Сколько стоит выстроить дом, квартиры в каком продаются от $2500 за 1 кв. м — дешевле приобрести жилище в Москве уже фактически нереально? Исследовав несколько реальных проектов, “Ведомости” узнали,
1 кв. м жилья в Москве обходится застройщику в $1000-1500 и уж никак не дороже $1900
20 мая 2013
Сколько стоит выстроить дом, квартиры в каком продаются от $2500 за 1 кв. м - дешевле приобрести жилище в Москве уже фактически нереально? Исследовав несколько реальных проектов, “Ведомости” узнали, что строителям 1 кв. м обходится в $1000-1500 и уж никак не дороже $1900 - даже с учетом компенсации городку.
Пока аналитики молвят о пузыре на рынке недвижимости, а бюрократы пробуют обеспечить население “доступным жильем”, квартиры становятся все наименее доступными: только за последнюю неделю они подорожали на 2,5% (см. статью на стр. А6). Как узнали “Ведомости”, издержки на строительство составляют только половину этих поражающих воображение цифр, остальное - доход застройщиков. Мы исследовали сметы строительства 5 жилых домов, которые уже возводятся либо скоро начнут возводиться в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (см. таблицу). Эти сметы нам предоставили инвесторы, управляющие компании, вкладывающие средства в недвижимость, и независящий оценщик, проводивший экспертизу проекта по заказу кредитора, но не строители.
Издержки на строительство дома складываются из 5 частей: это плата за землю, на которой будет стоять дом, разработка проекта и его согласование, подготовка участка к стройке, фактически строительство дома, включая подводку коммунальных сетей, и, в конце концов, расходы на продажу квартир (см. набросок). Есть еще различные другие издержки - в каждом проекте они свои, мы соединили их в статью “прочие”.
Не во всех проектах указана нужная площадь - фактически квартир, гаражей и офисных помещений. Тогда мы брали ее как 80% от общей площади - средняя, по словам строителей и независящих профессионалов, толика полезной площади в общей. Суммарные издержки мы разделяли на нее либо ту ее часть, которая остается в распоряжении застройщика после расчетов с городом, ведь конкретно эти квадратные метры продают нам строители.
Земля
Строительный проект начинается с получения земли. Участками распоряжаются местные власти и компенсация им - одна из главных составляющих себестоимости 1 кв. м жилища, гласит директор департамента маркетинга “Инком-Недвижимости” Сергей Елисеев. Форма расчетов бывает разной - средствами, передачей части квартир в собственность городка либо дополнительными обременениями, к примеру обязательством выстроить школу либо детский сад. Так, за право выстроить цельный дом полезной площадью 16 760 кв. м (общая - 25 000 кв. м) на окраине Северо-Восточного окрестность столицы компания заплатила около $4 млн. В пересчете на 1 кв. м полезной площади это составляет $236, либо 16,4% сметы. По воззрению Елисеева, это очень прибыльные условия. Существенно труднее сложились дела с городом у строителей цельного дома общей площадью 25 100 кв. м, возводимого в Северном окружении, неподалеку от центра. Им пришлось заплатить городку компенсацию за использование сетями и дать часть квартир - около 30% жилой площади, 40% нежилых помещений и 16% гаражей в подземном паркинге. В итоге из 18 220 кв. м полезной площади инвестору досталось только 12 700 кв. м. Логично, что себестоимость 1 кв. м в этом проекте оказалась самой высочайшей посреди изученных “Ведомостями” - $1897, а расчеты с городом заняли в ней $621, либо 33%. Вобщем, квартиры в этом доме продаются по $3500-4000 за 1 кв. м.
Чтоб получить землю в Санкт-Петербурге, с 2003 г. необходимо заплатить городку $80 за 1 кв. м общей площади возводимого жилища. Но на самом деле застройщики могут получить участок и дешевле. Компании, строящей два дома в Северной столице, земля обошлась приблизительно в $14 за 1 кв. м общей площади. “Просто это были участки на свалке”, - разъясняет источник, знакомый с подробностями проекта. При всем этом условием проекта была ликвидация свалки, а расходы на это включены в издержки на строительство. Почва на местах свалок неприменима для строительства и придется вложить много средств в подготовку этой площадки, гласит старший инженер департамента контроллинга серьезных инвестиций компании “2К Аудит - Деловые консультации” Мария Жданова. К тому же будущих покупателей может отпугнуть перспектива жить на месте бывшей свалки, отмечает Владимир Свиньин, гендиректор УК “Свиньин и партнеры”, реализующей проекты в области недвижимости в Питере.
Проект
Получив землю, можно заказывать разработку проекта и согласовывать документацию. Эти издержки у всех приблизительно схожи - по словам Елисеева, приблизительно $35-40 за 1 кв. м общей площади. В пересчете на 1 кв. м продаваемых квартир в сметах, с которыми удалось ознакомиться “Ведомостям”, эта статья составила 1-5% расходов. Еще до 2% сметы заложено на подготовку участков к застройке - снос построек, вырубку деревьев и проч.
Стройка
Строй работы - основная и самая неизменная составляющая сметы, отмечает 1-ый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. Его компании наземная часть панельных домов серии П-44М обходится в 12 000-14 000 руб. на 1 кв. м общей площади. В проектах, которые проанализировали “Ведомости”, издержки на строительство составили больше половины всех расходов.
Приметный вклад в себестоимость заносят и инженерные сети, но расходы на их очень очень варьируются. Если не повезет, их стоимость оказывается сравнима со ценой коробки, гласит Паньковский. В питерских домах на внешние и внутренние сети приходится более 30% цены дома - поблизости бывшей свалки нет коммуникаций. Покупая участок, трудно спрогнозировать, во сколько обойдется инфраструктура, гласит Паньковский. Покупаешь кота в мешке, вторит Жданова: трудно представить, сколько кабеля нужно проложить до той подстанции, к которой для тебя позволят подключиться, а то и совсем придется раскошелиться на новейшую подстанцию.
В среднем строительство цельного дома с инфраструктурой в Москве обойдется в $750-800 на 1 кв. м общей площади, резюмирует Елисеев, либо в $900-1100 в пересчете на полезную.
И остальные реализации
Когда дом в конце концов построен, квартиры в нем нужно реализовать. Вобщем, на практике реализации начинаются ранее. Это также просит средств - на рекламу, маркетинг, комиссии риэлторам и проч. - и наращивает себестоимость 1 кв. м на $30-70.
Остальное - страхование объекта, оформление его в собственность, различные резервы, плата компании, управляющей строительством, - мы соединили в категорию “прочие”, добавившую в цена 1 кв. м $15-60.
Итого 1 кв. м в продаваемых квартирах обходится строителям от $926 в Питере до $1897 в Москве.
Доходность
Но эти издержки не очень тревожат застройщиков. Во всех сметах указана приблизительная стоимость реализации: 1 кв. м в столичной новостройке продается по $2500-4000, в подмосковной и питерской - по $1200-1320. Так что расходы окупаются иногда более чем в два раза. “Мы изредка беремся за проекты рентабельностью ниже 100%”, - признается Елисеев.
Но эти числа не дают представления о рентабельности строительного бизнеса. Сметы не позволяют оценить валютный поток застройщика, он почти во всем находится в зависимости от хода и цены продаж. К примеру, расчетные цены 1-го из столичных проектов уже очень выросли. Если 1 кв. м обошелся застройщику в $1000, а реализует он его за $2000, по балансу рентабельность составит 100%, но, если вложено только $100, а достроен объект за счет средств от продаж, рентабельность будет практически 1000%, разъясняет один из инвесторов. Но Жданова припоминает о провалах: многие дома не были достроены в том числе так как застройщики продали сходу много квартир и им не хватало средств на достройку, ведь вкупе с ценами на жилище росла и себестоимость.
Себестоимость ни при чем
Есть ли у строителей резерв понижения себестоимости? Малый, категоричен Елисеев: рабочая сила и так дешева до максимума, а с учетом инфляции на рынке стройматериалов гласить о понижении себестоимости за счет этой строчки не приходится. Не лицезреет “подушки” и Свиньин.
Аркадий Дроздовский, заместитель гендиректора инжиниринговой компании “2К”, которая анализирует строй проекты, держится другого представления. “Резерв есть на каждом шаге, - уверен он. - Уже в смете строительства заложена рентабельность в среднем 15%”. А именно, материалы достаются строителям до 15% дешевле сметной цены, ведь покупаются оптом и у неизменных поставщиков, уверен он. Нередко бывает, что даже в актах выполненных работ бытуют “резервы на неожиданные расходы”, продолжает Дроздовский, недоумевая, “какие могут быть резервы, когда работы выполнены”. Правда, в смете не указываются так именуемые откаты бюрократам и техслужбам, которые, по его словам, могут составлять до 20% всех расходов.
Вобщем, эта дискуссия носит чисто теоретический нрав: если себестоимость сократится, квартиры дешевле не станут. “Даже если издержки свалятся до $500 за 1 кв. м, цены не снизятся, - убежден Елисеев. - Они вырастают из-за того, что спрос очень превосходит предложение”. Понижение себестоимости жилища приведет только к возникновению инвесторов, которые выкупят его дешевле, но продавать будут все равно по рыночным ценам, соглашается Паньковский.
Пока аналитики молвят о пузыре на рынке недвижимости, а бюрократы пробуют обеспечить население “доступным жильем”, квартиры становятся все наименее доступными: только за последнюю неделю они подорожали на 2,5% (см. статью на стр. А6). Как узнали “Ведомости”, издержки на строительство составляют только половину этих поражающих воображение цифр, остальное - доход застройщиков. Мы исследовали сметы строительства 5 жилых домов, которые уже возводятся либо скоро начнут возводиться в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (см. таблицу). Эти сметы нам предоставили инвесторы, управляющие компании, вкладывающие средства в недвижимость, и независящий оценщик, проводивший экспертизу проекта по заказу кредитора, но не строители.
Издержки на строительство дома складываются из 5 частей: это плата за землю, на которой будет стоять дом, разработка проекта и его согласование, подготовка участка к стройке, фактически строительство дома, включая подводку коммунальных сетей, и, в конце концов, расходы на продажу квартир (см. набросок). Есть еще различные другие издержки - в каждом проекте они свои, мы соединили их в статью “прочие”.
Не во всех проектах указана нужная площадь - фактически квартир, гаражей и офисных помещений. Тогда мы брали ее как 80% от общей площади - средняя, по словам строителей и независящих профессионалов, толика полезной площади в общей. Суммарные издержки мы разделяли на нее либо ту ее часть, которая остается в распоряжении застройщика после расчетов с городом, ведь конкретно эти квадратные метры продают нам строители.
Земля
Строительный проект начинается с получения земли. Участками распоряжаются местные власти и компенсация им - одна из главных составляющих себестоимости 1 кв. м жилища, гласит директор департамента маркетинга “Инком-Недвижимости” Сергей Елисеев. Форма расчетов бывает разной - средствами, передачей части квартир в собственность городка либо дополнительными обременениями, к примеру обязательством выстроить школу либо детский сад. Так, за право выстроить цельный дом полезной площадью 16 760 кв. м (общая - 25 000 кв. м) на окраине Северо-Восточного окрестность столицы компания заплатила около $4 млн. В пересчете на 1 кв. м полезной площади это составляет $236, либо 16,4% сметы. По воззрению Елисеева, это очень прибыльные условия. Существенно труднее сложились дела с городом у строителей цельного дома общей площадью 25 100 кв. м, возводимого в Северном окружении, неподалеку от центра. Им пришлось заплатить городку компенсацию за использование сетями и дать часть квартир - около 30% жилой площади, 40% нежилых помещений и 16% гаражей в подземном паркинге. В итоге из 18 220 кв. м полезной площади инвестору досталось только 12 700 кв. м. Логично, что себестоимость 1 кв. м в этом проекте оказалась самой высочайшей посреди изученных “Ведомостями” - $1897, а расчеты с городом заняли в ней $621, либо 33%. Вобщем, квартиры в этом доме продаются по $3500-4000 за 1 кв. м.
Чтоб получить землю в Санкт-Петербурге, с 2003 г. необходимо заплатить городку $80 за 1 кв. м общей площади возводимого жилища. Но на самом деле застройщики могут получить участок и дешевле. Компании, строящей два дома в Северной столице, земля обошлась приблизительно в $14 за 1 кв. м общей площади. “Просто это были участки на свалке”, - разъясняет источник, знакомый с подробностями проекта. При всем этом условием проекта была ликвидация свалки, а расходы на это включены в издержки на строительство. Почва на местах свалок неприменима для строительства и придется вложить много средств в подготовку этой площадки, гласит старший инженер департамента контроллинга серьезных инвестиций компании “2К Аудит - Деловые консультации” Мария Жданова. К тому же будущих покупателей может отпугнуть перспектива жить на месте бывшей свалки, отмечает Владимир Свиньин, гендиректор УК “Свиньин и партнеры”, реализующей проекты в области недвижимости в Питере.
Проект
Получив землю, можно заказывать разработку проекта и согласовывать документацию. Эти издержки у всех приблизительно схожи - по словам Елисеева, приблизительно $35-40 за 1 кв. м общей площади. В пересчете на 1 кв. м продаваемых квартир в сметах, с которыми удалось ознакомиться “Ведомостям”, эта статья составила 1-5% расходов. Еще до 2% сметы заложено на подготовку участков к застройке - снос построек, вырубку деревьев и проч.
Стройка
Строй работы - основная и самая неизменная составляющая сметы, отмечает 1-ый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский. Его компании наземная часть панельных домов серии П-44М обходится в 12 000-14 000 руб. на 1 кв. м общей площади. В проектах, которые проанализировали “Ведомости”, издержки на строительство составили больше половины всех расходов.
Приметный вклад в себестоимость заносят и инженерные сети, но расходы на их очень очень варьируются. Если не повезет, их стоимость оказывается сравнима со ценой коробки, гласит Паньковский. В питерских домах на внешние и внутренние сети приходится более 30% цены дома - поблизости бывшей свалки нет коммуникаций. Покупая участок, трудно спрогнозировать, во сколько обойдется инфраструктура, гласит Паньковский. Покупаешь кота в мешке, вторит Жданова: трудно представить, сколько кабеля нужно проложить до той подстанции, к которой для тебя позволят подключиться, а то и совсем придется раскошелиться на новейшую подстанцию.
В среднем строительство цельного дома с инфраструктурой в Москве обойдется в $750-800 на 1 кв. м общей площади, резюмирует Елисеев, либо в $900-1100 в пересчете на полезную.
И остальные реализации
Когда дом в конце концов построен, квартиры в нем нужно реализовать. Вобщем, на практике реализации начинаются ранее. Это также просит средств - на рекламу, маркетинг, комиссии риэлторам и проч. - и наращивает себестоимость 1 кв. м на $30-70.
Остальное - страхование объекта, оформление его в собственность, различные резервы, плата компании, управляющей строительством, - мы соединили в категорию “прочие”, добавившую в цена 1 кв. м $15-60.
Итого 1 кв. м в продаваемых квартирах обходится строителям от $926 в Питере до $1897 в Москве.
Доходность
Но эти издержки не очень тревожат застройщиков. Во всех сметах указана приблизительная стоимость реализации: 1 кв. м в столичной новостройке продается по $2500-4000, в подмосковной и питерской - по $1200-1320. Так что расходы окупаются иногда более чем в два раза. “Мы изредка беремся за проекты рентабельностью ниже 100%”, - признается Елисеев.
Но эти числа не дают представления о рентабельности строительного бизнеса. Сметы не позволяют оценить валютный поток застройщика, он почти во всем находится в зависимости от хода и цены продаж. К примеру, расчетные цены 1-го из столичных проектов уже очень выросли. Если 1 кв. м обошелся застройщику в $1000, а реализует он его за $2000, по балансу рентабельность составит 100%, но, если вложено только $100, а достроен объект за счет средств от продаж, рентабельность будет практически 1000%, разъясняет один из инвесторов. Но Жданова припоминает о провалах: многие дома не были достроены в том числе так как застройщики продали сходу много квартир и им не хватало средств на достройку, ведь вкупе с ценами на жилище росла и себестоимость.
Себестоимость ни при чем
Есть ли у строителей резерв понижения себестоимости? Малый, категоричен Елисеев: рабочая сила и так дешева до максимума, а с учетом инфляции на рынке стройматериалов гласить о понижении себестоимости за счет этой строчки не приходится. Не лицезреет “подушки” и Свиньин.
Аркадий Дроздовский, заместитель гендиректора инжиниринговой компании “2К”, которая анализирует строй проекты, держится другого представления. “Резерв есть на каждом шаге, - уверен он. - Уже в смете строительства заложена рентабельность в среднем 15%”. А именно, материалы достаются строителям до 15% дешевле сметной цены, ведь покупаются оптом и у неизменных поставщиков, уверен он. Нередко бывает, что даже в актах выполненных работ бытуют “резервы на неожиданные расходы”, продолжает Дроздовский, недоумевая, “какие могут быть резервы, когда работы выполнены”. Правда, в смете не указываются так именуемые откаты бюрократам и техслужбам, которые, по его словам, могут составлять до 20% всех расходов.
Вобщем, эта дискуссия носит чисто теоретический нрав: если себестоимость сократится, квартиры дешевле не станут. “Даже если издержки свалятся до $500 за 1 кв. м, цены не снизятся, - убежден Елисеев. - Они вырастают из-за того, что спрос очень превосходит предложение”. Понижение себестоимости жилища приведет только к возникновению инвесторов, которые выкупят его дешевле, но продавать будут все равно по рыночным ценам, соглашается Паньковский.