Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Офисы ранжируют по машиноместам
29 июня 2013
Новенькая система систематизации офисной недвижимости, которую несколько консалтинговых компаний планируют выпустить в этом году, предугадывает и новые нормативы для офисных парковок — машиномест сейчас должно быть больше. Но дешевле они не станут — новые технологии, напротив, могут прирастить их цена.
Четыре наикрупнейшие консалтинговые компании Москвы еще в 2003 году в рамках сотворения систематизации офисной недвижимости обусловили, сколько машиномест должно быть у уважающего себя бизнес-центра — как минимум одно на 100 кв. м арендуемой офисной площади. С того времени количество машиномест стало принципиальным конкурентноспособным преимуществом — беспокоиться о безопасности автомобиля предпринимателям надоело. Кабинет стал лицом конторы, и если ее клиенты не могут кинуть собственный автомобиль на гостевой парковке, приличные компании не станут арендовать площади в таком здании. Возникновение классных бизнес-центров с просторными паркингами за границами Садового кольца подлило масла в огнь — нормативы устарели. Арендаторам 500 кв. м стало не достаточно 3-5 машиномест на всю фирму. По словам Регины Лочмеле, управляющего отдела аналитики рынка офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International, сейчас в бизнес-центрах, расположенных в районе от Садового кольца до ТТК, одно машиноместо должно приходиться на 70-80 кв. м арендуемой офисной площади, а в районе от ТТК до МКАД — уже на 50-60 кв. м. Ожидается, что эти аспекты будут включены в новейшую систематизацию офисной недвижимости, которую планируется выпустить в этом году.
Под землю
Организовать наземную парковку в бизнес-центрах, расположенных снутри Садового кольца, очень тяжело — участки в центре и так маленькие, потому охото каждый метр использовать с наибольшей выгодой. Даже 50 кв. м земли девелопер предпочитает застроить 10 офисными этажами, каждый метр на которых сумеет сдать в аренду по $800-900, ежели дать под стоянку 10 автомобилям, с чего он будет иметь не больше 5000 долл. за месяц. И то если сдаст их по наибольшей ставке аренды для парковочных мест — 500 долл. за месяц.
В этой ситуации выходом в большинстве случаев становится организация подземной парковки. Так, к примеру, в комплексе "Москва-Сити", застроенном высотными офисными башнями, места под наземную парковку совсем нет, потому девелоперы оборудуют емкие подземные паркинги. Правда, фактически ни в каком из сданных проектов "Москва-Сити" их пока нет — только предусмотрены. По воззрению Марии Котовой, директора отдела исследовательских работ компании Knight Frank, ситуация понятнатолько с 2-мя объектами — бизнес-центрами "Башня на набережной" и "Федерация".
В первом предусмотрен один 3-уровневый паркинг для всего комплекса. "Арендаторам предоставляется одно машиноместо на 150 кв. м арендуемой площади кабинета, что является стандартным показателем для современных бизнес-центров класса А", — гласит она. Но такового соотношения недостаточно даже по устаревшей систематизации офисной недвижимости. Ну а когда ее, в конце концов, пересмотрят и опубликуют, будет совершенно несолидно. Ну и так ясно, что для строения общей площадью 17,5 тыс. кв. м сотки машиномест недостаточно. С другой стороны, девелопер бизнесцентра убеждает, что парковка рассчитана на 1000 машиномест. Тогда не понятно, почему при обилии мест арендаторов так небогато ими обеспечивают.
В комплексе "Федерация" предусмотрена 6-уровневая подземная парковка на 3,5 тыс. машиномест. Общая площадь 2-ух башен составляет 423 тыс. кв. м, но кабинеты займут наименьшую ее часть. «Организация 2-уровневой подземной и 8-уровневой наземной парковок с мойкой предусмотрена также в бизнес-центре "Северная башня"», — добавляет Регина Лочмеле.
Гости из грядущего
Правда, подземный паркинг можно выстроить не всюду — в центре городка этому нередко препятствуют полосы метрополитена и подземные коммуникации. Не считая того, его организация обходится недешево, ведь строить под землей еще труднее, чем на поверхности. Множественные ограничения и высочайшая цена схожих работ принуждают девелоперов выдумывать ноу-хау, ведь их проекты должны быть не только лишь конкурентоспособными, да и выгодными. Так, сейчас, кроме наземной парковки, расположенной вокруг строения, и подземной, начинают организовывать структурные, ячейковые парковки, также стоянки на крыше.
Последние два типа пока не получили широкого распространения, но структурные парковки строят уже несколько девелоперов. Это отдельное здание, почаще 2- либо 3-уровневое, выстроенное за либо рядом с бизнес-центром. Такая парковка будет у бизнесцентра "Кругозор" на улице Обручева, что дозволит обеспечить там одно машиноместо на 75 кв. м арендуемой площади. В качестве кандидатуры подземным и наземным парковкам специалисты именуют паркинг, расположенный на крыше строения. Но, беря во внимание бессчетные ограничения, его можно организовать лишь на крыше низкоэтажного строения. Потому в офисных комплексах они пока не используются — есть только один прецедент в торговом центре "Л-153" в Марьино. Для его новых гостей это собственного рода аттракцион, а вот неизменные равномерно перестают его жаловать, в особенности когда ломаются эскалаторы и за машиной наверх приходится идти пешком. К тому же, по словам Сергея Лобкарева, управляющего направления коммерческой недвижимости компании "МИАН-агентство недвижимости", при оборудовании парковки на крыше нужно уменьшить шаг колонн, чтоб здание не просело от веса автомобилей; предугадать длинноватые въездные и выездные рампы, проходящие через все уровни комплекса и особые желоба для уборки снега.
И уж совершенно новый тип парковки, который только что возникает в Москве, — ячейковая парковка. "Прибывший автомобиль ставится в особый механизм-приемник, который перемещает его в свободную ячейку и хранит, пока обладатель не возвратится за ним", — ведает Сергей Блохин, старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-Недвижимость". Для того, чтоб забрать автомобиль, обладатель употребляет магнитную карту. Специалисты считают, что это более малогабаритный метод хранения транспорта, который просит очень маленького пространства — в нем не необходимы въездные рампы, места для разворотов и т.д., как в обыкновенной парковке. В бизнесцентрах их еще пока нет, Блохин вспомнил только сооружающийся около станции метро "Тверская" многоуровневый подземный паркинг, в каком будет применяться ячейковый механизм.
Все включено
Есть арендаторы, которые по наивности собственной еще уповают на то, что минимум машиномест обладатель офисного строения обеспечит им безвозмездно, а остальное можно получать за дополнительные средства. Миф о бесплатных парковках необходимо развенчать — их не бывает. Хотя в неких бизнес-центрах, как, к примеру, в "Туполев Плаза", одно-два машиноместа вправду предоставляются. Но специалисты в один глас убеждают, что в таких случаях цена парковки просто заблаговременно включена в ставку аренды. Потому собственники построек, также консультанты удивленно улыбаются, когда возможный арендатор спрашивает о положенных ему бесплатных машиноместах. К примеру, снутри Садового кольца бесплатных машиномест вообщем нет — ни под землей, ни на поверхности. Те издержки, что были вложены в их облагораживание, также полезные офисные площади, которыми пришлось «пожертвовать», чтоб расположить парковку, не оставляют девелоперу другого выбора, не считая как взимать за ее внедрение плату.
Потому в подавляющем большинстве бизнес-центров класса А, в каких парковки обычно подземные, за аренду места необходимо платить. Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties, гласит, что около 70% построек такового класса имеют подземную платную парковку. По его данным, приблизительно 45% бизнес-центров класса А имеют также наземную платную парковку — в тех случаях, когда размеры участка позволяют ее организовать. Таким макаром, бесплатные машиноместа есть менее чем в 10% построек этого класса.
Толика подземных парковок в секторе класса В еще ниже. По данным Чепцова, их имеют менее 15% всех бизнес-центров этого класса. Около 80% из их оборудованы наземной автомобильной стоянкой, за использование которой, вобщем, все равно приходится платить. Единственные объекты, на которых бываютбесплатные парковки, — это офисные дома. "В большинстве случаев такое встречается при сдаче в аренду коттеджей и маленьких раздельно стоящих построек одной компании", — соглашается Регина Лочмеле. Около половины коттеджей имеют огороженную местность, на которой можно расположить в среднем от 5 до 15 машин. Вобщем, и в данном случае цена аренды парковочного места обычно также включена в общую ставку аренды строения.
Дорогого стоит
Цена аренды парковочных мест в столичных бизнес-центрах является одной из самых больших в Европе. "Так как спрос очень превосходит предложение, обладатели построек могут позволить для себя очень завышать ставки, снимая огромную маржу", — с сожалением констатирует Мария Котова. На данный момент цена аренды 1-го машиноместа под землей в бизнес-центрах класса А в Москве составляет 250-300 долл. за месяц. Аренда места на наземном паркинге обходится дешевле — 150-195 долл. за месяц. В отдельных случаях машиноместа стоят дороже — в центре городка, в престижном бизнес-центре. Таким макаром, стоимость зависит и от класса строения, в том числе свойства строительства и набора оказываемых сервисных услуг. "Ставки аренды в бизнесцентрах класса А колеблются в спектре от 230 до 550 долл. за место за месяц", — гласит Мария Котова. Так, в бизнес-центре на Моховой улице, д. 7, парковка стоит как раз 550 долл. Это связано с тем, что здание находится в центре Москвы, и парковка у него очень малая. По воззрению Сергея Лобкарева, стоимость подземной парковки также зависит от цены дополнительных инженерных систем: неотклонимыми являются системы кондиционирования, которые убирают выхлопные газы, противопожарные системы и освещение.
Наращивают цена парковки и дополнительные услуги. Они могут как врубаться в ставку аренды, так и оплачиваться раздельно. Так, от охраны автомобиля не откажешься, потому такая услуга уже включена в цена аренды. Другие сервисы — мойка либо ремонт машин — встречаются в бизнес-центрах не так нередко, как хотелось бы многим арендаторам. Возникновение новых нормативов, предусмотренных систематизацией офисной недвижимости, по воззрению профессионалов, не окажет особенного воздействия на цена аренды.
Конкурентность бизнес-центров сдерживает вероятный рост тарифов. Меж тем, применение новых технологий может содействовать их маленькому увеличению.
Тамара Мельникова
Четыре наикрупнейшие консалтинговые компании Москвы еще в 2003 году в рамках сотворения систематизации офисной недвижимости обусловили, сколько машиномест должно быть у уважающего себя бизнес-центра — как минимум одно на 100 кв. м арендуемой офисной площади. С того времени количество машиномест стало принципиальным конкурентноспособным преимуществом — беспокоиться о безопасности автомобиля предпринимателям надоело. Кабинет стал лицом конторы, и если ее клиенты не могут кинуть собственный автомобиль на гостевой парковке, приличные компании не станут арендовать площади в таком здании. Возникновение классных бизнес-центров с просторными паркингами за границами Садового кольца подлило масла в огнь — нормативы устарели. Арендаторам 500 кв. м стало не достаточно 3-5 машиномест на всю фирму. По словам Регины Лочмеле, управляющего отдела аналитики рынка офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International, сейчас в бизнес-центрах, расположенных в районе от Садового кольца до ТТК, одно машиноместо должно приходиться на 70-80 кв. м арендуемой офисной площади, а в районе от ТТК до МКАД — уже на 50-60 кв. м. Ожидается, что эти аспекты будут включены в новейшую систематизацию офисной недвижимости, которую планируется выпустить в этом году.
Под землю
Организовать наземную парковку в бизнес-центрах, расположенных снутри Садового кольца, очень тяжело — участки в центре и так маленькие, потому охото каждый метр использовать с наибольшей выгодой. Даже 50 кв. м земли девелопер предпочитает застроить 10 офисными этажами, каждый метр на которых сумеет сдать в аренду по $800-900, ежели дать под стоянку 10 автомобилям, с чего он будет иметь не больше 5000 долл. за месяц. И то если сдаст их по наибольшей ставке аренды для парковочных мест — 500 долл. за месяц.
В этой ситуации выходом в большинстве случаев становится организация подземной парковки. Так, к примеру, в комплексе "Москва-Сити", застроенном высотными офисными башнями, места под наземную парковку совсем нет, потому девелоперы оборудуют емкие подземные паркинги. Правда, фактически ни в каком из сданных проектов "Москва-Сити" их пока нет — только предусмотрены. По воззрению Марии Котовой, директора отдела исследовательских работ компании Knight Frank, ситуация понятнатолько с 2-мя объектами — бизнес-центрами "Башня на набережной" и "Федерация".
В первом предусмотрен один 3-уровневый паркинг для всего комплекса. "Арендаторам предоставляется одно машиноместо на 150 кв. м арендуемой площади кабинета, что является стандартным показателем для современных бизнес-центров класса А", — гласит она. Но такового соотношения недостаточно даже по устаревшей систематизации офисной недвижимости. Ну а когда ее, в конце концов, пересмотрят и опубликуют, будет совершенно несолидно. Ну и так ясно, что для строения общей площадью 17,5 тыс. кв. м сотки машиномест недостаточно. С другой стороны, девелопер бизнесцентра убеждает, что парковка рассчитана на 1000 машиномест. Тогда не понятно, почему при обилии мест арендаторов так небогато ими обеспечивают.
В комплексе "Федерация" предусмотрена 6-уровневая подземная парковка на 3,5 тыс. машиномест. Общая площадь 2-ух башен составляет 423 тыс. кв. м, но кабинеты займут наименьшую ее часть. «Организация 2-уровневой подземной и 8-уровневой наземной парковок с мойкой предусмотрена также в бизнес-центре "Северная башня"», — добавляет Регина Лочмеле.
Гости из грядущего
Правда, подземный паркинг можно выстроить не всюду — в центре городка этому нередко препятствуют полосы метрополитена и подземные коммуникации. Не считая того, его организация обходится недешево, ведь строить под землей еще труднее, чем на поверхности. Множественные ограничения и высочайшая цена схожих работ принуждают девелоперов выдумывать ноу-хау, ведь их проекты должны быть не только лишь конкурентоспособными, да и выгодными. Так, сейчас, кроме наземной парковки, расположенной вокруг строения, и подземной, начинают организовывать структурные, ячейковые парковки, также стоянки на крыше.
Последние два типа пока не получили широкого распространения, но структурные парковки строят уже несколько девелоперов. Это отдельное здание, почаще 2- либо 3-уровневое, выстроенное за либо рядом с бизнес-центром. Такая парковка будет у бизнесцентра "Кругозор" на улице Обручева, что дозволит обеспечить там одно машиноместо на 75 кв. м арендуемой площади. В качестве кандидатуры подземным и наземным парковкам специалисты именуют паркинг, расположенный на крыше строения. Но, беря во внимание бессчетные ограничения, его можно организовать лишь на крыше низкоэтажного строения. Потому в офисных комплексах они пока не используются — есть только один прецедент в торговом центре "Л-153" в Марьино. Для его новых гостей это собственного рода аттракцион, а вот неизменные равномерно перестают его жаловать, в особенности когда ломаются эскалаторы и за машиной наверх приходится идти пешком. К тому же, по словам Сергея Лобкарева, управляющего направления коммерческой недвижимости компании "МИАН-агентство недвижимости", при оборудовании парковки на крыше нужно уменьшить шаг колонн, чтоб здание не просело от веса автомобилей; предугадать длинноватые въездные и выездные рампы, проходящие через все уровни комплекса и особые желоба для уборки снега.
И уж совершенно новый тип парковки, который только что возникает в Москве, — ячейковая парковка. "Прибывший автомобиль ставится в особый механизм-приемник, который перемещает его в свободную ячейку и хранит, пока обладатель не возвратится за ним", — ведает Сергей Блохин, старший консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-Недвижимость". Для того, чтоб забрать автомобиль, обладатель употребляет магнитную карту. Специалисты считают, что это более малогабаритный метод хранения транспорта, который просит очень маленького пространства — в нем не необходимы въездные рампы, места для разворотов и т.д., как в обыкновенной парковке. В бизнесцентрах их еще пока нет, Блохин вспомнил только сооружающийся около станции метро "Тверская" многоуровневый подземный паркинг, в каком будет применяться ячейковый механизм.
Все включено
Есть арендаторы, которые по наивности собственной еще уповают на то, что минимум машиномест обладатель офисного строения обеспечит им безвозмездно, а остальное можно получать за дополнительные средства. Миф о бесплатных парковках необходимо развенчать — их не бывает. Хотя в неких бизнес-центрах, как, к примеру, в "Туполев Плаза", одно-два машиноместа вправду предоставляются. Но специалисты в один глас убеждают, что в таких случаях цена парковки просто заблаговременно включена в ставку аренды. Потому собственники построек, также консультанты удивленно улыбаются, когда возможный арендатор спрашивает о положенных ему бесплатных машиноместах. К примеру, снутри Садового кольца бесплатных машиномест вообщем нет — ни под землей, ни на поверхности. Те издержки, что были вложены в их облагораживание, также полезные офисные площади, которыми пришлось «пожертвовать», чтоб расположить парковку, не оставляют девелоперу другого выбора, не считая как взимать за ее внедрение плату.
Потому в подавляющем большинстве бизнес-центров класса А, в каких парковки обычно подземные, за аренду места необходимо платить. Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties, гласит, что около 70% построек такового класса имеют подземную платную парковку. По его данным, приблизительно 45% бизнес-центров класса А имеют также наземную платную парковку — в тех случаях, когда размеры участка позволяют ее организовать. Таким макаром, бесплатные машиноместа есть менее чем в 10% построек этого класса.
Толика подземных парковок в секторе класса В еще ниже. По данным Чепцова, их имеют менее 15% всех бизнес-центров этого класса. Около 80% из их оборудованы наземной автомобильной стоянкой, за использование которой, вобщем, все равно приходится платить. Единственные объекты, на которых бываютбесплатные парковки, — это офисные дома. "В большинстве случаев такое встречается при сдаче в аренду коттеджей и маленьких раздельно стоящих построек одной компании", — соглашается Регина Лочмеле. Около половины коттеджей имеют огороженную местность, на которой можно расположить в среднем от 5 до 15 машин. Вобщем, и в данном случае цена аренды парковочного места обычно также включена в общую ставку аренды строения.
Дорогого стоит
Цена аренды парковочных мест в столичных бизнес-центрах является одной из самых больших в Европе. "Так как спрос очень превосходит предложение, обладатели построек могут позволить для себя очень завышать ставки, снимая огромную маржу", — с сожалением констатирует Мария Котова. На данный момент цена аренды 1-го машиноместа под землей в бизнес-центрах класса А в Москве составляет 250-300 долл. за месяц. Аренда места на наземном паркинге обходится дешевле — 150-195 долл. за месяц. В отдельных случаях машиноместа стоят дороже — в центре городка, в престижном бизнес-центре. Таким макаром, стоимость зависит и от класса строения, в том числе свойства строительства и набора оказываемых сервисных услуг. "Ставки аренды в бизнесцентрах класса А колеблются в спектре от 230 до 550 долл. за место за месяц", — гласит Мария Котова. Так, в бизнес-центре на Моховой улице, д. 7, парковка стоит как раз 550 долл. Это связано с тем, что здание находится в центре Москвы, и парковка у него очень малая. По воззрению Сергея Лобкарева, стоимость подземной парковки также зависит от цены дополнительных инженерных систем: неотклонимыми являются системы кондиционирования, которые убирают выхлопные газы, противопожарные системы и освещение.
Наращивают цена парковки и дополнительные услуги. Они могут как врубаться в ставку аренды, так и оплачиваться раздельно. Так, от охраны автомобиля не откажешься, потому такая услуга уже включена в цена аренды. Другие сервисы — мойка либо ремонт машин — встречаются в бизнес-центрах не так нередко, как хотелось бы многим арендаторам. Возникновение новых нормативов, предусмотренных систематизацией офисной недвижимости, по воззрению профессионалов, не окажет особенного воздействия на цена аренды.
Конкурентность бизнес-центров сдерживает вероятный рост тарифов. Меж тем, применение новых технологий может содействовать их маленькому увеличению.
Тамара Мельникова