С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
«Обвал темпов»: строительства или приписок?
28 октября 2013
Разумеется, что строительный рынок — один из самых административно зависимых: продукт продается там и только там (в стране и регионе), где он делается, он всегда стоит на дорогой земле (а на дешевенькой, «в нагом поле», и строить незачем), он социально значим (и сразу очень затратен). Отсюда следует, что никакой наружный фактор не оказывает влияние на рынок недвижимости в той же мере, как деяния администрации, федеральной и региональной, свободные либо невольные. Наверняка, власти имеют право гордиться фуррорами строительной отрасли. А если что-то пошло не так?
Ипотека, тудыть ее в качель
На одном из последних заседаний правительства вице-премьер Александр Жуков сказал президенту, что темпы роста объемов жилищного строительства за 1-ые 5 месяцев этого года резко снизились. С января по май объем введенного в строй жилища возрос лишь на 6% по сопоставлению с этим же периодом прошедшего года. Притом, что за 5 месяцев 2007 года рост по сопоставлению с пятью месяцами 2006 года составлял 41%. Естественно, понижение темпов роста это не понижение самого объема строительства. Но напомним, что продекларированная цель нацпроекта «Доступное жилье» — довести каждогодний ввод жилища до 1 кв. м. на человека в год. В прошедшем году даже по официальным данным в стране было выстроено наименее 0,5 кв. м. на человека.
Главную причину обвала строительной отрасли Александр Жуков увидел в удорожании ипотечных услуг. Странноватое разъяснение, беря во внимание то, что в Рф строили и до развития ипотеки. Также беря во внимание недавнешнее заявление главы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Семеняки о том, что с привлечением ипотечных кредитов в Рф совершается только около 14% сделок. Более того, невзирая на ужесточение критерий кредитования (только процентная ставка выросла с начала года на 1-1,5% и поболее), банки на отсутствие клиентов не сетуют. Призыв: «Берите сейчас — завтра будет дороже!» из уст такого же А. Семеняки и управляющих огромнейших банков, работает как никогда отлично. В общем, «кризис по-русски»: чем ужаснее дела, тем больше приобретают. 2-ая причина, приведенная вице-премьером — нехватка земляных участков с на сто процентов приготовленной инженерной инфраструктурой — также оставляет вопросы: в годы «последовательных рекордов роста» площадок с приготовленной инфраструктурой было еще меньше. Так в чем все-таки причина «обвала темпов»?
Горячее лето 2007-го
За некоторое количество дней до пришествия нового года, другими словами в режиме свершившегося факта, а не прогноза порадовал россиян заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик: «Объем ввода жилища в РФ по итогам 2007 года возрастет на 30,4% по сопоставлению с 2006 годом и составит 66 млн кв. м. Результаты затмили все наши ожидания: предсказывали, что в этом году рост ввода в строй нового жилища составит 20%, а вышли и все 30%». Удивительнейшее заявление в устах бюрократа, курирующего жилищное строительство в стране, дом ведь не два денька строится. Разумеется, с той же точностью, с которой замминистра оперировал метрами и процентами в конце декабря 2007 года, он обладал цифрами в мае либо августе. Что означает, «прогнозировали 20%, а вышли и все 30%»? Как могло случиться, что тайком от Минрегионразвития строители преподнесли стране сюрприз практически в 6 млн. кв. м.? Ужаснее другое. Более ранешние заявления С. Кулика (непременно, спеца, обладающего реальной ситуацией в отрасли, и тут уже без шуток) свидетельствуют о том, что замминистра Минрегионразвития не предсказывал на 2007 год и 20% роста! Другими словами не предсказывал и 60 млн кв.м по сопоставлению с 50,2 млн кв. м., построенными в 2006-м. Не предсказывал до самой середины 2007 года.
В новогоднем поздравлении (декабря 2006 года, расположено на официальном веб-сайте Федерального агентства по строительству и ЖКХ — Росстрой) С. Круглик гласил о том, что в наступающем 2007 году планируется выстроить 55 млн кв. м. жилища. Кстати, там же он оценил количество построенного в 2006 году жилища в 49 млн. кв. м. (а не 50,2 согласно следующей статистике). Но миллион для нашей статистики это такая мелочь, что тут и ниже не стоит обращать на это внимания. Исключительно в июле 2007 года С. Круглик пересмотрел собственный прогноз: «Мы возлагаем надежды, что к концу года выйдем не на 56 миллионов запланированных квадратных метров, а на огромную цифру». И именовал эту новейшую цифру: всего в 2007 году будет выстроено 60-61 млн кв. метров жилища, что «превзойдет все плановые показатели». Снова недооценил? Навряд ли. В августе такого же года собственный прогноз в 60 млн. кв. м. жилища в 2007 году отдал таковой почетаемый человек в строительном мире, как президент Русского союза строителей Виктор Забелин. А тогдашний глава Минрегионразвития Владимир Яковлев и в августе продолжал настаивать на действительности 56,7 млн кв. м. жилища по итогам года. Как образовались 66 миллионов метров жилища?
Таинственные «строительные циклы»
Сомнения в действительности «отрапортованных» объемов ввода жилища в 2007 году крепит и суровая диспропорция меж объемами жилища, введенными в первых 3-х и в последнем квартале. По данным Росстата, в первом полугодии было введено 21,1 млн кв. м. жилища (в среднем — 3,52 млн за месяц), а за январь-сентябрь — аж 34 млн (в среднем 4,3 млн кв. м. за месяц с июля по сентябрь: ускорение, как лицезреем, не очень впечатляющее). Еще увлекательнее декабрьская справка Росстата, согласно которой за 11 месяцев с января по ноябрь 2007 года было введено в эксплуатацию 44 млн кв. м. (всего по 5 млн за октябрь и ноябрь — даже с наименьшим «ростом темпов», чем в июле-сентябре). Но самое замечательное: из этой же справки следует, что в декабре было сдано 22 млн кв. м. (66 – 44 = 22)! Последний месяц года показал рост, который в годичном исчислении означали бы 264 млн кв. м. —почти два кв. м. на россиянина!
Таинственные «строительные циклы»? Ну, да, естественно. Хотя если поглядеть рекламу, то мы увидим, что проектные сроки ввода объектов приблизительно идиентично распределены меж всеми кварталами, а обещания: «сдача в четвертом квартале» — срываются так же нередко, как и других кварталах. Можно поглядеть и статистику. Ведь строй циклы не в прошедшем году появились. Скажем, в 2003 году в Рф было выстроено 36 млн кв. м. жилища, из их в январе-сентябре — 23,3 млн кв. м. либо 65% годичного объема. В то время как за девять месяцев 2007 года только 52%. С чего это строители стали «тормозить» сначала года, и ускоряться в конце? Понятно, конец года— громы и молнии с небес, подбивание баланса, аврал и остальные бухгалтерские традиции. А здесь еще то непонятный нацпроект образовался, то закон о долевом строительстве серпом прошелся, дольщики под ногами путаются, а в итоге еще одна поруха — выборы — декабрьские и предстоящие, но очень ответственные мартовские — «цикл», одним словом.
Чисто чиновничий пузырь
Разумно представить, что приблизительно с 2004 года региональные, а с ними и федеральные власти совсем втянулись в классическую практику приписок и часть достраивающегося жилища засчитывают в сданное «авансом». Соответственно, сдача объектов в первой половине каждого года все ниже проседает, чтоб выровняться, повторив финт в конце года. Время от времени играть с цифрами можно достаточно длительно. Но это припоминает поведение «несостоятельных застройщиков», которые перекидывали средства, собранные на новеньком объекте, для окончания старенького объекта. В конце концов, встали все объекты. Естественно, в нашем случае пирамида приписок конкретно к кризису, к остановке строительства не приведет. Лопается только чисто чиновничий пузырь отчетностей.
Кстати, в I полугодии 2007 в Рф было выстроено 32% от непонятных итоговых 66 млн. кв. м жилища. В марте управляющий столичного стройкомплекса Владимир Ресин пообещал, что в 2008 году в городке будет выстроено 5,3 млн кв. м. жилища. В мае мэр Юрий Лужков подписал постановление, в каком бытует та же цифра. В I полугодии 2008 года в Москве было введено 1,16 млн.кв. м. жилища — наименее 22% годичного объема. «Внутренних резервов» чтоб покрыть «недостачу» фактически не осталось. 1-ые этажи многоэтажек издавна уже засчитаются совместно с жилыми метрами. А позже снова уже как коммерческая недвижимость. Ну, еще молвят, до 20 млн. кв. м. граждане строят сами, без всякой надежды на нацпроект и региональные власти, но почему бы и это регионам не присчитать? Даже если ни копейкой субсидий правительство гражданина не поддержало. Но ведь строится же.
***
Вырваться из таковой ловушки очень трудно. Плановые задания продолжают возрастать, внеплановый «задор» — тоже. Срок покрытия приписок растягивается. А позже непременно что-то случается. Даже когда власть в том либо ином регионе (да чего в регионе — в районе!) изменяется относительно умиротворенно, это здесь же приводит к переделам на строительном рынке. Вспомните смену инвестора на комплексе «Звезда России» в Химках и 1-ое перекрытие дорог «обманутыми дольщиками». А здесь мировой кризис ликвидности, глобальная трагедия. Рост процентных ставок для ипотечных заемщиков в 1,5% — это легкий щелчок по сопоставлению с тем ударом, который обвалился на маленьких застройщиков: для их ставка по кредитам выросла в разы. Вот и посыпалась «статистика»...
«Ситуация сложная, но характеристики не просто так были выдуманы, нужно выполнять», — произнес президент Дмитрий Медведев вице-премьеру Александру Жукову. «Цифры не те, которые ждали, но итоговые характеристики выполним», — ответил Александр Жуков Дмитрию Медведеву.
Альберт Акопян
Ипотека, тудыть ее в качель
На одном из последних заседаний правительства вице-премьер Александр Жуков сказал президенту, что темпы роста объемов жилищного строительства за 1-ые 5 месяцев этого года резко снизились. С января по май объем введенного в строй жилища возрос лишь на 6% по сопоставлению с этим же периодом прошедшего года. Притом, что за 5 месяцев 2007 года рост по сопоставлению с пятью месяцами 2006 года составлял 41%. Естественно, понижение темпов роста это не понижение самого объема строительства. Но напомним, что продекларированная цель нацпроекта «Доступное жилье» — довести каждогодний ввод жилища до 1 кв. м. на человека в год. В прошедшем году даже по официальным данным в стране было выстроено наименее 0,5 кв. м. на человека.
Главную причину обвала строительной отрасли Александр Жуков увидел в удорожании ипотечных услуг. Странноватое разъяснение, беря во внимание то, что в Рф строили и до развития ипотеки. Также беря во внимание недавнешнее заявление главы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Семеняки о том, что с привлечением ипотечных кредитов в Рф совершается только около 14% сделок. Более того, невзирая на ужесточение критерий кредитования (только процентная ставка выросла с начала года на 1-1,5% и поболее), банки на отсутствие клиентов не сетуют. Призыв: «Берите сейчас — завтра будет дороже!» из уст такого же А. Семеняки и управляющих огромнейших банков, работает как никогда отлично. В общем, «кризис по-русски»: чем ужаснее дела, тем больше приобретают. 2-ая причина, приведенная вице-премьером — нехватка земляных участков с на сто процентов приготовленной инженерной инфраструктурой — также оставляет вопросы: в годы «последовательных рекордов роста» площадок с приготовленной инфраструктурой было еще меньше. Так в чем все-таки причина «обвала темпов»?
Горячее лето 2007-го
За некоторое количество дней до пришествия нового года, другими словами в режиме свершившегося факта, а не прогноза порадовал россиян заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик: «Объем ввода жилища в РФ по итогам 2007 года возрастет на 30,4% по сопоставлению с 2006 годом и составит 66 млн кв. м. Результаты затмили все наши ожидания: предсказывали, что в этом году рост ввода в строй нового жилища составит 20%, а вышли и все 30%». Удивительнейшее заявление в устах бюрократа, курирующего жилищное строительство в стране, дом ведь не два денька строится. Разумеется, с той же точностью, с которой замминистра оперировал метрами и процентами в конце декабря 2007 года, он обладал цифрами в мае либо августе. Что означает, «прогнозировали 20%, а вышли и все 30%»? Как могло случиться, что тайком от Минрегионразвития строители преподнесли стране сюрприз практически в 6 млн. кв. м.? Ужаснее другое. Более ранешние заявления С. Кулика (непременно, спеца, обладающего реальной ситуацией в отрасли, и тут уже без шуток) свидетельствуют о том, что замминистра Минрегионразвития не предсказывал на 2007 год и 20% роста! Другими словами не предсказывал и 60 млн кв.м по сопоставлению с 50,2 млн кв. м., построенными в 2006-м. Не предсказывал до самой середины 2007 года.
В новогоднем поздравлении (декабря 2006 года, расположено на официальном веб-сайте Федерального агентства по строительству и ЖКХ — Росстрой) С. Круглик гласил о том, что в наступающем 2007 году планируется выстроить 55 млн кв. м. жилища. Кстати, там же он оценил количество построенного в 2006 году жилища в 49 млн. кв. м. (а не 50,2 согласно следующей статистике). Но миллион для нашей статистики это такая мелочь, что тут и ниже не стоит обращать на это внимания. Исключительно в июле 2007 года С. Круглик пересмотрел собственный прогноз: «Мы возлагаем надежды, что к концу года выйдем не на 56 миллионов запланированных квадратных метров, а на огромную цифру». И именовал эту новейшую цифру: всего в 2007 году будет выстроено 60-61 млн кв. метров жилища, что «превзойдет все плановые показатели». Снова недооценил? Навряд ли. В августе такого же года собственный прогноз в 60 млн. кв. м. жилища в 2007 году отдал таковой почетаемый человек в строительном мире, как президент Русского союза строителей Виктор Забелин. А тогдашний глава Минрегионразвития Владимир Яковлев и в августе продолжал настаивать на действительности 56,7 млн кв. м. жилища по итогам года. Как образовались 66 миллионов метров жилища?
Таинственные «строительные циклы»
Сомнения в действительности «отрапортованных» объемов ввода жилища в 2007 году крепит и суровая диспропорция меж объемами жилища, введенными в первых 3-х и в последнем квартале. По данным Росстата, в первом полугодии было введено 21,1 млн кв. м. жилища (в среднем — 3,52 млн за месяц), а за январь-сентябрь — аж 34 млн (в среднем 4,3 млн кв. м. за месяц с июля по сентябрь: ускорение, как лицезреем, не очень впечатляющее). Еще увлекательнее декабрьская справка Росстата, согласно которой за 11 месяцев с января по ноябрь 2007 года было введено в эксплуатацию 44 млн кв. м. (всего по 5 млн за октябрь и ноябрь — даже с наименьшим «ростом темпов», чем в июле-сентябре). Но самое замечательное: из этой же справки следует, что в декабре было сдано 22 млн кв. м. (66 – 44 = 22)! Последний месяц года показал рост, который в годичном исчислении означали бы 264 млн кв. м. —почти два кв. м. на россиянина!
Таинственные «строительные циклы»? Ну, да, естественно. Хотя если поглядеть рекламу, то мы увидим, что проектные сроки ввода объектов приблизительно идиентично распределены меж всеми кварталами, а обещания: «сдача в четвертом квартале» — срываются так же нередко, как и других кварталах. Можно поглядеть и статистику. Ведь строй циклы не в прошедшем году появились. Скажем, в 2003 году в Рф было выстроено 36 млн кв. м. жилища, из их в январе-сентябре — 23,3 млн кв. м. либо 65% годичного объема. В то время как за девять месяцев 2007 года только 52%. С чего это строители стали «тормозить» сначала года, и ускоряться в конце? Понятно, конец года— громы и молнии с небес, подбивание баланса, аврал и остальные бухгалтерские традиции. А здесь еще то непонятный нацпроект образовался, то закон о долевом строительстве серпом прошелся, дольщики под ногами путаются, а в итоге еще одна поруха — выборы — декабрьские и предстоящие, но очень ответственные мартовские — «цикл», одним словом.
Чисто чиновничий пузырь
Разумно представить, что приблизительно с 2004 года региональные, а с ними и федеральные власти совсем втянулись в классическую практику приписок и часть достраивающегося жилища засчитывают в сданное «авансом». Соответственно, сдача объектов в первой половине каждого года все ниже проседает, чтоб выровняться, повторив финт в конце года. Время от времени играть с цифрами можно достаточно длительно. Но это припоминает поведение «несостоятельных застройщиков», которые перекидывали средства, собранные на новеньком объекте, для окончания старенького объекта. В конце концов, встали все объекты. Естественно, в нашем случае пирамида приписок конкретно к кризису, к остановке строительства не приведет. Лопается только чисто чиновничий пузырь отчетностей.
Кстати, в I полугодии 2007 в Рф было выстроено 32% от непонятных итоговых 66 млн. кв. м жилища. В марте управляющий столичного стройкомплекса Владимир Ресин пообещал, что в 2008 году в городке будет выстроено 5,3 млн кв. м. жилища. В мае мэр Юрий Лужков подписал постановление, в каком бытует та же цифра. В I полугодии 2008 года в Москве было введено 1,16 млн.кв. м. жилища — наименее 22% годичного объема. «Внутренних резервов» чтоб покрыть «недостачу» фактически не осталось. 1-ые этажи многоэтажек издавна уже засчитаются совместно с жилыми метрами. А позже снова уже как коммерческая недвижимость. Ну, еще молвят, до 20 млн. кв. м. граждане строят сами, без всякой надежды на нацпроект и региональные власти, но почему бы и это регионам не присчитать? Даже если ни копейкой субсидий правительство гражданина не поддержало. Но ведь строится же.
***
Вырваться из таковой ловушки очень трудно. Плановые задания продолжают возрастать, внеплановый «задор» — тоже. Срок покрытия приписок растягивается. А позже непременно что-то случается. Даже когда власть в том либо ином регионе (да чего в регионе — в районе!) изменяется относительно умиротворенно, это здесь же приводит к переделам на строительном рынке. Вспомните смену инвестора на комплексе «Звезда России» в Химках и 1-ое перекрытие дорог «обманутыми дольщиками». А здесь мировой кризис ликвидности, глобальная трагедия. Рост процентных ставок для ипотечных заемщиков в 1,5% — это легкий щелчок по сопоставлению с тем ударом, который обвалился на маленьких застройщиков: для их ставка по кредитам выросла в разы. Вот и посыпалась «статистика»...
«Ситуация сложная, но характеристики не просто так были выдуманы, нужно выполнять», — произнес президент Дмитрий Медведев вице-премьеру Александру Жукову. «Цифры не те, которые ждали, но итоговые характеристики выполним», — ответил Александр Жуков Дмитрию Медведеву.
Альберт Акопян