Депутаты Госдумы РФ планируют обязать русских строителей страховать штатскую ответственность перед третьими лицами. Эта мера может стать выходом из тупиковой ситуации, создавшейся ввиду отмены
Обманутые соинвестры предлагают свои поправки в закон о долевом строительстве
30 мая 2013
Ассоциация помощи пострадавшим соинвесторам строительства жилища официально направила свои предложения по доработке поправок к закону о долевом строительстве в государственно-правовое управление Президента Русской Федерации. Об этом сказали в пресс-центре Ассоциации.
Ранее в рамках экспертного совета при сделанной депутатской группе эти предложения были переданы депутатам Госдумы от «Единой России»: заместителю управляющего фракции Валерию Рязанскому и руководителю комитета ГД по экономической политике Валерию Драганову.
«Мы возлагаем надежды, что наши поправки будут учтены в финишном тексте закона, так как они ориентированы на защиту интересов будущих соинвесторов, – заявил представитель ассоциации Антон Беляков. – Ассоциация разработала собственный пакет предложений и передала их во все инстанции, имеющие право вынести их на обсуждение во 2-м чтении. Нынешний же вариант законопроекта, учитывающий только интересы кредитных и строй организаций может, на наш взор, только ухудшить ситуацию и привести к повышению числа обманутых дольщиков».
«По проекту поправок, прошедших 1-ое чтение 5 апреля, отменяется солидарная ответственность банка и застройщика, прописанная в 214 законе, вводится новый метод вербования средств людей методом выпуска облигации, но не прописываются механизмы обеспечения этих ценных бумаг, понижается размер выплат застройщика соинвестору в случае нарушения обязанностей и предусматривается возможность однобокого внесудебного расторжения контракта застройщиком», - отметили в пресс-центре.
Предложения соинвесторов по доработке законопроекта «О вненсении конфигураций и дополнений в ФЗ «О долевом строительстве...»
Принятые в первом чтении поправки в закон «О долевом строительстве…» в значимой степени ущемляют права физических лиц, выступающих соинвесторами долевого строительства, что и определило необходимость внесения Ассоциацией помощи пострадавшим инвесторам долевого строительства собственных предложений по доработке законодательства в этой области.
В данном документе представлены постатейные замечания и вероятные предложения по доработке законопроекта «О внесении конфигураций в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации» и статью 25.1 Федерального закона «О гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним».
В рамках нового законопроекта существенно расширен список случаев, когда допускается вербование средств в долевое строительство. Так, деньги могут привлекаться методом выпуска особых облигаций, также жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами в согласовании с законодательством РФ (подпункт «б», пункт 1, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06).
В случае принятия данного положения нужно точно прописать механизм контроля деятельности вышеупомянутых организаций с указанием определенного органа, отвечающего за воплощение этого контроля. В неприятном случае закон содействует созданию нерегулируемого теневого сектора в области инвестирования строительства. Также нужно предугадать, чтоб выполнение обязанностей по обозначенным облигациям обеспечивалось залогом либо банковской (гос, городской) гарантией, что никак не обсуждено в предложенных поправках.
Предложенная редакция части 1 статьи 3 части ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (пункт 3, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06), также просит доработки. При отсутствии дополнительного пояснения термина «представление» (проектной документации) может быть ущемление права участников долевого строительства на получение достоверной инфы о проекте, в каком они учавствуют, что значительно понижает их защищенность. Есть возможность, что схожая непроясненность самого термина «представление» приведет к злоупотреблению со стороны застройщиков, в связи с чем нужно его уточнение.
В пт подпункте «а» пт 5 статьи 1 Проекта № 150306-4, ред. от 23.03.06 не содержится инфы о фиксированном гарантийном сроке. Законодатели ограничиваются указанием на его наличие в вкладывательном договоре, в связи с чем представляется целесообразным установление такого в рамках данного закона.
Право застройщика на расторжение контракта в однобоком порядке в случае периодического нарушения участником долевого строительства внесения авансов (подпункт «а», «б» пт 4 статьи 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06) ставит соинвесторов и застройщиков в заранее неравные условия, в связи с чем просит пересмотра.
Уменьшение процентной ставки, выплачиваемой физическим лицам в случае невыполнения застройщиком собственных обязанностей (подпункт «б» пт 5 статьи 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06), значительно понижает защищенность последних и просит пересмотра.
В часть 3 статьи 7 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (подпункт «в», пункт 6, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06) внесены конфигурации, в согласовании с которыми претензии к качеству объекта долевого строительства являются основанием для однобокого расторжения контракта участником долевого строительства только в случае «неустранения выявленных недочетов в разумный срок, установленный участником долевого строительства по согласованию с застройщиком». В случае принятия данного положения нужно уточнение определенных сроков устранения изъянов строительства в рамках вкладывательного контракта. Данный срок должен быть единым, но с учетом особенностей вероятных изъянов. Представляется также целесообразным включение в контракт неотклонимого страхования рисков, связанных с вероятными недочетами предоставленного дольщику объекта, которые делают данный объект неприменимым для предусмотренного контрактом использования.
В законопроекте также предвидено освобождение застройщика от ответственности за недочеты (недостатки) объекта долевого строительства в границах гарантийного срока, в случае если ему получится обосновать, что они произошли вследствие обычного износа такового объекта долевого строительства либо его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, также других неотклонимых требований к процессу его эксплуатации или вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства либо завлеченными им третьими лицами (подпункт «г», пункт 6, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06). Данное положение значительно понижает ответственность застройщика. В случае его принятия нужна предстоящая детализация изъянов объекта долевого строительства, за которые застройщик не несет ответственности. Единый список схожих объектов должен предусматриваться вкладывательным контрактом. Все перечисленные выше случаи, кроме возникновения изъянов объекта «вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства либо завлеченными им третьими лицами», должны оговариваться в рамках системы страхования строй рисков.
Отмена положения, ограничивающего срок передачи объекта застройщиком 2-мя месяцами с момента сдачи дома в эксплуатацию (подпункт «а», пункт 7, Проект № 150306-4, ред. от 16.12.05), представляется не полностью целесообразной, потому что из закона практически вычеркивается фиксированная дата сдачи объекта со ссылкой на условия контракта. В целях защиты интересов соинвесторов нужно введение фиксированного «крайнего» срока передачи объекта застройщиком с момента сдачи дома в эксплуатацию, независимо от критерий контракта.
Значительно ущемляют права участников долевого строительства положения, предоставляющие застройщику право на составление однобокого акта либо другого документа о передаче объекта строительства, в том числе и в случае, если заказное письмо с сообщением было возвращено застройщику из-за отсутствия участника долевого строительства по обозначенному им почтовому адресу (подпункт «в», пункт 7, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06). В данном положении законопроекта также никак не обсуждены определенные предпосылки уклонения либо отказа участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок. При всем этом положение проекта, согласно которому риск случайной смерти объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со денька составления такового акта о передаче объекта представляется неправомерным.
Положение об отмене солидарной ответственности застройщика и банка перед участниками долевого строительства (пункт 10, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06) не только лишь содействует понижению защиты соинвесторов, да и предоставляет безосновательные преференции банковским структурам, которые не несут фактически никакой ответственности перед соинвесторами в процессе строительства. В связи с этим представляется нужным обеспечить в рамках данного закона механизм расчета «приемлемой» ставки возмещения средств банком в случае невыполнения обязанностей застройщиком.
Общие предложения
Нужно утверждение унифицированной формы вкладывательного контракта, которая так и не была внесена в законопроект.
Нужна четче прописанная система регистрации, также механизм контроля за воплощением этого процесса, (до сего времени нет ясности по поводу того, какой конкретно орган должен делать контролирующие функции и выдавать разрешение на реализацию проекта).
В законопроекте как и раньше отсутствует факт двойной реализации квартир как одно из оснований для расторжения контракта.
Для защиты прав соинвесторов закон должен предугадывать непременное страхование штатской ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей по договору роли в долевом строительстве.
При всем этом для действенной работы данной системы страхования нужно создание соответственного муниципального органа с разветвленной структурой региональных отделений, на который будет возложена эта функция. В неприятном случае становится полностью возможным создание самими застройщиками временных страховых компаний, де-факто не обеспечивающих никакой защиты интересов участников долевого строительства в случае нарушения застройщиками критерий вкладывательного контракта.
Ранее в рамках экспертного совета при сделанной депутатской группе эти предложения были переданы депутатам Госдумы от «Единой России»: заместителю управляющего фракции Валерию Рязанскому и руководителю комитета ГД по экономической политике Валерию Драганову.
«Мы возлагаем надежды, что наши поправки будут учтены в финишном тексте закона, так как они ориентированы на защиту интересов будущих соинвесторов, – заявил представитель ассоциации Антон Беляков. – Ассоциация разработала собственный пакет предложений и передала их во все инстанции, имеющие право вынести их на обсуждение во 2-м чтении. Нынешний же вариант законопроекта, учитывающий только интересы кредитных и строй организаций может, на наш взор, только ухудшить ситуацию и привести к повышению числа обманутых дольщиков».
«По проекту поправок, прошедших 1-ое чтение 5 апреля, отменяется солидарная ответственность банка и застройщика, прописанная в 214 законе, вводится новый метод вербования средств людей методом выпуска облигации, но не прописываются механизмы обеспечения этих ценных бумаг, понижается размер выплат застройщика соинвестору в случае нарушения обязанностей и предусматривается возможность однобокого внесудебного расторжения контракта застройщиком», - отметили в пресс-центре.
Предложения соинвесторов по доработке законопроекта «О вненсении конфигураций и дополнений в ФЗ «О долевом строительстве...»
Принятые в первом чтении поправки в закон «О долевом строительстве…» в значимой степени ущемляют права физических лиц, выступающих соинвесторами долевого строительства, что и определило необходимость внесения Ассоциацией помощи пострадавшим инвесторам долевого строительства собственных предложений по доработке законодательства в этой области.
В данном документе представлены постатейные замечания и вероятные предложения по доработке законопроекта «О внесении конфигураций в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации» и статью 25.1 Федерального закона «О гос регистрации прав на неподвижное имущество и сделок с ним».
В рамках нового законопроекта существенно расширен список случаев, когда допускается вербование средств в долевое строительство. Так, деньги могут привлекаться методом выпуска особых облигаций, также жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами в согласовании с законодательством РФ (подпункт «б», пункт 1, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06).
В случае принятия данного положения нужно точно прописать механизм контроля деятельности вышеупомянутых организаций с указанием определенного органа, отвечающего за воплощение этого контроля. В неприятном случае закон содействует созданию нерегулируемого теневого сектора в области инвестирования строительства. Также нужно предугадать, чтоб выполнение обязанностей по обозначенным облигациям обеспечивалось залогом либо банковской (гос, городской) гарантией, что никак не обсуждено в предложенных поправках.
Предложенная редакция части 1 статьи 3 части ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (пункт 3, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06), также просит доработки. При отсутствии дополнительного пояснения термина «представление» (проектной документации) может быть ущемление права участников долевого строительства на получение достоверной инфы о проекте, в каком они учавствуют, что значительно понижает их защищенность. Есть возможность, что схожая непроясненность самого термина «представление» приведет к злоупотреблению со стороны застройщиков, в связи с чем нужно его уточнение.
В пт подпункте «а» пт 5 статьи 1 Проекта № 150306-4, ред. от 23.03.06 не содержится инфы о фиксированном гарантийном сроке. Законодатели ограничиваются указанием на его наличие в вкладывательном договоре, в связи с чем представляется целесообразным установление такого в рамках данного закона.
Право застройщика на расторжение контракта в однобоком порядке в случае периодического нарушения участником долевого строительства внесения авансов (подпункт «а», «б» пт 4 статьи 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06) ставит соинвесторов и застройщиков в заранее неравные условия, в связи с чем просит пересмотра.
Уменьшение процентной ставки, выплачиваемой физическим лицам в случае невыполнения застройщиком собственных обязанностей (подпункт «б» пт 5 статьи 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06), значительно понижает защищенность последних и просит пересмотра.
В часть 3 статьи 7 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (подпункт «в», пункт 6, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06) внесены конфигурации, в согласовании с которыми претензии к качеству объекта долевого строительства являются основанием для однобокого расторжения контракта участником долевого строительства только в случае «неустранения выявленных недочетов в разумный срок, установленный участником долевого строительства по согласованию с застройщиком». В случае принятия данного положения нужно уточнение определенных сроков устранения изъянов строительства в рамках вкладывательного контракта. Данный срок должен быть единым, но с учетом особенностей вероятных изъянов. Представляется также целесообразным включение в контракт неотклонимого страхования рисков, связанных с вероятными недочетами предоставленного дольщику объекта, которые делают данный объект неприменимым для предусмотренного контрактом использования.
В законопроекте также предвидено освобождение застройщика от ответственности за недочеты (недостатки) объекта долевого строительства в границах гарантийного срока, в случае если ему получится обосновать, что они произошли вследствие обычного износа такового объекта долевого строительства либо его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, также других неотклонимых требований к процессу его эксплуатации или вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства либо завлеченными им третьими лицами (подпункт «г», пункт 6, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06). Данное положение значительно понижает ответственность застройщика. В случае его принятия нужна предстоящая детализация изъянов объекта долевого строительства, за которые застройщик не несет ответственности. Единый список схожих объектов должен предусматриваться вкладывательным контрактом. Все перечисленные выше случаи, кроме возникновения изъянов объекта «вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства либо завлеченными им третьими лицами», должны оговариваться в рамках системы страхования строй рисков.
Отмена положения, ограничивающего срок передачи объекта застройщиком 2-мя месяцами с момента сдачи дома в эксплуатацию (подпункт «а», пункт 7, Проект № 150306-4, ред. от 16.12.05), представляется не полностью целесообразной, потому что из закона практически вычеркивается фиксированная дата сдачи объекта со ссылкой на условия контракта. В целях защиты интересов соинвесторов нужно введение фиксированного «крайнего» срока передачи объекта застройщиком с момента сдачи дома в эксплуатацию, независимо от критерий контракта.
Значительно ущемляют права участников долевого строительства положения, предоставляющие застройщику право на составление однобокого акта либо другого документа о передаче объекта строительства, в том числе и в случае, если заказное письмо с сообщением было возвращено застройщику из-за отсутствия участника долевого строительства по обозначенному им почтовому адресу (подпункт «в», пункт 7, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06). В данном положении законопроекта также никак не обсуждены определенные предпосылки уклонения либо отказа участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок. При всем этом положение проекта, согласно которому риск случайной смерти объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со денька составления такового акта о передаче объекта представляется неправомерным.
Положение об отмене солидарной ответственности застройщика и банка перед участниками долевого строительства (пункт 10, статья 1, Проект № 150306-4, ред. от 23.03.06) не только лишь содействует понижению защиты соинвесторов, да и предоставляет безосновательные преференции банковским структурам, которые не несут фактически никакой ответственности перед соинвесторами в процессе строительства. В связи с этим представляется нужным обеспечить в рамках данного закона механизм расчета «приемлемой» ставки возмещения средств банком в случае невыполнения обязанностей застройщиком.
Общие предложения
Нужно утверждение унифицированной формы вкладывательного контракта, которая так и не была внесена в законопроект.
Нужна четче прописанная система регистрации, также механизм контроля за воплощением этого процесса, (до сего времени нет ясности по поводу того, какой конкретно орган должен делать контролирующие функции и выдавать разрешение на реализацию проекта).
В законопроекте как и раньше отсутствует факт двойной реализации квартир как одно из оснований для расторжения контракта.
Для защиты прав соинвесторов закон должен предугадывать непременное страхование штатской ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей по договору роли в долевом строительстве.
При всем этом для действенной работы данной системы страхования нужно создание соответственного муниципального органа с разветвленной структурой региональных отделений, на который будет возложена эта функция. В неприятном случае становится полностью возможным создание самими застройщиками временных страховых компаний, де-факто не обеспечивающих никакой защиты интересов участников долевого строительства в случае нарушения застройщиками критерий вкладывательного контракта.