С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
Новостройка взаймы: страхование не помешает
27 сентября 2013
Опасности банкротства либо недобросовестности застройщика — самые неурегулированные.
В ипотечной сделке на первичном рынке недвижимости и банк, и заемщик, и его наследники защищены страхованием практически на сто процентов — не считая тех случаев, в каких застройщик окажется жуликом, продаст квартиру трижды либо совсем бросит строительство. Банк защищается от таковой угрозы, дотошно изучая компанию-застройщика, документацию на строительство, а на всякий случай увеличивает процентную ставку по кредиту на период строительства. Заемщику же приходится только ожидать и надежды.
Перспективы ипотечного кредитования для приобретения жилища на первичном рынке недвижимости разноплановы. Многие русские банки, особо не афишируя, временно отказались от ипотеки на первичном рынке, потому что это довольно рискованный продукт в нынешних обстоятельствах. «Кризис ликвидности выявил опасности этого продукта, которые не устраняются даже страхованием, — пояснили «БО» банкиры. — До момента сдачи объекта нереально оформить залог на приобретаемое имущество. Ан нет закладной — нет и способности финансировать поновой кредит».
Дополнительные трудности с рефинансированием вправду значимый аргумент против развития схожих программ, пусть и временно. И без того сложностей хватает. Но ряд банков может для себя позволить принять эти трудности и эти опасности с учетом того, что кризис небесконечен, а вот вторичный рынок жилища как раз ограничен. Если и есть у ипотеки перспективы роста, то как раз за счет кредитования на приобретение новостроек. И в связи с этим особенное значение приобретает управление рисками, которые можно поделить со страховыми компаниями как на стадии строительства объекта недвижимости, так и после сдачи объекта и дизайна залога по ипотечному кредиту.
1-ый шаг: нет залога — страхуем клиента
Страхование рисков ипотеки делится на два шага. 1-ый шаг — страхование жизни и утраты трудоспособности заемщика (созаемщика) до момента приемки объекта гос комиссией. На втором шаге к личному страхованию рисков клиента добавляется страхование объекта недвижимости и титула после приемки объекта гос комиссией и дизайна его в собственность.
«На первом шаге для банка в особенности принципиально обеспечить очень обширное страховое покрытие, включающее в себя все вероятные актуальные ситуации», — сказал «БО» Владимир Гасяк, заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит». В итоге переговоров «Хоум Кредит» согласовал со страховыми компаниями последующую формулировку: страхуется риск погибели страхователя в итоге заболевания либо злосчастного варианта; риск неизменной полной утраты трудоспособности страхователя в итоге заболевания либо злосчастного варианта; риск временной утраты трудоспособности страхователя в итоге злосчастного варианта.
«Банк исходил из числа тех мотивов, что в случае невозможности зарабатывания средств по состоянию здоровья, страховая компания будет поддерживать заемщика два месяца и платить за него каждомесячные платежи, — комментирует В. Гасяк («Хоум Кредит») формулировку контракта страхования. — А в случае суровых заморочек со здоровьем, когда заемщик получает нерабочую группу инвалидности, страховая компания совсем погасит за заемщика кредит. В случае погибели заемщика близкие страхователя в их тяжелое время не будут озабочены выплатой обязанностей по кредитному договору, страховая компания погасит кредит, а им перейдут права на строящийся объект недвижимости».
Но не считая рисков клиента еще есть опасности объекта недвижимости. На первом, дозалоговом шаге, они представлены как опасности застройщика. Для управления этими рисками банки очень изредка обращаются к страховым компаниям.
«До момента приемки гос комиссией и дизайна в собственность ипотечный кредит не имеет обеспечения (только право требования), что увеличивает опасности банка, — объясняет Андрей Борщев, заместитель управляющего службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство» (МИА). — Потому банк обязан закладывать завышенный процент (на два-три пт) по предоставленному кредиту, снижая его после дизайна права принадлежности. Не считая того, наибольший размер кредита по объекту в новостройке обычно ограничивается 70% от цены объекта, понижая вероятные потери».
В каком-то смысле банк, повышая процентную ставку на срок строительства объекта недвижимости, выступает как «сам для себя страховщик», упомянутые два-три процентных пт — это его страховая премия и страховой резерв сразу. Так как опасности клиента (жизнь, здоровье, трудоспособность) страхуются раздельно, завышенной процентной ставкой банк компенсирует опасности строительства: банкротства застройщика, незавершения строительства по различным причинам. Может ли эти опасности взять на себя страховщик? По идее, у экспертов страхового рынка больше опыта в оценке рисков такового рода, может быть, и цена страхования была бы не 2–3%, а гораздо меньше. Весь полный тариф ипотечного страхования для новостроек укладывается в рамки 0,8–1,5%.
Но практика страхования денежных рисков застройщика на русском рынке не очень всераспространена. «Некоторые банки при кредитовании на первичном рынке употребляют страхование денежных рисков, но ЮниКредит Банк не считает это целесообразным», сказали «БО» в пресс-службе «ЮниКредит». В Локо-Банке, напротив, считают, что страхование денежных рисков компании-застройщика было бы более увлекательным, но в критериях кредитования Локо-Банка необходимость страховать этот риск не указана.
2-ой шаг: классика жанра
После сдачи объекта недвижимости и дизайна заемщиком права принадлежности ипотечное страхование на первичном рынке недвижимости приобретает стандартные формы. Клиент по просьбе банка страхует жизнь и здоровье, также конструктивные элементы объекта недвижимости от стандартного пакета имущественных рисков (от пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д.) и опасности утраты права принадлежности на объект недвижимости (титульное страхование).
В среднем цена страхового полиса варьируется от 0,8 до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. «Размер страховой премии находится в зависимости от многих причин, — объясняет Сергей Грушихин, заместитель начальника департамента розничного бизнеса Локо-Банка, — в том числе от базисных тарифов страховой компании, также от возраста клиента, состояния его здоровья, увлечения небезопасными видами спорта и иных причин, которые инсталлируются и оцениваются каждой страховой компанией по-своему. Размер страховой премии у 1-го и такого же клиента в различных страховых компаниях по одному и тому же продукту может быть различным, что, фактически, и типично для рыночных отношений. Клиент может без помощи других выбирать страховые компании, которые подходят ему наилучшим образом».
Владимир Гасяк («Хоум Кредит») привел примерный расчет страховой премии. Если сумма кредита составляет 100 000 баксов, заемщику 30 лет, он мужик, покупает квартиру в Москве, то сумма страховой премии за 1-ый год кредита составит: 100 тыс.х1,1х0,8% = 880 баксов. В следующие годы сумма будет рассчитана от остатка ссудной задолженности.
Расчеты понятные, прозрачные, и единственный вопрос, который может появиться у заемщика, ну и у банкира, если он стремится понизить цена продукта и повысить таким макаром его привлекательность, — а можно ли отрешиться от страхования титула? Ведь заемщик — 1-ый клиент, какие вероятны споры о принадлежности?
Одного представления на этот счет у банкиров не сложилось. Андрей Борщев (МИА) считает, что возможность отказа от титульного страхования следует рассматривать в каждом отдельно взятом случае. Повышенное внимание, по воззрению профессионала, при всем этом нужно уделять первичному шагу дизайна документов, кто конкретно это делал, кто являлся застройщиком (заказчиком). «Хоум Кредит» в любом случае настаивает на титульном страховании, так как банк лицезреет опасности в потере залога, если все-же возникнут задачи с документами застройщика, правообладателя. ЮниКредит Банк тоже просит страхования титула, невзирая на то, что в банке нет стандартной программки кредитования физических лиц на приобретение недвижимости на стадии строительства. «ЮниКредит» предоставляет кредиты на какие-то определенные объекты у определенного застройщика, прошедшего в банке аккредитацию. Процесс аккредитации содержит в себе проверку всей разрешительно-проектной документации на предмет соответствия законодательству и правовым нюансам. И даже такая строгая процедура не отменяет необходимости титульного страхования.
А Сергей Гришухин (Локо-Банк) высказался в том духе, что риск утраты права принадлежности на построенный объект недвижимости первичного рынка мал. В особенности низкие опасности утраты права принадлежности свойственны для объектов, реализация которых происходила по договорам роли в долевом строительстве согласно Федеральному закону № 214-ФЗ. Беря во внимание произнесенное, на первичном рынке, на взор профессионалов Локо-Банка, возможно обойтись без титульного страхования, сохраняя при всем этом требования страхования жизни и трудоспособности и предмета ипотеки от риска утраты либо повреждения. Сергей Гришухин утверждает, что такое отношение к титульным рискам учтено в программке Локо-Банка. В банке считают, это увеличивает привлекательность ипотечного продукта для потребителя.
Ипотека без страховки: смертельный номер
Пока участники рынка определяют свое отношение к различным видам всеохватывающего ипотечного страхования и сформировывают выбор для клиента, необычная русская судебная практика может вообщем перечеркнуть все усилия банкиров и страховщиков по минимизации рисков данного продукта. В конце января 2008 года Высший арбитражный трибунал (ВАС) РФ сделал прецедент — признал, что Амурское ипотечное агентство, региональное подразделение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), нелегально добивалось от заемщиков страховать свою жизнь и трудоспособность. Другими словами нелегальными признаны стандартные условия ипотечного кредитования, без которых для банков подорожает рефинансирование ипотечных кредитов, а для заемщиков вырастет их цена. Это отлично видно на примере критерий ипотеки до сдачи новостройки госкомиссии — на первом шаге, как уже говорилось, процентные ставки банков выше на 2–3%. Тяжело представить, как они возрастут, если объявить нелегальным все ипотечное страхование в целом. Но специалисты «БО», банкиры, категорически высказались против самой способности развивать ипотеку без страхования.
Аргументы банкиров простые, но от этого они не становятся наименее значимыми. «Обойтись без страховки на первичном рынке пока нереально, — считают в ЮниКредит Банке. — Хотя, полностью может быть, в дальнейшем какие-то банки и будут пробовать обойтись без этого. Риск погибели и утраты трудоспособности страховаться должен непременно, потому что банк тем минимизирует риск невозвращения кредита в случае, если с заемщиком что-то случится». Даже Локо-Банк, который готов отрешиться от титульного страхования, сохраняет требования страхования жизни и трудоспособности и предмета ипотеки от риска утраты либо повреждения. И другие банки далее отказа от страхования титула входить не готовы.
Может быть, ВАС в принятии собственного решения управлялся тем, что страхование не обозначено в качестве неотклонимого условия в законе об ипотеке. За это событие и зацепился Роспотребнадзор, оштрафовав Амурское ипотечное агентство на 10 тыс. рублей. ВАС подтвердил правоту Роспотребнадзора, и пусть пока дело ограничилось только штрафом, перспектива развития сюжета неутешительна: от увеличения ставок до расторжения договоров нерадивыми заемщиками. Специалисты считают, что поправить дело могли бы поправки в закон об ипотеке, в каких страхование было бы обозначено в качестве неотклонимого условия.
Мировоззрение профессионала
Лена Боронина, директор департамента инвестиций ГСК «Югория»
Страхование вкладывательного риска на рынке строящегося жилища очень нужно как в чистом виде, так и в ипотеке при нашем сотрудничестве с банками. ГСК «Югория» по договору страхования возмещает убытки от нарушения контрагентами страхователя взятых на себя обязанностей. К их числу относится банкротство должника (контрагента), другими словами застройщика. Страховым случаем также считается остановка производства либо сокращение объемов производства вследствие недофинансирования, пожара, взрыва, трагедии, стихийных бедствий, что не позволило должнику страхователя в установленный срок и соответствующим образом выполнить свои обязательства перед страхователем. Мы также принимаем к страхованию опасности неправомерных действий должника, к примеру, двойной реализации объекта недвижимости (квартиры).
Невзирая на «пугающие» перспективы страхования данного денежного риска, больше страховых компаний начинают работать в этой области. Объемы вторичной ипотеки ограничены, а первичная только набирает обороты, в особенности в регионах и в Подмосковье. В «Югории» по страхованию вкладывательных рисков строительства удачно начал работать Санкт-Петербургский филиал, но так как продукт «штучный» и непростой, на сто процентов зависящий от профессионализма команды страховщиков, другие филиалы компании будут к нему присоединяться равномерно.
Для принятия решения о страховании в течение 3-х рабочих дней проводится экспертиза документов, разрешающих строительство объекта, подтверждающих право на земляной участок, также проектную декларацию и проект контракта долевого роли, вкладывательного контракта и т.д. меж заемщиком и строительной компанией.
По результатам экспертизы определяется личный тариф от 1,5% (на оканчивающем шаге строительства) до 4% сначала. Тариф находится в зависимости от стадии строительства, роли строительной компании в реализации вкладывательного проекта ее репутации и истории.
Мировоззрение профессионала
Илья Бойченко, управляющий управления страхования заемщиков кредитов Страхового дома ВСК
Мы не смотрим сейчас тенденций к кардинальному изменению ситуации на первичном рынке недвижимости в секторе страхования: страхование требовалось ранее и требуется на данный момент. Можно отметить, что специфичностью ближайшего времени стала борьба банков за близость к клиенту, потому выбор страховой компании в сфере ипотечного страхования определяется не только лишь наличием страховых товаров, да и технологиями, обслуживанием, географией присутствия. Имея необъятную региональную сеть, состоящую более чем из 400 филиалов и отделений, ВСК реализует ипотечное страхование на всей местности Рф. Партнерами ВСК в рамках совместных ипотечных программ являются 176 банков.
Существует ряд требований банков к условиям страхования заемщиков ипотечных кредитов, приобретающих жилище на первичном рынке. Страховой Дом ВСК работает по трем видам рисков, имеющим гибкую систему тарификации: от злосчастных случаев и заболеваний, страхование неподвижного имущества и титула. В отличие от страхования ипотечных сделок на рынке вторичной недвижимости сначала страхованию подлежит только жизнь заемщика. Существует мировоззрение, что утрата права принадлежности при приобретении недвижимости на первичном рынке не животрепещуща, потому титул в таких случаях, обычно, не страхуется.
Если гласить о перспективах, то следует признать, что рынок ипотечного кредитования для приобретения первичной недвижимости вначале был ограничен. Так как не все банки имеют надлежащие ипотечные программки, данный сектор всегда испытывал недочет ресурсов. С сожалением приходится констатировать, что обычному мещанину вправду труднее получить ипотечный кредит на недвижимость первичного рынка по сопоставлению со вторичным. Равномерно ситуация изменяется в наилучшую сторону, больше банков разрабатывают собственные программки кредитования на первичный рынок недвижимости и получить кредит становится легче. Страховой Дом ВСК работает с большинством банков, представляющих подобные программки кредитования и может удовлетворить любые требования кредитных учреждений в этом секторе деятельности.
В ипотечной сделке на первичном рынке недвижимости и банк, и заемщик, и его наследники защищены страхованием практически на сто процентов — не считая тех случаев, в каких застройщик окажется жуликом, продаст квартиру трижды либо совсем бросит строительство. Банк защищается от таковой угрозы, дотошно изучая компанию-застройщика, документацию на строительство, а на всякий случай увеличивает процентную ставку по кредиту на период строительства. Заемщику же приходится только ожидать и надежды.
Перспективы ипотечного кредитования для приобретения жилища на первичном рынке недвижимости разноплановы. Многие русские банки, особо не афишируя, временно отказались от ипотеки на первичном рынке, потому что это довольно рискованный продукт в нынешних обстоятельствах. «Кризис ликвидности выявил опасности этого продукта, которые не устраняются даже страхованием, — пояснили «БО» банкиры. — До момента сдачи объекта нереально оформить залог на приобретаемое имущество. Ан нет закладной — нет и способности финансировать поновой кредит».
Дополнительные трудности с рефинансированием вправду значимый аргумент против развития схожих программ, пусть и временно. И без того сложностей хватает. Но ряд банков может для себя позволить принять эти трудности и эти опасности с учетом того, что кризис небесконечен, а вот вторичный рынок жилища как раз ограничен. Если и есть у ипотеки перспективы роста, то как раз за счет кредитования на приобретение новостроек. И в связи с этим особенное значение приобретает управление рисками, которые можно поделить со страховыми компаниями как на стадии строительства объекта недвижимости, так и после сдачи объекта и дизайна залога по ипотечному кредиту.
1-ый шаг: нет залога — страхуем клиента
Страхование рисков ипотеки делится на два шага. 1-ый шаг — страхование жизни и утраты трудоспособности заемщика (созаемщика) до момента приемки объекта гос комиссией. На втором шаге к личному страхованию рисков клиента добавляется страхование объекта недвижимости и титула после приемки объекта гос комиссией и дизайна его в собственность.
«На первом шаге для банка в особенности принципиально обеспечить очень обширное страховое покрытие, включающее в себя все вероятные актуальные ситуации», — сказал «БО» Владимир Гасяк, заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит». В итоге переговоров «Хоум Кредит» согласовал со страховыми компаниями последующую формулировку: страхуется риск погибели страхователя в итоге заболевания либо злосчастного варианта; риск неизменной полной утраты трудоспособности страхователя в итоге заболевания либо злосчастного варианта; риск временной утраты трудоспособности страхователя в итоге злосчастного варианта.
«Банк исходил из числа тех мотивов, что в случае невозможности зарабатывания средств по состоянию здоровья, страховая компания будет поддерживать заемщика два месяца и платить за него каждомесячные платежи, — комментирует В. Гасяк («Хоум Кредит») формулировку контракта страхования. — А в случае суровых заморочек со здоровьем, когда заемщик получает нерабочую группу инвалидности, страховая компания совсем погасит за заемщика кредит. В случае погибели заемщика близкие страхователя в их тяжелое время не будут озабочены выплатой обязанностей по кредитному договору, страховая компания погасит кредит, а им перейдут права на строящийся объект недвижимости».
Но не считая рисков клиента еще есть опасности объекта недвижимости. На первом, дозалоговом шаге, они представлены как опасности застройщика. Для управления этими рисками банки очень изредка обращаются к страховым компаниям.
«До момента приемки гос комиссией и дизайна в собственность ипотечный кредит не имеет обеспечения (только право требования), что увеличивает опасности банка, — объясняет Андрей Борщев, заместитель управляющего службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство» (МИА). — Потому банк обязан закладывать завышенный процент (на два-три пт) по предоставленному кредиту, снижая его после дизайна права принадлежности. Не считая того, наибольший размер кредита по объекту в новостройке обычно ограничивается 70% от цены объекта, понижая вероятные потери».
В каком-то смысле банк, повышая процентную ставку на срок строительства объекта недвижимости, выступает как «сам для себя страховщик», упомянутые два-три процентных пт — это его страховая премия и страховой резерв сразу. Так как опасности клиента (жизнь, здоровье, трудоспособность) страхуются раздельно, завышенной процентной ставкой банк компенсирует опасности строительства: банкротства застройщика, незавершения строительства по различным причинам. Может ли эти опасности взять на себя страховщик? По идее, у экспертов страхового рынка больше опыта в оценке рисков такового рода, может быть, и цена страхования была бы не 2–3%, а гораздо меньше. Весь полный тариф ипотечного страхования для новостроек укладывается в рамки 0,8–1,5%.
Но практика страхования денежных рисков застройщика на русском рынке не очень всераспространена. «Некоторые банки при кредитовании на первичном рынке употребляют страхование денежных рисков, но ЮниКредит Банк не считает это целесообразным», сказали «БО» в пресс-службе «ЮниКредит». В Локо-Банке, напротив, считают, что страхование денежных рисков компании-застройщика было бы более увлекательным, но в критериях кредитования Локо-Банка необходимость страховать этот риск не указана.
2-ой шаг: классика жанра
После сдачи объекта недвижимости и дизайна заемщиком права принадлежности ипотечное страхование на первичном рынке недвижимости приобретает стандартные формы. Клиент по просьбе банка страхует жизнь и здоровье, также конструктивные элементы объекта недвижимости от стандартного пакета имущественных рисков (от пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д.) и опасности утраты права принадлежности на объект недвижимости (титульное страхование).
В среднем цена страхового полиса варьируется от 0,8 до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. «Размер страховой премии находится в зависимости от многих причин, — объясняет Сергей Грушихин, заместитель начальника департамента розничного бизнеса Локо-Банка, — в том числе от базисных тарифов страховой компании, также от возраста клиента, состояния его здоровья, увлечения небезопасными видами спорта и иных причин, которые инсталлируются и оцениваются каждой страховой компанией по-своему. Размер страховой премии у 1-го и такого же клиента в различных страховых компаниях по одному и тому же продукту может быть различным, что, фактически, и типично для рыночных отношений. Клиент может без помощи других выбирать страховые компании, которые подходят ему наилучшим образом».
Владимир Гасяк («Хоум Кредит») привел примерный расчет страховой премии. Если сумма кредита составляет 100 000 баксов, заемщику 30 лет, он мужик, покупает квартиру в Москве, то сумма страховой премии за 1-ый год кредита составит: 100 тыс.х1,1х0,8% = 880 баксов. В следующие годы сумма будет рассчитана от остатка ссудной задолженности.
Расчеты понятные, прозрачные, и единственный вопрос, который может появиться у заемщика, ну и у банкира, если он стремится понизить цена продукта и повысить таким макаром его привлекательность, — а можно ли отрешиться от страхования титула? Ведь заемщик — 1-ый клиент, какие вероятны споры о принадлежности?
Одного представления на этот счет у банкиров не сложилось. Андрей Борщев (МИА) считает, что возможность отказа от титульного страхования следует рассматривать в каждом отдельно взятом случае. Повышенное внимание, по воззрению профессионала, при всем этом нужно уделять первичному шагу дизайна документов, кто конкретно это делал, кто являлся застройщиком (заказчиком). «Хоум Кредит» в любом случае настаивает на титульном страховании, так как банк лицезреет опасности в потере залога, если все-же возникнут задачи с документами застройщика, правообладателя. ЮниКредит Банк тоже просит страхования титула, невзирая на то, что в банке нет стандартной программки кредитования физических лиц на приобретение недвижимости на стадии строительства. «ЮниКредит» предоставляет кредиты на какие-то определенные объекты у определенного застройщика, прошедшего в банке аккредитацию. Процесс аккредитации содержит в себе проверку всей разрешительно-проектной документации на предмет соответствия законодательству и правовым нюансам. И даже такая строгая процедура не отменяет необходимости титульного страхования.
А Сергей Гришухин (Локо-Банк) высказался в том духе, что риск утраты права принадлежности на построенный объект недвижимости первичного рынка мал. В особенности низкие опасности утраты права принадлежности свойственны для объектов, реализация которых происходила по договорам роли в долевом строительстве согласно Федеральному закону № 214-ФЗ. Беря во внимание произнесенное, на первичном рынке, на взор профессионалов Локо-Банка, возможно обойтись без титульного страхования, сохраняя при всем этом требования страхования жизни и трудоспособности и предмета ипотеки от риска утраты либо повреждения. Сергей Гришухин утверждает, что такое отношение к титульным рискам учтено в программке Локо-Банка. В банке считают, это увеличивает привлекательность ипотечного продукта для потребителя.
Ипотека без страховки: смертельный номер
Пока участники рынка определяют свое отношение к различным видам всеохватывающего ипотечного страхования и сформировывают выбор для клиента, необычная русская судебная практика может вообщем перечеркнуть все усилия банкиров и страховщиков по минимизации рисков данного продукта. В конце января 2008 года Высший арбитражный трибунал (ВАС) РФ сделал прецедент — признал, что Амурское ипотечное агентство, региональное подразделение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), нелегально добивалось от заемщиков страховать свою жизнь и трудоспособность. Другими словами нелегальными признаны стандартные условия ипотечного кредитования, без которых для банков подорожает рефинансирование ипотечных кредитов, а для заемщиков вырастет их цена. Это отлично видно на примере критерий ипотеки до сдачи новостройки госкомиссии — на первом шаге, как уже говорилось, процентные ставки банков выше на 2–3%. Тяжело представить, как они возрастут, если объявить нелегальным все ипотечное страхование в целом. Но специалисты «БО», банкиры, категорически высказались против самой способности развивать ипотеку без страхования.
Аргументы банкиров простые, но от этого они не становятся наименее значимыми. «Обойтись без страховки на первичном рынке пока нереально, — считают в ЮниКредит Банке. — Хотя, полностью может быть, в дальнейшем какие-то банки и будут пробовать обойтись без этого. Риск погибели и утраты трудоспособности страховаться должен непременно, потому что банк тем минимизирует риск невозвращения кредита в случае, если с заемщиком что-то случится». Даже Локо-Банк, который готов отрешиться от титульного страхования, сохраняет требования страхования жизни и трудоспособности и предмета ипотеки от риска утраты либо повреждения. И другие банки далее отказа от страхования титула входить не готовы.
Может быть, ВАС в принятии собственного решения управлялся тем, что страхование не обозначено в качестве неотклонимого условия в законе об ипотеке. За это событие и зацепился Роспотребнадзор, оштрафовав Амурское ипотечное агентство на 10 тыс. рублей. ВАС подтвердил правоту Роспотребнадзора, и пусть пока дело ограничилось только штрафом, перспектива развития сюжета неутешительна: от увеличения ставок до расторжения договоров нерадивыми заемщиками. Специалисты считают, что поправить дело могли бы поправки в закон об ипотеке, в каких страхование было бы обозначено в качестве неотклонимого условия.
Мировоззрение профессионала
Лена Боронина, директор департамента инвестиций ГСК «Югория»
Страхование вкладывательного риска на рынке строящегося жилища очень нужно как в чистом виде, так и в ипотеке при нашем сотрудничестве с банками. ГСК «Югория» по договору страхования возмещает убытки от нарушения контрагентами страхователя взятых на себя обязанностей. К их числу относится банкротство должника (контрагента), другими словами застройщика. Страховым случаем также считается остановка производства либо сокращение объемов производства вследствие недофинансирования, пожара, взрыва, трагедии, стихийных бедствий, что не позволило должнику страхователя в установленный срок и соответствующим образом выполнить свои обязательства перед страхователем. Мы также принимаем к страхованию опасности неправомерных действий должника, к примеру, двойной реализации объекта недвижимости (квартиры).
Невзирая на «пугающие» перспективы страхования данного денежного риска, больше страховых компаний начинают работать в этой области. Объемы вторичной ипотеки ограничены, а первичная только набирает обороты, в особенности в регионах и в Подмосковье. В «Югории» по страхованию вкладывательных рисков строительства удачно начал работать Санкт-Петербургский филиал, но так как продукт «штучный» и непростой, на сто процентов зависящий от профессионализма команды страховщиков, другие филиалы компании будут к нему присоединяться равномерно.
Для принятия решения о страховании в течение 3-х рабочих дней проводится экспертиза документов, разрешающих строительство объекта, подтверждающих право на земляной участок, также проектную декларацию и проект контракта долевого роли, вкладывательного контракта и т.д. меж заемщиком и строительной компанией.
По результатам экспертизы определяется личный тариф от 1,5% (на оканчивающем шаге строительства) до 4% сначала. Тариф находится в зависимости от стадии строительства, роли строительной компании в реализации вкладывательного проекта ее репутации и истории.
Мировоззрение профессионала
Илья Бойченко, управляющий управления страхования заемщиков кредитов Страхового дома ВСК
Мы не смотрим сейчас тенденций к кардинальному изменению ситуации на первичном рынке недвижимости в секторе страхования: страхование требовалось ранее и требуется на данный момент. Можно отметить, что специфичностью ближайшего времени стала борьба банков за близость к клиенту, потому выбор страховой компании в сфере ипотечного страхования определяется не только лишь наличием страховых товаров, да и технологиями, обслуживанием, географией присутствия. Имея необъятную региональную сеть, состоящую более чем из 400 филиалов и отделений, ВСК реализует ипотечное страхование на всей местности Рф. Партнерами ВСК в рамках совместных ипотечных программ являются 176 банков.
Существует ряд требований банков к условиям страхования заемщиков ипотечных кредитов, приобретающих жилище на первичном рынке. Страховой Дом ВСК работает по трем видам рисков, имеющим гибкую систему тарификации: от злосчастных случаев и заболеваний, страхование неподвижного имущества и титула. В отличие от страхования ипотечных сделок на рынке вторичной недвижимости сначала страхованию подлежит только жизнь заемщика. Существует мировоззрение, что утрата права принадлежности при приобретении недвижимости на первичном рынке не животрепещуща, потому титул в таких случаях, обычно, не страхуется.
Если гласить о перспективах, то следует признать, что рынок ипотечного кредитования для приобретения первичной недвижимости вначале был ограничен. Так как не все банки имеют надлежащие ипотечные программки, данный сектор всегда испытывал недочет ресурсов. С сожалением приходится констатировать, что обычному мещанину вправду труднее получить ипотечный кредит на недвижимость первичного рынка по сопоставлению со вторичным. Равномерно ситуация изменяется в наилучшую сторону, больше банков разрабатывают собственные программки кредитования на первичный рынок недвижимости и получить кредит становится легче. Страховой Дом ВСК работает с большинством банков, представляющих подобные программки кредитования и может удовлетворить любые требования кредитных учреждений в этом секторе деятельности.