Наступление на промзоны

Освоение промзон для девелоперов, обычно, связано с огромным количеством административных и денежных заморочек. Но комфортных площадок в Москве уже практически не осталось, что вынудило строителей прорабатывать варианты развития территорий столичных компаний. Московские власти стараются интенсивно содействовать этому процессу: в планах НИиПИ Генплана - до 2020 года высвободить от производства около 5,3 тыс. гектаров. По официальной инфы, из общей местности Москвы площадью около 107,9 тыс. га 20,9 тыс. га занимают промышленные местности. На данный момент по многим реорганизуемым промзонам готовятся проекты их грядущего освоения: в работе находится около 8 тыс. га. Но получить эту местность не так просто. Основной сложностью тут является получение одобрения со стороны хозяев компаний. Очень сплотченно "Инвесторы стараются получить согласие управления компаний различными методами: административные пути, прямое давление, бизнес-договоренности",- ведает управляющий департамента "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической конторы "Вегас-Лекс" Юрий Борисенко. По его словам, в ином случае даже если у инвестора есть административное согласование на вывод предприятия, которое внесено в список по перебазированию, начать реализацию проекта без согласия управления предприятия фактически нереально. Посреди часто встречающихся административных методов давления специалисты выделяют увеличение арендной ставки, снятие льготы по оплате расходов, связанных с коммунальным обслуживанием. Тем управление просто вынуждают согласиться с условием инвестора, которое очень нередко является предложением о приобретении предприятия. Начавшаяся в конце 1990-х эпоха рейдерского бизнеса содействовала развитию "промзонного" девелопмента. Не тайна, что большая часть девелоперских проектов на месте реорганизуемых промзон реализуются конкретно после удачной работы рейдерских структур с перебазируемыми предприятиями. Беря во внимание настолько большой спрос на их услуги со стороны столичных застройщиков, захваты компаний, недружественные поглощения стали очень выгодным видом бизнеса. По словам управляющего юридического департамента Агентства антикризисных технологий и инвестиций (АНТИ) Светланы Васиной, при цивилизованной скупке акций прибыль добивается 500%, а при насильных захватах доходит до 1000%. Время от времени управление добровольно воспринимает решение прикрыть неэффективное создание, поменять род деятельности и без помощи других заняться девелопментом. Но и в этих случаях можно с уверенностью констатировать, что у предприятия возникает влиятельный покровитель, определяющий стратегию предстоящего развития. Наикрупнейшим игроком на этом рынке редевелопмента промзон специалисты рынка именует компанию "Интеко". "Она участвует в реорганизации промзон в Грайвороново, Молжаниново, земли МГУ,- ведает Светлана Васина.- Вместе с "Интеко" работают ПИК и компания Mirax Group. СУ-155 и "Главмосстрой" также имеют несколько успешно осуществленных проектов по реорганизации промышленных компаний". Схема работы Для проведения работ по перепрофилированию земляного участка нужно поменять разрешенный профиль его использования, который верно указан в договоре аренды, ведает директор по развитию ИК "Визави" Петр Кошкин. По его словам, перед собственником есть два пути предстоящего развития обретенного актива: "партизанский" и девелоперский. "1-ый не предполагает значимого развития объекта, кроме сдачи в металлолом технологического оборудования и заселения в бывшие цеха таких же арендаторов - "партизан",- объясняет Петр Кошкин.- В данном случае отношения с городом ограничиваются локальным урегулированием вопросов с временами появляющимися территориальными комиссиями". Если же собственник воспринимает решение заняться девелопментом площадки, ему приходится пройти длинный путь от получения пакета документов на перебазирование самого предприятия, также реализацию проекта нового строительства. Обычно, проф инвесторы вначале выбирают 2-ой путь. Потому перед тем как войти в проект, непременно проводится всеохватывающая оценказатрат на его развитие и, естественно, вероятных вариантов освоения площадки. "1-ые консультации девелопер должен получить в Москомархитектуре и Генплане. Градостроительные регламенты задают и примерную площадь объекта, и его предназначение",- уверен Юрий Борисенко. Очередной принципиальной чертой, которую непременно выслеживает девелопер, является тип предприятия и степень его воздействия на окружающую среду. Этот фактор наращивает общий объем инвестиций в проект, потому что появляются дополнительные издержки на улучшение экологической ситуации, уверена управляющий отдела исследовательских работ и аналитики Praedium Ольга Кисарина. "Например, в ситуации вывода кожевенных заводов требуется рекультивация земель: снятие, вывоз и завоз нового грунта",- объясняет она. Дальше инвестору непременно нужно провести предпроектную подготовку и согласовать ее с властями. "Без предложения о предстоящем развитии местности выводимого предприятия посторонний инвестор не может получить одобрение проекта",- гласит Юрий Борисенко. Правительство Москвы старается очень регламентировать процесс вывода промзон, и часто очень рьяно, считают участники рынка. Такие проекты обременены сверхизбыточными требованиями компенсаций за утрату городом определенного промышленного потенциала. "Появились разные бюрократические "рогатки": бессчетные требования согласований, а именно, с городским департаментом науки и промышленной политики",- с горечью констатирует Светлана Васина. На этой стадии нужно получить более 6 главных подписей: департамента науки и промышленной политики, департамента градостроительной политики, развития и реконструкции городка, ДЭПР (толика городка и т. п.), Москомархитектуры, Генплана и комиссии по перебазированию. Стоимость вопроса Чтоб получить нужные документы на освоение промзоны, девелоперу нередко приходится растрачивать немалые средства. Почти во всем стоимость вопроса находится в зависимости от общей площади объекта нового строительства. "На сбор всего пакета документов до момента согласования проекта нового строительства по первому объекту в ВАО нам пришлосьзатратить около 11 месяцев. Тут предприятие уже не работало, и его не нужно было перебазировать, также увольнять персонал",- ведает представитель одной из больших девелоперских компаний. По его словам, общие расходы на получение всех этих согласований составили около $1,2 млн. В конечном итоге инвестор получил право выстроить около 17,5 тыс. кв. м. "На втором объекте в СВАО, на котором уже пришлось заниматься увольнением людей - около 300 человек,- издержки были несколько выше и составили около $2 млн",- приводит очередной пример из опыта собственной компании источник "Бизнеса". Общая площадь грядущего строительства будет выше 25 тыс. кв. м. Беря во внимание то, что предприятие не было включено в перечень по перебазированию, на сбор всех согласований у девелопера ушло около года и 2-ух месяцев. Если же компания не собирается устранить создание, еще больше внушительную сумму ей придется затратить на его перебазирование. По оценкам АНТИ, перевод 1-го предприятия средних размеров на новое место может в целом обходиться приблизительно в $40-70 млн: вывод стоит $150 с каждого квадратного метра площади, занимаемого переселенцем. Если компания не занимается перебазированием, сумма инвестиций в проект зависит только от того, планирует ли инвестор новое строительство либо же это будет реконструкция имеющихся площадей. "На первую очередь бизнесцентра "Красноватая роза" (общая площадь 20 тыс. кв. м, класс В+) на месте бывшей фабрики "Красноватая роза" было потрачено $10 млн,- приводит пример PR-директор компании Realty Trade Наталия Прокопьева.- Планируемый срок окупаемости проекта составлял три года. Этот комплекс, построенный еще до 1917 года, по главным чертам полностью подходил для реновации построек под офисный центр: размещение, деловая активность района, технические свойства строения и т. д.". Маргарита Федорова