Офисы, новейшая история

Сейчас практически ни у кого из игроков рынка коммерческой недвижимости не вызывает колебаний, что классные стеклянные башни кабинетов скоро в огромных количествах будут возвышаться далековато за пределами Садового кольца и даже за чертой Третьего транспортного кольца (ТТК). Децентрализация и расширение географии офисного строительства идут полным ходом, молвят ведущие аналитики рынка. Пройдет лет 10, а может, и 20, и в Москве появятся более-менее верно очерченные деловые зоны, различающиеся по стоимости на офисные площади. Децентрализацию замечают, о ней молвят, но пока не многим ясно, что получится в конечном итоге. Спецы рассуждают приблизительно так: кабинеты "будут строится на востоке, на юго-западе, вокруг ТТК". Но в дальнейшем для покупателя и арендатора, подбирающего для себя кабинет, станет обычным понятие субрынка — района деловой активности с огромным количеством кабинетов и со своими тенденциями развития, находящегося на той либо другой местности городка и являющегося составной частью одного рынка недвижимости Москвы. Таких субрынков, может быть, сформируется не один десяток, так же как на данный момент в Лос-Анджелесе, Сан-Франциско либо Нью-Йорке. В последние годы в столице началось формирование новых деловых зон с высочайшей концентрацией офисных площадей. Потом в этих районах могут образоваться самостоятельные бизнес-районы, убежден Сергей Рябокобылко, исполнительный директор Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (Cushman & Wakefield). Деловая география В аналитических обзорах ведущих консультантов можно повстречать подробное деление столичного офисного сектора на зоны: CBD (центральный деловой район), ZAM (Замоскворечье), TAG (Таганский), NOV (Новослободский), FRU (Фрунзенский), BEL (Белорусский), SCH (Шаболовский), BAS (Басманный), SOK (Сокол) и будущая зона — CTY ("Сити"). У Cushman & Wakefield, к примеру, эти зоны уже названы "субрынками". Может быть, теория несколько опережает реальные действия и разделение изготовлено для удобства зарубежных клиентов. Но и специалисты по столичной офисной недвижимости считают такое деление на деловые районы комфортным в текущей работе. По словам Юлии Кучеренко, начальника отдела консалтинга и оценки Paul's Yard, в компании выделяют условно такие деловые районы вокруг центра, как Замоскворецкий, Шаболовский, Фрунзенский, Кутузовский, Пресненский, Профсоюзный, Белорусский, Новослободский, пр-т Мира, Басманный, Таганский, Павелецкий, Ленинградский. Длится развитие деловых зон на юго-западе Москвы, в большей степени вдоль Ленинского проспекта, пр-та Вернадского и Профсоюзной улицы, также на местности Таганская — Дубровка — ТТК и Киевская — Кутузовский проспект — "Москва-Сити". Районы же деловой активности Павелецкий, Таганский и Новослободский начали развиваться практически наряду с центральным районом и тоже числятся практически сформировавшимися. Пока большая часть нареченных зон — намечающиеся субрынки, соглашается Максим Мошенников, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. И им больше подходит определение "деловые районы", где концентрируется огромное количество бизнес-центров и офисных работников — белоснежных воротничков. "Есть зоны, где уже реализуются проекты, которые можно именовать градообразующими (к примеру, строящиеся офисные центры Capital Group и проект AIG Lincoln в районе "Белорусской"), — делится воззрением Олег Мышкин, партнер Colliers International (Colliers), который работает на рынке со денька его основания. — Возникновение больших офисных объектов нередко ведет к преобразованию всей окружающей местности, городской среды. Когда мы сдавали в аренду центр "Риверсайд Тауэрс" (девелопер "Энка", 1997 г.), это был единственный офисный комплекс, претендующий на интернациональный уровень, в восточной части Садового кольца. Спустя пару лет вся набережная и ее окрестность застроилась бизнес-центрами А- и В-класса. Тут "Энка", можно сказать, сыграла градообразующую роль — сформировала деловой район. И на данный момент это одна из более развитых зон деловой активности. Но вообщем это редчайший и умопомрачительный пример, так как практически девелопер в одиночку изменил часть городка". По воззрению Олега Мышкина, расширение офисного рынка за границы Садового кольца безизбежно. "Многим компаниям нужно иметь кабинет в центре Москвы. Это сначала денежные компании, консалтинговые и юридические компании, головные кабинеты энергетических и сырьевых компаний. В то же время с развитием бизнеса и ростом персонала для многих компаний требуются проф бэк-офисы для размещения программистов, инженеров, телефонных операторов и т. д. В мире для этого строятся кабинеты на окраине, где цена земли ниже, соответственно, и ставки аренды тоже. Такая потребность вызывает децентрализацию рынка и приводит к развитию периферийных бизнес-парков", — считает Мышкин. "Сначала 1990-х гг. арендаторы были очень требовательны к местоположению кабинетов, — вспоминает Камерон Сойер, президент GVA Sawyer, одной из первых в Москве девелоперских компаний. — Арендаторы предпочитали западные и северо-западные местности снутри Садового кольца. Когда мы строили "Дом на Берниковской набережной", его размещение на Николоямской улице, хоть и снутри Садового, тогда не числилось по-настоящему подходящим местом для высококлассного строения. Время текло, и становилось все сложнее и сложнее отыскивать участки для кабинетов, а определение CBD включало в себя все новые кварталы. Сейчас много не плохих офисных построек возникает вдали от Кремля. К примеру, есть проекты в районе ТТК. Можно предсказывать, что деловая зона распространится до ТТК на юго-запад, запад, северо-запад и даже на север". Все же пока самой понятной и сформированной деловой зоной остается центр городка — CBD, центральный деловой район. Тут зарождался офисный рынок Москвы, и сюда же как и раньше стремятся ведущие русские и мировые компании. Можно сказать, что развитие офисного рынка начиналось с формирования CBD. Спор о первом кабинете Уже не достаточно кто помнит (хотя прошло всего лет 15), где и кем в Москве был построен 1-ый высококачественный кабинет. Большая часть профессионалов склоняются к тому, что появился он в центре городка. На данный момент любая из компаний, что делали с нуля столичный рынок офисных помещений, именует свои ранешние постройки первыми. Сколько компаний, столько и воззрений. В качестве примера обожают приводить и Кремль — 1-ый примерный бизнес-парк Москвы. Также еще во времена Русского Союза был построен Центр интернациональной торговли (ЦМТ) на Краснопресненской набережной, на который тоже ссылаются специалисты. 1-ая очередь ЦМТ заработала в 1979 г., тогда и здание вправду смотрелось высококлассно и выделялось на фоне русских административных построек. ЦМТ и на данный момент неплох, но его снизили до класса В. Но все таки справедливее первыми кабинетами именовать постройки, которые появлялись в 1-ые годы перехода страны на рыночную экономику. Можно сказать, что офисный рынок начинался в тихих переулках центра (Большой Палашевский, Волков, Газетный и т. д.) в самом начале 1990-х гг. Появлялись и маленькие офисные вкрапления на Олимпийском проспекте, Ленинском проспекте (гостиница "Ренессанс", Park Place). Тогда кабинеты охотно сооружали в больших дорогих гостиницах, одной из таких была "Славянская". Такие кабинеты в гостиницах числились классом А. Потихоньку разворачивались проекты на Ленинградке (Robin of Moscow, Ленинградский проспект, 53, 1994 г.). Но концентрировались кабинеты все таки конкретно в центре. Нередко это была реконструкция коттеджей и старенькых построек, пореже — новое строительство. В 1990 г. в Волковом переулке, 19, появились кабинеты, условно нареченные классом А (1145 кв. м площадей, девелопером проекта выступила JV Perestrojka — СП "Перестройка"). На данный момент это здание считается классом С, по данным Jones Lang LaSalle. Олег Мышкин вспоминает, что сначала 1990-х гг. в Москве появились 1-ые международные компании — потенциальные арендаторы высококачественных кабинетов, такие, к примеру, как DHL, BASF, Dow Chemical, Credit Suisse, a также забугорные юридические компании — Baker & McKenzie, White & Case. Они все желали работать в комфортабельных критериях, но в Москве современных кабинетов не было. Недостаток площадей был так велик, что "Перестройка" привезла из Финляндии сборные домики, которые, обычно, употребляются на стройке, и они были установлены на "временных" площадках и сдавались в аренду по $750 за 1 кв. м в год. В документах столичной администрации они считались как времянки либо бараки, но были намного лучше всех административных построек русской эры. Офисы-времянки размещались, к примеру, на Самотечной улице и в районе ст. м. "Бауманская". Они сдавались в аренду готовыми — с ковролинами, окрашенными стенками и чуть не с мебелью. Их с радостью занимали забугорные компании-арендаторы. Что-то схожее появилось и на Ленинградском проспекте, на местности нынешнего бизнес-парка "Западный мост". Одним из первых офисных объектов высочайшего класса было здание на Старенькой Басманной улице, реконструированное компанией Sawatzky вкупе с муниципальным предприятием "Главспецстрой" в 1992 г. Первыми арендаторами в нем были Coudert Brothers, Marathon Oil, Arthur Andersen и Norton Rose. Как гласит Евгения Власова, управляющий директор современной Sawatzky Property Management, на заре рынка классом А часто называли хоть какое благопристойно выглядящее реконструированное здание с парковкой, службами охраны и уборки. Никто не направлял внимания на неэффективные планировочные решения, отсутствие современных инженерных систем, проф управляющей компании и т. д., так как сначала 1990-х просто иметь кабинет уже было престижно. Начало славных дел В конце 1980-х — начале 1990-х гг. в Москву рискнули приехать америкосы, общепризнанные спецы по коммерческой недвижимости. "Было очень трудно работать сначала 1990-х гг., — ведает Камерон Сойер. — В особенности это касалось роста финансирования, получения земляных участков и многих других стадий реализации проекта". Камерон Сойер оказался в числе тех девелоперов-пионеров, которые приехали из южноамериканского г. Атланты, штат Джорджия. Тогда Москва еще даже не знала, что такое девелопер. Первопроходцы столичного рынка помнят Андрея Строева — этот человек с русской стороны возглавлял СП "Перестройка", первую девелоперскую компанию, пытающуюся строить кабинеты по западным эталонам. "Перестройка" была СП меж небезызвестным “Мосинжстроем” и южноамериканским девелопером Earl Worsham (Эрл Воршэм). Альянс Андрея Строева и Эрла Воршэма принес городку много высококачественных кабинетов, как гласит Олег Мышкин. До наших дней дошла история о том, что Строев, в то время занимающий один из руководящих постов в "Мосинжстрое", пришел к забугорным компаниям, работающим в Москве и желающим снять неплохой кабинет, и за пару лет вперед условился с ними об аренде. На самом деле, он заключил подготовительные договоры аренды, получив предоплату, что по тем временам было революционной схемой финансирования. На средства арендаторов Строев и команда "Перестройки" и выстроили свои 1-ые объекты. Тогда многие девелоперы работали на выручке с аренды, а некие начинали, не имея стартового капитала. Арендные ставки были выше, чем на данный момент, окупаемость тоже. По данным Sawatzky Group, базисная арендная ставка в офисных зданиях в 1992-1994 гг. могла составлять $700-800 за 1 кв. м в год, не включая эксплуатационные и коммунальные расходы. Время от времени помещения сдавались и по более высочайшим ставкам. Приблизительно такие же числа именует и Камерон Сойер. Такие ставки держались приблизительно до кризиса 1998 г., во время кризиса они резко свалились до $400-450 за 1 кв. м, после этого медлительно росли в течение пары лет, гласит Сойер. "Строения арендовались мгновенно, — ведает Олег Мышкин. — Многие кабинеты сдавались в аренду за длительное время до того, как были построены. В некий мере ситуация на нынешнем рынке припоминает те деньки: в 2005 г. ставка свободных помещений в классе А в первый раз с 1996 г. свалилась до 2%, в то время как объем предложения за 1-ое полугодие 2005 г. превысил весь объем рынка офисных помещений 1996 г." Первыми объектами "Перестройки" были реконструированные дома в Большенном Палашевском переулке, 11, стр. 1 и 2, 13, стр. 2, на Долгоруковской улице, 17 — все площадью 1000-2000 кв. м. Из всей истории "начала рынка" самыми таинственными остаются фигуры Андрея Строева и Эрла Воршэма. После распада "Перестройки", который случился достаточно скоро, сначала 1990-х гг., Воршэм уехал типо назад в Атланту. Андрей Строев тоже покинул Москву. Есть различные версии о причинах распада “Перестройки”. Одна из их — власти городка были недовольны деятельностью Строева, еще будто бы у него произошел конфликт с организацией "Мосинжстрой", но из-за чего конкретно — никто не помнит. Имя самого Строева в 2000-х гг. мерцало на страничках тверских СМИ, где он появлялся то в виде председателя Тверской торгово-промышленной палаты, то в должности председателя совета директоров концерна “Тверьстройкомплекс”, то как 1-ый заместитель губернатора Тверской области. Истории о деятельности этого знаменитого человека и СП "Перестройка" публиковались в 1990-х гг. за рубежом в журнальчике Times, где его называли "русским Дональдом Трампом". Подобно истинному Трампу, прогрессивному янки, который изобрел небоскребы для Америки, Строев пробовал показать Москве, что такое современный рынок коммерческой недвижимости. Пионеры столичных прерий За "Перестройкой" последовали канадские девелоперы, создавшие компанию Swatstroy ("Сватстрой"). Также появилась совместная российско-германская компания S+T, российскую сторону которой возглавил узнаваемый на данный момент бизнесмен Шалва Чигиринский. Прямо за ними активную деятельность развила турецкая строительная компания "Энка" ("Мосэнка"), вспоминает Олег Мышкин. Компания F. W. Sawatzky, которая специализировалась на строительстве и управлении объектами недвижимости, пришла в Москву в 1989 г. из Канады, ведает Евгения Власова. В 1991 г. было учреждено совместное советско-канадское предприятие "Сватстрой". "Практика получения площадок под застройку в те годы, обычно, сводилась к сотрудничеству коммерческих организаций с муниципальными структурами, имеющими в собственном распоряжении земляные участки. Таким макаром обеспечивалась коммерческая выгода каждой из сторон — участников проекта", — разъясняет Власова. В 1992-1995 гг. компанией "Сватстрой" в союзе с "Главспецстроем" были построены кабинеты на ул. Старенькой Басманной, 14/2, Большой Дмитровке, 10/2, в Бригадирском переулке, 6. 1-ое здание "Мосэнка", работающей как раз по схеме частногосударственного партнерства (турецкая строительная компания "Энка" и правительство Москвы), было построено в 3-м Самотечном переулке, 3 (1267 кв. м офисных площадей). 1-ые объекты "Энки" многие игроки рынка именуют "простыми", но строения, построенные ею в последние годы, удачны, к примеру "Риверсайд Тауэрс". "СТ-Груп" выстроила известное здание в Никитском переулке, 5 (22 400 кв. м кабинетов), половину которого на данный момент занимает Департамент градостроительной политики городка, а другую — личные компании, в том числе "Интеко", принадлежащая супруге столичного мэра Лене Батуриной. Компании GVA Sawyer и Colliers появились после распада "Перестройки". "Я приехал в Москву в 1991 г. и работал совместно с Андреем Строевым в СП "Перестройка" в качестве заместителя генерального директора до конца 1992 г., — вспоминает Камерон Сойер. — В то время все проекты "Перестройки" были наилучшими на рынке недвижимости. Мы гордились тем, что строили прекрасные строения по реальным западным эталонам, и были собственного рода первооткрывателями в Москве. В конце 1992 г. "Перестройка" испытывала суровые трудности, и большая часть руководящего состава компании уволилась, многие организовали свой бизнес. Компания GVA Sawyer была базирована в 1993 г. мною и некими моими сотрудниками из "Перестройки". Другие коллеги возглавили, к примеру, "Стольный град", Noble Gibbons, Colliers". "Представьте для себя, что 1-ый кабинет GVA Sawyer и Collies был совместным, у нас даже были общие приемная и секретарь. Кабинет состоял из 4 комнат и размещался на Новинском бульваре", — продолжает Сойер. Посреди первых объектов GVA Sawyer были "Дом на Берниковской набережной" (ул. Николоямская) и "Алексеевский дом" (ул. Остоженка). "2-ая волна" К середине 1990-х гг. ряды девелоперов пополнились русскими компаниями. Вместе с очередными офисными комплексами "Мосэнки" на Садовой-Самотечной улице, Николоямской улице и "Риверсайд Тауэрз-1", возникают и бизнес-центры компании Forum Properties ("Ново Билдинг" на ул. Долгоруковской, "Сокол Плейс" в Чапаевском переулке), кабинеты фонда "Кольчуга" (ул. Щепкина), "Стольного града" (Вознесенский переулок). Также приходят новые забугорные операторы, такие как Bouygues, Millhouse Capital. Возникают иноземцы, строящие себе, — McDonald's, Самсунг. Хорошее офисное здание в 1995 г. появилось на ул. Усачева, 22, его девелопером была израильская компания "Роузгруп", которая позднее стала называться MCD, ведает Рубен Алчуджян, в течение 10 лет специализирующийся на коммерческой недвижимости, работавший в компаниях Jones Lang LaSalle, Colliers Int. Посреди приметных на общем фоне построек тех лет он отмечает кабинеты компании "Сахалин Энерджи" на Большой Пироговской улице, комплекс "Токо Тауэр" на Краснопресненской набережной (девелопер — Токобанк). На "Токо Тауэр" был большой спрос. Больше 10 000 кв. м офисных площадей — до кризиса такие масштабы воспринимались приблизительно так же, как сейчас башни "Сити". Понятно, что здание банка два раза продавалось. Что касается цен аренды на рынке, то встречались строения, сдававшиеся и по $1000 за 1 кв. м в год, включая все расходы. Когда компания Coca-Cola заняла кабинеты в "Галерее Актер" по $600 за 1 кв. м, это числилось большой фортуной для арендатора. Конец 1990-х гг. — это время выхода на рынок таких компаний, как ЗАО "Тема", Strabag, Capital Group, Mosalarko, Raiffeisen, которые тоже стремились в центр городка.

Марина Ховратович