Пригородное жилище уже более одного года продвигают как востребованную кандидатуру переоцененным столичным квартирам. И в целом рынок личных жилых домов и участков смотрится благополучнее рынка
Сможет ли давление спроса повлиять на застройщиков, покажет время
04 октября 2013
Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний денек существует огромное количество желающих приобрести пригородный дом за $300 000-500 000, но не все могут отыскать достойное предложение, наилучшее по соотношению стоимость/качество, ни в каком секторе. Я думаю, что застройщики будут нацелены на платежеспособный спрос, не на накладный способ формирования цены», — считает он.
Сумеет ли давление спроса воздействовать на застройщиков, покажет время. «Для застройщика поселки экономкласса нерентабельны даже при неплохой реализация этих объектов, а качество строений оставляет вожделеть лучшего», — констатирует Олег Маринин, президент ГК «Парк Групп», управляющей сетевым проектом «Витро». В 2008 г. девелоперы могут переориентировать свои интересы на классы «эконом» и «комфорт», считают в «Миэле», но стоимость земли в ближнем Подмосковье отпугнет многих, заставив сместиться в среднее (60-90 км от МКАД) и далекое (за 90 км) Подмосковье.
Исключительная благодать
По данным Савелия Орбанта, гендиректора компании «Миэль — Пригородная недвижимость», за 2007 г. в среднем розничная стоимость земляного участка в ближнем Подмосковье выросла на 30,5%, 1 кв. м особняков подорожал на 22%, а стоимость домовладения возросла на 25,5%. Оценки других профессионалов также вертятся около 20-30% роста на все зависимо от направления — характеристики более чем удовлетворительные на фоне стагнации рынка городского жилища в 2007 г. А в 2006 г. цены поднялись на 50-60% в год зависимо от ликвидности объекта, припоминает Полина Иванова, ведущий аналитик УК «Северо-Запад».
До $400 000 в текущее время стоят коттеджи экономкласса, от $500 000 до $1-1,5 млн предлагается бизнес-класс, цена элитных особняков начинается от $1,5 млн, гласит управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис. Сотка земли в среднем на конец 2007 г. стоила $10 700, сказала Светлана Кондачкова, управляющий направления пригородной недвижимости компании «МИАН — Агентство недвижимости». «В 2007 г. рост цен на земляные участки был несколько меньше, чем в секторе особняков и таунхаусов, — около 27%», — добавляет она. Сергей Салнис уточняет, что на сегодня стоимость земляного участка в ближнем Подмосковья колеблется от $3500 до $45 000 за сотку, но дешевенькие предложения очень редки и, обычно, представляют собой сельхозземли без коммуникаций по непрестижным восточным фронтам. Тогда как, по данным Натальи Бланковой, маркетолога «Пересвет Реал Эстейт», цена сотки на самом престижном в Рф — Рублево-Успенском шоссе до 15 км от МКАД варьируется от $40 000 до $200 000, в 30-километровой зоне — от $20 000 до $100 000. На Новорижском шоссе розничная стоимость составляет $45 000-70 000 и $18 000-70 000 за сотку соответственно. На Дмитровском шоссе земля в среднем в два раза дешевле, чем на Новейшей Риге. Наличие коммуникаций увеличивает первоначальную цена участка на 50-53%, а близость к водоемам и лесным массивам — на 60-70%, добавляет Мария Котова, директор отдела исследовательских работ Knight Frank Russia and CIS.
К примеру, компания «Величъ» (в одноименном поселке на Новейшей Риге) смогла аккумулировать разбросанные вокруг маленького лесного массива участки, что отдало ей возможность условиться с местной администрацией о принятии на себя обязанности хлопотать о нем. Практически это значит ограничение доступа в лес для сторонних: он сейчас вероятен только с одной стороны (с 3-х сторон размещается имеющийся и строящийся поселок), а охрана бдительно смотрит за соблюдением противопожарных и санитарных правил. Зато жителям поселка спокойствие прогулок обеспечено.
По данным Котовой, спрос на участки под жилищное строительство существенно превосходит имеющееся предложение, особым спросом пользуются Новорижское, Рублево-Успенское, Ильинское, Киевское, Минское, Можайское шоссе. Значимый объем предложения больших земляных участков с предназначением ИЖС сосредоточено на Новорижском, Дмитровском, Киевском шоссе, на первых 2-ух направлениях рынок земляных участков развит и на расстоянии более 40 км от МКАД. Число сделок с землей раз в год растет на 20-30%. Но, гласит Котова, последние два года многие собственники закончили переводить сельхозземли под ИЖС, потому что на изменение правового статуса участка уходит много времени и средств. «Гораздо проще и резвее поменять разрешенный вид использования. Потому на многих участках оформляется дополнительный разрешенный вид использования — дачное строительство, что позволяет использовать земли сельхозназначения под коттеджное строительство, — разъясняет эксперт. — Средняя стоимость участка в данном случае растет в 1,5-2,5 раза».
Больше всего предложения сосредоточено, по данным Светланы Кондачковой, в зоне до 40 км от МКАД, да и более удаленные местности осваиваются — и «первично выделенные» участки за 70 км от МКАД дорожают даже в основном, ежели «ближние земли», уже довольно высоко оцененные их торговцами на вторичном рынке. Все же, по оценке аналитиков «Миэля», только за 70 км от МКАД может быть задерживать ценовую планку на этом экономуровне (стоимость земли, коммуникаций позволяет это делать).
«По итогам декабря 2007 г. на продажу было выставлено около 5700 земляных участков (43% от общего объема предложения объектов пригородной недвижимости) — на 22% меньше, чем в ноябре 2007 г. Больше всего участков предлагалось к реализации в мае 2007 г. (9700), меньше всего — в январе (4100). Рост количества земляных участков по итогам 2007 г. составил 18%», — гласит Светлана Кондачкова из «МИАН — Агентство недвижимости». Общий объем предложения земляных участков на конец 2007 г. она оценивает в $1,122 миллиардов.
Различные корзины
Сергей Гоз, генеральный директор компании «Элит Строй», в свою очередь, сказал, что на конец 2007 г. насчитывалось 258 поселков на стадии активных продаж (на 25-27% больше, чем в конце 2006 г). По словам Полины Ивановой, ведущего аналитика УК «Северо-Запад», на данный момент количество организованных коттеджных поселков составляет более 400, тогда как в 2005 г. их было около 170. Объем рынка пригородной недвижимости в 2007 г. она оценивает в $10,5-12 миллиардов против $7-8 миллиардов в 2005 г., полное количество объектов — в 8000. В 2007 г. на рынок вышло около 70 новых поселков, без учета очень удаленных от Москвы. Стагнация на рынке сначала прошедшего года удачно преодолена, делает вывод Иванова. «Цены на загородную недвижимость продолжают собственный рост по мере добавления новых проектов», — гласит Юлия Редькина, управляющий отдела рекламы и PR агентства элитной недвижимости Tweed.
Но конкурентность посреди девелоперов на пригородном рынке вырастает, а спрос Мария Котова из Knight Frank определяет как «труднопрогнозируемый». Вот поэтому, по ее воззрению, больше проектов содержат в себе как коттеджи, так и таунхаусы и квартиры в низкоэтажных домах. Девелоперы диверсифицируют опасности. Все полностью согласуется с декларациями властей о низкоэтажном доступном жилище и позволяет эффективнее использовать дорогую подмосковную землю. «В 2007 г. число строящихся организованных поселков таунхаусов подросло на 65,2%», — уточняет Сергей Фокин, управляющий департамента продаж ГК «Мультигрупп». Рынок таунхаусов становится всеполноценным самостоятельным сектором, а не дополнением к рынку коттеджных поселков, утверждает он. Такие проекты доходнее для застройщиков. По данным «Северо-Запада», рост объема строительства таунхаусов в 2007 г. составил только 30% (1,04 млн кв. м), но особняков — 15%, в два раза меньше.
Александр Маленький из AG Capital даже упоминает о формировании такового формата, как таунхаусы премиум-класса. Такое жилище, по его словам, соединяется воединыжды в поселках в отдельные секторы с дополнительными рекреационными зонами. К примеру, в «Папушево» на 24-м км Рублево-Успенского шоссе у обитателей таунхаусов будут отдельный бассейн и прогулочный парк, которым сумеют воспользоваться только они. В рамках начатого в 2007 г. проекта MoscowCityGroup и CapitalGroup — «Остров Истра» на местности более 1000 га к 2013 г. построят более 1,5 млн кв. м пригородной недвижимости различных форматов: виллы, коттеджи, таунхаусы и гостиницы.
Правда, само по себе возникновение таунхаусов и иных низкоэтажных проектов не делает пригородное жилище в Подмосковье очень доступнее. По прежнему в излишке предложение как минимум бизнес-класса (от $500 000 за дом, сдаваемый, обычно, без отделки, в наилучшем случае — под отделку), спрос на который не так высок, как представляется девелоперам, отмечают в «Миэле». Тогда как более чем 60% спроса нацелено на высококачественные коттеджные поселки экономкласса (до $250 000 за дом с участком).
По воззрению Савелия Орбанта, «застройщики больше стали уделять внимания категориям «эконом» и «комфорт» (по систематизации «Миэля», последняя категория — подороже экономкласса, $950-1700 за 1 кв. м). К примеру, компания «Инком» в конце марта объявила о старте проекта низкоэтажной застройки экономкласса в Столичной области — комплекс «Маленькая Шотландия» с объемом инвестиций 3,5 миллиардов руб. и застраиваемой территорией в 37 га. Более 100 000 кв. м жилища (680 квартир площадью 164 и 213 кв. м с участком от 2 до 4 соток) планируется выстроить на 14-м км Ленинградского шоссе недалеко от населенного пт Пикино к концу 2009 г. Цена квартир на исходном шаге реализации проекта — от 7 млн руб. (немногим наименее $300 000). Сравнимо по стоимости с 2-комнатной квартирой в панельном доме в столице, отмечают в «Инкоме». Переехать пока некуда, но 1-ые дома в «Маленькой Шотландии» обещают выстроить в наиблежайшие два месяца.
1 кв. м коттеджа в среднем дешевле 1 кв. м квартиры в Москве. По данным «Пересвет Реал Эстейт», в конце 2007 г. 1 кв. м в пригородных поселках на севере области стоил $1920, на востоке — $1651, на юге — $1765, на западе — $2747. Дороже всего коттеджи (не элитные) на западе в 15-километровой зоне — $4622 за 1 кв. м. По данным Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, средняя цена особняков в поселках премиум-класса по ведущим фронтам составила $6690 за 1 кв. м с учетом цены земли. Средняя цена 1 кв. м в строящемся поселке бизнес-класса — $3093, в поселках экономкласса стоимость 1 кв. м коттеджа — $1672.
Стоимость 1 кв. м на вторичном рынке столицы, по данным «Инкома», уже выше $6000. Так что мысль поменять квартиру в Москве на свой дом (либо таунхаус) в Подмосковье, продвигаемая торговцами коттеджных поселков, смотрится полностью интригующе, хотя на средства от реализации квартиры экономкласса готовый дом для неизменного проживания с участком и коммуникациями в неплохом поселке отыскать все еще тяжело. В особенности на маленьком удалении от Москвы. На значимом удалении от столицы человек, работающий в Москве, быстрее будет находить для себя дачу — так как каждый денек в столицу не наездишься, а отыскать оплачиваемую по столичным ставкам работу в Подмосковье еще труднее, чем дом за четверть миллиона баксов. Для покупки дачи реализовать квартиру — единственный ценный актив большинства столичных семей — достаточно конкретный шаг, и торговцам пригородного жилища еще длительно придется готовить к нему потенциальную аудиторию.
Но в том, что пригородное (либо загородное — новый месседж этого рынка) жилище будет в массе собственной уплотняться, специалисты не колеблются. Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональная девелоперской компании, гласит, что на расстоянии 10-20 км от МКАД сейчас возникают не коттеджные поселки, а низкоэтажные жилые комплексы и они будут воспользоваться неплохим спросом.
Жить либо спекулировать
Дефицитный экономкласс — более ликвидный продукт на пригородном рынке, молвят специалисты. И, по данным «Инкома», в этом секторе больше покупателей «с вкладывательными целями», ежели в более дорогих секторах. Но согласно исследованию, проведенному Villagio Estate (девелоперское подразделение компании «Инком» в элитном секторе), загородную недвижимость экономкласса как капиталовложение рассматривают те, чей доход составляет от 2000 до 5000 евро на человека за месяц. «Вряд ли это станет тенденцией, так как жилище экономкласса уступает бизнес-классу по ряду существенных параметров», — гласит Дмитрий Таганов, управляющий аналитического центра Villagio Estate.
Сергей Салнис из Vesco Realty оценивает долю инвестпокупок в организованных коттеджных поселках в 50%, но в секторе экономкласса, по его воззрению, 70% покупателей получают дома себе, а 30% совершают сделки, только чтоб реализовать объект подороже. «Входной порог в подобные проекты на стадии котлована — от $200 000, в то время как на выходе инвестор сумеет воплотить приобретенную недвижимость на вторичном рынке на 40-50% дороже. Девелопер в этом случае никакой процент от реализации иметь не будет», — гласит он. Но, по воззрению Валерия Лукинова, возглавляющего комитет по пригородной недвижимости Русской гильдии риэлторов, это устраивает и застройщиков поселков экономкласса, у каких запланирована прибыль ниже, ежели у инвесторов, которые через 2-3 года реализуют коттедж. «У застройщиков таких поселков прибыль появляется за счет стремительных продаж и оптимизации издержек. Им прибыльны резвый оборот денег, капитализация компании», — разъясняет Лукинов.
Савелий Орбант из «Миэль — Пригородная недвижимость» считает, что на объекты до $250 000 за дом покупателей-инвесторов и совсем нет. «Люди приобретают такие домовладения себе, как далекую дачу к примеру, это более нередкий мотив покупки». — утверждает он. Полина Иванова, ведущий аналитик УК «Северо-Запад», подтверждает: «Жилье экономкласса в отличие от элитного в главном приобретается как раз для проживания, а не с целью вложения средств». «Объекты, расположенные до 15 км от МКАД, априори владеют большей ликвидностью и поэтому больше отвечают требованиям инвестжилья», — рассуждает она. А на таковой удаленности экономкласс увиден не был.
Вобщем, элитные загородные дома — более дефицитный продукт, отмечают участники рынка. По данным Knight Frank, основную долю рынка — 63% — составляет пригородная недвижимость бизнес-класса, а толика элитных поселков невелика, как и толика поселков экономкласса. «По сопоставлению с 2006 г. толика домовладений, запрашиваемых в ценовом спектре от $1 млн до $4,5 млн, выросла с 31% до 46%. В то же самое время спрос на домовладения ценой более $20 млн cократился практически в два раза — с 15% до 7%», — добавляет Мария Котова. Другими словами сверхдорогие дома в Подмосковье нужны меньше, чем дорогие равномерно, по столичным меркам. В элитном секторе предлагаются и таунхаусы: к примеру, «Новое качество» реализует таунхаусы в 10 км от МКАД по 70 000-100 000 руб. за 1 кв. м. Площадь квартиры — 353-443 кв. м, участки — от 2,3 до 6,8 сотки. Строительство закончится в IV квартале 2009 г.
В общем, спрос есть или на экономные дома, или на вправду дорогие, с конкретно обмысленной концепцией поселка (строительный стиль, отлично развитая инфраструктура, окружение и т. п.), гласит Дмитрий Таганов из Villagio Estate.
Что все-таки касается далеких дач, то опасности таких инвестиций очень высоки. «Загородная недвижимость наименее ликвидна, чем столичная, срок экспозиции объекта на вторичном рынке может достигать полугода, и рисковать средствами, приобретая недвижимость за 50 км от Москвы, с более низким качеством строительства и вероятным отсутствием центральных коммуникаций может быть экономически неоправданно», — предупреждает Иванова. Могут появиться задачи с социальной и веселительной инфраструктурой в 80-100 км от МКАД и коммуникации на этом удалении от столицы находятся в плачевном состоянии, подтверждает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group.
Директор департамента инвестиций в недвижимость группы AG Capital Александр Маленький все же считает, что конкретно дома экономкласса нередко приобретают с целью предстоящей перепродажи. «Они имеют самую высшую ликвидность на рынке недвижимости, и спрос на их пока превосходит предложение на 40% как на первичном, так и на вторичном рынке», — аргументирует он. Мария Котова из Knight Frank Russia, в свою очередь, именует более симпатичным сектором для инвестирования земляной рынок Подмосковья. «За период с 2003 по 2007 г. земля подорожала в среднем на 260%», — припоминает Валерий Лукинов.
«На рынке пригородной недвижимости увлекательны и вероятны как точечные инвестиции, так и большие ивестпроекты. Прибыльно вкладывать средства не только лишь в пригородное жилище, да и в землю, коммуникации, инфраструктуру (коммерческая недвижимость за городом). Доходность находится в зависимости от суммы вложения, объекта, срока ожидания и может составлять от 20% до 100% годичных и более», — сказала на одной из интернет-пресс-конференций Жанна Щербакова, «Миэль».
Вторичный подмосковный
«На вторичном рынке в реальный момент представлены фактически все типы объектов — от дач в садовых приятельствах и стародачных местах до коттеджей на Рублевке», — гласит Савелий Орбант. По состоянию на конец 2007 г., по его оценке, домовладение в среднем стоило $742 000, сотка земли — $14 000, 1 кв. м жилища — $2240 (данные по всем фронтам и удаленности до 60 км от МКАД). Но, по словам Юлии Редькиной из Tweed, в случае участков без подряда все находится в зависимости от направления и поселка, в каком находится участок. «На Рублево-Успенском шоссе сотка в поселке "Ландшафт" стоит от $200 000, в поселке "Санаторий Барвиха" — $300 000. В высококачественных поселках на Новейшей Риге сотка земли (лес) стоит от $60 000 до $100 000. На Калужском и Киевском шоссе — от $30 000 за сотку», — приводит она примеры.
Светлана Кондачкова отмечает существенное — практически на 35% — повышение объема предложения в феврале 2008 г.: с 7000-8000 объектов в январе до 10 000-11 000 в феврале. «В первую очередь рост обоснован значимым повышением объема предложения на вторичном рынке, — гласит она. — В секторе новых коттеджных поселков рост количества предложений существенно ниже — менее 8% по сопоставлению с предшествующим месяцем».
«Появляются на вторичном рынке предложения особняков в современных поселках, таких как “Резиденции Бенилюкс”, “Павлово”, “Монолит” по Новорижскому шоссе, как под отделку, так и под ключ», — гласит гендиректор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков. Юлия Редькина отмечает тенденцию реализации больших землевладений (огромных участков и домов) и приобретение взамен участков от 20 соток с домами от 500 кв. м. В среднем, по данным Tweed, 30 соток с домом площадью 500 кв. м на Рублевке предлагается за $4-6 млн, на Новейшей Риге -за $2-4 млн, на Калужском и Киевском шоссе — по $1-2,5 млн.
По оценке «Миэля», на вторичном рынке 55% предложения составляют малобюджетные инвестпроекты. В 5% случаев люди строили себе, но сообразили, что дом прибыльнее реализовать.
Ожидается рост
По воззрению Сергея Гоза, в 2008 г. в среднем цены на загородную недвижимость будут расти на 25% в год, ликвидные объекты с мастерски разработанной концепцией (в особенности в экономклассе и бизнес-классе) подорожают на 40%. Идентичные оценки дают и в «Пересвет Реал Эстейт». «Элитный сектор будет переживать относительную стагнацию, — уточняет Гоз. — Бизнес-класс в 2008-2009 гг. остается доминирующим сектором по объемам предложения, но темпы сокращения сектора будут равномерно намечаться. Неликвидные объекты бизнес-класса так же будут дорожать (на 10-15%), но срок их экспозиции будет возрастать, а востребованность со стороны потребителей будет слабой».
По воззрению профессионала, в 2008 г. сектор экономкласса будет развиваться за счет понижения себестоимости строительства (благодаря новым технологиям и организации мобильных производств строй материалов), также методом развития сетевых проектов коттеджных поселков, которые позволят использовать уже переработанные технологии. Не считая того, экономпредложение будет появляться на далеких рубежах Подмосковья и в составе мегапроектов. Но недостаток в этом секторе сохранится.
Алексей Остробородов предсказывает на 2008 г. рост цен на 15-20%. Наибольший рост он ждет в секторе поселков экономкласса. Тогда как в секторе бизнес-класса считает вероятным насыщение рынка. Мария Котова из Knight Frank ждет в 2008 г. рост на уровне 10-12%, в 2009 г. — 20-25%.
«На земляном рынке можно ждать роста объема предложения. Есть возможность, что банки и ряд больших компаний, которые ранее заполучили огромные наделы, будут избавляться от неликвидных участков, т. е. начнут реализовывать данные земли на рынке, что будет содействовать изменениям в структуре предложения, а может быть, и в ценовой динамике», — гласит Сергей Салнис. «В 2008 г. на рынке пригородного жилища будет появляться больше поселков под ПМЖ и таунхаусов», — считает Александр Маленький из AG Capital.
Кто в песочнице
Алексей Остробородов гласит, что в 2007 г. количество строящихся объектов возросло на 50-60%. «Недвижимость Подмосковья на данный момент на буме популярности, и большая часть девелоперов направляют свои силы конкретно в это русло», — разъясняет он. Доходность инвестиций в загородные проекты может составлять, по различным оценкам, от 20% до 100%. К примеру, группа «Абсолют» планирует выстроить два больших жилых комплекса на Киевском и Боровском шоссе рядом с МКАД, девелопером проекта является «Абсолют Инвестмент Групп». Компания Snegiri планирует вложить $230 млн в элитный поселок из 134 таунхаусов «Резиденция Рублево» на Новорижском шоссе.
Более того, по словам Марии Котовой, энтузиазм к подмосковному рынку особняков проявляют зарубежные инвесторы (которым в Рф землю приобрести тяжело). «В 2007 г. о выходе на пригородный рынок заявил интернациональный паевой фонд Thor Guarant Real Estate; германская вкладывательная компания Magnat Real Estate Opportunities заполучила 25%-ную долю в проекте коттеджного поселка «Садко», — приводит она примеры.
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, дополняет перечень: «Подразделение израильской компании Leader Holdings планирует строительство приблизительно 7000 квартир и объектов коммерческой недвижимости площадью 13 000 кв. м в 70 км от центра Москвы. Сделка ограничена рядом критерий и, как ожидается, будет завершена не позднее конца 2008 г. Также израильская компания “Мирланд девелопмент” планирует выстроить 96 особняков (500 кв. м каждый) и 50 таунхаусов (250 кв. м каждый) класса премиум в 20 км от МКАД по Минскому шоссе около станции Перхушково. В целом в 2007 г. объем забугорных инвестиций в строительство на местности Столичной области составил около $5 млрд». Правда, уточняет Литинецкая, основная часть средств идет на строительство производственных компаний и больших логистических и торговых комплексов.
Хотя на пригородный рынок потянулись игроки, до этого на нем не увиденные, Сергей Гоз, гендиректор «Элит Строй», рассчитывает на более проф подход девелоперов к развитию земляных участков. Он считает, что равномерно новенькие, не владеющие достаточными своими средствами либо возможностью получить кредитование, уйдут.
«Ряд игроков без охоты идут на сотрудничество с агентствами недвижимости, предпочитая эксклюзивно продавать объект. Все же толика схожих продавцов на рынке недвижимости больше сокращается», — предсказывает Сергей Салнис из Vesco Realty.
Dura lex
Даже если отвлечься от фарса с земляными аукционами на Рублевке, то можно именовать несколько законодательных инициатив, которые опрошенные «Ведомостями» специалисты сочли необходимым выделить. Некие из их гуманнее к бизнесу, чем к природе. «Одним из важнейших, пожалуй, стало вступление в силу поправок в Аква кодекс, — гласит Савелий Орбант. — Согласно новенькому документу миниатюризируется водоохранная зона, что позволяет строить объекты поближе к воде, более много используя видовые земляные участки вдоль береговой линии». Правда, по словам Лукинова, закон № 73 ФЗ «О внедрении в действие Аква кодекса», определив порядок использования и строительства в водоохранных зонах при обеспечении охраны аква объектов от загрязнения, воспретил приватизацию земляных участков в границах береговой полосы.
Валерий Лукинов из РГР уточняет, что после вступления в силу федерального закона № 201 «О внедрении в действие Лесного кодекса» процедура перевода лесных участков в категории земель, применимые для коттеджного строительства, усложнилась. Но 232-ФЗ, принятый в декабре 2006 г., позволяет поменять категорию и вид разрешенного использования участка методом включения в границы населенных пт, что может быть для участков, уже имеющихся во владении на правах аренды.
«Также вступил в силу закон о едином кадастре недвижимости, который подразумевает создание унифицированной базы объектов, составленной на базе сейчас имеющихся кадастров — земляного, аква, лесного и т. д.», — добавляет Орбант. На этой базе может быть создавать единые принципы расчета кадастровой цены земель и получения на ее базе земляного налога, гласит Лукинов.
Олег Маринин, президент ГК «Парк Групп», считает, что это также облегчит мытарства бессчетных хозяев незарегистрированных соток и домов в Подмосковье. «Дачная амнистия обернулась для людей долгой и мучительной беготней за бессчетными справками и внезапными для многих затратами на услуги межевания. По Столичной области цена схожих услуг иногда превосходит 30 000 руб. На данный момент людям приходится регистрировать раздельно права на землю, раздельно — права на находящийся на участке объект», — гласит он.
Сумеет ли давление спроса воздействовать на застройщиков, покажет время. «Для застройщика поселки экономкласса нерентабельны даже при неплохой реализация этих объектов, а качество строений оставляет вожделеть лучшего», — констатирует Олег Маринин, президент ГК «Парк Групп», управляющей сетевым проектом «Витро». В 2008 г. девелоперы могут переориентировать свои интересы на классы «эконом» и «комфорт», считают в «Миэле», но стоимость земли в ближнем Подмосковье отпугнет многих, заставив сместиться в среднее (60-90 км от МКАД) и далекое (за 90 км) Подмосковье.
Исключительная благодать
По данным Савелия Орбанта, гендиректора компании «Миэль — Пригородная недвижимость», за 2007 г. в среднем розничная стоимость земляного участка в ближнем Подмосковье выросла на 30,5%, 1 кв. м особняков подорожал на 22%, а стоимость домовладения возросла на 25,5%. Оценки других профессионалов также вертятся около 20-30% роста на все зависимо от направления — характеристики более чем удовлетворительные на фоне стагнации рынка городского жилища в 2007 г. А в 2006 г. цены поднялись на 50-60% в год зависимо от ликвидности объекта, припоминает Полина Иванова, ведущий аналитик УК «Северо-Запад».
До $400 000 в текущее время стоят коттеджи экономкласса, от $500 000 до $1-1,5 млн предлагается бизнес-класс, цена элитных особняков начинается от $1,5 млн, гласит управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис. Сотка земли в среднем на конец 2007 г. стоила $10 700, сказала Светлана Кондачкова, управляющий направления пригородной недвижимости компании «МИАН — Агентство недвижимости». «В 2007 г. рост цен на земляные участки был несколько меньше, чем в секторе особняков и таунхаусов, — около 27%», — добавляет она. Сергей Салнис уточняет, что на сегодня стоимость земляного участка в ближнем Подмосковья колеблется от $3500 до $45 000 за сотку, но дешевенькие предложения очень редки и, обычно, представляют собой сельхозземли без коммуникаций по непрестижным восточным фронтам. Тогда как, по данным Натальи Бланковой, маркетолога «Пересвет Реал Эстейт», цена сотки на самом престижном в Рф — Рублево-Успенском шоссе до 15 км от МКАД варьируется от $40 000 до $200 000, в 30-километровой зоне — от $20 000 до $100 000. На Новорижском шоссе розничная стоимость составляет $45 000-70 000 и $18 000-70 000 за сотку соответственно. На Дмитровском шоссе земля в среднем в два раза дешевле, чем на Новейшей Риге. Наличие коммуникаций увеличивает первоначальную цена участка на 50-53%, а близость к водоемам и лесным массивам — на 60-70%, добавляет Мария Котова, директор отдела исследовательских работ Knight Frank Russia and CIS.
К примеру, компания «Величъ» (в одноименном поселке на Новейшей Риге) смогла аккумулировать разбросанные вокруг маленького лесного массива участки, что отдало ей возможность условиться с местной администрацией о принятии на себя обязанности хлопотать о нем. Практически это значит ограничение доступа в лес для сторонних: он сейчас вероятен только с одной стороны (с 3-х сторон размещается имеющийся и строящийся поселок), а охрана бдительно смотрит за соблюдением противопожарных и санитарных правил. Зато жителям поселка спокойствие прогулок обеспечено.
По данным Котовой, спрос на участки под жилищное строительство существенно превосходит имеющееся предложение, особым спросом пользуются Новорижское, Рублево-Успенское, Ильинское, Киевское, Минское, Можайское шоссе. Значимый объем предложения больших земляных участков с предназначением ИЖС сосредоточено на Новорижском, Дмитровском, Киевском шоссе, на первых 2-ух направлениях рынок земляных участков развит и на расстоянии более 40 км от МКАД. Число сделок с землей раз в год растет на 20-30%. Но, гласит Котова, последние два года многие собственники закончили переводить сельхозземли под ИЖС, потому что на изменение правового статуса участка уходит много времени и средств. «Гораздо проще и резвее поменять разрешенный вид использования. Потому на многих участках оформляется дополнительный разрешенный вид использования — дачное строительство, что позволяет использовать земли сельхозназначения под коттеджное строительство, — разъясняет эксперт. — Средняя стоимость участка в данном случае растет в 1,5-2,5 раза».
Больше всего предложения сосредоточено, по данным Светланы Кондачковой, в зоне до 40 км от МКАД, да и более удаленные местности осваиваются — и «первично выделенные» участки за 70 км от МКАД дорожают даже в основном, ежели «ближние земли», уже довольно высоко оцененные их торговцами на вторичном рынке. Все же, по оценке аналитиков «Миэля», только за 70 км от МКАД может быть задерживать ценовую планку на этом экономуровне (стоимость земли, коммуникаций позволяет это делать).
«По итогам декабря 2007 г. на продажу было выставлено около 5700 земляных участков (43% от общего объема предложения объектов пригородной недвижимости) — на 22% меньше, чем в ноябре 2007 г. Больше всего участков предлагалось к реализации в мае 2007 г. (9700), меньше всего — в январе (4100). Рост количества земляных участков по итогам 2007 г. составил 18%», — гласит Светлана Кондачкова из «МИАН — Агентство недвижимости». Общий объем предложения земляных участков на конец 2007 г. она оценивает в $1,122 миллиардов.
Различные корзины
Сергей Гоз, генеральный директор компании «Элит Строй», в свою очередь, сказал, что на конец 2007 г. насчитывалось 258 поселков на стадии активных продаж (на 25-27% больше, чем в конце 2006 г). По словам Полины Ивановой, ведущего аналитика УК «Северо-Запад», на данный момент количество организованных коттеджных поселков составляет более 400, тогда как в 2005 г. их было около 170. Объем рынка пригородной недвижимости в 2007 г. она оценивает в $10,5-12 миллиардов против $7-8 миллиардов в 2005 г., полное количество объектов — в 8000. В 2007 г. на рынок вышло около 70 новых поселков, без учета очень удаленных от Москвы. Стагнация на рынке сначала прошедшего года удачно преодолена, делает вывод Иванова. «Цены на загородную недвижимость продолжают собственный рост по мере добавления новых проектов», — гласит Юлия Редькина, управляющий отдела рекламы и PR агентства элитной недвижимости Tweed.
Но конкурентность посреди девелоперов на пригородном рынке вырастает, а спрос Мария Котова из Knight Frank определяет как «труднопрогнозируемый». Вот поэтому, по ее воззрению, больше проектов содержат в себе как коттеджи, так и таунхаусы и квартиры в низкоэтажных домах. Девелоперы диверсифицируют опасности. Все полностью согласуется с декларациями властей о низкоэтажном доступном жилище и позволяет эффективнее использовать дорогую подмосковную землю. «В 2007 г. число строящихся организованных поселков таунхаусов подросло на 65,2%», — уточняет Сергей Фокин, управляющий департамента продаж ГК «Мультигрупп». Рынок таунхаусов становится всеполноценным самостоятельным сектором, а не дополнением к рынку коттеджных поселков, утверждает он. Такие проекты доходнее для застройщиков. По данным «Северо-Запада», рост объема строительства таунхаусов в 2007 г. составил только 30% (1,04 млн кв. м), но особняков — 15%, в два раза меньше.
Александр Маленький из AG Capital даже упоминает о формировании такового формата, как таунхаусы премиум-класса. Такое жилище, по его словам, соединяется воединыжды в поселках в отдельные секторы с дополнительными рекреационными зонами. К примеру, в «Папушево» на 24-м км Рублево-Успенского шоссе у обитателей таунхаусов будут отдельный бассейн и прогулочный парк, которым сумеют воспользоваться только они. В рамках начатого в 2007 г. проекта MoscowCityGroup и CapitalGroup — «Остров Истра» на местности более 1000 га к 2013 г. построят более 1,5 млн кв. м пригородной недвижимости различных форматов: виллы, коттеджи, таунхаусы и гостиницы.
Правда, само по себе возникновение таунхаусов и иных низкоэтажных проектов не делает пригородное жилище в Подмосковье очень доступнее. По прежнему в излишке предложение как минимум бизнес-класса (от $500 000 за дом, сдаваемый, обычно, без отделки, в наилучшем случае — под отделку), спрос на который не так высок, как представляется девелоперам, отмечают в «Миэле». Тогда как более чем 60% спроса нацелено на высококачественные коттеджные поселки экономкласса (до $250 000 за дом с участком).
По воззрению Савелия Орбанта, «застройщики больше стали уделять внимания категориям «эконом» и «комфорт» (по систематизации «Миэля», последняя категория — подороже экономкласса, $950-1700 за 1 кв. м). К примеру, компания «Инком» в конце марта объявила о старте проекта низкоэтажной застройки экономкласса в Столичной области — комплекс «Маленькая Шотландия» с объемом инвестиций 3,5 миллиардов руб. и застраиваемой территорией в 37 га. Более 100 000 кв. м жилища (680 квартир площадью 164 и 213 кв. м с участком от 2 до 4 соток) планируется выстроить на 14-м км Ленинградского шоссе недалеко от населенного пт Пикино к концу 2009 г. Цена квартир на исходном шаге реализации проекта — от 7 млн руб. (немногим наименее $300 000). Сравнимо по стоимости с 2-комнатной квартирой в панельном доме в столице, отмечают в «Инкоме». Переехать пока некуда, но 1-ые дома в «Маленькой Шотландии» обещают выстроить в наиблежайшие два месяца.
1 кв. м коттеджа в среднем дешевле 1 кв. м квартиры в Москве. По данным «Пересвет Реал Эстейт», в конце 2007 г. 1 кв. м в пригородных поселках на севере области стоил $1920, на востоке — $1651, на юге — $1765, на западе — $2747. Дороже всего коттеджи (не элитные) на западе в 15-километровой зоне — $4622 за 1 кв. м. По данным Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, средняя цена особняков в поселках премиум-класса по ведущим фронтам составила $6690 за 1 кв. м с учетом цены земли. Средняя цена 1 кв. м в строящемся поселке бизнес-класса — $3093, в поселках экономкласса стоимость 1 кв. м коттеджа — $1672.
Стоимость 1 кв. м на вторичном рынке столицы, по данным «Инкома», уже выше $6000. Так что мысль поменять квартиру в Москве на свой дом (либо таунхаус) в Подмосковье, продвигаемая торговцами коттеджных поселков, смотрится полностью интригующе, хотя на средства от реализации квартиры экономкласса готовый дом для неизменного проживания с участком и коммуникациями в неплохом поселке отыскать все еще тяжело. В особенности на маленьком удалении от Москвы. На значимом удалении от столицы человек, работающий в Москве, быстрее будет находить для себя дачу — так как каждый денек в столицу не наездишься, а отыскать оплачиваемую по столичным ставкам работу в Подмосковье еще труднее, чем дом за четверть миллиона баксов. Для покупки дачи реализовать квартиру — единственный ценный актив большинства столичных семей — достаточно конкретный шаг, и торговцам пригородного жилища еще длительно придется готовить к нему потенциальную аудиторию.
Но в том, что пригородное (либо загородное — новый месседж этого рынка) жилище будет в массе собственной уплотняться, специалисты не колеблются. Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональная девелоперской компании, гласит, что на расстоянии 10-20 км от МКАД сейчас возникают не коттеджные поселки, а низкоэтажные жилые комплексы и они будут воспользоваться неплохим спросом.
Жить либо спекулировать
Дефицитный экономкласс — более ликвидный продукт на пригородном рынке, молвят специалисты. И, по данным «Инкома», в этом секторе больше покупателей «с вкладывательными целями», ежели в более дорогих секторах. Но согласно исследованию, проведенному Villagio Estate (девелоперское подразделение компании «Инком» в элитном секторе), загородную недвижимость экономкласса как капиталовложение рассматривают те, чей доход составляет от 2000 до 5000 евро на человека за месяц. «Вряд ли это станет тенденцией, так как жилище экономкласса уступает бизнес-классу по ряду существенных параметров», — гласит Дмитрий Таганов, управляющий аналитического центра Villagio Estate.
Сергей Салнис из Vesco Realty оценивает долю инвестпокупок в организованных коттеджных поселках в 50%, но в секторе экономкласса, по его воззрению, 70% покупателей получают дома себе, а 30% совершают сделки, только чтоб реализовать объект подороже. «Входной порог в подобные проекты на стадии котлована — от $200 000, в то время как на выходе инвестор сумеет воплотить приобретенную недвижимость на вторичном рынке на 40-50% дороже. Девелопер в этом случае никакой процент от реализации иметь не будет», — гласит он. Но, по воззрению Валерия Лукинова, возглавляющего комитет по пригородной недвижимости Русской гильдии риэлторов, это устраивает и застройщиков поселков экономкласса, у каких запланирована прибыль ниже, ежели у инвесторов, которые через 2-3 года реализуют коттедж. «У застройщиков таких поселков прибыль появляется за счет стремительных продаж и оптимизации издержек. Им прибыльны резвый оборот денег, капитализация компании», — разъясняет Лукинов.
Савелий Орбант из «Миэль — Пригородная недвижимость» считает, что на объекты до $250 000 за дом покупателей-инвесторов и совсем нет. «Люди приобретают такие домовладения себе, как далекую дачу к примеру, это более нередкий мотив покупки». — утверждает он. Полина Иванова, ведущий аналитик УК «Северо-Запад», подтверждает: «Жилье экономкласса в отличие от элитного в главном приобретается как раз для проживания, а не с целью вложения средств». «Объекты, расположенные до 15 км от МКАД, априори владеют большей ликвидностью и поэтому больше отвечают требованиям инвестжилья», — рассуждает она. А на таковой удаленности экономкласс увиден не был.
Вобщем, элитные загородные дома — более дефицитный продукт, отмечают участники рынка. По данным Knight Frank, основную долю рынка — 63% — составляет пригородная недвижимость бизнес-класса, а толика элитных поселков невелика, как и толика поселков экономкласса. «По сопоставлению с 2006 г. толика домовладений, запрашиваемых в ценовом спектре от $1 млн до $4,5 млн, выросла с 31% до 46%. В то же самое время спрос на домовладения ценой более $20 млн cократился практически в два раза — с 15% до 7%», — добавляет Мария Котова. Другими словами сверхдорогие дома в Подмосковье нужны меньше, чем дорогие равномерно, по столичным меркам. В элитном секторе предлагаются и таунхаусы: к примеру, «Новое качество» реализует таунхаусы в 10 км от МКАД по 70 000-100 000 руб. за 1 кв. м. Площадь квартиры — 353-443 кв. м, участки — от 2,3 до 6,8 сотки. Строительство закончится в IV квартале 2009 г.
В общем, спрос есть или на экономные дома, или на вправду дорогие, с конкретно обмысленной концепцией поселка (строительный стиль, отлично развитая инфраструктура, окружение и т. п.), гласит Дмитрий Таганов из Villagio Estate.
Что все-таки касается далеких дач, то опасности таких инвестиций очень высоки. «Загородная недвижимость наименее ликвидна, чем столичная, срок экспозиции объекта на вторичном рынке может достигать полугода, и рисковать средствами, приобретая недвижимость за 50 км от Москвы, с более низким качеством строительства и вероятным отсутствием центральных коммуникаций может быть экономически неоправданно», — предупреждает Иванова. Могут появиться задачи с социальной и веселительной инфраструктурой в 80-100 км от МКАД и коммуникации на этом удалении от столицы находятся в плачевном состоянии, подтверждает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group.
Директор департамента инвестиций в недвижимость группы AG Capital Александр Маленький все же считает, что конкретно дома экономкласса нередко приобретают с целью предстоящей перепродажи. «Они имеют самую высшую ликвидность на рынке недвижимости, и спрос на их пока превосходит предложение на 40% как на первичном, так и на вторичном рынке», — аргументирует он. Мария Котова из Knight Frank Russia, в свою очередь, именует более симпатичным сектором для инвестирования земляной рынок Подмосковья. «За период с 2003 по 2007 г. земля подорожала в среднем на 260%», — припоминает Валерий Лукинов.
«На рынке пригородной недвижимости увлекательны и вероятны как точечные инвестиции, так и большие ивестпроекты. Прибыльно вкладывать средства не только лишь в пригородное жилище, да и в землю, коммуникации, инфраструктуру (коммерческая недвижимость за городом). Доходность находится в зависимости от суммы вложения, объекта, срока ожидания и может составлять от 20% до 100% годичных и более», — сказала на одной из интернет-пресс-конференций Жанна Щербакова, «Миэль».
Вторичный подмосковный
«На вторичном рынке в реальный момент представлены фактически все типы объектов — от дач в садовых приятельствах и стародачных местах до коттеджей на Рублевке», — гласит Савелий Орбант. По состоянию на конец 2007 г., по его оценке, домовладение в среднем стоило $742 000, сотка земли — $14 000, 1 кв. м жилища — $2240 (данные по всем фронтам и удаленности до 60 км от МКАД). Но, по словам Юлии Редькиной из Tweed, в случае участков без подряда все находится в зависимости от направления и поселка, в каком находится участок. «На Рублево-Успенском шоссе сотка в поселке "Ландшафт" стоит от $200 000, в поселке "Санаторий Барвиха" — $300 000. В высококачественных поселках на Новейшей Риге сотка земли (лес) стоит от $60 000 до $100 000. На Калужском и Киевском шоссе — от $30 000 за сотку», — приводит она примеры.
Светлана Кондачкова отмечает существенное — практически на 35% — повышение объема предложения в феврале 2008 г.: с 7000-8000 объектов в январе до 10 000-11 000 в феврале. «В первую очередь рост обоснован значимым повышением объема предложения на вторичном рынке, — гласит она. — В секторе новых коттеджных поселков рост количества предложений существенно ниже — менее 8% по сопоставлению с предшествующим месяцем».
«Появляются на вторичном рынке предложения особняков в современных поселках, таких как “Резиденции Бенилюкс”, “Павлово”, “Монолит” по Новорижскому шоссе, как под отделку, так и под ключ», — гласит гендиректор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков. Юлия Редькина отмечает тенденцию реализации больших землевладений (огромных участков и домов) и приобретение взамен участков от 20 соток с домами от 500 кв. м. В среднем, по данным Tweed, 30 соток с домом площадью 500 кв. м на Рублевке предлагается за $4-6 млн, на Новейшей Риге -за $2-4 млн, на Калужском и Киевском шоссе — по $1-2,5 млн.
По оценке «Миэля», на вторичном рынке 55% предложения составляют малобюджетные инвестпроекты. В 5% случаев люди строили себе, но сообразили, что дом прибыльнее реализовать.
Ожидается рост
По воззрению Сергея Гоза, в 2008 г. в среднем цены на загородную недвижимость будут расти на 25% в год, ликвидные объекты с мастерски разработанной концепцией (в особенности в экономклассе и бизнес-классе) подорожают на 40%. Идентичные оценки дают и в «Пересвет Реал Эстейт». «Элитный сектор будет переживать относительную стагнацию, — уточняет Гоз. — Бизнес-класс в 2008-2009 гг. остается доминирующим сектором по объемам предложения, но темпы сокращения сектора будут равномерно намечаться. Неликвидные объекты бизнес-класса так же будут дорожать (на 10-15%), но срок их экспозиции будет возрастать, а востребованность со стороны потребителей будет слабой».
По воззрению профессионала, в 2008 г. сектор экономкласса будет развиваться за счет понижения себестоимости строительства (благодаря новым технологиям и организации мобильных производств строй материалов), также методом развития сетевых проектов коттеджных поселков, которые позволят использовать уже переработанные технологии. Не считая того, экономпредложение будет появляться на далеких рубежах Подмосковья и в составе мегапроектов. Но недостаток в этом секторе сохранится.
Алексей Остробородов предсказывает на 2008 г. рост цен на 15-20%. Наибольший рост он ждет в секторе поселков экономкласса. Тогда как в секторе бизнес-класса считает вероятным насыщение рынка. Мария Котова из Knight Frank ждет в 2008 г. рост на уровне 10-12%, в 2009 г. — 20-25%.
«На земляном рынке можно ждать роста объема предложения. Есть возможность, что банки и ряд больших компаний, которые ранее заполучили огромные наделы, будут избавляться от неликвидных участков, т. е. начнут реализовывать данные земли на рынке, что будет содействовать изменениям в структуре предложения, а может быть, и в ценовой динамике», — гласит Сергей Салнис. «В 2008 г. на рынке пригородного жилища будет появляться больше поселков под ПМЖ и таунхаусов», — считает Александр Маленький из AG Capital.
Кто в песочнице
Алексей Остробородов гласит, что в 2007 г. количество строящихся объектов возросло на 50-60%. «Недвижимость Подмосковья на данный момент на буме популярности, и большая часть девелоперов направляют свои силы конкретно в это русло», — разъясняет он. Доходность инвестиций в загородные проекты может составлять, по различным оценкам, от 20% до 100%. К примеру, группа «Абсолют» планирует выстроить два больших жилых комплекса на Киевском и Боровском шоссе рядом с МКАД, девелопером проекта является «Абсолют Инвестмент Групп». Компания Snegiri планирует вложить $230 млн в элитный поселок из 134 таунхаусов «Резиденция Рублево» на Новорижском шоссе.
Более того, по словам Марии Котовой, энтузиазм к подмосковному рынку особняков проявляют зарубежные инвесторы (которым в Рф землю приобрести тяжело). «В 2007 г. о выходе на пригородный рынок заявил интернациональный паевой фонд Thor Guarant Real Estate; германская вкладывательная компания Magnat Real Estate Opportunities заполучила 25%-ную долю в проекте коттеджного поселка «Садко», — приводит она примеры.
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, дополняет перечень: «Подразделение израильской компании Leader Holdings планирует строительство приблизительно 7000 квартир и объектов коммерческой недвижимости площадью 13 000 кв. м в 70 км от центра Москвы. Сделка ограничена рядом критерий и, как ожидается, будет завершена не позднее конца 2008 г. Также израильская компания “Мирланд девелопмент” планирует выстроить 96 особняков (500 кв. м каждый) и 50 таунхаусов (250 кв. м каждый) класса премиум в 20 км от МКАД по Минскому шоссе около станции Перхушково. В целом в 2007 г. объем забугорных инвестиций в строительство на местности Столичной области составил около $5 млрд». Правда, уточняет Литинецкая, основная часть средств идет на строительство производственных компаний и больших логистических и торговых комплексов.
Хотя на пригородный рынок потянулись игроки, до этого на нем не увиденные, Сергей Гоз, гендиректор «Элит Строй», рассчитывает на более проф подход девелоперов к развитию земляных участков. Он считает, что равномерно новенькие, не владеющие достаточными своими средствами либо возможностью получить кредитование, уйдут.
«Ряд игроков без охоты идут на сотрудничество с агентствами недвижимости, предпочитая эксклюзивно продавать объект. Все же толика схожих продавцов на рынке недвижимости больше сокращается», — предсказывает Сергей Салнис из Vesco Realty.
Dura lex
Даже если отвлечься от фарса с земляными аукционами на Рублевке, то можно именовать несколько законодательных инициатив, которые опрошенные «Ведомостями» специалисты сочли необходимым выделить. Некие из их гуманнее к бизнесу, чем к природе. «Одним из важнейших, пожалуй, стало вступление в силу поправок в Аква кодекс, — гласит Савелий Орбант. — Согласно новенькому документу миниатюризируется водоохранная зона, что позволяет строить объекты поближе к воде, более много используя видовые земляные участки вдоль береговой линии». Правда, по словам Лукинова, закон № 73 ФЗ «О внедрении в действие Аква кодекса», определив порядок использования и строительства в водоохранных зонах при обеспечении охраны аква объектов от загрязнения, воспретил приватизацию земляных участков в границах береговой полосы.
Валерий Лукинов из РГР уточняет, что после вступления в силу федерального закона № 201 «О внедрении в действие Лесного кодекса» процедура перевода лесных участков в категории земель, применимые для коттеджного строительства, усложнилась. Но 232-ФЗ, принятый в декабре 2006 г., позволяет поменять категорию и вид разрешенного использования участка методом включения в границы населенных пт, что может быть для участков, уже имеющихся во владении на правах аренды.
«Также вступил в силу закон о едином кадастре недвижимости, который подразумевает создание унифицированной базы объектов, составленной на базе сейчас имеющихся кадастров — земляного, аква, лесного и т. д.», — добавляет Орбант. На этой базе может быть создавать единые принципы расчета кадастровой цены земель и получения на ее базе земляного налога, гласит Лукинов.
Олег Маринин, президент ГК «Парк Групп», считает, что это также облегчит мытарства бессчетных хозяев незарегистрированных соток и домов в Подмосковье. «Дачная амнистия обернулась для людей долгой и мучительной беготней за бессчетными справками и внезапными для многих затратами на услуги межевания. По Столичной области цена схожих услуг иногда превосходит 30 000 руб. На данный момент людям приходится регистрировать раздельно права на землю, раздельно — права на находящийся на участке объект», — гласит он.