С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
Kому достаются сверхдоходы от строительного рынка Москвы
30 мая 2013
Самая интересная потаенна в Москве - потаенна золотого ключика. Того самого ключика от квартиры в столице, который доступен, по экспертным оценкам, только каждому десятому москвичу. Почему квадратный метр нового жилища в Москве стоит, судя по последним сводкам с рынка, в среднем $3500 при себестоимости строительства, не превосходящей $700?
Куда и на каких шагах уходит большая разница в $2800? Есть ли надежда, что цены на столичную недвижимость свалятся либо хотя бы остановятся? Задавшись этими вопросами, "Известия" опросили людей, которые, как нам казалось, должны обладать этим сакральным познанием: строй чиновников, экономистов и самих застройщиков.
Сходу оговоримся, мы вынесли за скобки исследования так именуемые элитные квартиры - цена метра в их может зашкаливать за 10-ки тыщ баксов, а покупатели таковой категории квартир обычно не задаются вопросами доступности жилища.
Средняя стоимость квартиры в обыкновенной столичной новостройке, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", сейчас превысила $3500 за квадратный метр. Из чего же она складывается?
Себестоимость строительства - $700 за кв. метр
Себестоимость - это, фактически, та сумма, которую растрачивает застройщик на то, чтоб выстроить дом. Складывается она из издержек на проектные работы, стройматериалы, оплату труда рабочих и т.д.. Как сошлись практически все опрошенные "Известиями" специалисты, сейчас себестоимость составляет приблизительно $700 за кв. метр (около $600 - в панельном доме, приблизительно $800 - в цельном). И - будет только расти. Хотя бы так как вырастают тарифы на стройматериалы, которые, в свою очередь, зависят от цен на газ, электроэнергию, нефтепродукты.
- Только цемент за последние четыре года вырос в стоимости раз в семь, - поведала "Известиям" начальник сметно-эксплуатационного управления "Москапстроя" Лена Шевелева. - При этом когда в Москве был в разгаре конфликт с "Евроцементом", стоимость цемента для регионов была одна, а для Москвы - в два с излишним раза выше. Так как Москва интенсивно строится и всегда есть спрос на материалы.
Инженерные сети - еще $300 с метра
Вобщем, с цифрой в $700 согласны не все.
- $600-700 - это сегоднящая себестоимость жилища, если просто поставить кран и начать собирать дом, - гласит старший вице-президент, управляющий финансово-экономического комплекса Главмосстроя Лариса Подгорная. - Но все дороже обходятся инженерные коммуникации в имеющейся застройке городка: их нужно или реконструировать, или перекладывать, или расширять, или ставить новые источники тепла и т.д. Подключение к сетям в центре добивается 40-50% от себестоимости возведения строения. При строительстве на свободных территориях расходы ниже - 20-25%.
- Отдельная неудача - нет питающих центров электроснабжения, инвестору за собственный счет приходится строить передвижные электростанции, а это стоит безумных средств, - добавляет Лена Шевелева.
Усредним числа для простоты расчетов - 40% за трудности подключения к коммуникациям. Получаем еще $300 с метра. Другими словами себестоимость с учетом подключения к инженерным сетям составляет около $1000 за метр.
Эти расчеты, кстати, подтверждаются официально установленной правительством Москвы ценой строительства городских квартир. На данный момент в городском бюджете заложена стоимость в 26 тыщ рублей за квадратный метр - другими словами те же $1000.
Тут нужно объяснить: когда город строит дома за собственный счет, он может уложиться в сумму $1000 за метр. Для коммерческих застройщиков куда насущнее понятие "вкладывательная себестоимость" - себестоимость с учетом так именуемой "толики городка".
Толика городка - плюс $400 с метра
Толика городка - типичный оброк, который коммерческие застройщики платят правительству Москвы за право возведения на городской местности того либо другого строения. Так как само существование и размер этой толики не регламентированы ни одним федеральным законом, столичное правительство в свое время само разработало "правила игры" со стройфирмами. В среднем размер передаваемой в собственность городка жилой площади составляет 40% от всей площади квартир и гаражей в хоть какой новостройке. Вобщем, в ближайшее время эту "долю" предпочитают брать средствами.
Городская толика идет на строительство общественного жилища: для очередников, переселенцев из сносимых пятиэтажек, на строительство домов под городские жилищные программки вроде "Юный семье - доступное жилище". Другими словами покупая квартиру на рынке, мы практически оплачиваем еще одну - для тех, кто имеет право на получение бесплатного жилища от городка. На самом деле это огромный налог с реализации жилища на физических лиц - конечных покупателей квартир.
- Правительство Москвы без помощи других определяет размер передаваемой безвозмездно площади либо ее валютного эквивалента. Он находится в зависимости от объема дополнительных издержек инвестора на подготовку местности для жилищного строительства, - обрисовал "Известиям" особенности выплат городку управляющий пресс-службы инвестиционно-строительной группы компаний "СУ-155" Владимир Фомин. - К примеру, при застройке местности Кожухова толика городка по жилой площади составила 0%, так как инвесторы за собственный счет выводят собственников сносимых построек, производят инженерную подготовку местности, несут другие издержки по строительству объектов инженерного предназначения. В других случаях 1-ый платеж валютного эквивалента толики городка в размере 20% инвестор выплачивает сходу, оставшиеся платежи (еще приблизительно 20%) также идут авансом согласно утвержденному графику. Это делает определенные трудности для застройщика, который, чтоб впору расплатиться с городом, обязан завлекать кредиты.
- Толика городка оказывает влияние на себестоимость, а не на рыночную стоимость, - считает управляющий департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина. - Эти издержки только ограничивают прибыль инвестора, при этом совершенно некординально, потому что конечная рыночная стоимость диктуется ажиотажным спросом.
Но вроде бы то ни было, с учетом толики городка (мы взяли среднюю - 40%) себестоимость строительства 1-го квадратного метра подымается до $1400 и поболее.
Взятки-"откаты" - в среднем по $400 с метра
Самое приятное для нечистых на руку чиновников различных уровней - прохождение строителями бессчетных согласований и получение разрешений. Только для начала строительства 1-го дома в столице требуется до 200 таких разрешений.
Вобщем, на данную тему наши собеседники гласили очень без охоты и просили на их не ссылаться. Заметив только, что самая взяткоемкая стадия - получение участка под застройку. За "неплохой" участок, с наименьшим количеством обременений, идет сейчас реальная война, в какой, как понятно, все средства неплохи.
Вобщем, на конечной стадии строительства застройщик выходит на новый пласт непроизводственных издержек. Они связаны со различными согласованиями, экспертизами, проверками. Круг новых "друзей" - это три-четыре 10-ка разных муниципальных, полугосударственных либо аффилированных личных контор. Кому и сколько здесь приходится платить - точно не знает никто. Многие согласования имеют полностью официальную - и дорогую - стоимость. Когда процесс нужно ускорить, "мзда", обычно, выплачивается "черным налом". И деваться застройщику некуда: не получишь согласование - не введешь дом в эксплуатацию, что чревато дополнительными расходами.
Как заявил не так давно куратор государственного проекта "Доступное жилище" министр регионального развития РФ Владимир Яковлев, цена жилища под грузом чиновничьих "откатов" иногда растет на 30%. Если веровать оценке бюрократа, к уже получившейся $1400 за метр нужно прибавить еще как минимум $400.
В сумме, с учетом "откатов", - уже $1800 за метр.
Кстати, по данным риэлторских агентств, посреди покупателей самого дорогого элитного жилища толика чиновников составляет около 40%. Но это так, к слову.
Кредитование - $100 с метра
- На рост цены оказывают влияние и другие причины, - гласит управляющий департамента экономической политики Марина Оглоблина. - К примеру, по 214-му Федеральному закону "Об участии людей в долевом строительстве многоквартирных домов..." личные соинвесторы могут привлекаться к строительству только после того, как проект будет доказан банковскими гарантиями. Если застройщик ранее собирал средства в самом начале проекта, то сейчас он этого делать не может.
Застройщики подтверждают слова чиновников.
- После того как 214-й закон практически перекрыл возможность работать с средствами покупателей, мы все свои проекты кредитуем в полном объеме: своими средствами и банковскими, - гласит президент строительной компании "Баркли" Леонид Казинец. - Кредит обычно берется на 18 месяцев на период строительства под ставку в среднем 10-15%. Это составляет приблизительно 5% от цены строительства.
В наших расчетах это еще приблизительно $100 с метра. Общая сумма, с учетом расходов на сервис кредитов - уже $1900.
Прибыль строителей-субподрядчиков - $200 с метра
Маленькие строй конторы, которых по субподряду нанимают на работу большие инвестиционно-строительные компании, оценивают свою рентабельность в среднем в 15% от вкладывательной себестоимости жилища. Что же все-таки это такое, мы уже написали в главке "толика городка". В наших расчетах она равна $1400 за метр. Другими словами прибыль строителей - приблизительно $200 с метра.
Общая сумма всех понесенных издержек на этом шаге - $2100 за метр.
Прибыль риэлторов - $100 с метра
Риэлторы могут "брать на реализацию" квартиры в новостройках по договору с инвестором, соинвестором, генподрядчиком - с хоть какой структурой, имеющей право принадлежности на квартиры. В ближайшее время застройщик предпочитает не распыляться: заключает эксклюзивный контракт с одной риэлторской компанией, продажная стоимость согласовывается, а риэлтор получает от застройщика комиссионные. Их размер в среднем составляет около 4% от продажной цены. Опт всегда дешевле, потому представим, что метр отдают не за $3500, а за $3000. Означает, на долю риэлтора придется около $100. Вот уже и $2200 за метр.
Вобщем, в ближайшее время, работая на рынке новостроек, некие большие риэлторы на самом деле перебегают в разряд соинвесторов. Они выкупают часть квартир в новостройке на ранешней стадии строительства, по стоимости еще наименьшей конечной. После этого реализуют их в розницу - с прибылью до 20%.
Прибыль инвесторов - $1300 с метра
Прибыль инвесторов - самая засекреченная, не считая "откатов", графа в структуре цены квадратного метра жилища в столице. Мы ее получили обычным вычитанием всех выше перечисленных издержек ($2200 за метр) от средней продажной цены ($3500 за метр). По нашим расчетам, она составляет практически 60%. Другими словами на каждом вложенном в строительство рубле инвесторы зарабатывают 60 копеек. Не нефтяная скважина, естественно, но в принципе жить можно.
- У инвесторов нет обязанности демонстрировать свою прибыль, себестоимость и остальные денежные характеристики, - комментирует ситуацию управляющий департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина. - Все решает спрос и предложение на рынке. На данный момент на спрос в значимой степени оказывают влияние свободные средства, которые банки и население вкладывают в недвижимость с целью получения прибыли. Когда мы делаем расчеты по городской доле, исходим из расчета уровня рентабельности в 25%. Но на данный момент рентабельность и прибыль застройщиков еще выше.
- Четких издержек инвестора не знает никто, очень примерно это от 30 до 50% от цены метра, - частично подтверждает наши расчеты начальник сметно-эксплуатационного управления "Москапстроя" Лена Шевелева.
Вобщем, не все с этими цифрами согласны.
- Если мы зарабатываем 25-30% незапятнанными, проект можно считать удачным, - гласит президент строительной компании "Баркли" Леонид Казинец. - Издержки инвестора вырастают резвее, чем цены. Исключительно в марте на 30% официально подорожала толика городка. За полгода в 2 раза выросла цена подсоединения к сетям естественных монополий. Сильно много безосновательных регулирующих норм, в итоге объемы строительства уменьшаются. Появляется недостаток предложения. Соответственно вырастает спрос. И - цены.
- 3500 баксов за метр - это не стоимость инвестора-застройщика, - уверен и заместитель главы департамента градостроительной политики Сергей Амбарцумян. - Он, обычно, реализует квартиры оптом, что еще дешевле либо реализует их на различных шагах строительства, когда они также еще дешевле, чем конечная стоимость метра. Думаю, рентабельность инвесторов колеблется в размере 30%.
Не считая того, по словам Амбурцумяна, суровые застройщики вкладывают средства в развитие строительной базы: закупают неплохую технику, современные краны, новые бетонные узлы.
- Думаю, около $100 с метра у их идет на развитие, - гласит бюрократ.
Но на развитие средства должны тратиться только из прибыли - за чем должны бдеть налоговые органы. Так что в прямых издержек на строительство мы их не учитываем.
Что в сухом остатке?
Главный вопрос этого исследования - осознать, за счет чего можно понизить стоимость жилища в столичных новостройках.
Теоретический вывод, лежащий на поверхности, - минимизировать "откаты" и ограничить аппетиты инвесторов-застройщиков.
Наивно - молвят специалисты. Отобрать "левый" приработок у чиновников - задачка для Голиафа. А ограничить прибыль инвесторов в критериях свободной реализации квартир на рынке не сумеет и сказочный герой.
- Устройств воздействия на рынок недвижимости у городка незначительно, -признает глава экономического департамента мэрии Марина Оглоблина. - И в основном они зависят от федеральных властей. Только они могут предложить такую финансовую политику, при которой вложения в недвижимость станут наименее доходными, чем вложения в другие отрасли экономики, сначала в индустрия и денежный сектор. Тогда ажиотажный спрос на квартиры в Москве затихнет сам собой.
- Квартиры в Москве раскуплены фактически все. Другое дело, что часть из их пустует, - добавляет экономист "Москапстроя" Лена Шевелева. - Я живу на Древнем Арбате, рядом с древесным домом Пороховщикова. Его отреставрировали, а на земляной участок рядом "всунули" дом на 6 квартир. 3 года вспять их продавали по 10 тыщ за квадратный метр. А на данный момент, я слышала, в примыкающем коттедже метр идет уже по 20 тыщ. У меня это в голове не укладывается. Но если это продается, означает, у людей есть эти средства. Кто же откажется от прибыли?!
Секретом ценообразования поделился и инвестор-застройщик.
- Когда мы прикидываем стоимость реализации, смотрим, сколько стоит в доме аналогичного класса готовое жилище и делаем дисконтирование, - гласит президент "Баркли" Леонид Казинец. - Цены же не по затратам, а по рынку числятся. Застройщик желает получить наивысшую прибыль за собственный проект. Если мы желаем муниципального регулирования цен, пусть правительство строит за свои средства без прибыли.
Что все-таки, как говорится в детской притче: "еще 6 тыщ ведер, и золотой ключик у нас в кармашке..."
Ценовая гонка летом стихнет
Даже при первом взоре на структуру предложения на рынке новостроек в границах МКАД оказывается на виду его подозрительная асимметричность. Квартир в дешевых панельных домах так не достаточно, что их количество находится ниже уровня статистической погрешности. Практически единственное, что осталось, - несколько 10-ов квартир в новеньком квартале в Кузьминках и разбросанные по Москве по 1-2 квартиры в сданных домах. Нынешнее предложение новостроек - это цельные дома и комплексы бизнес-класса. Отсюда настолько высочайшая средняя стоимость предложения в готовых новостройках - уже около 3600 баксов за 1 кв.м, даже выше, чем на "вторичке", тогда как обычно бывает напротив.
Не считая того, выбор квартир в "монолите" тоже невелик: однокомнатных практически не осталось, двухкомнатных не достаточно, зато трех- и четырехкомнатных предостаточно. Многие такие квартиры, в особенности в бизнес-комплексах в Центре и других дорогих районах, "висят" с прошедшего года.
- Отношение цены квадратного метра в трехкомнатных квартирах к средней стоимости предложения по рынку в целом стало ниже аналогичного показателя для однокомнатных квартир, - посчитал аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. - Это значит, что темпы роста цен так высоки, что будущие покупатели трехкомнатных квартир уже не владеют достаточными валютными средствами для покупки подходящего продукта. А торговцы, ощущая это, не увеличивают цены на такие квартиры среднерыночными темпами. Если высочайшие темпы роста цен сохранятся, не исключено, что такая же тенденция настигнет и двухкомнатные квартиры. Только после того как будут исчерпаны денежные способности будущих покупателей двухкомнатных квартир, можно будет гласить о кризисных явлениях на рынке недвижимости. Пока ситуация складывается хотя и напряженная, но контролируемая.
Большая часть аналитиков сходятся во мировоззрении, что каждомесячный прирост цен в 8-9%, наблюдавшийся весной, на время снизится. За счет сезонного спада летом квартиры будут дорожать на 2-3% за месяц.
Куда и на каких шагах уходит большая разница в $2800? Есть ли надежда, что цены на столичную недвижимость свалятся либо хотя бы остановятся? Задавшись этими вопросами, "Известия" опросили людей, которые, как нам казалось, должны обладать этим сакральным познанием: строй чиновников, экономистов и самих застройщиков.
Сходу оговоримся, мы вынесли за скобки исследования так именуемые элитные квартиры - цена метра в их может зашкаливать за 10-ки тыщ баксов, а покупатели таковой категории квартир обычно не задаются вопросами доступности жилища.
Средняя стоимость квартиры в обыкновенной столичной новостройке, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", сейчас превысила $3500 за квадратный метр. Из чего же она складывается?
Себестоимость строительства - $700 за кв. метр
Себестоимость - это, фактически, та сумма, которую растрачивает застройщик на то, чтоб выстроить дом. Складывается она из издержек на проектные работы, стройматериалы, оплату труда рабочих и т.д.. Как сошлись практически все опрошенные "Известиями" специалисты, сейчас себестоимость составляет приблизительно $700 за кв. метр (около $600 - в панельном доме, приблизительно $800 - в цельном). И - будет только расти. Хотя бы так как вырастают тарифы на стройматериалы, которые, в свою очередь, зависят от цен на газ, электроэнергию, нефтепродукты.
- Только цемент за последние четыре года вырос в стоимости раз в семь, - поведала "Известиям" начальник сметно-эксплуатационного управления "Москапстроя" Лена Шевелева. - При этом когда в Москве был в разгаре конфликт с "Евроцементом", стоимость цемента для регионов была одна, а для Москвы - в два с излишним раза выше. Так как Москва интенсивно строится и всегда есть спрос на материалы.
Инженерные сети - еще $300 с метра
Вобщем, с цифрой в $700 согласны не все.
- $600-700 - это сегоднящая себестоимость жилища, если просто поставить кран и начать собирать дом, - гласит старший вице-президент, управляющий финансово-экономического комплекса Главмосстроя Лариса Подгорная. - Но все дороже обходятся инженерные коммуникации в имеющейся застройке городка: их нужно или реконструировать, или перекладывать, или расширять, или ставить новые источники тепла и т.д. Подключение к сетям в центре добивается 40-50% от себестоимости возведения строения. При строительстве на свободных территориях расходы ниже - 20-25%.
- Отдельная неудача - нет питающих центров электроснабжения, инвестору за собственный счет приходится строить передвижные электростанции, а это стоит безумных средств, - добавляет Лена Шевелева.
Усредним числа для простоты расчетов - 40% за трудности подключения к коммуникациям. Получаем еще $300 с метра. Другими словами себестоимость с учетом подключения к инженерным сетям составляет около $1000 за метр.
Эти расчеты, кстати, подтверждаются официально установленной правительством Москвы ценой строительства городских квартир. На данный момент в городском бюджете заложена стоимость в 26 тыщ рублей за квадратный метр - другими словами те же $1000.
Тут нужно объяснить: когда город строит дома за собственный счет, он может уложиться в сумму $1000 за метр. Для коммерческих застройщиков куда насущнее понятие "вкладывательная себестоимость" - себестоимость с учетом так именуемой "толики городка".
Толика городка - плюс $400 с метра
Толика городка - типичный оброк, который коммерческие застройщики платят правительству Москвы за право возведения на городской местности того либо другого строения. Так как само существование и размер этой толики не регламентированы ни одним федеральным законом, столичное правительство в свое время само разработало "правила игры" со стройфирмами. В среднем размер передаваемой в собственность городка жилой площади составляет 40% от всей площади квартир и гаражей в хоть какой новостройке. Вобщем, в ближайшее время эту "долю" предпочитают брать средствами.
Городская толика идет на строительство общественного жилища: для очередников, переселенцев из сносимых пятиэтажек, на строительство домов под городские жилищные программки вроде "Юный семье - доступное жилище". Другими словами покупая квартиру на рынке, мы практически оплачиваем еще одну - для тех, кто имеет право на получение бесплатного жилища от городка. На самом деле это огромный налог с реализации жилища на физических лиц - конечных покупателей квартир.
- Правительство Москвы без помощи других определяет размер передаваемой безвозмездно площади либо ее валютного эквивалента. Он находится в зависимости от объема дополнительных издержек инвестора на подготовку местности для жилищного строительства, - обрисовал "Известиям" особенности выплат городку управляющий пресс-службы инвестиционно-строительной группы компаний "СУ-155" Владимир Фомин. - К примеру, при застройке местности Кожухова толика городка по жилой площади составила 0%, так как инвесторы за собственный счет выводят собственников сносимых построек, производят инженерную подготовку местности, несут другие издержки по строительству объектов инженерного предназначения. В других случаях 1-ый платеж валютного эквивалента толики городка в размере 20% инвестор выплачивает сходу, оставшиеся платежи (еще приблизительно 20%) также идут авансом согласно утвержденному графику. Это делает определенные трудности для застройщика, который, чтоб впору расплатиться с городом, обязан завлекать кредиты.
- Толика городка оказывает влияние на себестоимость, а не на рыночную стоимость, - считает управляющий департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина. - Эти издержки только ограничивают прибыль инвестора, при этом совершенно некординально, потому что конечная рыночная стоимость диктуется ажиотажным спросом.
Но вроде бы то ни было, с учетом толики городка (мы взяли среднюю - 40%) себестоимость строительства 1-го квадратного метра подымается до $1400 и поболее.
Взятки-"откаты" - в среднем по $400 с метра
Самое приятное для нечистых на руку чиновников различных уровней - прохождение строителями бессчетных согласований и получение разрешений. Только для начала строительства 1-го дома в столице требуется до 200 таких разрешений.
Вобщем, на данную тему наши собеседники гласили очень без охоты и просили на их не ссылаться. Заметив только, что самая взяткоемкая стадия - получение участка под застройку. За "неплохой" участок, с наименьшим количеством обременений, идет сейчас реальная война, в какой, как понятно, все средства неплохи.
Вобщем, на конечной стадии строительства застройщик выходит на новый пласт непроизводственных издержек. Они связаны со различными согласованиями, экспертизами, проверками. Круг новых "друзей" - это три-четыре 10-ка разных муниципальных, полугосударственных либо аффилированных личных контор. Кому и сколько здесь приходится платить - точно не знает никто. Многие согласования имеют полностью официальную - и дорогую - стоимость. Когда процесс нужно ускорить, "мзда", обычно, выплачивается "черным налом". И деваться застройщику некуда: не получишь согласование - не введешь дом в эксплуатацию, что чревато дополнительными расходами.
Как заявил не так давно куратор государственного проекта "Доступное жилище" министр регионального развития РФ Владимир Яковлев, цена жилища под грузом чиновничьих "откатов" иногда растет на 30%. Если веровать оценке бюрократа, к уже получившейся $1400 за метр нужно прибавить еще как минимум $400.
В сумме, с учетом "откатов", - уже $1800 за метр.
Кстати, по данным риэлторских агентств, посреди покупателей самого дорогого элитного жилища толика чиновников составляет около 40%. Но это так, к слову.
Кредитование - $100 с метра
- На рост цены оказывают влияние и другие причины, - гласит управляющий департамента экономической политики Марина Оглоблина. - К примеру, по 214-му Федеральному закону "Об участии людей в долевом строительстве многоквартирных домов..." личные соинвесторы могут привлекаться к строительству только после того, как проект будет доказан банковскими гарантиями. Если застройщик ранее собирал средства в самом начале проекта, то сейчас он этого делать не может.
Застройщики подтверждают слова чиновников.
- После того как 214-й закон практически перекрыл возможность работать с средствами покупателей, мы все свои проекты кредитуем в полном объеме: своими средствами и банковскими, - гласит президент строительной компании "Баркли" Леонид Казинец. - Кредит обычно берется на 18 месяцев на период строительства под ставку в среднем 10-15%. Это составляет приблизительно 5% от цены строительства.
В наших расчетах это еще приблизительно $100 с метра. Общая сумма, с учетом расходов на сервис кредитов - уже $1900.
Прибыль строителей-субподрядчиков - $200 с метра
Маленькие строй конторы, которых по субподряду нанимают на работу большие инвестиционно-строительные компании, оценивают свою рентабельность в среднем в 15% от вкладывательной себестоимости жилища. Что же все-таки это такое, мы уже написали в главке "толика городка". В наших расчетах она равна $1400 за метр. Другими словами прибыль строителей - приблизительно $200 с метра.
Общая сумма всех понесенных издержек на этом шаге - $2100 за метр.
Прибыль риэлторов - $100 с метра
Риэлторы могут "брать на реализацию" квартиры в новостройках по договору с инвестором, соинвестором, генподрядчиком - с хоть какой структурой, имеющей право принадлежности на квартиры. В ближайшее время застройщик предпочитает не распыляться: заключает эксклюзивный контракт с одной риэлторской компанией, продажная стоимость согласовывается, а риэлтор получает от застройщика комиссионные. Их размер в среднем составляет около 4% от продажной цены. Опт всегда дешевле, потому представим, что метр отдают не за $3500, а за $3000. Означает, на долю риэлтора придется около $100. Вот уже и $2200 за метр.
Вобщем, в ближайшее время, работая на рынке новостроек, некие большие риэлторы на самом деле перебегают в разряд соинвесторов. Они выкупают часть квартир в новостройке на ранешней стадии строительства, по стоимости еще наименьшей конечной. После этого реализуют их в розницу - с прибылью до 20%.
Прибыль инвесторов - $1300 с метра
Прибыль инвесторов - самая засекреченная, не считая "откатов", графа в структуре цены квадратного метра жилища в столице. Мы ее получили обычным вычитанием всех выше перечисленных издержек ($2200 за метр) от средней продажной цены ($3500 за метр). По нашим расчетам, она составляет практически 60%. Другими словами на каждом вложенном в строительство рубле инвесторы зарабатывают 60 копеек. Не нефтяная скважина, естественно, но в принципе жить можно.
- У инвесторов нет обязанности демонстрировать свою прибыль, себестоимость и остальные денежные характеристики, - комментирует ситуацию управляющий департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина. - Все решает спрос и предложение на рынке. На данный момент на спрос в значимой степени оказывают влияние свободные средства, которые банки и население вкладывают в недвижимость с целью получения прибыли. Когда мы делаем расчеты по городской доле, исходим из расчета уровня рентабельности в 25%. Но на данный момент рентабельность и прибыль застройщиков еще выше.
- Четких издержек инвестора не знает никто, очень примерно это от 30 до 50% от цены метра, - частично подтверждает наши расчеты начальник сметно-эксплуатационного управления "Москапстроя" Лена Шевелева.
Вобщем, не все с этими цифрами согласны.
- Если мы зарабатываем 25-30% незапятнанными, проект можно считать удачным, - гласит президент строительной компании "Баркли" Леонид Казинец. - Издержки инвестора вырастают резвее, чем цены. Исключительно в марте на 30% официально подорожала толика городка. За полгода в 2 раза выросла цена подсоединения к сетям естественных монополий. Сильно много безосновательных регулирующих норм, в итоге объемы строительства уменьшаются. Появляется недостаток предложения. Соответственно вырастает спрос. И - цены.
- 3500 баксов за метр - это не стоимость инвестора-застройщика, - уверен и заместитель главы департамента градостроительной политики Сергей Амбарцумян. - Он, обычно, реализует квартиры оптом, что еще дешевле либо реализует их на различных шагах строительства, когда они также еще дешевле, чем конечная стоимость метра. Думаю, рентабельность инвесторов колеблется в размере 30%.
Не считая того, по словам Амбурцумяна, суровые застройщики вкладывают средства в развитие строительной базы: закупают неплохую технику, современные краны, новые бетонные узлы.
- Думаю, около $100 с метра у их идет на развитие, - гласит бюрократ.
Но на развитие средства должны тратиться только из прибыли - за чем должны бдеть налоговые органы. Так что в прямых издержек на строительство мы их не учитываем.
Что в сухом остатке?
Главный вопрос этого исследования - осознать, за счет чего можно понизить стоимость жилища в столичных новостройках.
Теоретический вывод, лежащий на поверхности, - минимизировать "откаты" и ограничить аппетиты инвесторов-застройщиков.
Наивно - молвят специалисты. Отобрать "левый" приработок у чиновников - задачка для Голиафа. А ограничить прибыль инвесторов в критериях свободной реализации квартир на рынке не сумеет и сказочный герой.
- Устройств воздействия на рынок недвижимости у городка незначительно, -признает глава экономического департамента мэрии Марина Оглоблина. - И в основном они зависят от федеральных властей. Только они могут предложить такую финансовую политику, при которой вложения в недвижимость станут наименее доходными, чем вложения в другие отрасли экономики, сначала в индустрия и денежный сектор. Тогда ажиотажный спрос на квартиры в Москве затихнет сам собой.
- Квартиры в Москве раскуплены фактически все. Другое дело, что часть из их пустует, - добавляет экономист "Москапстроя" Лена Шевелева. - Я живу на Древнем Арбате, рядом с древесным домом Пороховщикова. Его отреставрировали, а на земляной участок рядом "всунули" дом на 6 квартир. 3 года вспять их продавали по 10 тыщ за квадратный метр. А на данный момент, я слышала, в примыкающем коттедже метр идет уже по 20 тыщ. У меня это в голове не укладывается. Но если это продается, означает, у людей есть эти средства. Кто же откажется от прибыли?!
Секретом ценообразования поделился и инвестор-застройщик.
- Когда мы прикидываем стоимость реализации, смотрим, сколько стоит в доме аналогичного класса готовое жилище и делаем дисконтирование, - гласит президент "Баркли" Леонид Казинец. - Цены же не по затратам, а по рынку числятся. Застройщик желает получить наивысшую прибыль за собственный проект. Если мы желаем муниципального регулирования цен, пусть правительство строит за свои средства без прибыли.
Что все-таки, как говорится в детской притче: "еще 6 тыщ ведер, и золотой ключик у нас в кармашке..."
Ценовая гонка летом стихнет
Даже при первом взоре на структуру предложения на рынке новостроек в границах МКАД оказывается на виду его подозрительная асимметричность. Квартир в дешевых панельных домах так не достаточно, что их количество находится ниже уровня статистической погрешности. Практически единственное, что осталось, - несколько 10-ов квартир в новеньком квартале в Кузьминках и разбросанные по Москве по 1-2 квартиры в сданных домах. Нынешнее предложение новостроек - это цельные дома и комплексы бизнес-класса. Отсюда настолько высочайшая средняя стоимость предложения в готовых новостройках - уже около 3600 баксов за 1 кв.м, даже выше, чем на "вторичке", тогда как обычно бывает напротив.
Не считая того, выбор квартир в "монолите" тоже невелик: однокомнатных практически не осталось, двухкомнатных не достаточно, зато трех- и четырехкомнатных предостаточно. Многие такие квартиры, в особенности в бизнес-комплексах в Центре и других дорогих районах, "висят" с прошедшего года.
- Отношение цены квадратного метра в трехкомнатных квартирах к средней стоимости предложения по рынку в целом стало ниже аналогичного показателя для однокомнатных квартир, - посчитал аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. - Это значит, что темпы роста цен так высоки, что будущие покупатели трехкомнатных квартир уже не владеют достаточными валютными средствами для покупки подходящего продукта. А торговцы, ощущая это, не увеличивают цены на такие квартиры среднерыночными темпами. Если высочайшие темпы роста цен сохранятся, не исключено, что такая же тенденция настигнет и двухкомнатные квартиры. Только после того как будут исчерпаны денежные способности будущих покупателей двухкомнатных квартир, можно будет гласить о кризисных явлениях на рынке недвижимости. Пока ситуация складывается хотя и напряженная, но контролируемая.
Большая часть аналитиков сходятся во мировоззрении, что каждомесячный прирост цен в 8-9%, наблюдавшийся весной, на время снизится. За счет сезонного спада летом квартиры будут дорожать на 2-3% за месяц.