Загородный рынок сохраняет инвестиционную привлекательность

22 сентября 2013

Пригородное жилище уже более одного года продвигают как востребованную кандидатуру переоцененным столичным квартирам. И в целом рынок личных жилых домов и участков смотрится благополучнее рынка городских квартир, убеждены специалисты. Но общее для столичного региона понижение покупательской активности, специальные задачи земляного оборота, транспортные трудности Подмосковья и расхождение запросов инвесторов и вероятных потребителей сказались и на реализации пригородных проектов.

Предложение, в особенности дорогих поселков, росло, хотя реальный спрос на их не увеличивался. Тогда как жилище, вправду способное соперничать за потребителя экономкласса с квартирами в Москве, девелоперы строить не торопятся. Может быть, ситуация начнет изменяться, когда престижные сегодня планы по всеохватывающей низкоэтажной застройке области миллионами квадратных метров начнут воплощаться в жизнь, но в 2007 г. это были только обсуждаемые проекты разной степени проработанности («Рублево-Архангельское», «Остров Барвиха», «Остров Истра», «А101»).

«Спрогнозировать их удачливость сейчас сложно», — гласит Анастасия Кротова, ведущий спец департамента пригородной недвижимости компании Paul's Yard. Но так как земля в Подмосковье дорожает, проекты с более плотной низкоэтажной застройкой и таунхаусами будут появляться все почаще.

Закрытый, непрозрачный пригородный рынок сохраняет вкладывательную привлекательность. По словам Валерия Мищенко, директора по развитию Rodex Group, этому содействует низкая доходность других инструментов в 2007 г. (столичная недвижимость, фондовый рынок). Застройщики не страшатся делать большие вложения в пригородном секторе, утверждает он. Общий объем инвестиций в строительство жилища в Столичной области, по подсчетам Александра Скобкина, ведущего аналитика агентства недвижимости Doki, в 2007 г. составил около 270 миллиардов руб.

Девелопмент дает неплохую маржу, соглашается Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, потому «лендлорды предпочитают продаже земли ее освоение».

«Развитие рынка облигаций, внедрение других методов наружного и внутреннего заимствования наращивают приток инвестиций в недвижимость. Развитие системы ипотечного кредитования отдало возможность безбедным людям делать покупки без вывода средств из основного бизнеса. Возрастающий приток клиентов из регионов Урала, Поволжья, Северо-Запада в Москву и Московскую область прирастил платежеспособный спрос на загородную недвижимость во всех секторах. «Многие поселки для ублажения неоднозначного спроса закладывают в один проект и таунхаусы, и низкоэтажные дома с апартаментами, и домовладения на отдельных земляных участках», — обрисовывает ситуацию Кротова.

«В связи с ростом цен на 30-40% многие девелоперы и застройщики находят инвестиционно симпатичными земляные массивы, расположенные на удалении 60-80 км и поболее от МКАД», — продолжает она. По данным Paul's Yard, существенно подпрыгнули цены в Рузском районе Подмосковья (100-120 км от МКАД).

Объемы и цены

Объем пригородного рынка за 2007 г. оценивается аналитиками компании «Терра-Недвижимость» в $14 миллиардов, на 2008 г. прогнозируется около $19 миллиардов (без учета вероятной инфляции и падения курса бакса).

«Подмосковный рынок вел себя довольно интенсивно, показывая устойчивую динамику цен как на землю, так и на дома в организованных коттеджных поселках в среднем на 28-32% в год», — гласит Александр Скобкин. В компании Mayfair Properties рост цен на участки за год оценили в среднем в 35%. В «Пересвет — Реал Эстейт» молвят о 15-20%-ном подорожании пригородного жилища. По количеству предлагаемых объектов (коттеджных поселков) предложение возросло на 25%, рост цен по главным фронтам составил в среднем 26,44%, оценивают в компании «Терра-Недвижимость».

Управляющий отдела маркетинга и экономики «Велес Капитал Девелопмент» Наталья Манько, напротив, не находит в итогах года приметного ценового роста. По ее словам, «происходит выравнивание цен. Затянувшейся отложенный спрос провоцирует активизацию рекламных мероприятий (акции, скидки, подарки, дополнительные услуги) для вербования покупателей». По оценке «Пересвет — Реал Эстейт», средневзвешенная стоимость 1 кв. м в коттеджных поселках составила около $3000, в поселках таунхаусов — около $2400.

В натуральном выражении предложение пригородной недвижимости Наталья Бланкова, рекламщик «Пересвет — Реал Эстейт», оценивает в 3 млн кв. м. В «Терре» молвят о большем объеме — 5,7 млн кв. м (т. е. в среднем выходит около $2500 за 1 кв. м пригородной недвижимости).

Зону до 27 км от Москвы занимают в главном элитные поселки, где цены начинаются от $1,3 млн. Поселки бизнес-класса размещаются до 50 км от МКАД, цены тут — от $500 000 до $1,3 млн, гласит Тимур Сайфутдинов, гендиректор «Терра-Недвижимости».

На Рублевском шоссе есть предложения по $350 000 за сотку, покупатели на Новорижском шоссе уже заинтересованы в $85 000-120 000 за сотку неплохой лесной местности, продолжает Кротова. Данные о ценах на Рублевке подтверждает Тимур Сайфутдинов: «Стоимость домовладений в организованных коттеджных поселках колеблется от $3 млн до $75 млн, а цена 1 сотки земли — от $7000 до $350 000. В 2006 г. наибольшая цена сотки составляла около $300 000, наибольшая цена домовладения — $45 млн».

По данным «Терра-Недвижимости», темпы роста цен составили: по Новорижскому шоссе — 24,5% (в неких поселках — 35-45%), по Дмитровскому шоссе — в среднем 27,62%, по Калужскому шоссе — 27,2% (по неким объектам — до 45%). По воззрению Марии Литинецкой, резвее всего дорожали поселки на минском направлении — 297% за период с 2004 по III квартал 2007 г., киевском — 125% и Рублево-Успенском — 143%. Но на Минке наблюдался и больший разброс цен (разница практически в 6 раз). «Количество поселков на минском направлении невелико, потому несколько проектов премиум-класса очень завышают среднюю цена домовладений в границах 15 км от МКАД», — разъясняет Литинецкая.

Все равно купят

Более 30% в общей структуре предложения приходится на Новорижское шоссе. Толика Рублево-Успенского шоссе, по оценке Литинецкой, — около 20%. Возросло количество предложений на Калужском (около 12-14%) и Дмитровском (около 8%) шоссе. По оценке «Терры», в 2007 г. в структуре предложения общая толика новых поселков Новорижского, Калужского и Дмитровского шоссе составила 57%.

В 2007 г., по данным «Пересвет — Реал Эстейт», преобладают поселки бизнес-класса (68%). На долю элитного сектора приходится 15% предложений, а на долю экономкласса — 17%. Валерий Мищенко и Наталья Манько отмечают насыщение (ряд профессионалов молвят уже и о перенасыщении) элитного сектора пригородного рынка. Спрос меж тем неудовлетворен только на еще более доступное по стоимости высококачественное пригородное жилище.

«За счет значимого прироста объема предложения темпы продаж во всех секторах несколько снизились», — гласит Литинецкая. По ее оценке, к началу 2008 г. количество новых проектов по сопоставлению с 2006 г. возросло на 37%, из их больше половины поселков позиционируются в бизнес-классе. В секторе бизнес-класса возрастает срок экспозиции неликвидных объектов, хотя цены торговцы не понижают.

Обширнее круг

В радиусе 50 км от столицы, в особенности на популярных направлениях, земляные ресурсы истощились, гласит Мищенко. Девелоперы начинают осваивать более удаленные от Москвы участки вдоль трасс, до этого никому не увлекательных (юг, восток и северо-восток: Ярославское, Симферопольское, Каширское, Щелковское шоссе).

На всех направлениях подальше от Москвы интенсивно развивается дачное строительство (в том числе на симферопольском, каширском, ярославском, ленинградском, егорьевском и горьковском направлениях). Дополнительный стимул застройке трасс дают работы по реконструкции Дмитровского, Ярославского, Симферопольского и Новорижского шоссе, отмечают в «Терра-Недвижимости». В доказательство Сайфутдинов приводит несколько примеров поселков, которые были заявлены в 2007 г. На Новейшей Риге реализации начались в поселках «Витро Кантри» (60 км, цены — от $400 000), «Высокий берег» (55 км), «Троица» (60 км) и «Звенигорье» (50 км). На Дмитровском — «Живописный» (33 км, средняя стоимость — $200 000), «Лесная усадьба» (30 км, от $200 000 за участок без подряда). Один из увлекательных проектов на Симферопольском шоссе — дачный поселок «Велегож Парк» на 100-м км от Москвы с ценами от $110 000 до $175 000. Появилась плеяда увлекательных дорогих поселков на Ленинградском шоссе, на большой воде (Иваньковское водохранилище) в 110-130 км от Москвы — «Конаково Ривер Клаб», «Московское море».

Толика поселков за 71-м км в общем объеме предложения возросла практически вдвое, отмечает Литинецкая. Вобщем, логично — таких поселков не много, и прибавление 1-2 объектов уже дает 100%-ный рост.

Большая стройка

Мега- и просто поселки с более плотной застройкой в пригородах крупного города и далекие дачи на границах области — таким лицезреют специалисты будущее пригородного рынка. Видимо, кое-где в центре будут существовать «староформатные» обыденные коттеджные поселки, которых уже около 300 в Подмосковье, равномерно пополняя вторичный пригородный рынок.

В поселках, состоящих частично из таунхаусов и низкоэтажных квартирных домов, больше жилища приходится на 1 га общей площади. В 2006 г., по данным «Пересвета», на продажу выставлялись квартиры в 15 пригородных жилых комплексах, а в 2007 г. — в 22. «В 2007 г. средняя площадь поселков, участков и домов по сопоставлению с 2006 г. фактически не поменялась, а вот среднее число домов в поселке подросло на 28%. Подобного уплотнения можно достигнуть только за счет уменьшения публичной местности поселка. Скорее всего застройщики более детально подходят к планированию и разработке строительного плана: убирают излишние дороги, делают более малогабаритным размещение служебных зданий, стараются более правильно порезать участки под коттеджи», — рассуждает Валерий Мищенко.

«Крупные проекты позволяют понизить и общие эксплуатационные расходы, и издержки на содержание объектов инфраструктуры», — именует один из плюсов Наталья Бланкова. Подразумевается, что все это будет нужно, когда будет достроено. Если трудности с дорогами в области будут решаться, процесс поиска альтернативного жилища за пределами МКАД может пойти резвее.

Сочетание «уплотнения» с престижем обычных направлений рождает таунхаусы класса «премиум». По оценке Татьяны Голанцевой, начальника отдела продаж вкладывательной группы AG Capital, толика элитных таунхаусов составляет пятую часть от общего предложения этого формата жилища в Столичном регионе. «Все больше коттеджных поселков, строящихся в главном на рублево-успенском и новорижском направлениях, предлагают их покупателям. Площади в среднем — 200-300 кв. м, цена начинается от $650 000», — обрисовывает она интенсивно продвигаемый продукт. При разработке концепций элитных сблокированных домиков архитекторы отрешаются от аскетичных вариантов фасадов и линейного расположения и обращаются к более различному дизайну.

По мере роста объемов и расширения географии строительства увеличивалось количество операторов пригородного рынка. Практически на 40%, считает Бланкова, либо на 37% (со 110 до 151), по оценке Rodex Group.

Все удобства

«Если загородное жилище претендует на звание неизменного места жительства, то его соц и бытовая инфраструктура должна подтягиваться к столичному уровню», — считает Мищенко. В то же время нужны красоты конкретно пригородного жилища: наличие леса, выход к воде. По мере оскудения природных ресурсов Столичной области эти функции становятся все более ценными. Частично восполнить то событие, что поселок стоит в чистом поле, может персональная концепция. Обычно это значит: единый стиль нескольких вариантов домов, один подрядчик и понятная служба эксплуатации. «Особую значимость приобретает уникальность позиционирования — удачные проекты отличает эта самая черта», — гласит Мищенко.

Консультанты отмечают как тенденцию вынесение инфраструктуры, достаточной для обособленной пригородной жизни (магазинов, ресторанов, образовательных и мед учреждений), за границы коттеджного поселка либо комплекса поселков. Кроме понижения эксплуатационных расходов для обитателей таковой подход понижает издержки девелопера, осваивающего довольно огромную местность. Либо участок рядом с фронтом работ большой компании, уже позаботившейся об инфраструктуре в этом месте. «Самые огромные перспективы у огромных комплексов, схожих “Павлову Подворью” и Nova Riga на Новейшей Риге. Пока не начнет работать инфраструктура мегапроектов, это единственный выход сделать комфортабельные условия для проживания за городом», — считает Тимур Сайфутдинов.

Экология как знамя

«Именно неблагоприятную экологическую обстановку в крупном городе наши клиенты все почаще именуют предпосылкой переезда за город (80% будущих покупателей пригородного дома)», — гласит Скобкин из Doki. По оценке компании, 40% жилища в Столичной области в 2007 г. заполучили москвичи, 120 млн кв. м жилища было куплено ими в качестве второго дома.

Компания «Экостандарт», уловив чаяния будущих покупателей, к которым неравнодушны застройщики, оценивает поселки на предмет их экологической безопасности. А именно, в поселках, застройщики которых проявили желание пройти экспертизу, берутся анализы воды, воздуха, земли, оценивается уровень шума и качество зеленоватых насаждений. Если результаты неутешительные, об этом никто не выяснит, если все в порядке — поселок получает статус и флаг EcoVillage. Это глобальная тенденция — роль экологии вырастает в публичной жизни и бизнесе, гласит директор по развитию бизнеса группы компаний EcoStandard (устроитель проекта EcoVillage) Николай Кривозерцев.

В январе подытожили EcoVillage «Зима -2008», наградив 5 объектов, два из которых находятся далековато за пределами Столичной области, а один — в нескольких километрах от МКАД. Поселки на оканчивающей стадии строительства размещены один — в Киргизии, на берегу озера Иссык-Куль, другой — в Казани. «В Подмосковье в 100 раз больше заморочек, чем на Иссык-Куле, где девственно незапятнанная природа. Это эталоны для подражания. Потому мы всегда с огромным наслаждением работаем с поселками из регионов», — гласит Кривозерцев. Поселки Подмосковья тривиально соответствуют нормативам, которые, на самом деле, являются компромиссом (загрязнения допустимы, но не больше чем на определенную величину). «В то же время есть локальные источники загрязнения, такие как “дрянные” стройматериалы, скотомогильники, они животрепещущи для всех территорий, о чем же не стоит забывать», — предупреждают в «Экостандарте».

Прогноз утешительный

К весне, ждут в AG Capital, ситуация на рынке недвижимости в целом станет «более определенной и благоприятной». В Paul's Yard рассчитывают на устойчивый рост экономики Рф еще как минимум в течение 20-25 лет, как обещал министр денег РФ Алексей Кудрин.

В особенности специалисты внимательны к прогнозам относительно земляного рынка. «С пришествием зимы на рынке земли несколько снизилась активность, также свалились цены по неким пользующимся популярностью фронтам (рублево-успенское, новорижское, минское). В целом же рынок продолжает показывать положительную динамику. В предстоящем каждогоднее удорожание земли составит в среднем по рынку около 20%», — гласит Мария Литинецкая.

«В 2008 г. рынок земляных участков вне коттеджных поселков замедлит темпы роста в связи с тем, что наступит переориентация игроков рынка: девелоперы уйдут на наименее приоритетные направления, которые покажут огромную доходность, а физические лица направят свои взгляды на рынок коттеджных поселков. Рост цен по другим (не элитным) фронтам составит 30%, а по элитным — прогнозируется на уровне 20-25%», — гласит Полина Матью, PR-директор Mayfair Properties.

«Развитие рынка земли затруднено из-за сложностей, связанных с регулированием земляных отношений, но в 2008 г. он будет существенно более оживленным, чем рынок пригородной недвижимости, и в наиблежайшие три года цены на землю будут расти, — считает Наталья Манько. — Наберет сил шаг подготовки земли к коммерческому обороту. Тут более активны будут большие лендлорды, создающие земляные фонды и аккумулирующие огромные земляные массивы. Такое поведение больших компаний может спровоцировать монополизацию рынка земли. Цены на стопроцентно юридически приготовленные к продаже участки будут существенно выше подобных неоформленных приблизительно на 70%. Цены на оформленные участки с коммуникациями в два и поболее раза будут превосходить цены на неоформленные участки без коммуникаций. В целом рынок земляных участков будет существенно более оживленным, чем рынок пригородной недвижимости, и в наиблежайшие три года цены на землю будут расти».

Иван Лясников, директор по развитию «БГ-Девелопмент», считает, что основной тенденцией станет активное внедрение девелоперскими компаниями паевых вкладывательных фондов. «Данный механизм вербования инвестиций позволяет упростить функцию легализации скопленных земляных массивов и сделать для девелоперов более прибыльные условия для вывода на рынок нужного, конкурентоспособного предложения экономкласса, — разъясняет он. — Это станет надежным фундаментом для ценовой стабилизации рынка».

Что касается проф игроков пригородного рынка, то, по воззрению Манько, «более сильные компании со значимым денежным потенциалом, не зависящие от текущего состояния рынка недвижимости, имеющие другие источники дохода в других отраслях, вытеснят наименее большие компании. Еще больше ожесточится ценовая конкуренция».

Последнее логично. По данным ведущего аналитика компании «Северо-Запад» Полины Ивановой, «учитывая заявленные проекты и проекты, находящиеся в стадии согласования, 2008 год должен стать пиковым относительно последних пары лет по числу новых поселков».

Другие новости по теме:
Сможет ли давление спроса повлиять на застройщиков, покажет время
Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Бизнес в ЖКХ пускают с большой неохотой
С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
Строительные зоны
До 2008 г. управляющий стройкомплекса Москвы Владимир Ресин на заседании правительства пообещал выстроить 18 млн кв. м жилища. Недостаток земли под застройку в столице этим потрясающим планам не
Прогноз. Столичный рынок недвижимости - 2006 год
Для столичного рынка недвижимости прошедший 2005 год, связанный с новым скачком цен на жилище и покупательским ажиотажем, почти во всем оказался схожим на год 2003. Начнем с того, что к началу 2003
Коттеджное строительство делает ставку на уникальность
Интенсивно развивающийся рынок пригородного жилища в ближайшее время стращает профессионалов своим вероятным скорым насыщением. При всем этом на данный момент, на фоне огромного числа объектов,