Опасности банкротства либо недобросовестности застройщика — самые неурегулированные. В ипотечной сделке на первичном рынке недвижимости и банк, и заемщик, и его наследники защищены страхованием
Строители добились своего
24 апреля 2013
Как стало понятно RBC daily, депутаты Госдумы предлагают внести ряд существенных поправок в закон "О долевом строительстве". Уже на этой неделе правительство РФ и администрация президента выдадут свои заключения относительно новейшей редакции закона. Вобщем, разработчики убеждены, что большая часть новелл будет принята, так как работа по их внесению шла не без учета представления администрации президента. Опрошенные RBC daily застройщики отнеслись к новым нормам без особенного интереса, указав на их несовершенство.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости" № 214-ФЗ был принят в конце прошедшего года в составе пакета из 27 "жилищных" законов и вступил в силу 1 апреля этого года. Большая часть столичных застройщиков не пожелало работать в согласовании с его нормами, предпочитая другие "сероватые" схемы, не попадающие под действие этого закона. В протяжении всего года столичные застройщики критиковали ФЗ № 214 и для борьбы с ним даже слились в "Ассоциацию строителей Рф". Правда, как говорят в Госдуме, было подсчитано, что 70% критичных выражений в адресок закона приходится на строителей Москвы и Столичной области. А в других регионах по новенькому закону уже работают, при этом в согласовании с ним в неких городках Рф ведется до 50% строек.
Большая часть претензий со стороны столичного стройкомплекса сводилось к тому, что, во-1-х, банки закончили кредитовать проекты, в каких есть дольщики, не хотя нести субсидиарную ответственность. Во-2-х, закон позволял дольщикам в хоть какое время забрать у застройщика свои средства. В-3-х, он значительно ужесточил требования к строительным компаниям: право завлекать средства личных лиц сейчас имеют только те из их, у каких нет долгов и на балансе которых имеются активы (и это притом, что в Москве для строительства каждого дома регится новое юридическое лицо с практически нулевым балансом). Критике подвергались и другие положения закона, часть которых сейчас пересмотрена.
Как стало понятно RBC daily, новенькая редакция закона "О долевом строительстве" принадлежит перу депутатов Госдумы Александру Когану и Владиславу Резнику, которые переработали массу предложений строителей и чиновников по внесению поправок в закон. Об особенностях нового документа RBC daily поведали в Госдуме. Одно из конфигураций в 214-ФЗ связано с тем, что банки перестают нести субсидиарную ответственность. Заместо этого в закон вводится страхование критерий контракта, когда в обмен на очередной взнос дольщика застройщик выдает ему страховой полис на всю эту сумму либо на ее часть. В случае банкротства застройщика страховая компания возместит дольщику все убытки. Таким макаром, банк освобожден от обязанности рассчитываться с дольщиками. Процентная ставка составит около 1,5% от вносимой дольщиком суммы. Это не сделает цена квадратного метра дороже, потому что на данный момент субсидиарная ответственность банка обходится в 3%.
Но, как признают сами разработчики данной нормы, по поводу такового страхования остается еще сильно много вопросов – к примеру, страховать всю сумму, вносимую дольщиками, либо только ее часть. Создатели нового закона говорят, что будет очень тяжело застраховать всю вносимую дольщиком сумму. Также непонятно, кому будет принадлежать дом в случае банкротства застройщика. Не считая того, будет нужно еще найти, что конкретно страхуется, в каком объеме, и сделать расчетную методику всех рисков. Если это будет изготовлено, в закон "О страховании" также придется внести надлежащие поправки.
Очередное новаторство связано с тем, что застройщик сейчас имеет право расторгнуть с дольщиком контракт, выставив ему письменные претензии. Ранее застройщик мог расторгнуть контракт только через трибунал, к примеру, если дольщик не платит взносы. Получив претензии, дольщик может или расторгнуть контракт, или подать в трибунал. В случае расторжения контракта застройщик возвращает дольщику внесенные им средства. Не считая того, если на данный момент дольщик имеет право затягивать платежи, то новенькая редакция закона в случае несоблюдения дольщиком графика платежей обязует его выплачивать пеню. В пользу застройщика в закон внесено положение о том, что сейчас он должен предоставлять дольщику только документацию по тому дому, в строительство которого этот дольщик вносит средства. Идет речь о тех документах, которые не являются коммерческой потаенной: разрешение на строительство, график выполнения работ, финансирование строй работ). Закон в его сегодняшнем виде обязует застройщика предоставлять дольщикам более широкий диапазон документов, включая уставные документы, состав учредителей, балансы и пр.
Создатели поправок отмечают, что в законе сохранятся такие требования к застройщику, как отсутствие долгов, наличие неплохой кредитной истории и активов на балансе. Держать под контролем деятельность строительной компании и выполнение ею обязанностей перед дольщиками будет особый городской орган. Создатели нового закона не колеблются, что местные власти охотно выделят нужный штат людей для контроля над застройщиками. Тем паче что средства для этого имеются: после введения реализации земли на открытых торгах поступления в городские бюджеты выросли в разы.
Хотя поправки вносились в ФЗ №214 конкретно с подачи застройщиков, последние повстречали нововведения без особенного интереса. Как заявил RBC daily коммерческий директор "СТ Групп Регион" Дмитрий Шмелев (компания строит восемь домов в согласовании с нормами ФЗ №214 в 5 регионах Рф), "отмена субсидиарной ответственности банков облегчит жизнь маленьким и средним застройщикам. Огромных строй компаний эта норма не много касается, потому что они могут выстроить дом, не привлекая банковские средства". По воззрению Дмитрия Шмелева, совсем никчемной при практическом применении является надежда законодателя достигнуть согласия дольщика на расторжение контракта соинвестирования в досудебном порядке. "Я уверен, что дольщик будет доводить дело до суда и затягивать ситуацию до крайности из-за различия цен. Имело бы смысл внести в закон список критерий, на которых застройщик имеет право расторгнуть контракт с физическим лицом в однобоком порядке, – гласит он. – Шагом вспять исходя из убеждений мирового девелоперского опыта и рвения наших законодателей к прозрачности бизнеса является положение о том, что застройщик не должен демонстрировать дольщику всю документацию, включая уставные документы".
По словам заместителя начальника юридического департамента группы компаний "СУ-155" Анны Гузиной, отмена субсидиарной ответственности банков является разумной поправкой, которая позволяет застройщикам рассчитывать на вербование кредитных средств для финансирования строительства и обеспечивает гарантию возврата средств дольщикам. "Страхование дольщиков от банкротства застройщиков и на данный момент употребляется некими строй компаниями, - отмечает Анна Гузина. - Но на данный момент страхование осуществляется за счет дольщиков, а не застройщиков". Также в "СУ-155" одобрили ввод штрафов для дольщиков, которые затягивают выполнение собственных обязанностей по инвестконтракту.
По воззрению генерального директора "АРТ-Билдинг" Андрея Анохина, который участвовал в подготовке поправок в 214-ФЗ в составе "Опоры Рф", "у страховых компаний меньше резервов, чем у банков, для возмещения средств дольщикам в случае банкротства строительной компании. Потому в качестве гаранта возврата средств страховые организации наименее ликвидны, чем банки". По его словам, коммерческая потаенна застройщиков в ряде документов должна сохраниться. "В критериях полной непрозрачности строительного рынка небезопасно сходу добиваться от застройщиков полной прозрачности. При всем этом должна быть общественная финансовая отчетность, с которой дольщики всегда могут ознакомиться", – отмечает Андрей Анохин.
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости" № 214-ФЗ был принят в конце прошедшего года в составе пакета из 27 "жилищных" законов и вступил в силу 1 апреля этого года. Большая часть столичных застройщиков не пожелало работать в согласовании с его нормами, предпочитая другие "сероватые" схемы, не попадающие под действие этого закона. В протяжении всего года столичные застройщики критиковали ФЗ № 214 и для борьбы с ним даже слились в "Ассоциацию строителей Рф". Правда, как говорят в Госдуме, было подсчитано, что 70% критичных выражений в адресок закона приходится на строителей Москвы и Столичной области. А в других регионах по новенькому закону уже работают, при этом в согласовании с ним в неких городках Рф ведется до 50% строек.
Большая часть претензий со стороны столичного стройкомплекса сводилось к тому, что, во-1-х, банки закончили кредитовать проекты, в каких есть дольщики, не хотя нести субсидиарную ответственность. Во-2-х, закон позволял дольщикам в хоть какое время забрать у застройщика свои средства. В-3-х, он значительно ужесточил требования к строительным компаниям: право завлекать средства личных лиц сейчас имеют только те из их, у каких нет долгов и на балансе которых имеются активы (и это притом, что в Москве для строительства каждого дома регится новое юридическое лицо с практически нулевым балансом). Критике подвергались и другие положения закона, часть которых сейчас пересмотрена.
Как стало понятно RBC daily, новенькая редакция закона "О долевом строительстве" принадлежит перу депутатов Госдумы Александру Когану и Владиславу Резнику, которые переработали массу предложений строителей и чиновников по внесению поправок в закон. Об особенностях нового документа RBC daily поведали в Госдуме. Одно из конфигураций в 214-ФЗ связано с тем, что банки перестают нести субсидиарную ответственность. Заместо этого в закон вводится страхование критерий контракта, когда в обмен на очередной взнос дольщика застройщик выдает ему страховой полис на всю эту сумму либо на ее часть. В случае банкротства застройщика страховая компания возместит дольщику все убытки. Таким макаром, банк освобожден от обязанности рассчитываться с дольщиками. Процентная ставка составит около 1,5% от вносимой дольщиком суммы. Это не сделает цена квадратного метра дороже, потому что на данный момент субсидиарная ответственность банка обходится в 3%.
Но, как признают сами разработчики данной нормы, по поводу такового страхования остается еще сильно много вопросов – к примеру, страховать всю сумму, вносимую дольщиками, либо только ее часть. Создатели нового закона говорят, что будет очень тяжело застраховать всю вносимую дольщиком сумму. Также непонятно, кому будет принадлежать дом в случае банкротства застройщика. Не считая того, будет нужно еще найти, что конкретно страхуется, в каком объеме, и сделать расчетную методику всех рисков. Если это будет изготовлено, в закон "О страховании" также придется внести надлежащие поправки.
Очередное новаторство связано с тем, что застройщик сейчас имеет право расторгнуть с дольщиком контракт, выставив ему письменные претензии. Ранее застройщик мог расторгнуть контракт только через трибунал, к примеру, если дольщик не платит взносы. Получив претензии, дольщик может или расторгнуть контракт, или подать в трибунал. В случае расторжения контракта застройщик возвращает дольщику внесенные им средства. Не считая того, если на данный момент дольщик имеет право затягивать платежи, то новенькая редакция закона в случае несоблюдения дольщиком графика платежей обязует его выплачивать пеню. В пользу застройщика в закон внесено положение о том, что сейчас он должен предоставлять дольщику только документацию по тому дому, в строительство которого этот дольщик вносит средства. Идет речь о тех документах, которые не являются коммерческой потаенной: разрешение на строительство, график выполнения работ, финансирование строй работ). Закон в его сегодняшнем виде обязует застройщика предоставлять дольщикам более широкий диапазон документов, включая уставные документы, состав учредителей, балансы и пр.
Создатели поправок отмечают, что в законе сохранятся такие требования к застройщику, как отсутствие долгов, наличие неплохой кредитной истории и активов на балансе. Держать под контролем деятельность строительной компании и выполнение ею обязанностей перед дольщиками будет особый городской орган. Создатели нового закона не колеблются, что местные власти охотно выделят нужный штат людей для контроля над застройщиками. Тем паче что средства для этого имеются: после введения реализации земли на открытых торгах поступления в городские бюджеты выросли в разы.
Хотя поправки вносились в ФЗ №214 конкретно с подачи застройщиков, последние повстречали нововведения без особенного интереса. Как заявил RBC daily коммерческий директор "СТ Групп Регион" Дмитрий Шмелев (компания строит восемь домов в согласовании с нормами ФЗ №214 в 5 регионах Рф), "отмена субсидиарной ответственности банков облегчит жизнь маленьким и средним застройщикам. Огромных строй компаний эта норма не много касается, потому что они могут выстроить дом, не привлекая банковские средства". По воззрению Дмитрия Шмелева, совсем никчемной при практическом применении является надежда законодателя достигнуть согласия дольщика на расторжение контракта соинвестирования в досудебном порядке. "Я уверен, что дольщик будет доводить дело до суда и затягивать ситуацию до крайности из-за различия цен. Имело бы смысл внести в закон список критерий, на которых застройщик имеет право расторгнуть контракт с физическим лицом в однобоком порядке, – гласит он. – Шагом вспять исходя из убеждений мирового девелоперского опыта и рвения наших законодателей к прозрачности бизнеса является положение о том, что застройщик не должен демонстрировать дольщику всю документацию, включая уставные документы".
По словам заместителя начальника юридического департамента группы компаний "СУ-155" Анны Гузиной, отмена субсидиарной ответственности банков является разумной поправкой, которая позволяет застройщикам рассчитывать на вербование кредитных средств для финансирования строительства и обеспечивает гарантию возврата средств дольщикам. "Страхование дольщиков от банкротства застройщиков и на данный момент употребляется некими строй компаниями, - отмечает Анна Гузина. - Но на данный момент страхование осуществляется за счет дольщиков, а не застройщиков". Также в "СУ-155" одобрили ввод штрафов для дольщиков, которые затягивают выполнение собственных обязанностей по инвестконтракту.
По воззрению генерального директора "АРТ-Билдинг" Андрея Анохина, который участвовал в подготовке поправок в 214-ФЗ в составе "Опоры Рф", "у страховых компаний меньше резервов, чем у банков, для возмещения средств дольщикам в случае банкротства строительной компании. Потому в качестве гаранта возврата средств страховые организации наименее ликвидны, чем банки". По его словам, коммерческая потаенна застройщиков в ряде документов должна сохраниться. "В критериях полной непрозрачности строительного рынка небезопасно сходу добиваться от застройщиков полной прозрачности. При всем этом должна быть общественная финансовая отчетность, с которой дольщики всегда могут ознакомиться", – отмечает Андрей Анохин.
Вера Ковалева