Рынок стряхивает цепи

Другие сделки на рынке недвижимости — как песня без конца. Обыденный формат многоходовой композиции — 3-4 связанные вместе операции. Есть и рекорды — до 15 увязанных меж собой сделок. "Цепочки", "паровозы", как еще именуют другие сделки, риэлторы научились мастерить в 1-ые же годы появления русского рынка недвижимости и гордятся тем, что и в ужасном сне не могло присниться их коллегам-брокерам на Западе. Но времена изменяются, и новое поколение служащих агентств недвижимости уже не стремится к таким производственным подвигам. Тем паче что потребность в их падает. Кандидатуры все еще преобладают на вторичном рынке Москвы, но риэлторы отмечают, что их толика становится меньше. Четыре самые главные предпосылки этой тенденции, по словам профессионалов, таковы: в критериях роста цен провернуть подобные операции просто на техническом уровне трудно, играет свою роль ипотека, позволяющая уходить от тяжеловесных операций (некие риэлторы употребляют любые способности, чтоб обходиться без других сделок), меньше в Москве коммунальных квартир, которые добивались расселений. Может быть, еще одна причина — отсутствие одного эталона проведения сделок различными агентствами недвижимости. Участники рынка в то же время колеблются, что понижение числа других сделок обосновано ростом доходов населения — не так эти расходы выросли — либо повышением числа покупателей из других регионов. Да, регионалы приходят на столичный рынок недвижимости с средствами, но нет данных, что процент иногородних покупателей значительно возрос. "Паровозик" из прошедшего Бедность, жилищная неустроенность москвичей и непростые обмены жилплощади как единственный метод сделать лучше жилищные условия в дорыночные времена — все это содействовало тому, что с момента появления в 1990-х гг. рынок недвижимости стал в большей степени другим. Обыденные потребности клиентов выглядели приблизительно так. Обладатель однокомнатной квартиры вожделеет реализовать ее, чтоб с доплатой готов приобрести новейшую большей площади, подходящая квартира находится, и ее владелец готов реализовать свои квадратные метры, если ему подберут две малогабаритки в различных районах. Обладателю одной из требуемых малогабариток взамен нужно комнату с доплатой в коммуналке, а второму — квартиру побольше… И так до бесконечности. Долгие и длительные годы рынок вторичного жилища столицы продолжает жить конкретно таковой жизнью. Если считается, что приблизительно 60% всех продаваемых столичных квартир является вторичкой (остальное — новостройки), то 50% из их числа продается в качестве кандидатуры — таково, а именно, мировоззрение вице-президента компании "Бест-Недвижимость" Миши Гороховского и Екатерины Устиновой, генерального директора компании "Полиграфжилстрой". Но это на данный момент. Еще 5 годов назад на их долю приходилось приблизительно 80%, считают спецы, работающие на рынке с момента его зарождения. По статистике, которой располагает сейчас Столичная ассоциация-гильдия риэлторов (МАГР), на вторичном рынке недвижимости совершается 600 000 сделок в год. За прошедший 2005 год этот показатель снизился на 2%, хотя объем вторичного рынка повсевременно дополняется, в том числе благодаря новостройкам. В МАГР разъясняют, что понижение происходит за счет несостоявшихся альтернатив: по оценке Миши Гороховского, из 3-х приготовленных риэлторами "цепочек" распадаются две. Соответственно, миниатюризируется и количество других сделок на вторичном рынке. К примеру, в "Бесте" толика других сделок составляет 12%, хотя в целом агентство интенсивно работает в секторе вторичного жилища. Когда цена недвижимости вырастает на 27% в год, отмечает Гороховский, возможность воплощения других сделок осложняется. Кандидатуры требуют времени, время от времени на их построение уходит 3-4 месяца, за этот период времени стоимость квартир значительно изменяется. Предлагаемая доплата может уже не устроить торговца. Решить делему за счет увеличения цены имеющейся на продажу недвижимости тоже не выходит — если взвинтить стоимость, можно утратить покупателя. Договоренности, даже подкрепленные авансами, оказываются некрепкими. Значимый рост цен в течение пары лет привел к тому, что задачка "реализовать, чтоб приобрести" оказывалась фактически неосуществимой, может быть, сказались происходившие на рынке в конце 2003 — начале 2004 г. процессы, когда цены скакнули ввысь, по оценкам аналитиков, более чем на 40%. Торговцам и покупателям приходилось ожидать, не появится ли участник сделки, готовый просто реализовать либо приобрести, не требуя ничего взамен. Но уменьшение толики других сделок риэлторы ощутили конкретно в 2005 г. Неувязка с построением "цепочек" усложняется, если встречный вариант жилища, устраивающий клиента, предлагает другое агентство недвижимости, известное на рынке своим непредсказуемым поведением. Это может касаться, к примеру, возврата аванса. Как понятно, неоднократные пробы неких больших компаний ввести стандартные договоры по обслуживанию клиентов потерпели поражение. Каждый работает по собственному разумению, по без помощи других разработанной договорной базе. Молвят, на рынке есть негласные установки — не обращаться к тем либо другим фирмам, уже имеющим дурную славу. Но это правило может распространяться лишь на тех, чьи имена известны. Масса компаний всплывает на рынке для проведения разовых сделок. Каковы их "эталоны практики", можно осознать только постфактум. В "Миэле" подтверждают: в ближайшее время другие "паровозики" нередко заходят в тупик. Если клиент приходит к торговцу не с средствами, а с непроданной квартирой, то вероятнее всего сделка не состоится совсем — торговцу нерентабельно ожидать, когда осуществится продажа и подходящая сумма в конце концов окажется в руках. В таких случаях достойные внимания варианты приходится караулить, держа требуемую сумму в руках. И следует быть готовым к тому, что "окончательная стоимость", о которой условились вечерком, днем будет на $5000 выше. Нередко, молвят в "Миэле", клиентам приходится соглашаться на низколиквидные предложения либо не самые прибыльные условия сделки. Обязаны идти на это те, кто, к примеру, не может рассчитывать на получение ипотечного кредита. Законоприменительная практика частично содействует тому, что торговцы нередко не делают обязательства по подготовительным договорам, из-за чего рассыпаются другие сделки. Суды не признают за истцами-покупателями права на получение штрафов либо возврат задатков в двойном размере, считая, что эта норма права относится только к сделкам, а подготовительный контракт, который предшествует продаже жилища, — это еще не сделка. Если б суды, понимая общественную значимость задачи, при определении возмещаемого вреда учитывали не только лишь прямые убытки пострадавшей стороны подготовительного контракта, да и упущенную выгоду, ситуация поменялась бы, отмечает Миша Гороховский. В МАГР хотят обобщить известную судебную практику и навести запрос в Верховный трибунал РФ, обосновав общественную значимость препядствия и попросив объяснения позиции суда. Грамотные стали… Подтверждая тенденцию понижения толики других сделок на столичном рынке, председатель совета директоров компании "Миэль-Недвижимость" Григорий Куликов гласит, что причина тому — развитие ипотеки. Больше людей берут кредиты для приобретения нового жилища. И это устраняет покупателей от роли в многоходовых композициях с недвижимостью, трудозатратных по выполнению и непредсказуемых по результату. Можно взять кредит на покупку новейшей квартиры, а позже реализовать старенькую, погасив огромную часть задолженности. Можно получить в кредит сумму, недостающую для покупки квартиры подходящей площади. Управляющий директор "Миэля" Руслан Сейт-Люманов считает одной из обстоятельств понижения толики других сделок также возросшую потребительскую грамотность. Многие москвичи уже получили опыт роли в сделках купли-продажи квартир и понимают, что наивысшую стоимость можно получить только от реализации свободной квартиры, т. е. готовой к роли в обыкновенной операции, осуществляющейся без условия приобретения чего-то взамен. Если есть возможность занять средства на маленький срок, чтоб приобрести новое жилище, переселиться, а позже реализовать старенькое, то больше людей предпочитают поступить конкретно так. Так же и в случаях с покупками. По словам управляющего филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город" Светланы Абелян, покупатели, наученные горьковатым опытом, сейчас со существенно большей охотой приобретают свободные квартиры. Если есть выбор, купят свободную, даже если она дороже. Обыкновенные решения "Новый город" занимается расселением коммунальных квартир, а означает, интенсивно участвует в других сделках. В таких ситуациях, гласит Абелян, для риэлтора принципиально не тянуть "цепочку" далее, а подбирать на расселение только свободные квартиры, пусть и поболее дорогие. Если для расселения коммуналки требуются 3-4 квартиры, то подбор ведется таким макаром, чтоб несвободной была только одна квартира. Труднее, когда квартир необходимо 5-6. Тогда приходится соглашаться на две, требующие кандидатуры. Таким макаром, риэлторы подтверждают, что сами же стремятся к более обычным схемам. В практике компании был случай, ведает Светлана Абелян, когда риэлтор, чтобы ускорить процесс, вымыслил несколько необычный выход из положения. Для расселения коммуналки потребовалось отыскать 6 квартир, и это было изготовлено. Кто-то стремительно согласился на переезд, а кто-то не спешил. В этой ситуации на помощь риэлторам пришел супруг одной из жительниц коммуналки, которая очень желала переехать. Большой мужик, размером с неплохой настенный шкаф, каждое утро без 20 восемь закрывался в туалете и посиживал там по полчаса. За дверью бранились другие обитатели, кричали… Ровно через две недели вся квартира с радостью разъехалась в подобранное для их жилище. Еще есть один механизм разруливания других сделок — выкуп квартиры риэлторской компанией. Этот метод как инструмент выхода из сложных ситуаций употребляется издавна, но нельзя сказать, что очень нередко. Исключительно в тех случаях, считает Анна Корешкова, ведущий спец компании "Контакт — Элитная недвижимость", когда объект можно приобрести процентов на 10 ниже рыночной цены. Неувязка других сделок касается агентств по продаже элитной недвижимости в еще наименьшей степени. Сотрудники "Контакт — Элитная недвижимость" в главном имеют с этим дело тогда, когда обслуживают обитателей цековских домов столичного центра. В практике работы агентства толика других сделок составляет 20%. Но так как сектор цековского жилища достаточно большой, то риэлторам агентства, предсказывает Корешкова, еще длительно придется работать по таким схемам. Максим Каталов, директор по продажам бюро недвижимости "Агент 002", cчитает, что понижению процента других сделок содействует общее уменьшение процента в городке квартир коммунального типа заселения. Хотя наибольшее воздействие, соглашается он, оказала на рынок ипотека. И удобства от использования кредита для решения жилищных заморочек население только начинает обдумывать. Был случай, вспоминает Каталов, когда клиент взял в банке кредит на покупку трехкомнатной квартиры, уже разуверившись в способности расширить однокомнатную при помощи доплаты. В итоге, когда новое жилище было приобретено, он решил не расставаться и со старенькым — стал сдавать квартиру и за счет арендной платы каждый месяц рассчитываться с банком. Чтоб выйти на рынок без необходимости роли в других сделках, отмечает Екатерина Устинова, не непременно даже брать кредит. По ее наблюдению, клиенты удачно перезанимают средства личным образом на 3-4 месяца. В целом же она именует другие сделки пережитком прошедшего, который лет через 10 закончит существовать совсем. Кому это необходимо Прибыльно ли риэлтору проводить другие сделки, запутанные и многоходовые? Если учитывать, что даже самый обычный вариант — продажа квартиры клиента и подбор для него другой, с доплатой — это уже две операции, за которые риэлтор получит два вознаграждения (как за проведение 2-ух сделок), то выходит, что прибыльно. Но Миша Гороховский не согласен. Он считает, что вознаграждение не покрывает трудозатрат на проведение других сделок, а они несопоставимы с теми, которые требуются в обыденных случаях обычный покупки либо обычный реализации. Свое мировоззрение Гороховский подтверждает ссылкой на практику риэлторов Канады. При подобных ценах на жилище и поболее низких комиссионных доходы канадских маклеров существенно выше, так как им не надо "убиваться" на сложных композициях, требующих времени и сил. Максим Каталов отмечает, что в агентствах недвижимости за кандидатуры всегда с готовностью брались только стажеры (что интересно, нередко с фуррором они проводили самые невообразимые композиции). Люди с опытом старались "паровозиков" избегать. Все же для агентств и брокеров, предпочитающих стричь купоны хоть какими методами, другие сделки, как, вобщем, и вообщем работа со вторичной недвижимостью, даруют массу способностей, анонимно молвят риэлторы. К примеру, часто гражданин, просящий агентство отыскать ему заместо трешки две однокомнатные квартиры, рыночной цены имеющегося жилища не знает. И сколько положил для себя в кармашек брокер, может остаться неведомым. Обычно размеры приобретенных брокером комиссионных всплывают только при подписании расписки торговцем (один из неотклонимых документов при продаже жилища). На практике это происходит последующим образом: про расписку клиенты ничего, обычно, и не знают, ее обычно пишут риэлторы. Но подпись торговца неотклонима. И когда эту бумажку приносят клиенту, он может узреть реальные числа и возмутиться. К примеру, продаваемая трешка, как разъясняют риэлторы, стоит $70 000, соответственно, клиенту находят две малогабаритки по $35 000. Клиент полностью доволен: с него даже комиссионных не берут! И вдруг возникает расписка перед заверением сделки, что квартира продается за $80 000. Вот тут бывает огромное количество сюрпризов для клиентов, заканчивающихся скандалами и иными неприятностями для риэлторов. Такие деяния риэлторов можно квалифицировать по УК РФ как неосновательное обогащение и укрывательство комиссионных. Жертвой в таких случаях становится клиент. Но, считает Миша Гороховский, жертвой он становится и в этом случае, когда другая сделка не свершилась. Если это случилось, то усилия риэлтора идут впустую, мучается престиж профессии, торговая марка агентства. И по принципу домино количество пострадавших от одной развалившейся "цепочки" растет неоднократно. По воззрению Гороховского, людей, нуждающихся в других сделках, в Москве все еще величавое огромное количество — просто так как далековато не все могут рассчитывать на ипотечные займы. В "Новеньком городке" не рассматривают рынок альтернатив как “уходящую натуру”, пережиток прошедшего, с которым уже в недалеком будущем можно будет распрощаться. По наблюдению Светланы Абелян, на данный момент приблизительно 70% продавцов сразу приобретают для себя новое жилище, без роли в других операциях. Но, по ее прогнозу, совершенно с рынка они не уйдут. Более того, на данный момент возникает жилище, предоставляемое городом по соц найму, и его толика будет возрастать. Эти квартиры — а они не будут подлежать приватизации — безизбежно станут врубаться в "цепочки". Так что даже напротив, предсказывают в "Новеньком городке", возвратятся времена обменов, при этом в самой тяжеленной их модификации. Наталия Крол