С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
Банки "очистят" строительный рынок и защитят дольщиков
25 июня 2013
Вступившие летом 2006 года в силу поправки в закон о долевом строительстве полностью не решают всех накопившихся в отрасли заморочек. Поэтому ожидается новенькая порция поправок, согласно которым предлагается запретить застройщикам впрямую завлекать средства дольщиков, поставив меж ними посредников в лице банков. Кредитным организациям и дольщикам такая схема должна быть прибыльна, но вопрос в том, как отреагирует на новации строительный рынок. Нет убежденности, что на нем не начнется жесткий передел сфер воздействия.
Звучат даже практически апокалипсические заявления о том, что рынок недвижимости ждет обвал, банки начнут заламывать проценты, и не достаточно кто из застройщиков захотит воспользоваться средствами под жестким прессингом кредитных организаций. Но депутаты настроены оптимистично и решительно, считая собственной главной задачей защиту интересов личных вкладчиков. Чтоб не допустить впредь "строй пирамид" и чтоб не появлялись новые "горьковатые дольщики", которые на данный момент митингуют и голодают, оставшись без средств и без жилища.
Русская специфичность - долевое роль личных лиц в строительстве жилища остается нетронутым. Рынок нуждается в личных деньгах, это позволяет оттягивать сверхизбыточную валютную массу с потребительского рынка, снижать инфляцию, решая попутно острейшую жилищную делему. Законодатели желают воплотить схему, когда личный вкладчик - физическое лицо - приносит депозит в банк, и тот уже договаривается со строительной компанией и кредитует стройку.
"Тогда банк, а не физлица, будет смотреть, чтоб его средства использовались потому что нужно, - гласит 1-ый заместитель председателя комитета Госдумы РФ по кредитным организациям и денежным рынкам Павел Медведев. - И банк последующий рубль не даст, пока не проверит, что предшествующий был применен правильным образом. Тогда и банк даст квартиры гражданам, а если что-то сорвется в отношении меж банком и строителем, то банк будет должен человеку, и под присмотром Центробанка он средства возвратит".
Правда, эта схема просит того, чтоб и строители, и банкиры с ней согласились, чтоб они были заинтересованными участниками. Вынудить их действовать, как кукол, дергая за веревочки, полностью нереально, считают депутаты. Диалог меж парламентом, строителями и банкирами пока идет с переменным фуррором. В целом есть осознание того, что имеющийся около полутора лет закон о долевом строительстве для рынка подходящий, но он вышел в недоработанной редакции, с чем связаны принятые поправки в лице ФЗ N111 и ожидаемые новые поправки. В принципе, представители банковского общества молвят, что и в сегодняшней редакции закона они могут комфортабельно работать. Так, нет солидарной ответственности, можно впрямую кредитовать застройщиков, появились варианты кредитования, в том числе вкладывательные договоры, которые не предусматривались ФЗ N214. Хотя и здесь есть недоделки, скажем, неясно, почему этот инвестконтракт должен заключаться только меж 2-мя юридическими лицами и не может передаваться в пользу физических лиц.
Но закон должен защищать интересы дольщиков, хотя ни в уникальной редакции, ни в поправках полностью этого не достигается. Так, согласно закону, можно продавать дольщикам квартиры только после того, как оформлены земляные дела, получена вся проектно-сметная документация, оформлены разрешения на строительство и размещена проектная декларация. Можно поставить забор, реализовать "квартиры" и ничего не строить, это никаким образом законом не регулируется. Поправки же предлагают введение некоего посредника, который будет отвечать за то, чтоб смотреть за мотивированным внедрением средств, которые заносят дольщики конкретно в строительство. Вобщем, в рамках "старенького" закона эта схема тоже предусматривалась, банки в любом случае должны держать под контролем внедрение кредитов. Но на данный момент они наделяются всеполноценными правами исходя из убеждений контроля над средствами, произнес в эфире телеканала РБК в программке "Капитал" вице-президент "Внешторгбанка" Павел Косов.
Для дольщиков нововведения, на самом деле, стопроцентная гарантия возврата их средств – банк это суровая организация, а не строительная компания-однодневка. Но, не считая вкладчиков, такая схема, конечно, прибыльна банкам – они получают полный контроль над строительством, средства дольщиков, кредитование становится наименее рискованной операцией. Специалисты отмечают, что, говоря о вероятном спаде в отрасли, некие застройщики хитрят. Банки не заинтересованы в том, чтоб оказывать влияние на удорожание строительства при растущем спросе на недвижимость. Удорожание, вероятнее всего, обосновано другими причинами. Строительная ветвь в Рф и так славится множеством "темных" неконтролируемых платежей, нецелевым внедрением кредитных средств, низкой капитализацией компаний и т.д. Закон продекларировал, что инвестиции должны употребляться мотивированным образом, но если его никто не держит под контролем, означает, эта норма не работает. Если же деньги будут вноситься в банк и он будет по графику финансировать строительство, то, соответственно, целевое внедрение средств на строительство будет лучше контролироваться. И поправки благотворно отразятся на безопасности инвестирования средств дольщиками и банком.
Кстати, в течение полутора лет деяния закона не наблюдалось уменьшения числа строй компаний, но если будут приняты новые поправки, то в этом секторе неизбежен передел и укрупнение, очищение рынка от непонятных компаний и тех компаний, у кого строительство - непрофильная деятельность, но есть огромное желание погреть руки на жилищном буме. Банки предпочтут работать с суровыми большими застройщиками, которые готовы отвечать по своим обязанностям, что станет еще одним шагом к цивилизованности рынка. Все препядствия непрозрачного рынка банки, естественно, не снимут, но сумеют понизить уровень коррупции, нецелевого использования средств, содействовать тому, чтоб на рынке работали строй компании с большой капитализацией. Большая часть банков готовы к новым формам работы, труднее со строителями.
"Мы считаем, что, с одной стороны, это обезопасит личных дольщиков, но, с другой, считаем, что есть другие методы обезопасить физических лиц и их вклады, - гласит президент компании Mirax group Сергей Полонский. - Непременно, банкам любопытно, чтоб все потоки пошли только через их, но это будет перекос, нигде в мире такового нет".
Застройщики, вобщем, утверждают, что не лицезреют себе никакой опасности. У предполагаемых законодательных инициатив есть свои плюсы и минусы, и их полностью можно дискуссировать. Всегда должно быть наличие определенных альтернатив, которые регулируются, которые защищены, гласит президент фонда "Институт экономики городка" Надежда Косарева, но сведение всего к одной денежной схеме кажется не совершенно правильным.
Но нельзя исключать, что будет отставлена возможность для личных вкладчиков впрямую работать со строительной компанией, минуя банк, но в данном случае всю ответственность за вероятные опасности они берут на себя. Другой путь – контроль рынка со стороны саморегулируемых организаций. Такие схемы есть в продвинутых странах. Некое число компаний в качестве членов этой организации уже сами конкретно отвечают своими средствами за честное либо плохое выполнение одним из участников собственных обязанностей перед дольщиками.
Есть и другие кандидатуры. В Великобритании, к примеру, контроль идет через адвокатские конторы, в других странах - через нотариальные. Хотя, пожалуй, в русских критериях, еще пока "диковатого" рынка, банки кажутся более действенным средством. Тем паче можно рассчитывать, что после принятия поправок процент кредитования строительства банками снизится. Некоторая тенденция к снижению цены кредитных средств вероятна, считает Павел Косов, так как будет несколько больших игроков, которые отлично зарекомендовали себя перед банками и перед рынком. Процентные ставки могут снизиться и вследствие конкуренции посреди кредитных организаций в этом секторе.
Что касается жилищных сертификатов, специального вида облигаций, обладатели которых имеют право на получение от эмитента облигаций жилых помещений, что тоже понижает опасности дольщиков, то, по словам управляющего юридического департамента управляющей компании "Арсагера" Евгения Чистилина, пока этот вид ценной бумаги только анонсирован в конфигурациях закона. Не прописан механизм реализации, индексации цены этой бумаги, механизм получения квартиры. Преимущество этого вида ценной бумаги, ее существенное отличие, к примеру, от паев закрытого ПИФа недвижимости в том, что данную бумагу можно поменять на квартиру. Что пока нельзя с паями закрытого фонда недвижимости. Все же, как на данный момент работать с этим инвентарем, банки не полностью понимают.
Звучат даже практически апокалипсические заявления о том, что рынок недвижимости ждет обвал, банки начнут заламывать проценты, и не достаточно кто из застройщиков захотит воспользоваться средствами под жестким прессингом кредитных организаций. Но депутаты настроены оптимистично и решительно, считая собственной главной задачей защиту интересов личных вкладчиков. Чтоб не допустить впредь "строй пирамид" и чтоб не появлялись новые "горьковатые дольщики", которые на данный момент митингуют и голодают, оставшись без средств и без жилища.
Русская специфичность - долевое роль личных лиц в строительстве жилища остается нетронутым. Рынок нуждается в личных деньгах, это позволяет оттягивать сверхизбыточную валютную массу с потребительского рынка, снижать инфляцию, решая попутно острейшую жилищную делему. Законодатели желают воплотить схему, когда личный вкладчик - физическое лицо - приносит депозит в банк, и тот уже договаривается со строительной компанией и кредитует стройку.
"Тогда банк, а не физлица, будет смотреть, чтоб его средства использовались потому что нужно, - гласит 1-ый заместитель председателя комитета Госдумы РФ по кредитным организациям и денежным рынкам Павел Медведев. - И банк последующий рубль не даст, пока не проверит, что предшествующий был применен правильным образом. Тогда и банк даст квартиры гражданам, а если что-то сорвется в отношении меж банком и строителем, то банк будет должен человеку, и под присмотром Центробанка он средства возвратит".
Правда, эта схема просит того, чтоб и строители, и банкиры с ней согласились, чтоб они были заинтересованными участниками. Вынудить их действовать, как кукол, дергая за веревочки, полностью нереально, считают депутаты. Диалог меж парламентом, строителями и банкирами пока идет с переменным фуррором. В целом есть осознание того, что имеющийся около полутора лет закон о долевом строительстве для рынка подходящий, но он вышел в недоработанной редакции, с чем связаны принятые поправки в лице ФЗ N111 и ожидаемые новые поправки. В принципе, представители банковского общества молвят, что и в сегодняшней редакции закона они могут комфортабельно работать. Так, нет солидарной ответственности, можно впрямую кредитовать застройщиков, появились варианты кредитования, в том числе вкладывательные договоры, которые не предусматривались ФЗ N214. Хотя и здесь есть недоделки, скажем, неясно, почему этот инвестконтракт должен заключаться только меж 2-мя юридическими лицами и не может передаваться в пользу физических лиц.
Но закон должен защищать интересы дольщиков, хотя ни в уникальной редакции, ни в поправках полностью этого не достигается. Так, согласно закону, можно продавать дольщикам квартиры только после того, как оформлены земляные дела, получена вся проектно-сметная документация, оформлены разрешения на строительство и размещена проектная декларация. Можно поставить забор, реализовать "квартиры" и ничего не строить, это никаким образом законом не регулируется. Поправки же предлагают введение некоего посредника, который будет отвечать за то, чтоб смотреть за мотивированным внедрением средств, которые заносят дольщики конкретно в строительство. Вобщем, в рамках "старенького" закона эта схема тоже предусматривалась, банки в любом случае должны держать под контролем внедрение кредитов. Но на данный момент они наделяются всеполноценными правами исходя из убеждений контроля над средствами, произнес в эфире телеканала РБК в программке "Капитал" вице-президент "Внешторгбанка" Павел Косов.
Для дольщиков нововведения, на самом деле, стопроцентная гарантия возврата их средств – банк это суровая организация, а не строительная компания-однодневка. Но, не считая вкладчиков, такая схема, конечно, прибыльна банкам – они получают полный контроль над строительством, средства дольщиков, кредитование становится наименее рискованной операцией. Специалисты отмечают, что, говоря о вероятном спаде в отрасли, некие застройщики хитрят. Банки не заинтересованы в том, чтоб оказывать влияние на удорожание строительства при растущем спросе на недвижимость. Удорожание, вероятнее всего, обосновано другими причинами. Строительная ветвь в Рф и так славится множеством "темных" неконтролируемых платежей, нецелевым внедрением кредитных средств, низкой капитализацией компаний и т.д. Закон продекларировал, что инвестиции должны употребляться мотивированным образом, но если его никто не держит под контролем, означает, эта норма не работает. Если же деньги будут вноситься в банк и он будет по графику финансировать строительство, то, соответственно, целевое внедрение средств на строительство будет лучше контролироваться. И поправки благотворно отразятся на безопасности инвестирования средств дольщиками и банком.
Кстати, в течение полутора лет деяния закона не наблюдалось уменьшения числа строй компаний, но если будут приняты новые поправки, то в этом секторе неизбежен передел и укрупнение, очищение рынка от непонятных компаний и тех компаний, у кого строительство - непрофильная деятельность, но есть огромное желание погреть руки на жилищном буме. Банки предпочтут работать с суровыми большими застройщиками, которые готовы отвечать по своим обязанностям, что станет еще одним шагом к цивилизованности рынка. Все препядствия непрозрачного рынка банки, естественно, не снимут, но сумеют понизить уровень коррупции, нецелевого использования средств, содействовать тому, чтоб на рынке работали строй компании с большой капитализацией. Большая часть банков готовы к новым формам работы, труднее со строителями.
"Мы считаем, что, с одной стороны, это обезопасит личных дольщиков, но, с другой, считаем, что есть другие методы обезопасить физических лиц и их вклады, - гласит президент компании Mirax group Сергей Полонский. - Непременно, банкам любопытно, чтоб все потоки пошли только через их, но это будет перекос, нигде в мире такового нет".
Застройщики, вобщем, утверждают, что не лицезреют себе никакой опасности. У предполагаемых законодательных инициатив есть свои плюсы и минусы, и их полностью можно дискуссировать. Всегда должно быть наличие определенных альтернатив, которые регулируются, которые защищены, гласит президент фонда "Институт экономики городка" Надежда Косарева, но сведение всего к одной денежной схеме кажется не совершенно правильным.
Но нельзя исключать, что будет отставлена возможность для личных вкладчиков впрямую работать со строительной компанией, минуя банк, но в данном случае всю ответственность за вероятные опасности они берут на себя. Другой путь – контроль рынка со стороны саморегулируемых организаций. Такие схемы есть в продвинутых странах. Некое число компаний в качестве членов этой организации уже сами конкретно отвечают своими средствами за честное либо плохое выполнение одним из участников собственных обязанностей перед дольщиками.
Есть и другие кандидатуры. В Великобритании, к примеру, контроль идет через адвокатские конторы, в других странах - через нотариальные. Хотя, пожалуй, в русских критериях, еще пока "диковатого" рынка, банки кажутся более действенным средством. Тем паче можно рассчитывать, что после принятия поправок процент кредитования строительства банками снизится. Некоторая тенденция к снижению цены кредитных средств вероятна, считает Павел Косов, так как будет несколько больших игроков, которые отлично зарекомендовали себя перед банками и перед рынком. Процентные ставки могут снизиться и вследствие конкуренции посреди кредитных организаций в этом секторе.
Что касается жилищных сертификатов, специального вида облигаций, обладатели которых имеют право на получение от эмитента облигаций жилых помещений, что тоже понижает опасности дольщиков, то, по словам управляющего юридического департамента управляющей компании "Арсагера" Евгения Чистилина, пока этот вид ценной бумаги только анонсирован в конфигурациях закона. Не прописан механизм реализации, индексации цены этой бумаги, механизм получения квартиры. Преимущество этого вида ценной бумаги, ее существенное отличие, к примеру, от паев закрытого ПИФа недвижимости в том, что данную бумагу можно поменять на квартиру. Что пока нельзя с паями закрытого фонда недвижимости. Все же, как на данный момент работать с этим инвентарем, банки не полностью понимают.