Что нужно знать будущему соинвестору

На непредсказуемом русском рынке недвижимости брать квартиру очень рискованно. Нескончаемый долгострой, откровенное мошенничество - то, с чем уже пришлось столкнуться многим личным инвесторам. Для защиты их интересов и был принят федеральный закон №214.

Вереница недавнешних скандалов, связанных с договорами долевого роли в строительстве (либо соинвестирования), вызывает естественное опасение у людей, желающих приобрести квартиру в новостройке. Вправду, создается воспоминание, что лучше вообщем с этим не связываться, а приобрести квартиру или на рынке так именуемого вторичного жилища, или новейшую, но уже готовую к заселению. Правда, стоить и то и это будет дороже. И снова же, в критериях сегодняшнего русского рынка покупка хоть какой недвижимости чревата противными неожиданностями. Потому для тех, кто все таки отважится на покупку жилища в строящемся доме, предлагаем несколько советов от юристов, мастерски работающих со сделками по недвижимости.

Проверяем фирму

Сначала будущему дольщику необходимо знать о существовании федерального закона № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости" (дальше - Закон 214). Закон этот вступил в силу в апреле 2005 года. Он ориентирован конкретно на защиту прав и интересов личных дольщиков, потому знать его, равно как и инспектировать, как точно застройщик делает его требования, нужно.

Правило основное - инспектировать все и всех. Тут конкретно тот случай, когда на вопрос представителя фирмы-риэлтора: "Вы что, нам не доверяете?" - необходимо точно ответить: "Нет". И 1-ое что необходимо узнать будущему соинвестору - имеет ли вообщем компания, куда он обратился, право продавать квартиры, которые она предлагает. Такое право риэлторской фирме дает контракт меж ней и застройщиком. К хоть какому документу, свидетельствующему, что объект недвижимости вправду принадлежит торговцу, должен прилагаться акт о выполнении обязанностей по оплате интересующей покупателя квартиры.

Не считая того, личному дольщику должен быть предоставлен ряд нужных документов от застройщика. В число этих документов входят: - Разрешение на строительство (документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земляного участка и дающий застройщику право производить строительство. Такое разрешение выдается органами гос власти либо местного самоуправления). Помните: без такового разрешения ни одна компания не имеет права собирать средства под будущее строительство. Если для вас молвят, что разрешение будет вот-вот получено, а "пока" предлагают подписать контракт и внести некую сумму - есть повод насторожиться. У застройщика должны иметься правоустанавливающие документы на земляной участок. Должна быть предоставлена проектная декларация. В согласовании со ст. 19 Закона 214 застройщик должен за две недели до заключения контракта о долевом строительстве с первым дольщиком опубликовать в средствах массовой инфы либо расположить в информационно-телекоммуникационных сетях общего использования проектную декларацию, которая содержит: а) информацию о застройщике; б) информацию о проекте строительства.

Проектная декларация

Информация о застройщике содержит в себе: фирменное наименование, местопребывание, режим работы застройщика; о гос регистрации застройщика; об учредителях (участниках) застройщика; о проектах строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, в каких учавствовал застройщик в течение 3-х лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации; о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке деяния, об органе, выдавшем лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию и связан с привлечением денег участников долевого строительства; о величине собственных денег, финансовом итоге текущего года, размере кредиторской задолженности на денек опубликования проектной декларации.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать сведения: о цели проекта строительства, шагах и сроках его реализации, результатах гос экспертизы проектной документации (если проведение таковой экспертизы установлено федеральным законом); о разрешении на строительство; о правах застройщика на земляной участок, собственнике земляного участка в случае, если застройщик не является собственником, границах и площади земляного участка, элементах благоустройства; о местоположении строящегося многоквартирного дома; о количестве в составе многоквартирного дома самостоятельных частей (квартир), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; о технических свойствах обозначенных самостоятельных частей в согласовании с проектной документацией; о многофункциональном предназначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в этом доме; о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой принадлежности участников долевого строительства; о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, списке органов гос власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке обозначенного многоквартирного дома; о вероятных денежных и иных рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольческому страхованию застройщиком таких рисков; о списке организаций, осуществляющих главные строительно-монтажные и другие работы (подрядчики).

Заключаем контракт

Если все обозначенные документы застройщик (или риэлторская компания) для вас предоставили, а их содержание у вас не вызывает дополнительных вопросов (вы вправе "придираться" к хоть какому документу, вызывающему колебание, инспектировать и перепроверять) - можно перебегать к подписанию Контракта долевого роли.

В согласовании со ст.ст 4, 17 Закона 214 контракт роли в долевом строительстве должен содержать последующие значительные условия.

Во-1-х, указание на определенный объект долевого строительства, который будет передан дольщику.

Не стоит, правда, добиваться указания номера квартиры в недостроенном доме, но определенные технические свойства (общий и жилой метраж, этаж, черта санузла - смежный/раздельный, наличие при сдаче объекта дольщику взаимосогласованного вида сантехники, количество электророзеток и их размещение, материал, из которого будут сделаны межкомнатные и входные двери, при установке железной двери) нужно обмолвить в договоре. Короче, дольщик должен не страшиться в этом случае показаться "мелочным"; нужно смело вчеркивать в контракт все, на что устно при подписании контракта соглашается представитель застройщика - так вы можете уберечь себя не только лишь от расстройства "нежилым" видом вашей квартиры, да и от излишних расходов. Понятно, что та же сантехника стоит дорого, а застройщик после подписания контракта, в отличие от вас, полностью может "запамятовать" поставить для вас, например, итальянскую сантехнику под предлогом того, что "не хватило". Если этот пункт не был прописан в договоре - вы ничего не докажете. Но если это было предвидено и прописано - вы вправе не принимать такую квартиру. И, поверьте, застройщику будет еще проще выполнить ваше справедливое требование, даже если ему придется раздельно закупить нужное только для вашей квартиры, чем заходить в переговоры по поводу непринятой дольщиком квартиры.

Можно предугадать в договоре и пункт о несоответствии метража построенной квартиры проектному. Другими словами по договору вы, к примеру, покупаете квартиру площадью 80 кв. м, а при приемке построенной квартиры был произведен перемер, и площадь оказалась 87 кв. м. Если в договоре по этому поводу ничего не сказано, то дольщик должен доплатить за превышение метража. Потому, чтоб гарантировать себя от противных сюрпризов, предусмотрите таковой случай в договоре (к примеру, обмолвите допустимый метраж превышения, зафиксируйте цена квадратного метра). На стадии подписания контракта решить этот вопрос с застройщиком еще легче, чем когда объект сдан, и застройщик имеет возможность под предлогом неполной оплаты расторгнуть с дольщиком контракт и реализовать ту же квартиру по более высочайшей стоимости.

Вообщем следует уделить повышенное внимание пт об ответственности сторон в случае невыполнения обязанностей. Дольщик, как личное лицо, может здорово пострадать, если не обмолвит все санкции, также формы возврата средств из-за неприемлемых для него нарушений критерий контракта. К примеру, сроки сдачи дома должны быть задекларированы хотя бы в границах квартала, и должны быть определены пени за каждый денек просрочки (обычно, 0,01%), с условием, что если ответственность превзойдет 5 - 10% от цены квартиры, то контракт может быть расторгнут по инициативе дольщика с возвратом всей суммы.

Во-2-х, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику (не позже 2-ух месяцев после получения разрешения на ввод строения в эксплуатацию).

В-3-х, Стоимость контракта, сроки и порядок ее уплаты.

В-4-х, гарантийный срок на объект долевого строительства (не может быть наименее 5 лет).

Контракт роли в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит неотклонимой гос регистрации. (Это изготовлено с целью избежать случаев "двойной" реализации квартир, а такие случаи не один раз имели место; и, кстати, на данный момент, когда правительство Москвы взяло на себя бремя выполнения обязанностей нерадивых застройщиков, конкретно случаи "двойных" и "тройных" продаж именуются в числе самых сложных.) До момента гос регистрации контракт долевого роли реальным не является.

Передача квартиры и регистрация

На основании ст. 8 Закона 214 застройщик должен не позже чем через два месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать квартиру дольщику. Передача осуществляется по подписанному сторонами акту приема-передачи квартиры. Снова обращаем внимание дольщиков: не спешите подписывать акт, если в вашей квартире имеются недоделки и застройщик словестно обещает "завтра" все поправить. Это "завтра" вероятнее всего не наступит, и для вас за собственный счет придется все исправлять.

Но передачей квартиры ваша эпопея не завершается. Нужно получить муниципальную регистрацию права принадлежности дольщика на квартиру. Этому посвящена ст. 16 Закона 214.

Основанием для гос регистрации права принадлежности дольщика на объект долевого строительства являются кроме документов, предусмотренных федеральным законом "О гос регистрации прав на неподвижное имущество", последующие документы: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (без такового разрешения сами строители именуют построенный дом "грудой аккуратненько уложенных кирпичей"); передаточный акт либо другой документ о передаче объекта долевого строительства.

Как указывает практика, в более выигрышном положении оказываются те дольщики, которые перед подписанием контракта обратились в юридическую фирму, специализирующуюся на вопросах недвижимости. Только бывалые юристы-практики посодействуют для вас выработать текст контракта конкретно для вашей сделки. Нелишним будет и застраховать сделку в независящей, известной страховой компании. Вобщем, при подписании контракта со страховщиками также должны действовать принципы "не доверять, а инспектировать" и "верю только написанному". Квартира - это не та покупка, которая допускает к для себя ветреное отношение.