Путь к стройплощадке теперь лежит через аукцион
Согласно новенькому Градостроительному кодексу, с 1 октября 2005 года земляные участки под строительство жилища будут распределяться средством открытых торгов. Юрист М2 ведает о правилах организации торгов и роли в их.
Главным документом, регулирующим вопрос рассредотачивания земель, является Земляной кодекс РФ (ЗК РФ). В согласовании со ст. 30 этого документа на торгах решается судьба тех участков, в отношении которых не произведено предварительное согласование размещения объектов.
По нормам Штатского кодекса РФ, торги могут проводиться как в форме аукциона, так и в форме конкурса. Разница в том, что аукцион выигрывает тот, кто предложит самую большую стоимость, а победителем конкурса признается тот, кто сделает более прибыльное предложение. Земляной участок под строительство предоставляется только по результатам аукциона.
Шаг за шагом
Ст. 30 ЗК РФ определяет последующий порядок предоставления земли. Для начала земляной участок должен быть сформирован, что подразумевает подготовку границ участка, определение его использования и принятие надлежащими органами решения об устройстве торгов. На последующем шаге делается кадастровый учет участка, проводятся сами торги и заключается контракт с победителем аукциона.
В согласовании со ст. 38 ЗК РФ предметом торгов может быть земляной участок либо право аренды земли. В качестве собственника земли выступают органы исполнительной власти, в чьем ведении находятся участки. Эти органы могут устроить аукцион сами либо при помощи посторониих организаций, которые специализируются на проведении торгов и заключили с собственником земли контракт.
Сам аукцион является открытым. Это означает, что количество участников не ограничено и в нем могут принять роль все желающие. Торговец участка должен опубликовать свое решение о проведении аукциона более чем за 30 дней до действия (если устроителем торгов является нанятая компания, обязанность по опубликованию уведомления ложится на нее).
В тексте уведомления должна содержаться вся нужная информация: предмет торгов, дата, место и порядок их проведения, сведения об устроителе аукциона и продавце имущества, исходная стоимость имущества, шаг аукциона (сумма, на которую увеличивается ставка участников, обычно — от 1 до 5% исходной цены предмета аукциона). Не считая того, в уведомлении нужно указать требования, предъявляемые к заявкам на роль в аукционе, размер задатка, также все значительные условия контракта, который будет заключен с победителем аукциона.
Потенциальные участники аукциона (заявители) должны навести организатору аукциона в течение установленного срока последующие документы: заявку на роль в аукционе, документы, подтверждающие внесение задатка, и выписку из Одного муниципального регистра юридических лиц (для юрлиц).
Формально устроитель не имеет права добиваться от участников аукциона никаких документов, не считая этих. С другой стороны, в Земляном кодексе обозначено, что заявка должна соответствовать установленной форме, вид которой отдается на усмотрение субъектов Федерации и городских властей. Пока форма заявки столичными властями не утверждена, можно представить, что организаторы аукциона будут добиваться от заявителей и другие документы в качестве приложения к заявке.
Как не получить отказ
Аукцион выигрывает тот, кто предложит огромную сумму за продаваемое имущество. Итог торгов оформляется протоколом в денек их проведения. В неотклонимом порядке в протоколе указываются предмет аукциона, стоимость, за какую он продан, и фаворит. В случае с продажей земляного участка сумма, которую клиент предложил на торгах, — его единственная растрата. Если предметом аукциона является право аренды, то кроме средств за это право фаворит будет заносить арендную плату.
На подачу заявки отводится 25 дней. Устроитель не имеет права закончить сбор заявок ранее чем за 5 дней до проведения аукциона. Это в значимой мере должно содействовать роли в аукционе наибольшего количества заявителей. Каждый заявитель имеет право подать только одну заявку. Это гарантирует равные способности других участников выиграть торги.
Устроитель аукциона вправе отказать в участии. Поводом для этого может послужить непредставление нужных документов либо указание в их недостоверных сведений о заявителе, невнесение задатка, также официальный запрет на роль в аукционах для определенного заявителя. В любом случае независимо от того, допущен заявитель к роли в аукционе либо нет, его известят о результатах рассмотрения его заявки на последующий денек. Если он занес задаток, но не был признан участником аукциона, устроитель должен возвратить ему задаток в течение 3-х дней с момента дизайна протокола принятия заявок.
Когда кто-то из заявителей передумал участвовать в аукционе, он может известить устроителя в письменном виде. Если он сделал это до окончания срока приема заявок, устроитель должен возвратить сумму задатка в течение 3-х дней с момента регистрации отказа. Если отказ поступил после окончания приема заявок, заявитель получит задаток вспять вкупе с участниками, проигравшими аукцион.
В согласовании с п. 11 ст. 38.1 ЗК РФ устроитель аукциона «вправе отрешиться от проведения аукциона не позже, чем за пятнадцать дней до денька опубликования уведомления о проведении аукциона». Меж тем считается, что никто, не считая торговца и устроителя, не знает об аукционе. Не совершенно понятно, что даст отказ от проведения торгов, если о их никому не понятно. Таким макаром, выходит, торговец либо устроитель аукциона лишены способности отменить его.
Может ли аукцион не состояться?
Аукцион признается несостоявшимся в 2-ух случаях: если в нем участвовал всего один заявитель либо если после троекратного объявления исходной цены никто из участников не возжелал приобрести выставленное на торги имущество. Любознательная деталь: если аукцион не состоялся по первой причине, контракт купли-продажи может быть заключен с единственным участником торгов через 10 дней после проведения аукциона.
Если аукцион признан несостоявшимся и контракт купли-продажи не заключен, устроитель имеет возможность объявить о проведении повторных торгов. При этом условия аукциона (в том числе и стартовая стоимость лота) могут быть изменены.
В ряде всевозможных случаев эти правила дают устроителям неким образом оказывать влияние на результаты торгов. К примеру, аукцион не состоялся — заключается контракт с его единственным участником — той компанией, которая больше всего устраивает торговца. Не исключена возможность сговора и при проведении повторных торгов с модифицированными критериями: заинтересованная компания может получить землю по более низкой стоимости.
Также стоит упомянуть в данном контексте и вопрос уведомления о проведении аукциона: недостаточно обширное оповещение позволяет сузить число участников аукциона. Объявление о торгах публикуется устроителем аукциона в каком-либо повторяющемся печатном издании или на официальном веб-сайте того органа исполнительной власти, который является торговцем определенного участка. Но публикация вероятна только в этом случае, если у соответственного органа есть собственный веб-сайт. Веб-сайт правительства Рф отыскать просто. Веб-сайт правительства Москвы — тоже не секрет. Найти веб-сайт какого-нибудь из столичных районов несколько труднее, не говоря уже о подмосковных либо региональных городских образованиях. Таким макаром, местные власти, выступающие торговцами, получают шанс провести аукцион потому что нужно им. При этом все нормы будут соблюдены. Отлично, что правительство наконец будет получать средства за землю. Но сам механизм организации аукционов (в особенности отказов от их проведения) просит доработки. Когда наработается практический опыт в этой сфере, проявятся и наименее очевидные недочеты. Пока остается следить за развитием строительного бизнеса и возлагать, что новые законодательные нормы не окажут на рынок недвижимости негативного воздействия.
Каринэ Паршукова
Юрист отделения «Нахимовское», департамент пригородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
— В отношении земляных участков более всераспространенными методами получить землю под жилищное строительство следует признать:
· Договоры и другие сделки, самым всераспространенным видом которых является купля-продажа. Пореже встречаются сделки дарения либо мены. Также существует такое понятие, как правопреемство (к примеру, когда право принадлежности на земляной участок перебегает от погибшего к наследнику).
· Получение прав на землю, находящуюся в гос либо городской принадлежности.
Предоставление таких участков осуществляется за плату, но может выполняться и безвозмездно в случаях, предусмотренных земляным законодательством. Решение об этом принимают органы исполнительной власти либо местного самоуправления, в принадлежности которых находится тот либо другой участок. Если земля предоставляется без подготовительного согласования мест размещения объектов, то участки распределяются средством торгов (конкурсов либо аукционов). Сам порядок этой процедуры тщательно изложен в Земляном кодексе РФ, также в других законодательных актах.
Плюсы и минусы. Заключить контракт купли-продажи, естественно, проще и резвее, в особенности если у торговца готов набор документов, нужных для сделки. Но если покупателя интересует участок, который является городской собственностью, то ему придется проходить сложную функцию выкупа земли у страны. Правда, в данном случае гражданин имеет огромные способности по выбору участка.
Иван Куприянов