Рыночная ситуация в области аренды нежилых помещений в Москве на сегодня такая, что ставки арендной платы выросли за последние годы в пару раз и продолжают расти. Это в свою очередь приводит к тому,
Сроки регистрации жилья в собственность бьют рекорды
17 мая 2013
Делему длительных сроков дизайна прав принадлежности на квартиры в столичных новостройках участники рынка единогласно признают всеобщей. Период от момента сдачи дома в эксплуатацию до получения соинвестором документов, удостоверяющих его права как обладателя, по оценкам профессионалов, может продолжаться от полугода до 2-ух лет и больше, в случае, если застройщик не может урегулировать свои дела с участниками инвестконтракта. В протяжении сих пор покупатели новостроек практически не владеют никаким юридическим статусом, а как следует, и правами, связанными с владением, распоряжением и внедрением полученной недвижимости, но при всем этом должны нести все расходы по ее содержанию.
Камень преткновения
Регистрация прав принадлежности издавна служит камнем преткновения меж строителями и бюрократами различных уровней власти. Застройщики обычно ссылаются на несовершенство и противоречивость юридической процедуры, прохождения которой просит от их законодательство. Они говорят, что в Москве проще и резвее оформить право принадлежности на жилище в проблемном доме по исполнительному листу суда, чем стать обладателем квартиры в сданном впору объекте.
"Пока дом строится, у покупателя, согласно заключенному договору, есть права требования к застройщику передать ему готовую квартиру в собственность, - разъясняет ведущий юрисконсульт инвестиционно-строительной компании "М.О.Р.Е. - Плаза", - Но с того момента, как дом сдан в эксплуатацию, а квартира передана соинвестору по акту передачи, девелопер уже не несет перед своим клиентом никаких обязанностей: все, что от него требовалось и зависело, выполнено".
Помощь в оформлении прав принадлежности на жилище является со стороны застройщика делом добровольческим и как следует небезвозмездным. Обычно, после госприемки дольщик заключает дополнительный контракт с отделом по оформлению прав на неподвижное имущество, который есть у всех больших строй компаний.
По данным участников рынка цена этой услуги варьируется в границах $1000-1500. Последующую функцию, в какой соинвестор сам не участвует, закон "О гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним" обрисовывает одним предложением: "Право принадлежности на сделанный объект неподвижного имущества регится на основании документов, подтверждающих его создание". Но на самом деле все оказывается еще труднее.
Круги ада
Управляющий группы по оформлению прав на неподвижное имущество "СУ-155" Наталья Земская гласит, что представителям компании приходится пройти "семь кругов ада", до того как их клиенты сумеют стать обладателями уже оплаченного и построенного жилища. По словам Н.Земской, самым сложным шагом является согласование акта о реализации инвестконтракта в городских структурах.
"До начала строительства застройщику необходимо собрать у чиновников различного ранга 248 подписей. После госприемки, чтоб закрыть инвестконтракт, необходимо обойти те же самые организации и ответственные лица по новейшей. Их подписи подтверждают, что объект вправду существует. Только после чего можно начинать функцию оформление прав принадлежности", - ведает она.
Самые большие споры, по воззрению коммерческого директора компании "Авгур Эстейт" Виктора Козлова вызывает согласование с уполномоченными структурами правительства Москвы размера так именуемой "толики городка".
Часто в процессе строительства застройщики сталкиваются с дополнительными, не предусмотренными критериями конкурсной документации расходами (к примеру, на их ложут обязанность переложить часть инженерных сетей либо разобраться с собственниками гаражей-ракушек), потому при закрытии инвестконтракта они стремятся восполнить понесенные издержки за счет понижения итогового платежа в горбюджет. Как указывает практика, тяжбы с департаментом экономической политики и развития (ДЭПРом) могут продолжаться годами, а фактически готовые к заселению дома пополняют списки недостроев.
Глава юридической службы управления новостроек "МИЭЛЬ-Недвижимость" Николай Вопиловский лицезреет причину задержек дизайна прав принадлежности в том, что сам процесс регистрации обременен огромным количеством участников. В нем прямо либо косвенно учавствуют заказчик, инвестор, генподрядчик, физлица, органы гос власти и местного самоуправления, эксплуатирующие организации, службы БТИ.
"Для регистрации требуется неограниченное количество документов в том числе те, которые конкретно к принадлежности дела не имеют. К примеру, уставы, протоколы собраний об избрании управляющих, копии доверенностей на подписание договоров и пр. от юридических лиц и копии паспортов, доверенности, согласие супругов и т.д. от физлиц, софинансировавших строительство", - объясняет он. "Отсутствие, также ненадлежащая форма представленных документов, типа истечение срока их деяния либо ошибки в тексте, приводят к затягиванию процесса", - пеняет юрист.
На несовершентство системы Росрегистрации показывает и В.Козлов. "Невзирая на то, что сроки согласования документов в Росрегистрации строго регламентированы, требования, предъявляемые к оформлению бумаг, нередко изменяются и это приводит к затягиванию процесса дизайна", - гласит он.
Без вины виновные
Управляющий Росрегистрации по Москве Александр Буксман категорически не согласен с схожими упреками и разъясняет процедурные проволочки юридической неподготовленностью самих застройщиков. "Срок дизайна права принадлежности на недвижимость при отсутствии претензий к поданным документам, составляет менее месяца", - утверждает он.
По словам А.Буксмана, если регистратора что-то не устраивает, он может остановить процесс на месяц, чтоб заявитель имел возможность доработать документы. В случае если застройщик все таки не успевает переработать поданный пакет, он может попросить еще три месяца отсрочки. "Четыре месяца - это наибольший период, по окончании которого мы должны дать положительный или отрицательный ответ", - гласит А.Буксман.
По его воззрению, главные задержки с оформлением документов происходят еще до подачи их в регистрирующие органы и связаны с неурегулированными отношениями застройщиков и соинвесторов (дольщиков): "Договоры инвестирования и долевого роли нередко вуалируются под "сероватые" вексельные схемы, и передача прав требования по построенным объектам занимает существенное время".
Если покупателю жилища не охото оплачивать дополнительные услуги застройщика по оформлению принадлежности на квартиру, он в состоянии сделать это сам, что, вобщем, никак не воздействует на продолжительность процесса. В любом случае соинвестору придется дожидаться пока компания урегулирует свои дела с городом, закроет инвестконтракт, также оформит на себя право принадлежности на хоть какой 1-ый объект в построенном доме - это может быть квартира либо нежилое помещение.
Только после чего можно приступать к формированию пакета документов для подачи в Росрегистрацию. В него входят: заявление о регистрации права принадлежности, оплаченная квитанция об оплате госпошлины, паспорт, ксерокопия паспорта, вкладывательный контракт (хоть какой другой имеющийся контракт с застройщиком) в 2-ух экземплярах; акт о результатах выполнения контракта (обычно акт приема передачи квартиры - ИФ) подается так же в оригиналах в 2-ух экземплярах, поэтажный план и экспликацию БТИ в одном экземпляре. При благополучном раскладе оформление права принадлежности займет один месяц и обойдется всего в 500 рублей госпошлины (не считая расходов на получение справки в БТИ).
На птичьих правах
Опрошенные "Интерфаксом" участники рынка согласны, что после госприемки у покупателя жилища есть кандидатура: законопослушно ожидать регистрации собственных прав либо попробовать стать если не полноправным обладателем, то хотя бы юзером принадлежащей ему де-факто недвижимости.
Специалисты говорят, что, обычно, граждане выбирают 2-ой вариант. Так как большая часть покупателей квартир на первичном рынке являются альтернативщиками, то другой жилплощади, где можно было бы проживать в течение 1,5-2 лет у их нет.
"После сдачи объекта госкомиссии, префект издает распоряжение о его передаче на баланс эксплуатирующей организации, которая с этого момента несет ответственность за происходящее в доме", - разъясняет В.Козлов. По его словам, клиент может попробовать условиться с эксплуатирующей организацией, к примеру, ДЕЗом, о проведении ремонта в квартире.
"Обычно, главный инженер идет навстречу гражданам и не чинит препятствий нанятым им рабочим, которые могут даже выполнить маленькую перепланировку", - гласит В.Козлов.
А именно, помощь головного инженера может пригодиться, когда рабочим в процессе ремонта необходимо отключить воду в подъезде либо отопление в одном из стояков. Не считая того, о планируемых работах в квартире в неких случаях необходимо уведомить компанию-застройщика.
Но не все собеседники "Интерфакса" также оптимистично оценивают перспективы обустройства в новостройке с неоформленным правом принадлежности.
"На самом деле никакого статуса у человека, живущего в сданном доме, но юридически не обладающего собственной квартирой, нет, - гласит пресс-секретарь компании "СХолдинг" Оксана Басова. - Он не может ни зарегистрироваться по месту проживания, ни узаконить желаемую перепланировку, ни достроить обозначенные внутриквартирные перегородки, в случае если квартира куплена в свободной планировке".
Камень преткновения
Регистрация прав принадлежности издавна служит камнем преткновения меж строителями и бюрократами различных уровней власти. Застройщики обычно ссылаются на несовершенство и противоречивость юридической процедуры, прохождения которой просит от их законодательство. Они говорят, что в Москве проще и резвее оформить право принадлежности на жилище в проблемном доме по исполнительному листу суда, чем стать обладателем квартиры в сданном впору объекте.
"Пока дом строится, у покупателя, согласно заключенному договору, есть права требования к застройщику передать ему готовую квартиру в собственность, - разъясняет ведущий юрисконсульт инвестиционно-строительной компании "М.О.Р.Е. - Плаза", - Но с того момента, как дом сдан в эксплуатацию, а квартира передана соинвестору по акту передачи, девелопер уже не несет перед своим клиентом никаких обязанностей: все, что от него требовалось и зависело, выполнено".
Помощь в оформлении прав принадлежности на жилище является со стороны застройщика делом добровольческим и как следует небезвозмездным. Обычно, после госприемки дольщик заключает дополнительный контракт с отделом по оформлению прав на неподвижное имущество, который есть у всех больших строй компаний.
По данным участников рынка цена этой услуги варьируется в границах $1000-1500. Последующую функцию, в какой соинвестор сам не участвует, закон "О гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним" обрисовывает одним предложением: "Право принадлежности на сделанный объект неподвижного имущества регится на основании документов, подтверждающих его создание". Но на самом деле все оказывается еще труднее.
Круги ада
Управляющий группы по оформлению прав на неподвижное имущество "СУ-155" Наталья Земская гласит, что представителям компании приходится пройти "семь кругов ада", до того как их клиенты сумеют стать обладателями уже оплаченного и построенного жилища. По словам Н.Земской, самым сложным шагом является согласование акта о реализации инвестконтракта в городских структурах.
"До начала строительства застройщику необходимо собрать у чиновников различного ранга 248 подписей. После госприемки, чтоб закрыть инвестконтракт, необходимо обойти те же самые организации и ответственные лица по новейшей. Их подписи подтверждают, что объект вправду существует. Только после чего можно начинать функцию оформление прав принадлежности", - ведает она.
Самые большие споры, по воззрению коммерческого директора компании "Авгур Эстейт" Виктора Козлова вызывает согласование с уполномоченными структурами правительства Москвы размера так именуемой "толики городка".
Часто в процессе строительства застройщики сталкиваются с дополнительными, не предусмотренными критериями конкурсной документации расходами (к примеру, на их ложут обязанность переложить часть инженерных сетей либо разобраться с собственниками гаражей-ракушек), потому при закрытии инвестконтракта они стремятся восполнить понесенные издержки за счет понижения итогового платежа в горбюджет. Как указывает практика, тяжбы с департаментом экономической политики и развития (ДЭПРом) могут продолжаться годами, а фактически готовые к заселению дома пополняют списки недостроев.
Глава юридической службы управления новостроек "МИЭЛЬ-Недвижимость" Николай Вопиловский лицезреет причину задержек дизайна прав принадлежности в том, что сам процесс регистрации обременен огромным количеством участников. В нем прямо либо косвенно учавствуют заказчик, инвестор, генподрядчик, физлица, органы гос власти и местного самоуправления, эксплуатирующие организации, службы БТИ.
"Для регистрации требуется неограниченное количество документов в том числе те, которые конкретно к принадлежности дела не имеют. К примеру, уставы, протоколы собраний об избрании управляющих, копии доверенностей на подписание договоров и пр. от юридических лиц и копии паспортов, доверенности, согласие супругов и т.д. от физлиц, софинансировавших строительство", - объясняет он. "Отсутствие, также ненадлежащая форма представленных документов, типа истечение срока их деяния либо ошибки в тексте, приводят к затягиванию процесса", - пеняет юрист.
На несовершентство системы Росрегистрации показывает и В.Козлов. "Невзирая на то, что сроки согласования документов в Росрегистрации строго регламентированы, требования, предъявляемые к оформлению бумаг, нередко изменяются и это приводит к затягиванию процесса дизайна", - гласит он.
Без вины виновные
Управляющий Росрегистрации по Москве Александр Буксман категорически не согласен с схожими упреками и разъясняет процедурные проволочки юридической неподготовленностью самих застройщиков. "Срок дизайна права принадлежности на недвижимость при отсутствии претензий к поданным документам, составляет менее месяца", - утверждает он.
По словам А.Буксмана, если регистратора что-то не устраивает, он может остановить процесс на месяц, чтоб заявитель имел возможность доработать документы. В случае если застройщик все таки не успевает переработать поданный пакет, он может попросить еще три месяца отсрочки. "Четыре месяца - это наибольший период, по окончании которого мы должны дать положительный или отрицательный ответ", - гласит А.Буксман.
По его воззрению, главные задержки с оформлением документов происходят еще до подачи их в регистрирующие органы и связаны с неурегулированными отношениями застройщиков и соинвесторов (дольщиков): "Договоры инвестирования и долевого роли нередко вуалируются под "сероватые" вексельные схемы, и передача прав требования по построенным объектам занимает существенное время".
Если покупателю жилища не охото оплачивать дополнительные услуги застройщика по оформлению принадлежности на квартиру, он в состоянии сделать это сам, что, вобщем, никак не воздействует на продолжительность процесса. В любом случае соинвестору придется дожидаться пока компания урегулирует свои дела с городом, закроет инвестконтракт, также оформит на себя право принадлежности на хоть какой 1-ый объект в построенном доме - это может быть квартира либо нежилое помещение.
Только после чего можно приступать к формированию пакета документов для подачи в Росрегистрацию. В него входят: заявление о регистрации права принадлежности, оплаченная квитанция об оплате госпошлины, паспорт, ксерокопия паспорта, вкладывательный контракт (хоть какой другой имеющийся контракт с застройщиком) в 2-ух экземплярах; акт о результатах выполнения контракта (обычно акт приема передачи квартиры - ИФ) подается так же в оригиналах в 2-ух экземплярах, поэтажный план и экспликацию БТИ в одном экземпляре. При благополучном раскладе оформление права принадлежности займет один месяц и обойдется всего в 500 рублей госпошлины (не считая расходов на получение справки в БТИ).
На птичьих правах
Опрошенные "Интерфаксом" участники рынка согласны, что после госприемки у покупателя жилища есть кандидатура: законопослушно ожидать регистрации собственных прав либо попробовать стать если не полноправным обладателем, то хотя бы юзером принадлежащей ему де-факто недвижимости.
Специалисты говорят, что, обычно, граждане выбирают 2-ой вариант. Так как большая часть покупателей квартир на первичном рынке являются альтернативщиками, то другой жилплощади, где можно было бы проживать в течение 1,5-2 лет у их нет.
"После сдачи объекта госкомиссии, префект издает распоряжение о его передаче на баланс эксплуатирующей организации, которая с этого момента несет ответственность за происходящее в доме", - разъясняет В.Козлов. По его словам, клиент может попробовать условиться с эксплуатирующей организацией, к примеру, ДЕЗом, о проведении ремонта в квартире.
"Обычно, главный инженер идет навстречу гражданам и не чинит препятствий нанятым им рабочим, которые могут даже выполнить маленькую перепланировку", - гласит В.Козлов.
А именно, помощь головного инженера может пригодиться, когда рабочим в процессе ремонта необходимо отключить воду в подъезде либо отопление в одном из стояков. Не считая того, о планируемых работах в квартире в неких случаях необходимо уведомить компанию-застройщика.
Но не все собеседники "Интерфакса" также оптимистично оценивают перспективы обустройства в новостройке с неоформленным правом принадлежности.
"На самом деле никакого статуса у человека, живущего в сданном доме, но юридически не обладающего собственной квартирой, нет, - гласит пресс-секретарь компании "СХолдинг" Оксана Басова. - Он не может ни зарегистрироваться по месту проживания, ни узаконить желаемую перепланировку, ни достроить обозначенные внутриквартирные перегородки, в случае если квартира куплена в свободной планировке".