Строительные зоны

До 2008 г. управляющий стройкомплекса Москвы Владимир Ресин на заседании правительства пообещал выстроить 18 млн кв. м жилища. Недостаток земли под застройку в столице этим потрясающим планам не помешает — главным ресурсом территорий власти лицезреют промзоны. Застройщики вправду заинтересованы в этих площадках, ну и сами обладатели компаний также часто не против переезда. Все же дело движется медлительно. По воззрению участников рынка, неувязка — в самом правительстве городка.

На 2-ух стульях

Программкой реорганизации производственных территорий мэр Москвы преследует сходу две цели — уменьшить площадь промзон, сразу повысив эффективность промышленного потенциала городка. "Москва, наверняка, сама не до конца обусловилась, что она желает созидать на месте промзон, — считает Александр Калиниченко, денежный директор компании "КВ Инжиниринг". — С одной стороны, город желает промзоны реорганизовать и промпредприятия вывести, с другой — сохранить некоторые промышленные способности, что, как мне кажется, неэффективно в силу высочайшей цены самой земли”.

Другие участники рынка согласны, что городку нужно иметь более понятную политику относительно реорганизации промзон. Недавнешний пример — планы по модернизации Столичного нефтеперерабатывающего завода. Как считают специалисты, разумнее было бы вывести таковой страшный объект за границы крупного города. Но правительство городка желает и понизить экологическую опасность, и сохранить объект в столице.

"Понятно, что с выводом компаний, располагавшихся в границах промзон, город теряет налогоплательщиков, налоговая часть городского бюджета миниатюризируется, но так бывает не всегда, — гласит Виктор Гетманский, заместитель генерального директора компании "Ведис Девелопмент". — Выводимые предприятия на момент начала проекта обычно издавна не работают (к примеру, Столичный фурнитурный завод). По существу, эти предприятия не являются важными налогоплательщиками”.

Правительство Москвы старается очень регламентировать процесс вывода промзон, часто сверхизбыточно. "Рейдерские захваты спровоцировали ужесточение правил реализации схожих проектов [вывода промзон], — считает Наталья Люцингер, заместитель генерального директора компании "Ведис Девелопмент" по юридическим вопросам. — На мой взор, на данный момент такие проекты обременены сверхизбыточными требованиями компенсаций за утрату городом определенного промышленного потенциала”.

Появились разные бюрократические рогатки, сначала бессчетные требования согласований, а именно, с городским Департаментом науки и промышленной политики. "Условием департамента может быть создание аналогичного производства за пределами городка, — ведает Гетманский. — Правда, я не могу именовать удачные примеры таковой "реанимации" производств — обычно все реализуется условно, на бумаге. Если даже создание создается, оно работает неэффективно”.

В ситуации с промзонами "верхи” не только лишь "не хотят”, иногда они и "не могут”.

Из-за бессчетных законодательных пробелов сейчас город не имеет воздействия на предприятия, предназначенные к выводу и реорганизации. По словам префекта Северо-Восточного окрестность Иры Рабер, сейчас фактически отсутствует механизм изъятия земляных участков, применение санкций за неэффективное их внедрение. Такие предприятия, как отмечал префект Юго-Восточного окрестность Владимир Зотов, распоряжаются собственной недвижимостью по собственному усмотрению. На территориях фактически всех схожих промзон ведется нелегальное строительство, помещения сдаются по кабинеты, склады и т. п., добавили в пресс-службе ЮВАО.

На заседании правительства Москвы Владимир Зотов предлагал выработать необыкновенную стратегию по отношению к компаниям, размещенным в реформируемых промзонах, которые ранее получили помощь от правительства Москвы (например, экономные кредиты), но так и реализовали намеченную программку.

Ноктюрн для труб

Потенциал промзон громаден. По данным Валерия Беккера, заместителя директора Научно-исследовательского и проектного института (НИиПИ) Генплана Москвы, общая площадь промышленных территорий в Москве составляет 20 500 га. Это около 60 промзон. Ранее Беккер отмечал, что в столице должно остаться менее 30% таких территорий, "остальные должны быть или перебазированы, или реорганизованы, или ликвидированы”. Очередной резерв, который лицезреют власти, — модернизация воздушных ЛЭП.

Реорганизовывать промзоны собирались еще лет 10 вспять, но реально работа началась всего 18 месяцев вспять, после выхода в свет постановления правительства Москвы от 24.02.2004 № 107-ПП. На этот год запланированы реорганизация около 200 га промышленных зон, обследование более 900 компаний, занимающих 2300 га, и разработка проектов планировок более чем для 10 промзон. Основное назначение реорганизованных территорий — под коммерческое строительство.

В первом полугодии 2005 г., по данным стройкомплекса, было обследовано 340 компаний, расположенных в 7 промзонах площадью 563,9 га. На реорганизуемых производственных территориях будет выстроено около 300 000 кв. м жилища.

По воззрению Константина Царского, первого заместителя управляющего Департамента градостроительства, в итоге выполнения мотивированной программки реорганизации производственных территорий на период 2004-2006 гг. есть возможность прирастить каждогоднее плановое задание по жилищному и в целом по новенькому строительству с сегодняшних 600 000 до 800 000 кв. м.

По данным "Ведис Девелопмент”, приблизительно на 10% бывших промзон новые объекты уже видно и 50% промзон еще остаются свободными для освоения.

Перспективы и препоны

Опрошенные "Ведомостями” застройщики с энтузиазмом относятся к идее освоения промзон. Все столичные застройщики нуждаются в площадках, не случаем уже около половины компаний вышли в регионы. "На сейчас промзоны — это единственный источник новых участков, которые можно отлично застраивать”, — гласит Виктор Гетманский. Как отметили в ДСК-1, комбинат мог бы заняться освоением промзон, если будет финансовая необходимость. Пока же домостроительный комбинат предпочитает работать над расселением и сносом пятиэтажек.

"Мосстроймеханизация-5” также пока не участвовала в проекте по выводу промзон, но, как отметил Анатолий Лях, советник в компании МСМ-5, "мы будем рассматривать такие территории”.

"Эти участки на рыночных критериях перспективны, — считает Александр Калиниченко. — Промзону реорганизовать (вывести предприятия) еще проще, чем, к примеру, расселить жилой квартал, так как актив консолидирован, выводится, обычно, одно предприятие. Если же нужно расселить дом, то высок риск напороться на неадекватных жильцов, и опасности растут пропорционально количеству квартир. Что касается предприятия, другими словами риск столкнуться только с неадекватностью акционеров”.

Компании, выводившие промышленные предприятия, оценивают собственный опыт в целом позитивно. "Для развития местности мы занимались выводом предприятия из Павелецкой промзоны — одной из огромнейших в ЦАО. Можем сказать, что опыт вывода промзон уже наработан, механизм этого вывода понятен участникам рынка”, — отмечает Гетманский. Некие компании — например, такие, как "Интеко” и СУ-155, — занимаются реорганизацией производственных территорий издавна.

Группа компаний СУ-155 с момента основания является неизменным участником правительственных программ по выводу промышленных компаний. Компания выполнила функции генерального инвестора и подрядчика по выводу с местности ЮЗАО Черемушкинского глиняного завода, на месте которого сейчас стоят три жилых микрорайона.

Все же застройщики не становятся в очередь за такими площадками. Реорганизация промзоны накладна и связана с множеством различных заморочек. Не случаем Владимир Ресин, приехав на стройплощадку нового микрорайона в ЮВАО, возводимого на месте бывшей промзоны "Грайвороново”, потрясенно произнес: "Когда я 1-ый раз сюда приехал, то помыслил: кто же этот безумный, который решил взяться за эту работу?”. Что именуется, обмолвка по Фрейду.

В таких проектах застройщик очень рискует. "Он может не получить ожидаемого коммерческого результата, либо проект будет связан с очень продолжительными сроками возврата затраченных на него валютных средств”, — отметили в пресс-службе СУ-155.

Посреди главных препон застройщики окрестили издержки на приобретение и облагораживание новейшей площадки. Например, вывод промзоны "Грайвороново” обойдется инвестору — компании "Интеко”, как отмечал ранее вице-президент Олег Солощанский, более чем в $120 млн, что составляет приблизительно третья часть общего объема инвестиций в застройку нового микрорайона ($450 млн).

Обычно приходится находить участок для переезда предприятия в границах административных границ городка. Если предприятие действующее, в особенности акционированное, то его вывод всегда связан с большенными сложностями, ибо личного собственника нельзя произвольно перебазировать с 1-го места на другое даже при согласии местных властей. Нужно предложить другую площадку, которая удовлетворила бы обладателя предприятия. Потом эту площадку купить у городка по коммерческой стоимости и финансировать перевозку, установка, наладку оборудования на новеньком месте. А если предприятие стремится сохранить рабочие места, новенькая площадка должна находиться в границах транспортной доступности, чтоб сотрудники могли добираться к новенькому месту на публичном транспорте.

Подготовка площадки, на которую можно вывести фабрику "Красный Октябрь”, заняла у Guta Development около 3-х лет. Предприятие было приобретено компанией в 2002 г., а строительство корпусов начинается только на данный момент и завершится в 2007 г., когда и будет переведено создание.

Не считая того, выводимые предприятия к переезду привязывают и технологическое перепрофилирование, многие из их издавна создают никому не подходящую продукцию и желают на средства инвесторов поменять специализацию.

"Бумажные” препядствия отымают у инвестора кучу времени, средств и сил. При реорганизации промзоны изменяется функциональное предназначение местности, требуется новое обоснование. Процесс его подготовки и утверждения конфигураций статуса площадки происходит в течение всего времени развития проекта, а это не один год.

Завышенные требования акционеров — очередной камень преткновения. Менеджмент выводимых компаний не всегда правильно оценивает экономику проекта и просит завышенную компенсацию за перебазирование производства. Требования предприятия выдвигают самые различные, но далековато не все могут быть удовлетворены.

Так, в 2003 г. в районе Сокольников перебазировали складские помещения 4 компаний общей площадью около 3 га. Управление 1-го из их — завода автотракторного оборудования "АТЭ-1” не возражало против переезда. Но не на свою, а на предоставленную местность, при этом на расстоянии менее 10 км от головного строения завода (ул. Электрозаводская, 21).

Поиск компромисса занимает иногда не один год. Весь процесс освоения промзон, по данным "Миэль-Недвижимости”, занимает более 3-4 лет. Например, решение о перебазировании оранжерейного комбината "Горьковец”, размещенного на юго-востоке столицы (скрещение Окской улицы и Волжского бульвара) было принято столичными властями еще в 2002 году. "Горьковец” был перебазирован за МКАД в поселок Некрасовка В 2003 г. правительство городка расширило площадь застройки, присоединив к ней 37 га промзоны "Грайвороново”. Строительство первой очереди (объемом 266 000 кв. м) началось только 1 октября 2004 г. В июне 2005 г. были сданы два первых дома. До начала работ нужно было вывести 56 промышленных компаний и объектов (более большие из которых принадлежали совхозу "Горьковец”, заводу строй изделий и автокомбинату № 24).

"Поскольку девелоперу приходится достаточно долгое время решать задачки с разными собственниками в составе единой промзоны, он длительное время не сумеет получать прибыль, что отрицательным образом сказывается на экономике проекта”, — комментирует Олег Рубин, директор департамента развития "МИАН-Девелопмент”.

Наименее обсуждаемая неувязка — чистота и безопасность актива, который приобретает девелопер. "Как правило, предприятия приватизировались по различным схемам, создавались акционерные общества, в структуре большинства из их заложены мины медленного действия либо почва для корпоративных конфликтов”, — гласит Александр Калиниченко. Означает, велика опасность судебных и юридических рисков.

Экологическая ситуация в промзоне — отдельная тема, в неких случаях реабилитация местности может быть очень накладна, если придется снимать и вывозить грязный грунт, завозить новый и т. п.

Очередной нюанс, последний в списке, но 1-ый по значимости, связан с отношениями девелоперов и городской администрации.

Как отметили в Группе компаний "КРТ”, вывод промзон — это сначала неувязка местных властей, которые имеют возможность стремительно и отлично преодолевать разные бюрократические барьеры внутреннего происхождения, стремятся повысить уровень капитализации подконтрольных земель, провести глубочайшие социальные преобразования, сделать лучше архитектурно-ландшафтный вид и экологическую ситуацию. В данном случае личная девелоперская структура — красивый инструмент для действенного "хирургического вмешательства”.

Другое дело — когда девелоперу приходится преодолевать инерцию властей и нежелание собственника выводимого предприятия поменять обычный стиль жизни, согласовывать их меж собой и вписать в эффективную выгодную схему реализации проекта. Если процесс согласований затягивается на годы, то о доходности проекта можно благополучно запамятовать.

Животрепещущей неувязкой для застройщика является развитие социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, нужной для всеохватывающей застройки. Это те задачи, без помощи других решить которые инвестор не может.

"Застройщик готов брать на себя обременение выстроить школу, детский сад, так как косвенно это добавляет ликвидности объекту, — разъясняет Калиниченко, — но заниматься развитием транспортной инфраструктуры ни один застройщик не в состоянии. Это может быть решено лишь на федеральном, городском уровне. Самая основная неувязка тут. Пока строительство Москвы ведется довольно беспорядочно и не обеспечено соответственной транспортной инфраструктурой”.

"Ни один собственник не будет класть асфальт либо прокладывать коммуникации, — добавляет Виктор Гетманский. — Но, к огорчению, не все вопросы и город может решить: в той же Павелецкой промзоне на данный момент все более напряженной становится ситуация с транспортной системой. Инфраструктура развивается вяло, городским властям потенциала на нее не хватает. Не считая того, социально важные задачки, такие как строительство транспортных развязок, вообщем не могут и не должны решаться без административного и денежного соучастия государства”.

Существенна для инвестора также неувязка энергоресурсов, инженерных сетей и иных коммуникаций. Следует учесть, что часто присущие промзоне коммуникации неприменимы либо недостаточны для жилых объектов. "Поэтому, видимо, главным условием [вхождения инвестора в проект] в этом случае можно считать минимизацию издержек застройщика на вывод промзоны — издержки не должны перекрывать рентабельность грядущего строительного проекта”, — гласит Павел Епихин, начальник отдела маркетинга "Квартала”.

Довольно сложный и вопрос компенсаций инвестором издержек городка при получении освободившейся местности под строительство. "От городских властей требуется четкий расчет, чтоб сохранить баланс собственных интересов, интересов предприятия и застройщика. В неприятном случае участки под застройку на месте бывших промзон не будут нужны инвесторами”, — отметили в СУ-155.

На среднем уровне

Доходность проектов по выводу промзон и строительству жилища в основном находится в зависимости от местоположения. По данным "КВ Инжиниринг”, в целом рентабельность на среднем уровне для промзон в ЦАО — очень высочайшая, на периферии — гораздо меньше. По воззрению Олега Рубина, в целом строительство на участках, занятых промзонами, достаточно прибыльно, но каждую ситуацию необходимо оценивать раздельно. "Многое находится в зависимости от того, вправду ли идет речь о выводе предприятия, или можно ограничиться самореформированием, или невыгодные производства могут быть и совсем ликвидированы, — гласит он. — Главные характеристики эффективности инвестиций при выводе промзон для инвестора, непременно, ниже, чем при строительстве на свободных земляных участках”.

Более презентабельны для инвесторов отдельные промышленные предприятия, окруженные жилой застройкой. В отличие от промзон они суперпривлекательны. Там нет негативных обременений, никогда не будет конфликта с жителями.

Если все таки гласить о промзонах, то, как отметили в СУ-155, застройщика сначала заинтересовывают места, где уже была проведена работа по подготовке земляного участка к строительству: было принято решение о выводе, предприятие включено в подобающую городскую программку, оформлены подабающим образом земляные дела, определены условия компенсации утраты имущества собственникам.

Проще работать в тех промзонах, предприятия которых издавна работает лишь на бумаге и находятся в госсобственности. Власти могут обеспечить выводимое предприятие новейшей площадкой и коммуникациями на окраине городка, а инвестор за собственный счет строит адекватное здание и перевозит туда все имущество предприятия. "Если в итоге перемен у девелопера норма прибыли выше 20%, то игра стоит свеч, — комментирует Валех Рзаев, управляющий управления публичных связей группы "КРТ". — Но практика указывает, что на согласования, в том числе ведомственные, уходит столько нервишек, времени и сил, что не каждый девелопер захотит взгромоздить на себя настолько тяжкое бремя”.

По воззрению Ларисы Кулагиной, заместителя директора управления новостроек по развитию компании "Миэль-Недвижимость”, эти проекты [по реорганизации промзон и выводу компаний] становятся экономически прибыльными для инвестора, только если часть денежных издержек на освоение местности выделяется из городского и/либо федерального бюджета (зависимо от прав на землю и формы принадлежности предприятия).

Главные перспективы схожих проектов, как считает Андрей Лукьянов, коммерческий директор Guta Development, лежат в области способности всеохватывающего развития местности, реализации уникальных концепций и строительных решений. "В отличие от точечной застройки реализация схожих проектов позволяет развивать современную, животрепещущую инфраструктуру, сформировывать однородную социальную среду и снижать издержки за счет объемов строительства”, — объясняет он.

В целом поиск площадок почти во всем определяется административным ресурсом девелопера. Достойные внимания проекты издавна разобраны, а по остальным условия городка не очень прибыльны для инвестора.

Личный подход

Условия работы девелопера над проектом определяются всякий раз персонально. К примеру, в "Грайвороново” вывод компаний, освобождение местности от нежилых помещений, автостоянок и гаражей, также строительство объектов социальной инфраструктуры стопроцентно производятся за счет инвестора — "Интеко”. И хотя после покупки группой "ПИК” сначала лета ДСК-3 у "Интеко” эта площадка перебежала к ПИК, довыводить организации будет "Интеко”.

В Раменках (5-6-й квартал) размещается большая промышленная зона размером более 20 га, на которой несколько 10-ов промышленных компаний и других объектов, принадлежащих компаниям "Главмосстрой”, "Моспромстройматериалы” (МПСМ), "Моспромстрой”, ГУП "УЭЗ” и ДИПС, также около 600 личных гаражей. По словам президента холдинга МПСМ Евгения Склярова, строй компании по одному договору вместе выводят все предприятия и строят на этом месте новый жилой микрорайон. МПСМ перебазирует свои предприятия на другие промышленные местности, принадлежащие этой компании. "В нынешних критериях нужно более отлично использовать московскую землю”, — объяснил Евгений Скляров. Ранее сроком окончания строительства микрорайона называли 2009 год, сейчас сроки пересматриваются.

Промзоны развивались бы более интенсивно, если б были понятны условия игры — понятные, агрессивно прописанные, если б была точная законодательная база, если б город шел навстречу застройщикам, которые готовы растрачивать средства на социальную инфраструктуру, если б существовали прописанные гарантии защиты интересов инвесторов, если бы…

Светлана Данилова