федеральному собранию Владимир Путин предложил до 2012 г. навести из федеральной казны на приведение жилого фонда и коммунальных сетей в соответствующее состояние, также отселение жильцов из аварийных домов в общей трудности 250 миллиардов руб. Уже к концу текущего года на эти цели будет выделено 10 миллиардов руб. По закону каждый собственник должен добавить к экономным средствам как минимум 5% личных сбережений. Лишь на этих критериях можно будет получить муниципальную поддержку. Что касается отбора подрядных ремонтных организаций, то по закону правила их отбора устанавливают сами субъекты Федерации.
Для воплощения программки капремонта, координации и контроля за всеми действиями в этой сфере прошедшим летом федеральным правительством была сотворена некоммерческая компания Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (ФСРЖКХ).
«Фонд, который, а именно, включил в себя средства, приобретенные от акции распродажи ЮКОСа, наделен широкими возможностями, — ведает Сергей Круглик, глава Росстроя. — Назначать и отзывать его управляющего может только премьер-министр РФ. Фонд начнет работать 1 января 2008 г., а 1 января 2012 г. будет ликвидирован». Подразумевается, что со 2 января 2012 г. россияне сами начнут оплачивать капремонт. Естественно, это не касается людей, живущих в городских домах.
Как отметил директор департамента территориального развития Минэкономразвития Рф Ремир Мукумов, при разработке программки капремонта решение о конкретном участии в ремонте самих обитателей было принято не случаем. Это вопрос принципный. Жильцы, по его убеждению, должны быть заинтересованы в действенном расходовании средств. А если проводить капремонт только за счет бюджета, то цена ремонта вырастет на 20-30%, так как у исполнителей в таком случае нет стимулов для экономии.
Механизм рассредотачивания средств предугадывает определение лимитов каждому субъекту Федерации исходя из принципа пропорциональности общей площади жилых помещений в определенном регионе. Но сумма поддержки не может быть наименее 500 млн руб. и поболее 8 миллиардов руб. Для получения нужных для ремонта средств субъекты должны обратиться в ФСРЖКХ, объясняет Ремир Мукумов. За ранее заявитель должен выполнить несколько критерий. Посреди их создание приятельств собственников жилища (ТСЖ), проведение конкурсов по вербованию управляющих компаний (УК), выдача экономных субсидий на оплату жилища и коммунальных услуг определенным людям, а не коммунальным компаниям. На сегодня, выделил бюрократ, все условия, нужные для получения экономных средств, выполнили только четыре региона, остальным еще предстоит начать исполнять законодательные акты, принятые правительством РФ.
Логика законов, связанных с капремонтом, одна, гласит Ремир Мукумов: денежные потоки в регионы должны быть очень прозрачными. На завершающем шаге живы средства перечисляются или ТСЖ, или УК. Тем создаются условия, чтоб средства случаем либо преднамеренно не застревали во императивных структурах.
Контроль за внедрением средств возлагается на муниципалитеты и на ФСРЖКХ. В течение первого года в регион, где будут выполнены все условия, будет перечислено 30% от установленного лимита. При оформлении еще одного транша нужно представить документы, в том числе подтверждающие, что жильцы заплатили свою долю. Если она составит наименее 5%, то последующей поддержки ожидать не следует.
На данный момент, гласит Ремир Мукумов, решаются организационные вопросы: формирование наблюдательного совета фонда, его правления, предназначение генерального директора, регистрация юридического лица, перечисление из бюджета уставного капитала фонда. К концу текущего года фонд будет готов к работе.
Но для полного выполнения обязанностей страны по серьезному ремонту выделяемых средств может не хватить. По времени правительство тоже может не уложиться. В федеральном законе «О приватизации жилищного фонда в Русской Федерации» указывается на обязательство бывшего наймодателя (т. е. страны) перед гражданами, ставшими собственниками городского жилища, по проведению капремонта в доме, если нормативные сроки эксплуатации строения (25-30 лет) истекли до момента приватизации (это положение в августе текущего года подтвердил Верховный трибунал РФ). В то же время в законе о внедрении в действие ЖК данная обязанность сохраняется за государством до 1 марта 2010 г.
По расчетам Галины Хованской, на полный капремонт русского жилого фонда будет нужно 10 трлн руб. плюс 1,5-2 трлн руб. на ремонт коммунальной инфраструктуры. И обязательства по направлению нужных средств на капремонт, по ее воззрению, должны быть пожизненными, так как до 1 марта 2010 г. такие средства правительство, задолжавшее гражданам за много лет, чуть ли сумеет выделить.
Ветшает златоглавая
Очень остро неувязка ветхого жилища стоит в Москве. Общий жилой фонд составляет более 192 млн кв. м, либо около 40 000 жилых строений. В неудовлетворительном состоянии (с износом от 40% до 60%) и в ветхом (износ — более 60%) находится примерно 15% всего жилищного фонда — это 28 млн кв. м. Раз в год неудовлетворительного жилища становится больше на 3 млн кв. м, выделил управляющий столичного комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции городка Владимир Ресин, тогда как строится нового жилища около 4,5-5 млн кв. м в год. А в целом по состоянию на середину текущего года, по словам столичного мэра Юрия Лужкова, около 30% столичных домов ожидают капремонта.
До недавнешнего времени темпы ремонта не внушали оптимизма: с 2001 по 2005 г. выполнено только 40,4% от запланированных работ, из 180 600 кв. м отремонтировано только 70 300 кв. м. В последние два года денежные вливания в капремонт возросли, что позволило прирастить объемы работ. Если в 2002 г., сказал Артур Кескинов, управляющий департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства городка, на эти цели Мосгордумой было выделено 4,9 миллиардов руб., в 2005 г. — 16,5 миллиардов руб., то в 2007 г. — уже 43 миллиардов руб. В столичном правительстве молвят, что на проведение полгого ремонта им будет нужно 360 миллиардов руб. Но столичная администрация рассчитывает на поддержку федеральных властей.
Столичное правительство считает, что жилищный фонд пришел в упадок вследствие нецелевого растрачивания федеральным центром «капремонтных» средств, которые граждане исправно платили много лет (2% от коммунальных платежей). Сейчас пришло время дать людям долги, гласит Юрий Лужков. Из выделяемых для всей страны 250 миллиардов руб. Москва, по оценке Артура Кескинова, может рассчитывать на 12-30 миллиардов руб. Другие нужные средства столичные власти обещают отыскать в собственной казне. Сначала в порядок будет приводиться городское жилище.
В предстоящем — видимо, лет через 5 — москвичи, как и все россияне, станут оплачивать капремонт за счет аккумуляции собственных сбережений. Исключительно в 2009-2010 гг., когда будут отработаны надлежащие механизмы, гласит Артур Кескинов, перед обладателями квартир будет поставлен вопрос об отчислении средств на полный ремонт — вероятнее всего в виде квартплаты, которая безизбежно вырастет. Как? Пока никто точно сказать не может. В столичном департаменте экономической политики и развития подразумевают, что тарифы за жилищно-коммунальные услуги к 2011 г. могут вырасти вдвое.
Перекладывание на граждан-собственников ответственности за состояние всего домового хозяйства (а не только лишь квартир) не новость. В новеньком Жилищном кодексе, вступившим в силу в 2005 г., об этом ясно говорится. В принятом Мосгордумой посреди текущего года в первом чтении законопроекте «Основы жилищной политики г. Москвы» также недвусмысленно начертано: «Собственник помещения должен нести расходы по серьезному ремонту общего имущества в многоквартирном доме соразмерно собственной доле в праве общей собственности».
В то же время неожиданное перекладывание бремени капремонта на обычных людей (ну и многих непростых) возможно окажется непосильным, так как, как увидел Юрий Лужков, денежные издержки на полный ремонт добиваются 20-25% от сметной цены дома. Потому в наиблежайшие годы столичные власти будут производить ремонт за счет экономных средств.
Столичный мэр выступил за постепенное перекладывание ответственности по капремонту на жильцов, сначала на тех, которые заполучили новейшую недвижимость не так давно. Что касается владельцев квартир, живущих в домах, возведенных 30-40 годов назад, то их дома, заверяет столичный градоначальник, будут отремонтированы за счет городка. В любом случае, перед тем как бразды правления перейдут к ТСЖ либо жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), бремя капремонта должно нести правительство, утверждают в столичном правительстве.
Станут ли приятельства товарищами
Уже до конца 2007 г. москвичам предстоит избрать управляющую компанию, а для тех, кто не обусловится с выбором, в первой половине будущего года столичные бюрократы должны на конкурсной базе отобрать управляющие организации. Потом, когда жилищный фонд будет передан на баланс УК либо ТСЖ, город начнет возмещать новым хозяйственникам долги за не выполненный ранее полный ремонт.
В новых законодательных документах, касающихся жилища, акцент делается на ТСЖ. Подразумевается, что жильцы, объединенные в приятельства, станут решать вопросы домоуправления лучше и еще эффективнее, чем это делали и делают ДЕЗ, ЖЭК и другие подобные организации. Но в том, каким методом жильцы-собственники в дальнейшем станут оплачивать ремонт, куда начнут перечисляться средства, кто будет все это держать под контролем, как уберечь огромные скопления людей от инфляции и возможного дефолта, еще много неясностей, отмечает Галина Хованская. На пути сотворения приятельств остается сильно много нерешенных вопросов.
Раздельно и длительно можно гласить об оформлении в собственность нежилых помещений — с этим у жильцов нередко ничего не выходит, так как подвалы, чердаки и все другое прочее «съедобное» уже дальновидно официально и на легитимном основании распродано различным коммерческим структурам. А ведь конкретно этим козырем размахивали власти, дескать, ТСЖ будут сдавать бессчетные нежилые помещения в аренду и получать с этого прибыль на свои нужды.
Что касается прилегающих территорий, то тут все еще еще труднее. Землю город никак не желает передавать в собственность жильцам под различными предлогами. По замечанию Сергея Глазунова, научного сотрудника Института заморочек управления РАН, столичные власти гневно сопротивляются приватизации городской земли.
Само создание ТСЖ проблематично до проведения капремонта (люди справедливо боятся попасть в ловушку, ведь на их повесят все расходы по капремонту), а проведение капремонта нереально без сотворения ТСЖ, так как в согласовании с законом только ТСЖ могут подать заявку на оказание денежной помощи.
Даже если ТСЖ удачно сотворено, это никак не значит, что у него все пойдет как по маслу. Подходящую УК приятельство может к тому же не отыскать, так как УК — не благотворительная организация, она заинтересована взять на эксплуатацию новые дома, а не старенькые. Как подчеркивает Сергей Шиянов, председатель ТСЖ на Перовской улице в столичном Восточном административном окружении, управляющей организации необходимы прибыли, а не убытки. Ей прибыльно взять на эксплуатацию новый дом, тогда лет 20-25 можно тихо накапливать на ремонт. А если срок капремонта назрел, то это только нервотрепка, издержки и боль в голове. Оттого, заключает Сергей Шиянов, в том же Перове более чем на 500 домов (все — старенькые) нет ни одной УК.
Не стоит также забывать, что на данный момент приватизировано не все жилище — всего около 80%. В связи с этим появляется вопрос: как, например, будет проходить ремонт в домах, где есть городские квартиры? Нанимателям муниципальных квартир нет никакого резона вступать в ТСЖ — им в любом случае должны делать ремонт местные/региональные власти. Но можно ли вообщем провести там капремонт с подменой, например, всех коммунальных инженерно-технических коммуникаций, идущих через все этажи? К тому же какая-то часть хозяев квартир, ужаснувшись грядущих непосильных расходов, может расприватизировать свое жилище, возвратив его вновь недобросовестному хозяину-государству, это по закону может быть. Тогда на оставшихся граждан-собственников нагрузка существенно вырастет.
Пока приятельства, невзирая на бурную агитацию властей, приживаются с трудом. Предполагалось, что уже с 1 января 2007 г. граждане-собственники дружными рядами поторопятся объединяться в ТСЖ. Но люд колеблется. Пока по стране насчитывается только около 10% многоквартирных домов, которые управляются ТСЖ и схожими организациями. У населения, разъясняет ситуацию Галина Хованская, нет ни времени, ни особых познаний для соответственной организационной работы.
В то же время, по уверению Петра Бирюкова, управляющего комплекса городского хозяйства, бывшего префекта столичного ЮАО, в столице создание ТСЖ идет нормальными темпами: «Где-то процесс формирования приятельств идет резвее, кое-где — медлительнее. Это связано с личной инициативой обитателей района. Тут нужно больше работать с людьми. Чтоб в том либо ином окружении создавались ТСЖ, руководители районов должны активнее вести работу с жителями. В Южном окружении работает около 700 ТСЖ — больше, чем в других окрестностях. Нам необходимо побыстрее уходить от монополии ДЕЗ в сторону сотворения УК. Тогда обитатели сумеют сами смотреть, на что тратятся их деньги».
Капремонт кусается
Ясно одно: если жилищные законы заработают в полную силу, большинству москвичей придется серьезно задуматься об откладывании средств на темный денек капремонта. В неприятном случае придется поменять место проживания.
Высказывается мировоззрение, что неподъемный капремонт с благословения нового закона «Основы жилищной политики г. Москвы» (еще пока остается законопроектом), пробиваемый людьми с очень пухлыми кошельками, конкретно на это и рассчитан — без излишнего шума и пыли «разгрузить» центр столицы от бедноты и среднего класса, которые будут не в состоянии проводить полный ремонт в собственных старенькых домах, построенных 50-100 и поболее годов назад, а означает, начнут в массовом порядке распродавать свою собственность по прибыльным для девелоперов ценам и переезжать на периферию и за город.
Иван Лясников, директор по связям с общественностью компании Vesco Realty, считает, что в случае принятия нового столичного жилищного закона удар будет сначала нанесен по обладателям квартир в историческом центре Москвы: «За счет накладности капремонта начнется выдавливание обитателей из более популярных в наименее престижные районы».
Формально малообеспеченные (практически — одинокие пожилые люди) наверное получат льготы на капремонт, которые реально работать не будут. Не так давно Министерство регионального развития подготовило и направило на согласование в правительство поправки в статью 159 ЖК, согласно которым льготники сумеют получать субсидии на оплату не только лишь жилого помещения и коммунальных услуг, да и полгого ремонта дома. «Эта норма, — разъясняет Галина Хованская, — понизит издержки пожилых людей, но никак не воздействует на ситуацию с чертовским состоянием жилища — от проведения капремонта за счет страны федеральные власти как и раньше открещиваются. Поправка касается обыденных текущих платежей, допустим, заместо 120 руб. нужно платить 100 руб., что для многих, естественно, значительно. Но, когда идет речь о необходимости провести капремонт срочно, этот механизм не работает. Броско, что экономные средства будут выделяться лишь на критериях софинансирования. Другими словами обитатели ветхих квартир должны собрать 5% требуемой суммы. Но это неподъемная ноша для малообеспеченных, которые нередко как раз и проживают в ветхих домах».
Меж тем, по словам Максима Шевченко, генерального директора управляющей компании «Романов 5», после взятия 1-го из домов в управление с износом 80% для проведения настоящего полгого ремонта его компании потребовалось собрать с каждой квартиры по нескольку 10-ов тыщ баксов. Полный ремонт 1-го столичного «квадрата» в среднем обходится в $70, считает независящий аналитик рынка недвижимости Сергей Шведов. Потому, по его воззрению, взваливать ремонтные работы на плечи обитателей можно только в этом случае, если дом находится в безупречном состоянии, тогда в распоряжении людей есть много лет для мотивированного скопления средств.
Простор для малого бизнеса
Так либо по другому, но серьезное обновление столицы началось: 31 августа этого года Юрий Лужков подписал распоряжение о полном ремонте жилого фонда столицы. В распоряжении, а именно, отмечается, что полный ремонт и реконструкцию многоквартирных домов планируется провести без отселения людей. Ответственность за проведение полгого ремонта возложена на Петра Бирюкова.
В домах, подлежащих капремонту, будут изменяться системы отопления, водоснабжения и канализации, заменена проводка, сантехническое оборудование, кровля, оконные блоки и двери, включая балконные (при большой степени износа и деформации). Во всех квартирах, в холлах и на лестничных клеточках будут проведены работы по отделке. По мере надобности в неких типах построек при капремонте строители-монтажники укрепят и утеплят стенки. Предстоит основательно отремонтировать либо поменять лифты, которые в неких домах фактически не работают.
По словам Артура Кескинова, уже до 2008 г. будет заменено более 2500 лифтов и выше 5700 модернизировано. А к 2012 г. все 90 000 столичных лифтов, находящихся в домах, будут готовы к длительной эксплуатации — до 25 лет, после этого жильцы будут решать их судьбу без помощи других. Специалисты отмечают, что цена полгого ремонта очень колеблется от дома к дому и в ряде всевозможных случаев сравнима с ценой нового жилища таких же размеров.
«Стройкомплекс должен развернуться в сторону капремонта, сформировав в себе структуры, которые займутся выявлением ветхих и аварийных объектов, созданием типовых проектов их ремонта и проведением нужным работ», — заявил Юрий Лужков на одном из последних заседаний столичного правительства. По его словам, при имеющихся темпах строительства — около 4 млн кв. м в год — городской земли не хватит даже до 2020 г. (что, правда, несколько расползается с заявлениями управляющего столичного стройкомплекса Владимира Ресина). Потому строителям придется переключаться на полный ремонт жилого фонда. Объемы полгого ремонта резко отстали от потребностей городка. А ведь это тоже строительство, и оно даст возможность столичному строительному комплексу развиваться далее, выделил столичный градоначальник.
Но чуть ли столичным строителям в этом случае необходимо особенное приглашение. Ведь многим строительно-ремонтным фирмам, в особенности, естественно, большим, в Москве уже становится тесновато, а сейчас за счет госзаказа для их раскрывается оперативный простор — есть где приложить силы и получить прибыли.
Ранее строители по большенном счету без охоты занимались серьезным ремонтом — и не только лишь из-за отсутствия финансирования. Строить новый дом еще проще, и, в принципе, это не просит никаких заморочек, ну и сдавать в эксплуатацию новое жилище уже по традиции научились с бессчетными недоделками. А капремонт, в каком много различных аспектов, как раз и предполагает тщательную и доброкачественную работу как окончательный результат.
Сейчас, когда столичные власти высказались против точечных застроек, а на капремонт выделяются огромные и реальные средства, все поменялось. От желающих осваивать экономные средства в Москве нет отбоя, констатирует Артур Кескинов. Потому Юрий Лужков поручил своим заместителям, курирующим данную сферу, отбирать строительно-ремонтные организации только по конкурсу.
По словам Петра Бирюкова, столица планирует отремонтировать за собственный счет без отселения жильцов все дома, построенные до 1991 г. Вся работа будет проводиться в два шага: 1-ый — до 2014 г. и 2-ой — до 2021 г. Необыкновенную делему он лицезреет в личных домах, капремонт которых будет проводиться, соответственно, по личным проектам. По его оценке, в общей трудности для проведения капремонта столице будет нужно около 60 000 человек. Но недостатка в рабочих руках не будет, так как к работам интенсивно, по его словам, будет привлекаться малый бизнес.
УК либо конкретно ТСЖ сумеют завлекать маленькие конторы для проведения специфичных работ: одни будут поменять окна, другие — перекладывать кровлю, третьи — штукатурить и красить подъезды и т. д. Не считая того, намечается роль в столичных тендерах на ремонт строй компаний и бригад из Белоруссии. Вприбавок, продолжает Петр Бирюков, столица начнет активно готовить кадры в ПТУ и институтах, чтоб подключить к ремонту молодежь.
Широкомасштабный и беспримерный капремонт востребовал конфигураций и в правительстве Москвы. В структуре столичного строительного комплекса сотворено специального управление, задачка которого — координировать все работы по мониторингу состояния жилых построек, разработке типовых проектов и конкретному проведению капремонта.
Кормушка для бюрократов?
Строители еще только приступают к масштабному капремонту всей страны, а специалисты и аналитики, заглядывая вперед, уже дискуссируют и предсказывают возможные результаты. Далековато не все настроены оптимистично. У многих вызывает беспокойство тот факт, что колоссальные экономные средства вливаются в сферу, в какой вертятся большие средства и которую очень опутал спрут коррупции. Об этом много говорится, но определенные меры не принимаются, негодует Николай Маслов, академик Академии ЖКХ Рф.
Владимир Путин на одной из встреч с членами Публичной палаты тоже направил внимание на то, что коррупция в сфере капремонта и сноса жилища в Рф еще очень высока.
По воззрению Галины Хованской, жилищное законодательство содержит внутри себя много лазеек для манипулирования и махинаций. Она подчеркивает, что и сейчас ЖК не воспрещает муниципалитетам финансировать капремонт. В статье 165 говорится, что в целях сотворения критерий для управления домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК экономные средства на проведение капремонта. «Могут, а не должны! — подчеркивает Галина Хованская. — Это означает, как договоримся. Слово “может” открывает дорогу для произвола и субъективизма, это полностью коррупционная норма, так как коррупция начинается конкретно там, где нет ясных и понятных всем правил игры».
Николай Маслов, в свою очередь, добавляет: «Система ЖКХ всегда была темной дырой. Закачай туда хоть 200 миллиардов руб., хоть 300 миллиардов руб. Реформу ЖКХ бюрократы завели в тупик, с самого начала в ней ставились заранее неверные задачки. Масса средств списывается на ЖКХ, но никто не держит под контролем выполнение работ. Если 250 миллиардов руб. влить в эту систему, то количество ветхого жилого фонда только возрастет. То жилище, которое названо аварийным и ветхим, таким же и остается, а параллельно будут ветшать другие дома. Выделяемые сейчас млрд рублей пойдут только на укрепление коррупции. Полгого ремонта не будет, будет показушное латание дыр».
О серьезности вопроса напомнил в следующем послании Федеральному собранию президент Рф Владимир Путин. В итоге в первый раз за последние практически 20 лет на капремонт жилого фонда выделяются большие экономные средства.
Регионы требуют огня
По оценке депутата Госдумы Галины Хованской, примерно 60% русского жилого фонда нуждается в полном ремонте. Износ коммунальных инженерно-технических сетей, по данным Министерства регионального развития, также приближается к 60%. Из-за этого в неких городках и поселках люди всю зимнюю пору зябнут. В 2006 г. толика капремонта жилища по стране не превосходила 0,8-0,9% от объема всего жилого фонда, тогда как нужно раз в год приводить в порядок 2% (50-60 млн кв. м в год) жилища, признался Владимир Яковлев, глава Минрегионразвития.
В собственном послании Федеральному собранию Владимир Путин предложил до 2012 г. навести из федеральной казны на приведение жилого фонда и коммунальных сетей в соответствующее состояние, также отселение жильцов из аварийных домов в общей трудности 250 миллиардов руб. Уже к концу текущего года на эти цели будет выделено 10 миллиардов руб. По закону каждый собственник должен добавить к экономным средствам как минимум 5% личных сбережений. Лишь на этих критериях можно будет получить муниципальную поддержку. Что касается отбора подрядных ремонтных организаций, то по закону правила их отбора устанавливают сами субъекты Федерации.
Для воплощения программки капремонта, координации и контроля за всеми действиями в этой сфере прошедшим летом федеральным правительством была сотворена некоммерческая компания Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (ФСРЖКХ).
«Фонд, который, а именно, включил в себя средства, приобретенные от акции распродажи ЮКОСа, наделен широкими возможностями, — ведает Сергей Круглик, глава Росстроя. — Назначать и отзывать его управляющего может только премьер-министр РФ. Фонд начнет работать 1 января 2008 г., а 1 января 2012 г. будет ликвидирован». Подразумевается, что со 2 января 2012 г. россияне сами начнут оплачивать капремонт. Естественно, это не касается людей, живущих в городских домах.
Как отметил директор департамента территориального развития Минэкономразвития Рф Ремир Мукумов, при разработке программки капремонта решение о конкретном участии в ремонте самих обитателей было принято не случаем. Это вопрос принципный. Жильцы, по его убеждению, должны быть заинтересованы в действенном расходовании средств. А если проводить капремонт только за счет бюджета, то цена ремонта вырастет на 20-30%, так как у исполнителей в таком случае нет стимулов для экономии.
Механизм рассредотачивания средств предугадывает определение лимитов каждому субъекту Федерации исходя из принципа пропорциональности общей площади жилых помещений в определенном регионе. Но сумма поддержки не может быть наименее 500 млн руб. и поболее 8 миллиардов руб. Для получения нужных для ремонта средств субъекты должны обратиться в ФСРЖКХ, объясняет Ремир Мукумов. За ранее заявитель должен выполнить несколько критерий. Посреди их создание приятельств собственников жилища (ТСЖ), проведение конкурсов по вербованию управляющих компаний (УК), выдача экономных субсидий на оплату жилища и коммунальных услуг определенным людям, а не коммунальным компаниям. На сегодня, выделил бюрократ, все условия, нужные для получения экономных средств, выполнили только четыре региона, остальным еще предстоит начать исполнять законодательные акты, принятые правительством РФ.
Логика законов, связанных с капремонтом, одна, гласит Ремир Мукумов: денежные потоки в регионы должны быть очень прозрачными. На завершающем шаге живы средства перечисляются или ТСЖ, или УК. Тем создаются условия, чтоб средства случаем либо преднамеренно не застревали во императивных структурах.
Контроль за внедрением средств возлагается на муниципалитеты и на ФСРЖКХ. В течение первого года в регион, где будут выполнены все условия, будет перечислено 30% от установленного лимита. При оформлении еще одного транша нужно представить документы, в том числе подтверждающие, что жильцы заплатили свою долю. Если она составит наименее 5%, то последующей поддержки ожидать не следует.
На данный момент, гласит Ремир Мукумов, решаются организационные вопросы: формирование наблюдательного совета фонда, его правления, предназначение генерального директора, регистрация юридического лица, перечисление из бюджета уставного капитала фонда. К концу текущего года фонд будет готов к работе.
Но для полного выполнения обязанностей страны по серьезному ремонту выделяемых средств может не хватить. По времени правительство тоже может не уложиться. В федеральном законе «О приватизации жилищного фонда в Русской Федерации» указывается на обязательство бывшего наймодателя (т. е. страны) перед гражданами, ставшими собственниками городского жилища, по проведению капремонта в доме, если нормативные сроки эксплуатации строения (25-30 лет) истекли до момента приватизации (это положение в августе текущего года подтвердил Верховный трибунал РФ). В то же время в законе о внедрении в действие ЖК данная обязанность сохраняется за государством до 1 марта 2010 г.
По расчетам Галины Хованской, на полный капремонт русского жилого фонда будет нужно 10 трлн руб. плюс 1,5-2 трлн руб. на ремонт коммунальной инфраструктуры. И обязательства по направлению нужных средств на капремонт, по ее воззрению, должны быть пожизненными, так как до 1 марта 2010 г. такие средства правительство, задолжавшее гражданам за много лет, чуть ли сумеет выделить.
Ветшает златоглавая
Очень остро неувязка ветхого жилища стоит в Москве. Общий жилой фонд составляет более 192 млн кв. м, либо около 40 000 жилых строений. В неудовлетворительном состоянии (с износом от 40% до 60%) и в ветхом (износ — более 60%) находится примерно 15% всего жилищного фонда — это 28 млн кв. м. Раз в год неудовлетворительного жилища становится больше на 3 млн кв. м, выделил управляющий столичного комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции городка Владимир Ресин, тогда как строится нового жилища около 4,5-5 млн кв. м в год. А в целом по состоянию на середину текущего года, по словам столичного мэра Юрия Лужкова, около 30% столичных домов ожидают капремонта.
До недавнешнего времени темпы ремонта не внушали оптимизма: с 2001 по 2005 г. выполнено только 40,4% от запланированных работ, из 180 600 кв. м отремонтировано только 70 300 кв. м. В последние два года денежные вливания в капремонт возросли, что позволило прирастить объемы работ. Если в 2002 г., сказал Артур Кескинов, управляющий департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства городка, на эти цели Мосгордумой было выделено 4,9 миллиардов руб., в 2005 г. — 16,5 миллиардов руб., то в 2007 г. — уже 43 миллиардов руб. В столичном правительстве молвят, что на проведение полгого ремонта им будет нужно 360 миллиардов руб. Но столичная администрация рассчитывает на поддержку федеральных властей.
Столичное правительство считает, что жилищный фонд пришел в упадок вследствие нецелевого растрачивания федеральным центром «капремонтных» средств, которые граждане исправно платили много лет (2% от коммунальных платежей). Сейчас пришло время дать людям долги, гласит Юрий Лужков. Из выделяемых для всей страны 250 миллиардов руб. Москва, по оценке Артура Кескинова, может рассчитывать на 12-30 миллиардов руб. Другие нужные средства столичные власти обещают отыскать в собственной казне. Сначала в порядок будет приводиться городское жилище.
В предстоящем — видимо, лет через 5 — москвичи, как и все россияне, станут оплачивать капремонт за счет аккумуляции собственных сбережений. Исключительно в 2009-2010 гг., когда будут отработаны надлежащие механизмы, гласит Артур Кескинов, перед обладателями квартир будет поставлен вопрос об отчислении средств на полный ремонт — вероятнее всего в виде квартплаты, которая безизбежно вырастет. Как? Пока никто точно сказать не может. В столичном департаменте экономической политики и развития подразумевают, что тарифы за жилищно-коммунальные услуги к 2011 г. могут вырасти вдвое.
Перекладывание на граждан-собственников ответственности за состояние всего домового хозяйства (а не только лишь квартир) не новость. В новеньком Жилищном кодексе, вступившим в силу в 2005 г., об этом ясно говорится. В принятом Мосгордумой посреди текущего года в первом чтении законопроекте «Основы жилищной политики г. Москвы» также недвусмысленно начертано: «Собственник помещения должен нести расходы по серьезному ремонту общего имущества в многоквартирном доме соразмерно собственной доле в праве общей собственности».
В то же время неожиданное перекладывание бремени капремонта на обычных людей (ну и многих непростых) возможно окажется непосильным, так как, как увидел Юрий Лужков, денежные издержки на полный ремонт добиваются 20-25% от сметной цены дома. Потому в наиблежайшие годы столичные власти будут производить ремонт за счет экономных средств.
Столичный мэр выступил за постепенное перекладывание ответственности по капремонту на жильцов, сначала на тех, которые заполучили новейшую недвижимость не так давно. Что касается владельцев квартир, живущих в домах, возведенных 30-40 годов назад, то их дома, заверяет столичный градоначальник, будут отремонтированы за счет городка. В любом случае, перед тем как бразды правления перейдут к ТСЖ либо жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), бремя капремонта должно нести правительство, утверждают в столичном правительстве.
Станут ли приятельства товарищами
Уже до конца 2007 г. москвичам предстоит избрать управляющую компанию, а для тех, кто не обусловится с выбором, в первой половине будущего года столичные бюрократы должны на конкурсной базе отобрать управляющие организации. Потом, когда жилищный фонд будет передан на баланс УК либо ТСЖ, город начнет возмещать новым хозяйственникам долги за не выполненный ранее полный ремонт.
В новых законодательных документах, касающихся жилища, акцент делается на ТСЖ. Подразумевается, что жильцы, объединенные в приятельства, станут решать вопросы домоуправления лучше и еще эффективнее, чем это делали и делают ДЕЗ, ЖЭК и другие подобные организации. Но в том, каким методом жильцы-собственники в дальнейшем станут оплачивать ремонт, куда начнут перечисляться средства, кто будет все это держать под контролем, как уберечь огромные скопления людей от инфляции и возможного дефолта, еще много неясностей, отмечает Галина Хованская. На пути сотворения приятельств остается сильно много нерешенных вопросов.
Раздельно и длительно можно гласить об оформлении в собственность нежилых помещений — с этим у жильцов нередко ничего не выходит, так как подвалы, чердаки и все другое прочее «съедобное» уже дальновидно официально и на легитимном основании распродано различным коммерческим структурам. А ведь конкретно этим козырем размахивали власти, дескать, ТСЖ будут сдавать бессчетные нежилые помещения в аренду и получать с этого прибыль на свои нужды.
Что касается прилегающих территорий, то тут все еще еще труднее. Землю город никак не желает передавать в собственность жильцам под различными предлогами. По замечанию Сергея Глазунова, научного сотрудника Института заморочек управления РАН, столичные власти гневно сопротивляются приватизации городской земли.
Само создание ТСЖ проблематично до проведения капремонта (люди справедливо боятся попасть в ловушку, ведь на их повесят все расходы по капремонту), а проведение капремонта нереально без сотворения ТСЖ, так как в согласовании с законом только ТСЖ могут подать заявку на оказание денежной помощи.
Даже если ТСЖ удачно сотворено, это никак не значит, что у него все пойдет как по маслу. Подходящую УК приятельство может к тому же не отыскать, так как УК — не благотворительная организация, она заинтересована взять на эксплуатацию новые дома, а не старенькые. Как подчеркивает Сергей Шиянов, председатель ТСЖ на Перовской улице в столичном Восточном административном окружении, управляющей организации необходимы прибыли, а не убытки. Ей прибыльно взять на эксплуатацию новый дом, тогда лет 20-25 можно тихо накапливать на ремонт. А если срок капремонта назрел, то это только нервотрепка, издержки и боль в голове. Оттого, заключает Сергей Шиянов, в том же Перове более чем на 500 домов (все — старенькые) нет ни одной УК.
Не стоит также забывать, что на данный момент приватизировано не все жилище — всего около 80%. В связи с этим появляется вопрос: как, например, будет проходить ремонт в домах, где есть городские квартиры? Нанимателям муниципальных квартир нет никакого резона вступать в ТСЖ — им в любом случае должны делать ремонт местные/региональные власти. Но можно ли вообщем провести там капремонт с подменой, например, всех коммунальных инженерно-технических коммуникаций, идущих через все этажи? К тому же какая-то часть хозяев квартир, ужаснувшись грядущих непосильных расходов, может расприватизировать свое жилище, возвратив его вновь недобросовестному хозяину-государству, это по закону может быть. Тогда на оставшихся граждан-собственников нагрузка существенно вырастет.
Пока приятельства, невзирая на бурную агитацию властей, приживаются с трудом. Предполагалось, что уже с 1 января 2007 г. граждане-собственники дружными рядами поторопятся объединяться в ТСЖ. Но люд колеблется. Пока по стране насчитывается только около 10% многоквартирных домов, которые управляются ТСЖ и схожими организациями. У населения, разъясняет ситуацию Галина Хованская, нет ни времени, ни особых познаний для соответственной организационной работы.
В то же время, по уверению Петра Бирюкова, управляющего комплекса городского хозяйства, бывшего префекта столичного ЮАО, в столице создание ТСЖ идет нормальными темпами: «Где-то процесс формирования приятельств идет резвее, кое-где — медлительнее. Это связано с личной инициативой обитателей района. Тут нужно больше работать с людьми. Чтоб в том либо ином окружении создавались ТСЖ, руководители районов должны активнее вести работу с жителями. В Южном окружении работает около 700 ТСЖ — больше, чем в других окрестностях. Нам необходимо побыстрее уходить от монополии ДЕЗ в сторону сотворения УК. Тогда обитатели сумеют сами смотреть, на что тратятся их деньги».
Капремонт кусается
Ясно одно: если жилищные законы заработают в полную силу, большинству москвичей придется серьезно задуматься об откладывании средств на темный денек капремонта. В неприятном случае придется поменять место проживания.
Высказывается мировоззрение, что неподъемный капремонт с благословения нового закона «Основы жилищной политики г. Москвы» (еще пока остается законопроектом), пробиваемый людьми с очень пухлыми кошельками, конкретно на это и рассчитан — без излишнего шума и пыли «разгрузить» центр столицы от бедноты и среднего класса, которые будут не в состоянии проводить полный ремонт в собственных старенькых домах, построенных 50-100 и поболее годов назад, а означает, начнут в массовом порядке распродавать свою собственность по прибыльным для девелоперов ценам и переезжать на периферию и за город.
Иван Лясников, директор по связям с общественностью компании Vesco Realty, считает, что в случае принятия нового столичного жилищного закона удар будет сначала нанесен по обладателям квартир в историческом центре Москвы: «За счет накладности капремонта начнется выдавливание обитателей из более популярных в наименее престижные районы».
Формально малообеспеченные (практически — одинокие пожилые люди) наверное получат льготы на капремонт, которые реально работать не будут. Не так давно Министерство регионального развития подготовило и направило на согласование в правительство поправки в статью 159 ЖК, согласно которым льготники сумеют получать субсидии на оплату не только лишь жилого помещения и коммунальных услуг, да и полгого ремонта дома. «Эта норма, — разъясняет Галина Хованская, — понизит издержки пожилых людей, но никак не воздействует на ситуацию с чертовским состоянием жилища — от проведения капремонта за счет страны федеральные власти как и раньше открещиваются. Поправка касается обыденных текущих платежей, допустим, заместо 120 руб. нужно платить 100 руб., что для многих, естественно, значительно. Но, когда идет речь о необходимости провести капремонт срочно, этот механизм не работает. Броско, что экономные средства будут выделяться лишь на критериях софинансирования. Другими словами обитатели ветхих квартир должны собрать 5% требуемой суммы. Но это неподъемная ноша для малообеспеченных, которые нередко как раз и проживают в ветхих домах».
Меж тем, по словам Максима Шевченко, генерального директора управляющей компании «Романов 5», после взятия 1-го из домов в управление с износом 80% для проведения настоящего полгого ремонта его компании потребовалось собрать с каждой квартиры по нескольку 10-ов тыщ баксов. Полный ремонт 1-го столичного «квадрата» в среднем обходится в $70, считает независящий аналитик рынка недвижимости Сергей Шведов. Потому, по его воззрению, взваливать ремонтные работы на плечи обитателей можно только в этом случае, если дом находится в безупречном состоянии, тогда в распоряжении людей есть много лет для мотивированного скопления средств.
Простор для малого бизнеса
Так либо по другому, но серьезное обновление столицы началось: 31 августа этого года Юрий Лужков подписал распоряжение о полном ремонте жилого фонда столицы. В распоряжении, а именно, отмечается, что полный ремонт и реконструкцию многоквартирных домов планируется провести без отселения людей. Ответственность за проведение полгого ремонта возложена на Петра Бирюкова.
В домах, подлежащих капремонту, будут изменяться системы отопления, водоснабжения и канализации, заменена проводка, сантехническое оборудование, кровля, оконные блоки и двери, включая балконные (при большой степени износа и деформации). Во всех квартирах, в холлах и на лестничных клеточках будут проведены работы по отделке. По мере надобности в неких типах построек при капремонте строители-монтажники укрепят и утеплят стенки. Предстоит основательно отремонтировать либо поменять лифты, которые в неких домах фактически не работают.
По словам Артура Кескинова, уже до 2008 г. будет заменено более 2500 лифтов и выше 5700 модернизировано. А к 2012 г. все 90 000 столичных лифтов, находящихся в домах, будут готовы к длительной эксплуатации — до 25 лет, после этого жильцы будут решать их судьбу без помощи других. Специалисты отмечают, что цена полгого ремонта очень колеблется от дома к дому и в ряде всевозможных случаев сравнима с ценой нового жилища таких же размеров.
«Стройкомплекс должен развернуться в сторону капремонта, сформировав в себе структуры, которые займутся выявлением ветхих и аварийных объектов, созданием типовых проектов их ремонта и проведением нужным работ», — заявил Юрий Лужков на одном из последних заседаний столичного правительства. По его словам, при имеющихся темпах строительства — около 4 млн кв. м в год — городской земли не хватит даже до 2020 г. (что, правда, несколько расползается с заявлениями управляющего столичного стройкомплекса Владимира Ресина). Потому строителям придется переключаться на полный ремонт жилого фонда. Объемы полгого ремонта резко отстали от потребностей городка. А ведь это тоже строительство, и оно даст возможность столичному строительному комплексу развиваться далее, выделил столичный градоначальник.
Но чуть ли столичным строителям в этом случае необходимо особенное приглашение. Ведь многим строительно-ремонтным фирмам, в особенности, естественно, большим, в Москве уже становится тесновато, а сейчас за счет госзаказа для их раскрывается оперативный простор — есть где приложить силы и получить прибыли.
Ранее строители по большенном счету без охоты занимались серьезным ремонтом — и не только лишь из-за отсутствия финансирования. Строить новый дом еще проще, и, в принципе, это не просит никаких заморочек, ну и сдавать в эксплуатацию новое жилище уже по традиции научились с бессчетными недоделками. А капремонт, в каком много различных аспектов, как раз и предполагает тщательную и доброкачественную работу как окончательный результат.
Сейчас, когда столичные власти высказались против точечных застроек, а на капремонт выделяются огромные и реальные средства, все поменялось. От желающих осваивать экономные средства в Москве нет отбоя, констатирует Артур Кескинов. Потому Юрий Лужков поручил своим заместителям, курирующим данную сферу, отбирать строительно-ремонтные организации только по конкурсу.
По словам Петра Бирюкова, столица планирует отремонтировать за собственный счет без отселения жильцов все дома, построенные до 1991 г. Вся работа будет проводиться в два шага: 1-ый — до 2014 г. и 2-ой — до 2021 г. Необыкновенную делему он лицезреет в личных домах, капремонт которых будет проводиться, соответственно, по личным проектам. По его оценке, в общей трудности для проведения капремонта столице будет нужно около 60 000 человек. Но недостатка в рабочих руках не будет, так как к работам интенсивно, по его словам, будет привлекаться малый бизнес.
УК либо конкретно ТСЖ сумеют завлекать маленькие конторы для проведения специфичных работ: одни будут поменять окна, другие — перекладывать кровлю, третьи — штукатурить и красить подъезды и т. д. Не считая того, намечается роль в столичных тендерах на ремонт строй компаний и бригад из Белоруссии. Вприбавок, продолжает Петр Бирюков, столица начнет активно готовить кадры в ПТУ и институтах, чтоб подключить к ремонту молодежь.
Широкомасштабный и беспримерный капремонт востребовал конфигураций и в правительстве Москвы. В структуре столичного строительного комплекса сотворено специального управление, задачка которого — координировать все работы по мониторингу состояния жилых построек, разработке типовых проектов и конкретному проведению капремонта.
Кормушка для бюрократов?
Строители еще только приступают к масштабному капремонту всей страны, а специалисты и аналитики, заглядывая вперед, уже дискуссируют и предсказывают возможные результаты. Далековато не все настроены оптимистично. У многих вызывает беспокойство тот факт, что колоссальные экономные средства вливаются в сферу, в какой вертятся большие средства и которую очень опутал спрут коррупции. Об этом много говорится, но определенные меры не принимаются, негодует Николай Маслов, академик Академии ЖКХ Рф.
Владимир Путин на одной из встреч с членами Публичной палаты тоже направил внимание на то, что коррупция в сфере капремонта и сноса жилища в Рф еще очень высока.
По воззрению Галины Хованской, жилищное законодательство содержит внутри себя много лазеек для манипулирования и махинаций. Она подчеркивает, что и сейчас ЖК не воспрещает муниципалитетам финансировать капремонт. В статье 165 говорится, что в целях сотворения критерий для управления домами органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК экономные средства на проведение капремонта. «Могут, а не должны! — подчеркивает Галина Хованская. — Это означает, как договоримся. Слово “может” открывает дорогу для произвола и субъективизма, это полностью коррупционная норма, так как коррупция начинается конкретно там, где нет ясных и понятных всем правил игры».
Николай Маслов, в свою очередь, добавляет: «Система ЖКХ всегда была темной дырой. Закачай туда хоть 200 миллиардов руб., хоть 300 миллиардов руб. Реформу ЖКХ бюрократы завели в тупик, с самого начала в ней ставились заранее неверные задачки. Масса средств списывается на ЖКХ, но никто не держит под контролем выполнение работ. Если 250 миллиардов руб. влить в эту систему, то количество ветхого жилого фонда только возрастет. То жилище, которое названо аварийным и ветхим, таким же и остается, а параллельно будут ветшать другие дома. Выделяемые сейчас млрд рублей пойдут только на укрепление коррупции. Полгого ремонта не будет, будет показушное латание дыр».