В недвижимость вкладываются только опытные покупатели

Вкладывательные опасности Годичный рост цен на столичные новостройки в среднем по всем секторам рынка составил 25-30%. Приблизительно такую же доходность проявили, к примеру, ПИФы, паи которых, но, владеют более высочайшей ликвидностью. Играть на росте цен на жилую недвижимость продолжают только самые бывалые и отчаянные, на счету которых уже далековато не 1-ое приобретение жилища в вкладывательных целях. Загадочные покупки Сколько жилища продалось в 2005 году в вкладывательных целях? Ответ впрямую находится в зависимости от того, кому этот вопрос задать – застройщику либо риэлтеру. Если торговцы недвижимости высказываются на данную тему достаточно уверенно и расслабленно, то строители часто теряются, предпочитая увести разговор к годичный динамике роста цен на отдельные жилые объекты. Так поступили, к примеру, в СУ-155, сообщив, что за 1-ые 10 месяцев 2005 года рост цен на некие объекты компании достигнул 30%, а наибольший спрос пришелся на дома, возводимые в конкретной близости от МКАД – в Кожухове, Трехгорке и Красногорье. Приблизительно такую же стратегию выбрали и в Первой ипотечной компании. По оценке ее рекламщиков, больший рост цен за 2005 году наблюдался в строящемся в Шмитовском проезде объекте бизнес-класса "Дом на Пресне". Самая высочайшая стоимость в нем поднялась с $2490 за 1 кв. м (ноябрь 2004 года) до $3157 (на сегодня). Так как до окончания строительства еще далековато, цены еще будут расти, что, как молвят в компании, прибыльно исходя из убеждений инвестиций. Уход от ответа может быть вызван, к примеру, отсутствием данных по количеству вторичных продаж. – Доходность личных инвестиций в недвижимость посчитать нетрудно,– гласит управляющий отдела маркетинга компании "КВ Инжиниринг" Антон Смирнов.– К примеру, на стадии котлована осенью 2001 году цена 1 кв. м в доме "Дворянское гнездо" составляла $3500-7000. Через год, когда стояла коробка, прирост составил в среднем 50-70%. На сегодня, по оценкам независящих профессионалов рынка, цена квартир в доме составляет $16 000-18 000 за 1 кв. м, а пентхауса – в районе $25 000 за 1 кв. м. Таким макаром, прирост за все эти годы составил около 350-400%. Только за 2005 год цены выросли на 30%. Вот только квартиры в этом доме никто не реализует. Но самую любопытную точку зрения высказали в компании "Дон-строй", предположив, что застройщикам стало неинтересно иметь вкладывательных покупателей. – С одной стороны, компании прибыльно завлекать средства личных инвесторов, с другой – для так именуемых конечных покупателей этот фактор делает понятные неудобства: дом, в каком огромное количество квартир создано для перепродажи, достаточно длительное время остается необжитым,– объясняет заместитель генерального директора компании "Дон-строй" Тимур Баткин.– Сейчас у застройщиков есть достаточные средства для того, чтоб не завлекать средства на всех критериях, а вначале заявить высшую стоимость и дожидаться конечного покупателя. Такая разница Разброс характеристик по вкладывательным покупкам у тех застройщиков, кто обнародовать эту информацию все таки решился, потрясает. Самую трезвую оценку дают в компании "Крост", полагая, что в строящихся ею объектах в вкладывательных целях приобретено менее 1-2% квартир. Невзирая даже на значимый рост цен. "К примеру, в элитном комплексе 'Премьер' цены выросли с $4600 за 1 кв. м в конце прошедшего года до $6000",– гласит директор по рекламе и коммуникациям концерна "Крост" Леонид Белага. Разъясняется такая динамика просто: сначала года дом находился на стадии котлована, а на данный момент близится его сдача госкомиссии. По данным компании "Конти", на ее объектах толика вкладывательных покупок составляет 5%. "Больший рост цен за 2005 год наблюдался в секторе элитного жилища и составил порядка 20-25%,– объясняют в 'Конти'.– К примеру, цена 1 кв. м в жилом комплексе 'Покровский сберегал' сначала года составляла $4000-5000, а на данный момент выросла до $5000-7000. Выросли цены и в секторе бизнес-класса. К примеру, реализации квартир в жилом комплексе 'Континенталь' начинались с $1500-2000, а сейчас 1 кв. м стоит $1900-3000". По данным компании "Дон-строй", личные инвесторы составляют меньше 8% покупателей. Посреди всех объектов этой компании в 2005 году более нужен личными инвесторами был 5-ый корпус "Красных парусов". "Он привлекателен сначала тем, что прямое сопоставление с уже заселенными, действующими корпусами наглядно указывает выгодность вложений: цена квадратного метра тут превосходит $4000, а в новеньком корпусе в этом году стоимость была около $2500,– объясняют в 'Дон-строе'.– По тому же принципу в будущем году можно предсказывать вкладывательную привлекательность 'Дома на Мосфильмовской'. В построенном по соседству квартале 'Воробьевы горы' уже сейчас стоимость на вторичном рынке превосходит $3000, и спрос при всем этом повсевременно вырастает, а предложение сокращается". Самую же смелую оценку вкладывательной привлекательности дают своим объектам в холдинге "Капитал Груп". – По нашим наблюдениям, сейчас приблизительно 30% покупателей получают квартиры в вкладывательных целях, 20% составляют покупатели, которые на первом шаге покупки не имеют жесткой позиции, и 50% покупателей получают недвижимость для того, чтоб жить там самим,– поведала PR-менеджер холдинга Нина Бывшева.– Хотя, естественно, осознать, какая покупка является вкладывательной, а какая нет, трудно. Тем паче что срок договора от момента его подписания и до сдачи дома в эксплуатацию составляет полтора-два года. За этот период времени у покупателя могут поменяться планы, актуальная ситуация. И часто случается так, что сначало средства вкладываются как инвестиции, а позже обладатель оставляет квартиру для себя. Динамику отследить достаточно тяжело. К примеру, в жилом комплексе "Созвездие Капитал-2" (дом продан на 100%, на исходном шаге цена 1 кв. м – $2500, на сегодня – $3000) предложения на вторичном рынке отсутствуют. Если же гласить о большей годичный динамике цен, то я бы упомянула жилой комплекс "Панорама". Сначала года малая стоимость квадратного метра в нем составляла $3000, а в конце года выросла до $4840. Динамика по другим объектам в 2005 году несколько ниже ("Авиалайнер" – с $1050 на начало года до $1400 в конце года, "Авеню, 77" – $900 и $1010 соответственно). Лови сектор По воззрению риэлтеров, 30% квартир, обретенных в вкладывательных целях,– это уже очень. – Я думаю, этот показатель никак не может быть больше 7-10%. При этом 10% я уже считаю нереально высочайшей величиной, быстрее все-же верным будет 4-6%,– рассуждает директор департамента маркетинга и рекламы компании "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев.– Более того, я полагаю, что такая картина наблюдается в протяжении последних 5 лет. Зарабатывать на инвестициях в жилую недвижимость очень тяжело, потому категория игроков на этом поле очень устойчивая. Сформировалась группа людей, умеющих делать средства на спекулятивных операциях с недвижимостью, новенькие посреди их – большая уникальность. Изменяются только классы объектов, подходящие для инвестиций. Если в 2001-2003 годах хитом совершенно точно были объекты массовой застройки, на которых соотношение срок реализации–прибыль было хорошим, то на данный момент достойные внимания в вкладывательном плане объекты размыты по всем секторам рынка. При этом могу представить, что на сектор элитного жилища приходится маленькое количество вкладывательных покупок – как в силу сравнимо низкой процентной рентабельности, продолжительности следующих продаж (реализация таких объектов на вторичном рынке иногда продолжается около года), так и из-за того, что стоимость "входного билета" дорога. Люди, располагающие такими свободными средствами, обычно, предпочитают другие вложения, сулящие куда более значительную прибыль. С оценкой толики вкладывательных квартир (5-8%) согласны все риэлтеры, но большая часть из их все таки предлагают не отсекать элитную недвижимость. Так, спецы из агентства недвижимости DOKI считают, что исходя из убеждений вкладывательной привлекательности более прибыльно брать квартиры снутри Садового кольца. Невзирая на то что такие объекты выставляются на продажу на более поздних стадиях строительства, из-за чего средняя годичная доходность изредка превосходит 20-25%, из-за высочайшей цены на элитную недвижимость прибыль в абсолютных цифрах оправдает вкладывательные цели покупки. "А в отдельных случаях доходность вложений в такие объекты может достигать прядка 60%,– убеждает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.– Броским примером является клубный дом 'Чайка'. Рост цены квадратного метра на часть его квартир лишь на период с сентября 2004 года по май 2005-го составил 55%". Будь что будет

Но все таки такая доходность – исключение. Не умопомрачительно, что личные инвесторы в 2005 году все почаще приценивались к другим денежным инструментам, к примеру ПИФам (тщательно об их деятельности можно прочитать на стр. 35). Хотя у такового метода инвестирования есть свои недочеты. – ПИФы – вещь довольно непростая сама по для себя,– ведает Антон Смирнов.– Человек, не имеющий полной суммы на покупку квартиры, может приобрести вроде бы ее часть (в почти всех ПИФах разрешено приобретение части пая, малая сумма вложения может составлять 100 тыс. рублей), зарабатывая на схожих операциях до 25-30% годичных, а по неким ПИФам в Рф доходность доходила до 80%. И хотя размер доходности ПИФов не гарантируется, из-за диверсификации рисков управляющими компаниями таковой метод вложений увлекателен для миноритарных акционеров. Хотя, с другой стороны, если хватает средств, квартира, может, и наилучший метод вложения, так как вкладчик натурализует средства в объект недвижимости и гарантированно ничего не теряет. Предсказывать динамику энтузиазма к вкладывательным покупкам жилой недвижимости в 2006 году пока достаточно трудно.
– Если уже на исходном шаге строительства застройщики выставляют квартиры по высочайшим ценам, то доходность для инвесторов понижается,– гласит Тимур Баткин.– В связи с этим многие личные инвесторы сейчас переориентируются на получение арендного дохода. Невзирая на наименьшую доходность (12-15% в год), аренда представляется размеренным и длительным делом и завлекает больше внимания. Эта тенденция будет развиваться далее. В целом же мы предполагаем, что толика личных инвесторов в 2006-2007 годах остается в наилучшем случае на нынешнем уровне, а быстрее будет сокращаться. Большая часть операторов рынка недвижимости с таким прогнозом не соглашаются. – С началом стагнации цен на недвижимость (середина 2004 года) брать жилище в вкладывательных целях стало нерентабельно,– резюмирует все вышеупомянутое управляющий аналитического центра irn.ru Олег Репченко.– К тому же была угроза понижения цен, потому толика таких покупок приметно сократилась. Думаю, что на данный момент вкладывательных покупок – порядка 5%, навряд ли больше. Но текущие темпы роста цен – по 3% за месяц и поболее – будут содействовать повышению количества вкладывательных квартир. Потому если таковой рост продолжится в 2006 году, то данная тема опять может стать животрепещущей. Самые доходные московские стройки Объект Застройщик Наибольшая годичная динамик цен (%)
"Красные паруса", V корпус "Дон-строй" 35
"Дом на Пресне" ПИК 26,8
"Премьер" "Крост" 30,4
"Покровский сберегал" "Конти" 40
"Панорама" "Капитал Груп" 61,3 По данным компаний-застройщиков.

Алексей Воскресенский