Рыночная ситуация в области аренды нежилых помещений в Москве на сегодня такая, что ставки арендной платы выросли за последние годы в пару раз и продолжают расти. Это в свою очередь приводит к тому,
95% жилья в Москве приобретается у застройщиков по обходным схемам
19 декабря 2013
На сентябрь 2008 г. только около 5% строящихся в Москве квартир приобретено по закону «О долевом строительстве», когда правительство воспринимает на себя опасности банкротства застройщика, следует из статистики Федеральной регистрационной службы по Москве. По словам бюрократа правительства, в целом по Рф толика на порядок выше — около 60%.
Воспримут в сентябре
Поправки Минэкономразвития вносятся в уже принятый в первом чтении законопроект о защите прав дольщиков. Споправкам министерства в целом согласны, гласит один из создателей законопроекта, зампред экономного комитета Госдумы Александр Коган. По его словам, депутаты постараются принять поправки в сентябре.
Остальное жилище приобретается по обходным схемам: через подготовительный контракт купли-продажи, покупку векселя. В случае банкротства застройщика таким покупателям тяжело обосновывать связь, к примеру, меж их векселем и правами на недостроенную квартиру, замечает партнер «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Дмитрий Степанов.
Приготовленные Минэкономразвития поправки меняют ситуацию на обратную: сейчас застройщику будет тяжело обосновать, что квартиру он не продавал. Поправки предугадывают, что вексельные схемы, заключение подготовительных договоров, внесение вкладов в уставный капитал либо фонд застройщика разрешено признавать притворными сделками, прикрывающими «договор с застройщиком о передаче жилого помещения». Идет речь также о случаях, когда контракт заключался не с самим застройщиком, а с действующим в его интересах третьим лицом.
Судебных морок у дольщиков станет меньше. Покупателю не придется поначалу признавать сделку притворной в суде общей юрисдикции, с заявлением он обратится сходу к арбитражному арбитре, ведущему дело о банкротстве, разъясняет замдиректора департамента Минэкономразвития Дмитрий Скрипичников.
Правильное решение, согласен арбитражный управляющий Евгений Семченко: дела в общей юрисдикции могут слушаться годами, к тому времени компанию уже успеют обанкротить. Если же большая часть дольщиков проживает в другом регионе, суд поправки позволяют перенести в ближний к ним арбитражный трибунал, замечает Скрипичников.
Для признавших свои права на квартиры Минэкономразвития предлагает два пути. 1-ый — попробовать получить квартиры в свою собственность еще до окончания банкротства, на что будет нужно согласие собрания кредиторов. 2-ой — востребовать расторжения контракта с застройщиком и возврата инвестированных средств с учетом убытков.
Во 2-м случае средства придется взыскивать по процедуре банкротства, дольщики станут приоритетными кредиторами третьей очереди — после выплат пострадавшим на производстве, зарплат и текущих платежей.
Посреди самих дольщиков тоже будет разделение: первыми средства получат те, у кого нет квартиры либо общая площадь жилища составляет наименее 15 кв. м на каждого члена семьи. Последними же рассчитаются с теми, кто перекупил права на квартиру уже после начала банкротства застройщика, либо имеющими на счете средства, достаточные для покупки аналогичного жилища.
На данный момент инвесторы находятся в общей очереди со всеми кредиторами — не считая залогодержателя, разъясняет Семченко: по поправкам же они получат средства сходу после держателя залога.
Это увеличивает возможность возврата средств, считает Семченко: так, у грустно известной «Социальной инициативы» было более 100 000 инвесторов с требованиями на 15 миллиардов руб., и, если б они все заявили иски, им пришлось бы конкурировать за средства с поставщиками и подрядчиками.
Но делему возврата средств это до конца не решает, замечает Степанов: по закону о банкротстве банк — держатель залога получит 80% от вырученных за продажу дома средств, а дольщики — до 20%.
«Если закон дозволит верно выделить притворные сделки и упростит жизнь возможным обманутым дольщикам — это можно только приветствовать», — гласит управляющий комплекса стратегии и развития «Система-галс» Виктор Черкасский. Нравится ему и мысль выделить инвесторов в приоритетную группу. Это понизит их опасности и повысит защищенность, разъясняет он: неуверенность инвесторов в окончании строительства либо хотя бы способности возвратить средства — основная причина понижения спроса на новостройки.
Даже если этот вопрос будет урегулирован, то у девелопера в стадии банкротства средств на всех не хватит, предупреждает заместитель гендиректора компании «Трест 1991» Татьяна Пальчикова, в особенности если учесть необходимость поначалу выплатить средства держателю залога.
Для банков, занимающихся ипотечными кредитами, новость не плохая, для тех, кто кредитовал рискованные стройки, — нет, констатирует предправления Оргрэсбанка Игорь Буланцев. Но в целом поправки сделают рынок более цивилизованным, заключает он.
Дмитрий Казьмин, Бэла Ляув, Антон Филатов
Воспримут в сентябре
Поправки Минэкономразвития вносятся в уже принятый в первом чтении законопроект о защите прав дольщиков. Споправкам министерства в целом согласны, гласит один из создателей законопроекта, зампред экономного комитета Госдумы Александр Коган. По его словам, депутаты постараются принять поправки в сентябре.
Остальное жилище приобретается по обходным схемам: через подготовительный контракт купли-продажи, покупку векселя. В случае банкротства застройщика таким покупателям тяжело обосновывать связь, к примеру, меж их векселем и правами на недостроенную квартиру, замечает партнер «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Дмитрий Степанов.
Приготовленные Минэкономразвития поправки меняют ситуацию на обратную: сейчас застройщику будет тяжело обосновать, что квартиру он не продавал. Поправки предугадывают, что вексельные схемы, заключение подготовительных договоров, внесение вкладов в уставный капитал либо фонд застройщика разрешено признавать притворными сделками, прикрывающими «договор с застройщиком о передаче жилого помещения». Идет речь также о случаях, когда контракт заключался не с самим застройщиком, а с действующим в его интересах третьим лицом.
Судебных морок у дольщиков станет меньше. Покупателю не придется поначалу признавать сделку притворной в суде общей юрисдикции, с заявлением он обратится сходу к арбитражному арбитре, ведущему дело о банкротстве, разъясняет замдиректора департамента Минэкономразвития Дмитрий Скрипичников.
Правильное решение, согласен арбитражный управляющий Евгений Семченко: дела в общей юрисдикции могут слушаться годами, к тому времени компанию уже успеют обанкротить. Если же большая часть дольщиков проживает в другом регионе, суд поправки позволяют перенести в ближний к ним арбитражный трибунал, замечает Скрипичников.
Для признавших свои права на квартиры Минэкономразвития предлагает два пути. 1-ый — попробовать получить квартиры в свою собственность еще до окончания банкротства, на что будет нужно согласие собрания кредиторов. 2-ой — востребовать расторжения контракта с застройщиком и возврата инвестированных средств с учетом убытков.
Во 2-м случае средства придется взыскивать по процедуре банкротства, дольщики станут приоритетными кредиторами третьей очереди — после выплат пострадавшим на производстве, зарплат и текущих платежей.
Посреди самих дольщиков тоже будет разделение: первыми средства получат те, у кого нет квартиры либо общая площадь жилища составляет наименее 15 кв. м на каждого члена семьи. Последними же рассчитаются с теми, кто перекупил права на квартиру уже после начала банкротства застройщика, либо имеющими на счете средства, достаточные для покупки аналогичного жилища.
На данный момент инвесторы находятся в общей очереди со всеми кредиторами — не считая залогодержателя, разъясняет Семченко: по поправкам же они получат средства сходу после держателя залога.
Это увеличивает возможность возврата средств, считает Семченко: так, у грустно известной «Социальной инициативы» было более 100 000 инвесторов с требованиями на 15 миллиардов руб., и, если б они все заявили иски, им пришлось бы конкурировать за средства с поставщиками и подрядчиками.
Но делему возврата средств это до конца не решает, замечает Степанов: по закону о банкротстве банк — держатель залога получит 80% от вырученных за продажу дома средств, а дольщики — до 20%.
«Если закон дозволит верно выделить притворные сделки и упростит жизнь возможным обманутым дольщикам — это можно только приветствовать», — гласит управляющий комплекса стратегии и развития «Система-галс» Виктор Черкасский. Нравится ему и мысль выделить инвесторов в приоритетную группу. Это понизит их опасности и повысит защищенность, разъясняет он: неуверенность инвесторов в окончании строительства либо хотя бы способности возвратить средства — основная причина понижения спроса на новостройки.
Даже если этот вопрос будет урегулирован, то у девелопера в стадии банкротства средств на всех не хватит, предупреждает заместитель гендиректора компании «Трест 1991» Татьяна Пальчикова, в особенности если учесть необходимость поначалу выплатить средства держателю залога.
Для банков, занимающихся ипотечными кредитами, новость не плохая, для тех, кто кредитовал рискованные стройки, — нет, констатирует предправления Оргрэсбанка Игорь Буланцев. Но в целом поправки сделают рынок более цивилизованным, заключает он.
Дмитрий Казьмин, Бэла Ляув, Антон Филатов