Самая интересная потаенна в Москве - потаенна золотого ключика. Того самого ключика от квартиры в столице, который доступен, по экспертным оценкам, только каждому десятому москвичу. Почему квадратный
Что стоит бизнес-центр построить
06 апреля 2013
Девелопмент офисных помещений, по воззрению профессионалов, идеальный вариант вложений в коммерческую недвижимость. Цена строительства бизнес-центров класса А с учетом цены земли и всех обременений изредка превосходит $2000 за квадратный метр. При всем этом реализовать их можно за $3500-5000 за кв. м.
"Кабинеты имеют лучшую (в плане сроков) окупаемость по сопоставлению с гостиницами либо складами",- гласит Миша Гец, управляющий департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. Исполнительный директор компании Delta Estate Лена Земцова вспоминает, что до 1998 года офисный объект можно было "отбить" за три года. Тогда аппетиты городских властей были куда как скромнее, а арендные ставки практически настолько же высоки.
"Сейчас лучший средний срок окупаемости проекта - пять-семь лет",- гласит Лена Земцова. Миша Гец считает, что при ставке аренды в $600-850 за квадратный метр в год, срок окупаемости бизнес-центра класса А составляет четыре-шесть лет.
$1000-1500 на расходы
По словам Миши Геца, характеристики себестоимости при строительстве бизнес-центров классов А и В в Москве отличаются некординально. В классе А она может доходить и до $1500 за квадратный метр, а в классе В изредка превосходит $1000 за квадратный метр. Эта цифра включает цена аренды земли, издержки на разные административные согласования, конкретно строительно-монтажные работы, проведение инженерии.
Работы по отделке наращивают расходы еще приблизительно на 20%. В классе В они стоят $150-200 за квадратный метр, в классе А цена отделки ограничена только честолюбием и здравым смыслом собственника (вобщем, обычно, дизайнерский ремонт обходится не дороже $300 за квадратный метр). "Привеском" к себестоимости кабинета более высочайшего класса могут быть также, к примеру, издержки на оборудование систем централизованного кондиционирования либо своей артезианской скважины. По словам Миши Геца, наличие в бизнес-центре торговой части не оказывает существенного воздействия на изменение себестоимости по сопоставлению с "цельноофисным" зданием.
Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости Paul's Yard, добавляет, что на цена строй работ значительно оказывают влияние также условия возведения подземного паркинга.
На себестоимость существенно оказывают влияние способности прокладки нужных коммуникаций. Чем ужаснее развита окружающая инженерная инфраструктура, тем паче накладными будут расходы на прокладку дополнительных сетей. "Также огромные расходы на прокладку коммуникаций необходимо предугадать при строительстве больших объектов, для которых имеющиеся мощности локальной инженерии в большинстве случаев оказываются малы",- гласит Александр Шарапов, президент компании Becar Commercial Property.
В конце концов, Лена Земцова уделяет свое внимание на фактор генподрядчика. Обычно, для зарубежных компаний свойственна более высочайшая цена работ, так как у их издержки на зарплату составляют 30-50% от всех издержек на строительство. Для сопоставления: у российских компаний этот показатель не превосходит 15%.
$7-16 млн за землю
Но самая значимая статья в расходах застройщиков не фактически строй расходы, а цена земли. Лена Жильская, начальник отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty, припоминает, что девелопер сейчас, в отличие от прошедших лет, может просчитать издержки на землю. "В текущее время все участки в Москве распределяются по конкурсу либо на аукционе",- дополняет она.
В итоге, снутри Бульварного кольца цена выкупа прав аренды (при всем этом нужно еще приплюсовать обременения городку, увеличивающих цена земли на 40%) составляет $9-16 млн за гектар. По периметру Третьего транспортного кольца эта цифра миниатюризируется, но до $7-9 млн.
Лена Земцова утверждает, что очень многие девелоперы сейчас уходят из центра Москвы как раз по этой причине: выкуп толики городка становится очень затратным.
Александр Шарапов добавляет, что в Москве земля выдается в длительную аренду на 49 лет, обычно, с обременением, которое в офисном секторе составляет 40%.
Потому, к примеру, за пределами Третьего транспортного кольца строительство офисного строения класса В с нулевого шага (когда уже есть сам проект и все разрешения по нему) обойдется приблизительно в $1100-1200 за квадратный метр, гласит Александр Шарапов. При иных равных критериях, но в границах Садового кольца аналогичный объект подорожает как минимум до $2000 за квадратный метр.
Рентабельность строительства, по словам девелоперов, составляет около 20%. Но она может быть и выше - 30%, и даже 40%, в случае реализации кабинета класса А по стоимости $3500-5000 за кв. м., класса В- $2500-3000 за кв. м.
"Кабинеты имеют лучшую (в плане сроков) окупаемость по сопоставлению с гостиницами либо складами",- гласит Миша Гец, управляющий департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. Исполнительный директор компании Delta Estate Лена Земцова вспоминает, что до 1998 года офисный объект можно было "отбить" за три года. Тогда аппетиты городских властей были куда как скромнее, а арендные ставки практически настолько же высоки.
"Сейчас лучший средний срок окупаемости проекта - пять-семь лет",- гласит Лена Земцова. Миша Гец считает, что при ставке аренды в $600-850 за квадратный метр в год, срок окупаемости бизнес-центра класса А составляет четыре-шесть лет.
$1000-1500 на расходы
По словам Миши Геца, характеристики себестоимости при строительстве бизнес-центров классов А и В в Москве отличаются некординально. В классе А она может доходить и до $1500 за квадратный метр, а в классе В изредка превосходит $1000 за квадратный метр. Эта цифра включает цена аренды земли, издержки на разные административные согласования, конкретно строительно-монтажные работы, проведение инженерии.
Работы по отделке наращивают расходы еще приблизительно на 20%. В классе В они стоят $150-200 за квадратный метр, в классе А цена отделки ограничена только честолюбием и здравым смыслом собственника (вобщем, обычно, дизайнерский ремонт обходится не дороже $300 за квадратный метр). "Привеском" к себестоимости кабинета более высочайшего класса могут быть также, к примеру, издержки на оборудование систем централизованного кондиционирования либо своей артезианской скважины. По словам Миши Геца, наличие в бизнес-центре торговой части не оказывает существенного воздействия на изменение себестоимости по сопоставлению с "цельноофисным" зданием.
Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости Paul's Yard, добавляет, что на цена строй работ значительно оказывают влияние также условия возведения подземного паркинга.
На себестоимость существенно оказывают влияние способности прокладки нужных коммуникаций. Чем ужаснее развита окружающая инженерная инфраструктура, тем паче накладными будут расходы на прокладку дополнительных сетей. "Также огромные расходы на прокладку коммуникаций необходимо предугадать при строительстве больших объектов, для которых имеющиеся мощности локальной инженерии в большинстве случаев оказываются малы",- гласит Александр Шарапов, президент компании Becar Commercial Property.
В конце концов, Лена Земцова уделяет свое внимание на фактор генподрядчика. Обычно, для зарубежных компаний свойственна более высочайшая цена работ, так как у их издержки на зарплату составляют 30-50% от всех издержек на строительство. Для сопоставления: у российских компаний этот показатель не превосходит 15%.
$7-16 млн за землю
Но самая значимая статья в расходах застройщиков не фактически строй расходы, а цена земли. Лена Жильская, начальник отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty, припоминает, что девелопер сейчас, в отличие от прошедших лет, может просчитать издержки на землю. "В текущее время все участки в Москве распределяются по конкурсу либо на аукционе",- дополняет она.
В итоге, снутри Бульварного кольца цена выкупа прав аренды (при всем этом нужно еще приплюсовать обременения городку, увеличивающих цена земли на 40%) составляет $9-16 млн за гектар. По периметру Третьего транспортного кольца эта цифра миниатюризируется, но до $7-9 млн.
Лена Земцова утверждает, что очень многие девелоперы сейчас уходят из центра Москвы как раз по этой причине: выкуп толики городка становится очень затратным.
Александр Шарапов добавляет, что в Москве земля выдается в длительную аренду на 49 лет, обычно, с обременением, которое в офисном секторе составляет 40%.
Потому, к примеру, за пределами Третьего транспортного кольца строительство офисного строения класса В с нулевого шага (когда уже есть сам проект и все разрешения по нему) обойдется приблизительно в $1100-1200 за квадратный метр, гласит Александр Шарапов. При иных равных критериях, но в границах Садового кольца аналогичный объект подорожает как минимум до $2000 за квадратный метр.
Рентабельность строительства, по словам девелоперов, составляет около 20%. Но она может быть и выше - 30%, и даже 40%, в случае реализации кабинета класса А по стоимости $3500-5000 за кв. м., класса В- $2500-3000 за кв. м.
Владимир Миронов