Офисы ранжируют по машиноместам

29 июня 2013

Новенькая система систематизации офисной недвижимости, которую несколько консалтинговых компаний планируют выпустить в этом году, предугадывает и новые нормативы для офисных парковок — машиномест сейчас должно быть больше. Но дешевле они не станут — новые технологии, напротив, могут прирастить их цена.

Четыре наикрупнейшие консалтинговые компании Москвы еще в 2003 году в рамках сотворения систематизации офисной недвижимости обусловили, сколько машиномест должно быть у уважающего себя бизнес-центра — как минимум одно на 100 кв. м арендуемой офисной площади. С того времени количество машиномест стало принципиальным конкурентноспособным преимуществом — беспокоиться о безопасности автомобиля предпринимателям надоело. Кабинет стал лицом конторы, и если ее клиенты не могут кинуть собственный автомобиль на гостевой парковке, приличные компании не станут арендовать площади в таком здании. Возникновение классных бизнес-центров с просторными паркингами за границами Садового кольца подлило масла в огнь — нормативы устарели. Арендаторам 500 кв. м стало не достаточно 3-5 машиномест на всю фирму. По словам Регины Лочмеле, управляющего отдела аналитики рынка офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International, сейчас в бизнес-центрах, расположенных в районе от Садового кольца до ТТК, одно машиноместо должно приходиться на 70-80 кв. м арендуемой офисной площади, а в районе от ТТК до МКАД — уже на 50-60 кв. м. Ожидается, что эти аспекты будут включены в новейшую систематизацию офисной недвижимости, которую планируется выпустить в этом году.

Под землю

Организовать наземную парковку в бизнес-центрах, расположенных снутри Садового кольца, очень тяжело — участки в центре и так маленькие, потому охото каждый метр использовать с наибольшей выгодой. Даже 50 кв. м земли девелопер предпочитает застроить 10 офисными этажами, каждый метр на которых сумеет сдать в аренду по $800-900, ежели дать под стоянку 10 автомобилям, с чего он будет иметь не больше 5000 долл. за месяц. И то если сдаст их по наибольшей ставке аренды для парковочных мест — 500 долл. за месяц.

В этой ситуации выходом в большинстве случаев становится организация подземной парковки. Так, к примеру, в комплексе "Москва-Сити", застроенном высотными офисными башнями, места под наземную парковку совсем нет, потому девелоперы оборудуют емкие подземные паркинги. Правда, фактически ни в каком из сданных проектов "Москва-Сити" их пока нет — только предусмотрены. По воззрению Марии Котовой, директора отдела исследовательских работ компании Knight Frank, ситуация понятнатолько с 2-мя объектами — бизнес-центрами "Башня на набережной" и "Федерация".

В первом предусмотрен один 3-уровневый паркинг для всего комплекса. "Арендаторам предоставляется одно машиноместо на 150 кв. м арендуемой площади кабинета, что является стандартным показателем для современных бизнес-центров класса А", — гласит она. Но такового соотношения недостаточно даже по устаревшей систематизации офисной недвижимости. Ну а когда ее, в конце концов, пересмотрят и опубликуют, будет совершенно несолидно. Ну и так ясно, что для строения общей площадью 17,5 тыс. кв. м сотки машиномест недостаточно. С другой стороны, девелопер бизнесцентра убеждает, что парковка рассчитана на 1000 машиномест. Тогда не понятно, почему при обилии мест арендаторов так небогато ими обеспечивают.

В комплексе "Федерация" предусмотрена 6-уровневая подземная парковка на 3,5 тыс. машиномест. Общая площадь 2-ух башен составляет 423 тыс. кв. м, но кабинеты займут наименьшую ее часть. «Организация 2-уровневой подземной и 8-уровневой наземной парковок с мойкой предусмотрена также в бизнес-центре "Северная башня"», — добавляет Регина Лочмеле.

Гости из грядущего

Правда, подземный паркинг можно выстроить не всюду — в центре городка этому нередко препятствуют полосы метрополитена и подземные коммуникации. Не считая того, его организация обходится недешево, ведь строить под землей еще труднее, чем на поверхности. Множественные ограничения и высочайшая цена схожих работ принуждают девелоперов выдумывать ноу-хау, ведь их проекты должны быть не только лишь конкурентоспособными, да и выгодными. Так, сейчас, кроме наземной парковки, расположенной вокруг строения, и подземной, начинают организовывать структурные, ячейковые парковки, также стоянки на крыше.

Последние два типа пока не получили широкого распространения, но структурные парковки строят уже несколько девелоперов. Это отдельное здание, почаще 2- либо 3-уровневое, выстроенное за либо рядом с бизнес-центром. Такая парковка будет у бизнесцентра "Кругозор" на улице Обручева, что дозволит обеспечить там одно машиноместо на 75 кв. м арендуемой площади. В качестве кандидатуры подземным и наземным парковкам специалисты именуют паркинг, расположенный на крыше строения. Но, беря во внимание бессчетные ограничения, его можно организовать лишь на крыше низкоэтажного строения. Потому в офисных комплексах они пока не используются — есть только один прецедент в торговом центре "Л-153" в Марьино. Для его новых гостей это собственного рода аттракцион, а вот неизменные равномерно перестают его жаловать, в особенности когда ломаются эскалаторы и за машиной наверх приходится идти пешком. К тому же, по словам Сергея Лобкарева, управляющего направления коммерческой недвижимости компании "МИАН-агентство недвижимости", при оборудовании парковки на крыше нужно уменьшить шаг колонн, чтоб здание не просело от веса автомобилей; предугадать длинноватые въездные и выездные рампы, проходящие через все уровни комплекса и особые желоба для уборки снега.

И уж совершенно новый тип парковки, который только что возникает в Москве, — ячейковая парковка. "Прибывший автомобиль ставится в особый механизм-приемник, который перемещает его в свободную ячейку и хранит, пока обладатель не возвратится за ним", — ведает Сергей Блохин, старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-Недвижимость". Для того, чтоб забрать автомобиль, обладатель употребляет магнитную карту. Специалисты считают, что это более малогабаритный метод хранения транспорта, который просит очень маленького пространства — в нем не необходимы въездные рампы, места для разворотов и т.д., как в обыкновенной парковке. В бизнесцентрах их еще пока нет, Блохин вспомнил только сооружающийся около станции метро "Тверская" многоуровневый подземный паркинг, в каком будет применяться ячейковый механизм.

Все включено

Есть арендаторы, которые по наивности собственной еще уповают на то, что минимум машиномест обладатель офисного строения обеспечит им безвозмездно, а остальное можно получать за дополнительные средства. Миф о бесплатных парковках необходимо развенчать — их не бывает. Хотя в неких бизнес-центрах, как, к примеру, в "Туполев Плаза", одно-два машиноместа вправду предоставляются. Но специалисты в один глас убеждают, что в таких случаях цена парковки просто заблаговременно включена в ставку аренды. Потому собственники построек, также консультанты удивленно улыбаются, когда возможный арендатор спрашивает о положенных ему бесплатных машиноместах. К примеру, снутри Садового кольца бесплатных машиномест вообщем нет — ни под землей, ни на поверхности. Те издержки, что были вложены в их облагораживание, также полезные офисные площади, которыми пришлось «пожертвовать», чтоб расположить парковку, не оставляют девелоперу другого выбора, не считая как взимать за ее внедрение плату.

Потому в подавляющем большинстве бизнес-центров класса А, в каких парковки обычно подземные, за аренду места необходимо платить. Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties, гласит, что около 70% построек такового класса имеют подземную платную парковку. По его данным, приблизительно 45% бизнес-центров класса А имеют также наземную платную парковку — в тех случаях, когда размеры участка позволяют ее организовать. Таким макаром, бесплатные машиноместа есть менее чем в 10% построек этого класса.

Толика подземных парковок в секторе класса В еще ниже. По данным Чепцова, их имеют менее 15% всех бизнес-центров этого класса. Около 80% из их оборудованы наземной автомобильной стоянкой, за использование которой, вобщем, все равно приходится платить. Единственные объекты, на которых бываютбесплатные парковки, — это офисные дома. "В большинстве случаев такое встречается при сдаче в аренду коттеджей и маленьких раздельно стоящих построек одной компании", — соглашается Регина Лочмеле. Около половины коттеджей имеют огороженную местность, на которой можно расположить в среднем от 5 до 15 машин. Вобщем, и в данном случае цена аренды парковочного места обычно также включена в общую ставку аренды строения.

Дорогого стоит

Цена аренды парковочных мест в столичных бизнес-центрах является одной из самых больших в Европе. "Так как спрос очень превосходит предложение, обладатели построек могут позволить для себя очень завышать ставки, снимая огромную маржу", — с сожалением констатирует Мария Котова. На данный момент цена аренды 1-го машиноместа под землей в бизнес-центрах класса А в Москве составляет 250-300 долл. за месяц. Аренда места на наземном паркинге обходится дешевле — 150-195 долл. за месяц. В отдельных случаях машиноместа стоят дороже — в центре городка, в престижном бизнес-центре. Таким макаром, стоимость зависит и от класса строения, в том числе свойства строительства и набора оказываемых сервисных услуг. "Ставки аренды в бизнесцентрах класса А колеблются в спектре от 230 до 550 долл. за место за месяц", — гласит Мария Котова. Так, в бизнес-центре на Моховой улице, д. 7, парковка стоит как раз 550 долл. Это связано с тем, что здание находится в центре Москвы, и парковка у него очень малая. По воззрению Сергея Лобкарева, стоимость подземной парковки также зависит от цены дополнительных инженерных систем: неотклонимыми являются системы кондиционирования, которые убирают выхлопные газы, противопожарные системы и освещение.

Наращивают цена парковки и дополнительные услуги. Они могут как врубаться в ставку аренды, так и оплачиваться раздельно. Так, от охраны автомобиля не откажешься, потому такая услуга уже включена в цена аренды. Другие сервисы — мойка либо ремонт машин — встречаются в бизнес-центрах не так нередко, как хотелось бы многим арендаторам. Возникновение новых нормативов, предусмотренных систематизацией офисной недвижимости, по воззрению профессионалов, не окажет особенного воздействия на цена аренды.

Конкурентность бизнес-центров сдерживает вероятный рост тарифов. Меж тем, применение новых технологий может содействовать их маленькому увеличению.

Тамара Мельникова

Другие новости по теме:
Сможет ли давление спроса повлиять на застройщиков, покажет время
Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Офисы, новейшая история
Сейчас практически ни у кого из игроков рынка коммерческой недвижимости не вызывает колебаний, что классные стеклянные башни кабинетов скоро в огромных количествах будут возвышаться далековато за
Бизнес в ЖКХ пускают с большой неохотой
С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
60% российского жилого фонда нуждается в капитальном ремонте
Томные русские климатические условия — со средними годичными перепадами температуры от минус 30 до плюс 30, сильными ветрами и частыми осадками — сказываются на домах далековато не наилучшим образом.
Рынок стряхивает цепи
Другие сделки на рынке недвижимости — как песня без конца. Обыденный формат многоходовой композиции — 3-4 связанные вместе операции. Есть и рекорды — до 15 увязанных меж собой сделок. "Цепочки",