Для столичного рынка недвижимости прошедший 2005 год, связанный с новым скачком цен на жилище и покупательским ажиотажем, почти во всем оказался схожим на год 2003. Начнем с того, что к началу 2003
Массовое строительство высотных новостроек откладывается
03 июня 2013
Одна из огромнейших строй программ на столичном рынке недвижимости "Новое кольцо Москвы" (НКМ) вновь оказалась под опасностью срыва. После роста столичными властями обременений по ряду проектов высоток из 6 аукционов, запланированных на 1-ое полугодие 2006 года, состоялся только один. В ОАО НКМ убеждают, что трудности связаны со сложностью дизайна проектной документации, но участники рынка придерживаются другого представления. По воззрению профессионалов, мысль чиновников о дополнительных обременениях по реконструкции близкорасположенных к высоткам кварталов понижает рентабельность проектов на 4-8%, в связи с чем активность инвесторов закономерно снизилась.
В погоне за объемом
С момента старта программки НКМ в 1999 году ее развитие шло очень медлительно: инвесторы были определены только по 5 объектам. Тогда обязательства по строительству 2-ух первых высоток программки - "Эдельвейс" и "Континенталь" - взяла на себя компания "Конти", которая до 2003 года обладала эксклюзивными правами на строительство всех высотных построек в рамках НКМ. Но в конце прошедшего года программка получила внезапное развитие. Энтузиазм к аукционам показали сходу несколько больших девелоперов: "Интеко", "Моспромстройматериалы", "Ренова-девелопмент", а в конце ноября 2005 и январе этого года состоялись два удачных аукциона.
Почувствовав возобновившийся энтузиазм рынка к программке, ОАО НКМ отреагировало немедленно. Сначала года было объявлено о планах проведения сходу 13 аукционов в этом году и 15 в последующем. Более того, параллельно власти замыслили решить свои задачи, связанные с нежеланием инвесторов реконструировать старенькый 5-этажный фонд. В итоге объем обременений по ряду проектов был увеличен: подразумевается, что в рамках программки инвесторы, кроме строительства высоток, будут параллельно реконструировать окрестные кварталы. Уже в первом полугодии бюрократы подразумевали провести четыре таких аукциона: проект строительства небоскребов на Минской улице (вл. 17) с реконструкцией 3-х кварталов района Фили-Давыдково, на Ярославском и Дмитровском шоссе (вл. 121-123 и 11-13 соответственно), а 4-ая высотка должна была показаться на месте реконструируемых кварталов 78-90 района Можайский. По инфы ОАО НКМ, реконструкция кварталов подразумевается в рамках строительства 20 высоток
Но планы городка пока так и не осуществились. Из 6 запланированных на 1-ое полугодие аукционов состоялся только один, который не подразумевал обременения в виде реконструкции квартала. Как поведали "Бизнесу" в ОАО НКМ, планы по проведению в этом году 13 аукционов попрежнему животрепещущи. "Сдвиг по датам связан с завышенными требованиями к проработке возможных собственников, потому большая часть аукционов состоится в конце года",- сказали в НКМ. По словам источника, повышение обременений в инвестконтрактах не скажется на интересе инвесторов и активном развитии программки, но участники рынка придерживаются другого представления.
Реальные числа
Большая часть участников рынка считают, что добавка в виде реконструкции квартала не так презентабельна, как кажется на 1-ый взор. По воззрению управляющего аналитического отдела компании "Новенькая площадь" Дмитрия Попова, рентабельность проектов без реконструкции кварталов заранее выше, чем проектов, в каких предусмотрены работы по обновлению старенького фонда.
С ним соглашается генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. "Если в ЮЗАО и ЗАО средние характеристики рентабельности строительства высоток составляют 22-23%, то в восточных и юговосточных районах подобные характеристики не добиваются и 19-20%. Беря во внимание, что обременение проекта реконструкцией старенького жилого фонда понижает рентабельность на 4-8%, круг заинтересованных инвесторов существенно сужается, в особенности в непрестижных районах",- гласит Аверьянов. По словам вице-президента ГК "Конти" Вячеслава Тимербулатова, связано это с тем, что, кроме сноса построек и вывода действующих организаций, реконструкция кварталов содержит в себе ряд других качеств. Сначала это всеохватывающее благоустройство местности, реконструкция инженерных сетей, также компенсация издержек городку за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры. "Более того, когда новоестроительство ведется на местности старенького района, у инвестора безизбежно появляются препядствия прокладки коммуникаций с учетом уже имеющихся, что выражается в увеличении денег, затрачиваемых на проект",- отмечает Попов. Не считая того, предлагаемые участки не могут быть схожими по своим чертам. "К слову, расселение нескольких пятиэтажек при строительстве комплекса на западе Москвы и вывод малого промышленного предприятия на юге столицы - проекты несопоставимые",- утверждает Попов.
Вобщем, по словам участников рынка, уже в короткосрочной перспективе масштабное строительство в городской черте будет нереально без схожих обременений.
По словам Алексея Аверьянова, оживленный рост цен на жилище компенсирует девелоперам дополнительные средства, затраченные на реализацию проекта. "Рыночная ситуация в Москве вправду оказывает влияние на развитие программки, но немаловажны и конфигурации обременений со стороны властей городка",- добавляет Дмитрий Попов.
Реализуемые проекты НКМ
1-ые аукционы программки НКМ были запланированы на июнь 2004 года. На конкурсы были выставлены права строительства 3-х высоток в различных районах Москвы. Но торги так и не состоялись в связи с отсутствием опыта высотного строительства, инвесторы не смогли пройти квалификационный отбор. Спустя несколько месяцев две высотки все таки отыскали инвесторов: права на строительство высотного строения на Алтуфьевском шоссе, 54 и административно-делового центра по адресу Семеновский переулок, вл. 21 получили «Инстройтэкс» и «Викаинвест» соответственно. В то же время лот по строительству жилого комплекса в проезде Серебрякова, вл. 11, 13 выставлялся на аукцион трижды, но из-за высочайшей цены обременений конкурсы так и не состоялись. В итоге в конце февраля этого года вкладывательный проект по строительству строения был отдан компании-заказчику- ОАО НКМ. В декабре 2004 года конкурс на проектирование и строительство высотного жилого комплекса на Краснобогатырской улице выиграла компания «Моспромстройматериалы», спустя год «Флэт и Ко» стала инвестором высотки на Новоясеневском проспекте, а в январе этого года ЗАО «Монтажинвест» получило инвестконтракт по реализации проекта высотного административно-офисного комплекса на Преображенской площади, вл. 8.
В погоне за объемом
С момента старта программки НКМ в 1999 году ее развитие шло очень медлительно: инвесторы были определены только по 5 объектам. Тогда обязательства по строительству 2-ух первых высоток программки - "Эдельвейс" и "Континенталь" - взяла на себя компания "Конти", которая до 2003 года обладала эксклюзивными правами на строительство всех высотных построек в рамках НКМ. Но в конце прошедшего года программка получила внезапное развитие. Энтузиазм к аукционам показали сходу несколько больших девелоперов: "Интеко", "Моспромстройматериалы", "Ренова-девелопмент", а в конце ноября 2005 и январе этого года состоялись два удачных аукциона.
Почувствовав возобновившийся энтузиазм рынка к программке, ОАО НКМ отреагировало немедленно. Сначала года было объявлено о планах проведения сходу 13 аукционов в этом году и 15 в последующем. Более того, параллельно власти замыслили решить свои задачи, связанные с нежеланием инвесторов реконструировать старенькый 5-этажный фонд. В итоге объем обременений по ряду проектов был увеличен: подразумевается, что в рамках программки инвесторы, кроме строительства высоток, будут параллельно реконструировать окрестные кварталы. Уже в первом полугодии бюрократы подразумевали провести четыре таких аукциона: проект строительства небоскребов на Минской улице (вл. 17) с реконструкцией 3-х кварталов района Фили-Давыдково, на Ярославском и Дмитровском шоссе (вл. 121-123 и 11-13 соответственно), а 4-ая высотка должна была показаться на месте реконструируемых кварталов 78-90 района Можайский. По инфы ОАО НКМ, реконструкция кварталов подразумевается в рамках строительства 20 высоток
Но планы городка пока так и не осуществились. Из 6 запланированных на 1-ое полугодие аукционов состоялся только один, который не подразумевал обременения в виде реконструкции квартала. Как поведали "Бизнесу" в ОАО НКМ, планы по проведению в этом году 13 аукционов попрежнему животрепещущи. "Сдвиг по датам связан с завышенными требованиями к проработке возможных собственников, потому большая часть аукционов состоится в конце года",- сказали в НКМ. По словам источника, повышение обременений в инвестконтрактах не скажется на интересе инвесторов и активном развитии программки, но участники рынка придерживаются другого представления.
Реальные числа
Большая часть участников рынка считают, что добавка в виде реконструкции квартала не так презентабельна, как кажется на 1-ый взор. По воззрению управляющего аналитического отдела компании "Новенькая площадь" Дмитрия Попова, рентабельность проектов без реконструкции кварталов заранее выше, чем проектов, в каких предусмотрены работы по обновлению старенького фонда.
С ним соглашается генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. "Если в ЮЗАО и ЗАО средние характеристики рентабельности строительства высоток составляют 22-23%, то в восточных и юговосточных районах подобные характеристики не добиваются и 19-20%. Беря во внимание, что обременение проекта реконструкцией старенького жилого фонда понижает рентабельность на 4-8%, круг заинтересованных инвесторов существенно сужается, в особенности в непрестижных районах",- гласит Аверьянов. По словам вице-президента ГК "Конти" Вячеслава Тимербулатова, связано это с тем, что, кроме сноса построек и вывода действующих организаций, реконструкция кварталов содержит в себе ряд других качеств. Сначала это всеохватывающее благоустройство местности, реконструкция инженерных сетей, также компенсация издержек городку за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры. "Более того, когда новоестроительство ведется на местности старенького района, у инвестора безизбежно появляются препядствия прокладки коммуникаций с учетом уже имеющихся, что выражается в увеличении денег, затрачиваемых на проект",- отмечает Попов. Не считая того, предлагаемые участки не могут быть схожими по своим чертам. "К слову, расселение нескольких пятиэтажек при строительстве комплекса на западе Москвы и вывод малого промышленного предприятия на юге столицы - проекты несопоставимые",- утверждает Попов.
Вобщем, по словам участников рынка, уже в короткосрочной перспективе масштабное строительство в городской черте будет нереально без схожих обременений.
По словам Алексея Аверьянова, оживленный рост цен на жилище компенсирует девелоперам дополнительные средства, затраченные на реализацию проекта. "Рыночная ситуация в Москве вправду оказывает влияние на развитие программки, но немаловажны и конфигурации обременений со стороны властей городка",- добавляет Дмитрий Попов.
Реализуемые проекты НКМ
1-ые аукционы программки НКМ были запланированы на июнь 2004 года. На конкурсы были выставлены права строительства 3-х высоток в различных районах Москвы. Но торги так и не состоялись в связи с отсутствием опыта высотного строительства, инвесторы не смогли пройти квалификационный отбор. Спустя несколько месяцев две высотки все таки отыскали инвесторов: права на строительство высотного строения на Алтуфьевском шоссе, 54 и административно-делового центра по адресу Семеновский переулок, вл. 21 получили «Инстройтэкс» и «Викаинвест» соответственно. В то же время лот по строительству жилого комплекса в проезде Серебрякова, вл. 11, 13 выставлялся на аукцион трижды, но из-за высочайшей цены обременений конкурсы так и не состоялись. В итоге в конце февраля этого года вкладывательный проект по строительству строения был отдан компании-заказчику- ОАО НКМ. В декабре 2004 года конкурс на проектирование и строительство высотного жилого комплекса на Краснобогатырской улице выиграла компания «Моспромстройматериалы», спустя год «Флэт и Ко» стала инвестором высотки на Новоясеневском проспекте, а в январе этого года ЗАО «Монтажинвест» получило инвестконтракт по реализации проекта высотного административно-офисного комплекса на Преображенской площади, вл. 8.