Прогноз. Столичный рынок недвижимости - 2006 год

29 апреля 2013

Для столичного рынка недвижимости прошедший 2005 год, связанный с новым скачком цен на жилище и покупательским ажиотажем, почти во всем оказался схожим на год 2003. Начнем с того, что к началу 2003 года средняя цена столичного жилого квадратного метра достигнула принципиальной психической отметки в 1000 баксов.

Броско, что как раз с этого уровня цены начали падать после кризиса 1998 года и вновь возвратились к нему спустя чуток более 4 лет. В то время не достаточно кто ждал продолжения приметного роста цен - планка в 1000$ за метр казалась тогда близкой к потолку, но конкретно 2003 год стал рекордным по удорожанию жилища!

Сначала 2005 года на столичном рынке недвижимости сложилась почти во всем похожая ситуация.

Средний уровень цен на московские квартиры довольно близко подошел к последующей психологически принципиальной отметке - 2000$ за квадратный метр, хотя переступить через нее мешала разразившаяся во 2-ой половине 2004 года стагнация. Тогда также не много кто ждал приметного скачка цен в 2005 году, но конкретно он и произошел!

При формальном сопоставлении цифр появляется чувство, что 2005 год все таки не догнал рекордный 2003 по величине ценового прироста. Так по данным аналитического центра www.irn.ru в 2003 году общегородской индекс цены жилища вырос на 36%, а в 2005 - лишь на 24%. Но следует учесть, что цены на московскую недвижимость исчисляются в баксах, потому более показательным является изменение цен с поправкой на варианты курса бакса либо, проще говоря, изменение рублевых цен.

Оказывается, что за 2003 год бакс растерял около 9%, другими словами прирост рублевых цен на квартиры в 2003 году составил в среднем 27%. При всем этом за 2005 год бакс напротив прибавил около 3%, другими словами прирост рублевых цен в прошедшем году также равен 27%! Очевидно, что у различных обозревателей эти числа могут незначительно отличаться, а настолько четкое совпадение иметь место не всегда, но сущность остается постоянной - с поправкой на варианты курса бакса прирост цен на столичное жилище в 2003 и 2005 годах оказывается приблизительно схожим.

В приложении к столичному рынку недвижимости рассматриваемые годы оказываются схожими еще в одном. Одной из главных обстоятельств рекордного роста цен в 2003 году стало "бегство от бакса". Ослабление американской валюты в 2003 году, в какой большая часть населения хранила свои сбережения еще со времен кризиса 1998 года, привело к приметному росту покупок квартир, связанных с желанием вложить средства во что-то вещественное либо же заработать на росте цены жилища. К озари 2003 года воздействие этого фактора привело к появлению ажиотажа на рынке недвижимости, когда цены на квартиры повышались практически каждый денек, также приметно возросла толика вкладывательных покупок жилища.

Психическая подоплека нового ажиотажа, появившегося на столичном рынке недвижимости осенью 2005 года, отмечалась не один раз. Только сейчас заместо "бегства от бакса" и вкладывательных покупок психический фактор оказался связанным с законом о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) и массивным PR со стороны застройщиков о будущем неминуемом подорожании квартир. Проще говоря, рост цен на жилище в 2005 году, как и в 2003, кроме беспристрастной экономической составляющей содержал внутри себя к тому же психическую компоненту.

Результат ажиотажного подорожания столичных квартир в 2003 году отлично известен. По инерции ажиотаж перекинулся на начало 2004 года и завышенные темпы роста цен сохранялись еще несколько месяцев. Но в конце весны - начале лета 2004 года ситуация поменялась - масштабный подъем рынка сменился настолько же масштабной стагнацией. Из-за очень активного роста цен в предшествующий период цена жилища оказалась завышенной, хотя и не очень очень, потому во 2-ой половине 2004 года имела место всего только стагнация со стабилизацией либо малозначительной корректировкой цен вниз, а не суровый кризис с приметным откатом цен вспять.

В какой степени можно ассоциировать 2005 год с 2003 - вопрос дискуссионный. К примеру, сейчас уже не достаточно кто помнит, что в конце 2003 года, как и на данный момент, на рынке появился недочет предложения в новостройках. Разница состоит только в том, что два года вспять недочет предложения имел место в главном исключительно в секторе дешевых новостроек. Это случилось, с одной стороны, из-за активного вымывания предложения в процессе ажиотажа озари 2003 года, а с другой стороны, из-за вытеснения панельного жилищного строения в Московскую область, также из-за передачи большей части строившихся тогда панельных домов под городские программки в преддверие выборов 2004 года. Согласно исследованию, проведенному тогда аналитическим центром www.irn.ru, сокращение объемов предложения в секторе дешевого жилища составило порядка 50%, что и стало одной из главных обстоятельств сохранения завышенных темпов роста цен в первой половине 2004 года.

Относиться к приведенным аргументам можно по-разному, но трудно спорить с тем, что ситуация на столичном рынке недвижимости в 2003 и в 2005 годах была почти во всем схожая. Это значит, что и о развитии рынка в 2006 году можно почти все сказать на базе сценария 2003-2004 годов, хотя у сегодняшнего рынка, непременно, есть свои особенности и их также следует принимать во внимание. Все же, с возобновлением ажиотажного роста цен осенью 2005 года все большее число участников и обозревателей рынка недвижимости заговорило о способности повторения стагнации либо даже появления кризисной ситуации в обозримой перспективе и, похоже, что схожая точка зрения не лишена оснований.

Столичный рынок недвижимости. Наши дни…

При составлении прогнозов рынка недвижимости принято завлекать огромное количество различной статистики, макроэкономических характеристик, также гласить о росте доходов населения, инфляции, общеэкономическом развитии, движении валютной массы, ценах на экспортное сырье, притоке и оттоке капитала, развитии ипотеки и многих других важных вещах. Но в критериях относительной политической и экономической стабильности, соответствующей для последних лет, воздействие всех этих причин на столичный рынок недвижимости оказывается приблизительно неизменным, что в эталоне из года в год должно было бы приводить к постепенному и равномерному увеличению цен на недвижимость. В терминологии аналитического центра www.irn.ru все эти причины были объединены термином "естественный рост", а его величина оценивается в 10%-15% годичных.

Другими словами, в сегодняшних критериях для развития рынка недвижимости более важными и показательными оказываются даже не вышеперечисленные макроэкономические причины, а всего только несколько дополнительных обстоятельств, которые приводят к отклонению от равномерного и прогнозируемого развития рынка. Конкретно такие дополнительные предпосылки могут порождать ажиотажный рост цен в одни периоды и стагнацию - в другие. Конкретно на таких дополнительных факторах, животрепещущих для столичного рынка недвижимости в сегодняшних критериях, мы и сосредоточим свое внимание.

Сначала имеет смысл побеседовать о сокращении объемов предложения в новостройках, связанном с вступлением в силу закона о долевой участии в строительстве (214-ФЗ). Если откинуть пока чувственную составляющую этого происшествия, то главным является вопрос о том, как велико это сокращение и можно ли уже на данный момент гласить о пришествии недостатка жилища либо схожее утверждение пока вовремя. Аналитический центр www.irn.ru на базе масштабного полевого исследования рынка столичных новостроек отдал беспристрастную оценку данному сокращению.

Зависимо от критериев оценки, также с учетом погрешностей исследования, величина сокращения объемов предложения в новостройках на конец 2005 года по сопоставлению с концом 2004 года находится в границах от 15% до 30%.

Исходя из худшего будем отталкиваться от числа сокращения в 30% и попытаемся осознать много это либо не много и адекватен ли наблюдаемый рост цен такому сокращению объемов предложения.

Из экономики понятно, что связь меж уровнем цен на продукт и количеством его покупателей нелинейна. Дело в том, что при росте цены, в особенности на дорогие продукты, такие как недвижимость, число людей с подходящей суммой средств убывает не назад пропорционально стоимости, а резвее, в геометрической прогрессии. Проще говоря, если повысить цены на квартиры на 10% (при условии неизменности всех иных причин), то число покупателей сократится не на 10%, а существенно больше, к примеру, в 2 раза. При повышении цены на 20% их станет меньше в 4 раза, и т.д..

Броско, что это правило хорошо производится при продаже огромных объемов жилища в новых микрорайонах - при условии стабильности рынка единовременное увеличение цены на 10% приводит к падению объемов продаж приблизительно в 2 раза. Прежние объемы продаж восстанавливаются через какое-то время (обычно, через несколько месяцев) или по мере продвижения строительства дома, в итоге чего ценность объекта начинает соответствовать произведенному увеличению цен, или по мере общерыночного роста цен. И хотя подобного опыта в масштабах всей Москвы пока не было, на основании логики можно утверждать, что в отношении рынка в целом приведенное правило также имеет место, по последней мере, приближенно.

По всей видимости, оказывается справедливым и оборотное утверждение - при сокращении объемов предложения (а как следует и продаж) в 2 раза, стоимость подымается приблизительно на 10%. Это правило также можно следить при реализации огромных объемов жилища в новых микрорайонах - при отсутствии общерыночного роста цен, по мере акции распродажи половины объема на оставшуюся часть цены несколько подрастают, приблизительно на обозначенный процент.

По поводу приведенных утверждений можно дискутировать, но, из их нам важен всего один вывод, с которым трудно спорить. Сокращение объемов предложения на 30% не значит, что цены должны вырасти также на 30% - связь меж этими величинами нелинейна. Наличие линейной связи означало бы, что у оставшихся 70% - основной части покупателей - есть излишние средства в размере еще 30% от цены квартиры. Разумеется, что это не так - большая часть людей в Москве покупает жилище на последние средства, в счет обмена на свою прежнюю квартиру с маленький доплатой "живыми средствами", в кредит либо отчасти в долг. Потому более адекватным является наше правило, согласно которому сокращение объемов предложения вдвое приведет к увеличению цен на 10% либо, другими словами, что у половины покупателей еще есть порядка 10% от цены квартиры.

В противовес изготовленным выводам часто приводятся последующие аргументы. Даже в критериях значимого увеличения цен люди все равно будут брать жилище, только худшего свойства либо наименьшей площади, чтоб уложиться в имеющийся бюджет. Непременно, такое имеет место, потому более доступное панельное жилище, в том числе старенькые панельные дома низкого свойства, также более ликвидные однокомнатные квартиры первыми "вымываются" с рынка и рост цен на их в процентном выражении, обычно, оказывается выше, чем на другие квартиры. Но схожая замена не решает для покупателей намеченных целей и не удовлетворяет их потребности.

К примеру, если размер семьи просит наличия трехкомнатной квартиры, то навряд ли людей устроит двухкомнатная, либо если человек по собственному статусу претендует на квартиру в современном монолитно-кирпичном доме в неплохом районе, то его навряд ли устроит панель в нехорошем месте. Не дает обозначенное разъяснение ответа и на главный вопрос - кто же тогда будет получать основную массу квартир огромных площадей в домах бизнес-класса, которые на сей день составляют значительную долю рынка новостроек, если в итоге неадекватного увеличения цен весь спрос сместился в область более дешевенького жилища?

Чтоб оценка была более достоверной, ее следует делать "с припасом". Так мы и поступим, чтоб избежать вероятных контраргументов, схожих приведенным выше, либо же утверждений о том, что сокращение объемов предложения на столичном рынке новостроек все таки больше 30%. Будем считать, что к росту цен на 10% приводит даже не двукратное сокращение объемов предложения, а сокращение уже на 30%. Эта самая оценка и была применена в статье аналитического центра www.irn.ru практически годичный давности под заглавием "Воздействует ли закон о долевом участии в строительстве на цена жилища?". Согласно этой статье сокращение предложения в новостройках в 2005 году может добавить к росту цен менее 10%.

К приведенным ссылкам и рассуждениям можно относиться по-разному. К примеру, полностью понятен намек на вероятную недостоверность изложенных выше утверждений, потому что рост цен в 2005 году составил все таки не около 10%, а целых 24%. Но на эти числа можно поглядеть по другому, и прийти к выводу о том, что излишние проценты прироста цены жилища уже не связаны с беспристрастным сокращением объемов предложения, а обоснованы другими причинами и, сначала, психическим фактором, о роли которого уже не один раз упоминалось.

Конкретно таких выводов и придерживаются спецы аналитического центра www.irn.ru в отношении оценки итогов развития столичного рынка недвижимости в 2005-2006 годах. Более того, вточности такие же выводы в свое время были изготовлены и в 2004 году, что стало основой для предостережения участников рынка в отношении вероятной стагнации либо кризиса на рынке недвижимости, а в последствии позволило разъяснить и предпосылки самой стагнации. И полностью возможно, что аналогия меж 2003-2004 и 2005-2006 годами еще будет иметь развитие.

Столичный рынок недвижимости. Недалекое будущее…

В отношении перспектив столичного рынка недвижимости в 2006 году можно дискутировать длительно, но мы снова же попытаемся сконцентрироваться на сущности вопроса и менее спорных моментах. Разумеется, что резкий рост цен порядка 3% за месяц и выше в 2006 году сохраняться не может, по последней мере, длительное время. Падение цен на столичное жилище в 2006 году также маловероятно, потому что "забегание" цен вперед, возникшее по чувственным причинам осенью 2005 года, все таки не очень велико. По аналогии со сценарием 2003-2004 годов мы может ждать быстрее стагнацию либо стабилизацию цен, а кризисный вариант с откатом цен вспять вероятен или при приметном ухудшении макроэкономической обстановки, или в критериях сохранения ажиотажа в протяжении большей части 2006 года.

Согласно прогнозу аналитического центра www.irn.ru, прирост цен на столичное жилище в 2006 году скорее всего будет находиться в границах 1%-2% за месяц либо, другими словами, рост цен за год составит около 20%, хотя полностью может быть развитие и других сценариев. Их реализация почти во всем будет зависеть от решения заморочек на рынке новостроек: - будут ли объемы предложения сокращаться и далее, либо же, напротив, в закон о "долевке" будут внесены предложенные застройщиками поправки.

Не исключено, что московские власти предпримут какие-то другие меры для выполнения планов по строительству на 2006 год, согласно которым в этом году жилища должно быть выстроено не меньше, чем в прежние годы. Очевидно, что большое воздействие на рынок недвижимости, как и раньше, будет оказывать психический фактор.

Если трудности в секторе новостроек разрешатся в последнее время, то цены на квартиры, вероятнее всего, войдут в стадию стабилизации. Во-1-х, пропадет основная причина ажиотажа и повод для психического давления на покупателей, а во-2-х, на рынок начнут выходить новые объекты, строительство и продажа которых были в свое время приостановлены. Но приметного понижения цен в данном случае не произойдет, вероятна только маленькая корректировка цены отдельных квартир либо домов-новостроек, как это было в период стагнации 2004 года.

Если же задачи на рынке новостроек, напротив, будут только нагнетаться, а количество новых объектов сокращаться и далее, то может быть сохранение завышенных темпов роста цен на жилище и в этом году, по последней мере, в его первой половине. Зависимо от того, как длительно будет поддерживаться недочет предложения в новостройках и завышенный рост цен, угроза следующего кризиса на столичном рынке недвижимости возможно окажется более реальной. Если в течение 2006 года цены возрастут еще на 30%-40% либо более, то потом, к примеру в 2007 году, при восстановлении обычных объемов строительства, может случиться полностью понятный откат цен вспять.

В сегодняшних критериях перспективы развития столичного рынка недвижимости почти во всем зависят от административных решений, позиции властей и застройщиков. Беря во внимание важную социальную подоплеку жилищной сферы и ориентировку правительства на решение жилищных заморочек, можно утверждать, что последних, кризисных сценариев на столичном рынке недвижимости, вероятнее всего, не будет.

Олег Репченко

Другие новости по теме:
Бизнес в ЖКХ пускают с большой неохотой
С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
Сможет ли давление спроса повлиять на застройщиков, покажет время
Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Москва имеет серьезные шансы превратиться в город высокооплачиваемых бомжей
В столице можно отыскать неплохую работу с каждомесячной заработной платой в 2--3 тыс. долл., ездить в кабинет на своей иномарке, два раза в год осваивать зарубежные курорты, ходить по пятницам с
Kому достаются сверхдоходы от строительного рынка Москвы
Самая интересная потаенна в Москве - потаенна золотого ключика. Того самого ключика от квартиры в столице, который доступен, по экспертным оценкам, только каждому десятому москвичу. Почему квадратный
60% российского жилого фонда нуждается в капитальном ремонте
Томные русские климатические условия — со средними годичными перепадами температуры от минус 30 до плюс 30, сильными ветрами и частыми осадками — сказываются на домах далековато не наилучшим образом.