Поселковый концептуализм

Единый строительный стиль приходит на замену беспорядочной застройке Разношерстные коттеджные поселки равномерно уходят в прошедшее. Как девелоперы, так и сами покупатели на данный момент предпочитают единую строительную концепцию - это серьезно увеличивает ликвидность продукта. Специалисты предсказывают, что в дальнейшем "самострой" фактически пропадет с рынка, и главным предложением станут поселки полного цикла. Пригородная эволюция Если ранее единый строительный стиль рассматривался как "фишка" только немногих пригородных поселений, то на данный момент, по данным компании Vesco Realty, общее архитектурное решение имеют более 70% поселков, позиционирующихся на рынке. По словам директора департамента пригородной недвижимости Vesco Realty Анжелики Быльской, сначала данная тенденция связана с тем, что единая строительная концепция существенно увеличивает конкурентоспособность объекта на рынке. В целом, уже в 2000 году в достаточной степени оформились требования потребителя к загородным поселкам. Но, как отмечает заместитель генерального директора компании "Новенькая площадь" Евгений Фетисов, в главном это касалось инфраструктурных составляющих и высококачественных черт земель и построек, и в еще наименьшей степени архитектуры. По его воззрению, почти во всем это связано с историческими качествами развития архитектуры в СССР, предопределившей маленький культурный уровень заказчиков проектов. Вот поэтому 1-ые поселки, показавшиеся на рынке, представляли собой разнородный "шанхай": замковая архитектура разной этажности с вычурными башенками. Специалисты выделяют три волны развития рынка пригородной недвижимости. Для первой волны свойственна была беспорядочная застройка, для 2-ой - застройка поселков по типовым проектам, а для третьей- возможность выбора собственного проекта. Последний, вобщем, приходилось согласовывать с строительным бюро застройщика с целью соответствия общей концепции поселка, ведает начальник отдела пригородной недвижимости компании Soho Realty Максим Сухарьков. "Конкретно в этом русле развивались проекты в 2005 году",- отмечает аналитик. С ним соглашается генеральный директор Delta Realty Щепановский Кирилл: "В современных коттеджных поселках преобладает единая концепция застройки: покупателю предлагается несколько проектов на выбор, при всем этом архитекторы стараются сохранить личный вид каждого дома, не выходя за рамки данного стиля". Поменялся подход не только лишь к общей концепции поселка, да и к самому строительному стилю особняков. Заместитель директора управления пригородной недвижимости компании "Миэль-недвижимость" Владимир Яхонтов отмечает, что за последние 5 лет архитектура изменялась от вычурной замковой со различными украшательскими элементами к более рациональной, обычной и в конце концов пришла к серьезному европейскому стилю. Строительный вопрос В среднем единая строительная концепция поселка увеличивает объем инвестиций в проект на 5-7%: в главном это издержки на разработку и оформление проектов, оценивает издержки девелопера Анжелика Быльская. Почти всегда в поселках с единым строительным стилем клиенту предлагается на выбор пятьшесть других вариантов особняков. "Разумеется, что застройщику более прибыльно возводить дома по нескольким проектам, что позволяет улучшить строительство, также закупать строй материалы по более низким ценам",- объясняет Анжелика Быльская. Обычно, процесс разработки концепции занимает менее года. По словам Максима Сухарькова, согласование строительного вида дома осуществляется с основным архитектором района. "Контроль за соответствием проекта общему строительному концепту производит конструктор поселка, так именуемый строительный, либо авторский, надзор",- добавляет он. Участок с подрядом Сейчас на рынке можно выделить три главных типа предложений: земляные участки без неотклонимого подряда на строительство, земля с подрядом, также коттеджи в организованных поселках, ведает Максим Сухарьков. По оценкам профессионалов, основную часть рынка (70-80%) занимают участки с подрядом. Евгений Фетисов считает, что толика таких предложений имеет тенденцию к сокращению, но, в силу большей простоты таких схем, они продолжают существовать в довольно большенном количестве. "При схеме "участок плюс попорядку" клиент получает относительную свободу выбора архитектуры, но полностью непредсказуемое окружение",- считает Евгений Фетисов. С ним категорически не согласна начальник отдела реализации коттеджного поселка "Пестово" Надежда Гребенникова, добавляя, что ассоциировать достоинства и недочеты этих схем было бы некорректно, потому что они зависят от определенных целей девелопера. "В большинстве случаев застройщики совмещают эти схемы продаж в рамках 1-го поселка. Это не означает, что строительство особняков в поселке пускают на самотек и продажа участков с подрядом всегда приводит к появлению "шанхая", как, вправду, бывало время от времени ранее",- объясняет она. Приобретая земляной участок с подрядом, клиент заключает контракт инвестирования, которым предусмотрен выбор клиентом проекта коттеджа из коллекции застройщика в течение определенного времени, ведает управляющий отдела продаж компании "ИНКОМ-недвижимость" Алексей Маленьких. За клиентом закрепляется личный конструктор, который обеспечивает внесение клиентом неких корректировок в проект дома: высота потолков, дверные просветы, материалы перекрытия, также помогает клиенту сделать выбор из широкого списка материалов отделки, дверей, окон. Потом, по словам Алексея Маленьких, подготавливается весь набор документов для строительства: строительные решения, планы этажей, фасады - и заключается контракт подрядчиком, после этого начинается строительство. Загородные поселки с подрядом получили распространение по той причине, что девелоперу стало нерентабельно продавать просто пустой участок. Также для девелопера продажа участков с подрядом - один из методов застройщика повысить прибыльность финансовложений, ведает директор департамента пригородной недвижимости компании Paul's Yard Андрей Васильев. "В данном случае происходит процесс рефинансирования за счет вербования средств покупателей на ранешних шагах строительства поселка",- объясняет эксперт. По воззрению генерального директора компании Solo Светланы Мухановой, основным минусом покупки участка с подрядом будет то, что с юридической точки зрения клиент не может порвать дела с подрядной организацией, даже если качество работы его не устраивает. "В данном случае покупателю придется "вживаться" в проект, контролируя каждый шаг строителей",- гласит госпожа Муханова. К тому же, приобретение участка в строящемся коттеджном поселке с подрядом на строительство не снимает риска "зависнуть" на неопределенный срок. "Сначала клиент должен направить внимание на наличие утвержденного постановлением главы администрации района генерального плана коттеджного поселка",- рекомендует Светлана Муханова. Также покупателю стоит быть готовым к тому, что на нулевом цикле проекта ему придется выложить 60-80% от общей цены, предупреждает Максим Сухарьков. Таким макаром, по его словам, застройщик страхует себя от "самостроя". Будущее коттеджных поселков Владимир Яхонтов считает, что будущее рынка за коттеджными поселками полного цикла. Во-1-х, строительство такового поселка обходится существенно дешевле. Во-2-х, покупателю понятны сроки сдачи коттеджного поселка, так как есть контракт генподряда, по которому подрядчик обязуется сдать девелоперу поселок в срок. Но, даже если девелопер сделал единую концепцию поселка, почти всегда после пары лет эксплуатации поселков общее архитектурное решение исчезает, утверждает Анжелика Быльская. "Некие коттеджи продаются на вторичном рынке: новые жильцы решили перестроить часть собственного дома, другие решили изменить внешнюю ограду, третьи выстроили домик для гостей",- резюмирует она.

Маргарита Федорова