Для столичного рынка недвижимости прошедший 2005 год, связанный с новым скачком цен на жилище и покупательским ажиотажем, почти во всем оказался схожим на год 2003. Начнем с того, что к началу 2003
Цены на недвижимость перепрыгнут отметку 3 тыс. долл. за метр
26 апреля 2013
Рынок недвижимости в 2005 г. вел себя как обычно непредсказуемо: первую половину года цены на московскую недвижимость стояли, обещая скорое падение, а во 2-ой половине года на рынке появился ажиотаж, сопоставимый с рекордным 2003 г. Цены росли на 3-4% за месяц. Относительно предстоящего поведения цен представления аналитиков и участников рынка расползаются: кто-то считает, что тенденция к росту продолжится, кто-то считает, что рынок ждет новенькая стагнация, когда цены будут только корректироваться в согласовании с инфляцией. На фоне этой тенденции рынок продолжит становиться более цивилизованным под давлением его участников и госорганов.
По состоянию на конец 2005 г. средняя стоимость квадратного метра в Москве достигнула, по данным аналитического центра IRN.ru, 2600 долл. за кв. м. Управляющий этого центра Олег Репченко утверждает, что поведение рынка в 2005 г. не удалось угадать ни одному из аналитиков. "Годом ранее, когда участники и обозреватели столичного рынка недвижимости строили прогнозы на 2005 г., звучали самые различные точки зрения, – комментирует он. – Одни предрекали столичному рынку неминуемое падение цен, и к этому почти во всем располагала затянувшаяся стагнация. Другие гласили о вероятном возобновлении малозначительного роста цен в 2005 г., и такая точка зрения также имела под собой основание – раз цены не свалились в период стагнации 2004 г., то возможность их понижения в 2005 г. очевидно уменьшалась. Третьи склонялись к уравновешенной позиции, полагая, что за 2005 г. уровень цен на столичное жилище значительно не поменяется ни ввысь, ни вниз. Но реальное поведение столичного рынка недвижимости в 2005 г. не угадал практически никто: ошиблись как пессимисты, так и оптимисты. Во 2-ой половине 2005 г. появился ажиотаж, сопоставимый разве что только с рекордным 2003 г., темпы роста цен достигали 4-5% за месяц, а по итогам года прирост цены квартир составил от 20 до 30% зависимо от типа жилища". Г-н Репченко утверждает, что такая же тенденция сохранится и в 2006 г.
Некие участники рынка согласны с этим прогнозом. "Рынок будет расти до того времени, пока не упрется в платежеспособный спрос", – произнес RBC daily президент Столичной ассоциации гильдии риэлторов (МАГР), вице-президент компании "Бест-Недвижимость" Миша Гороховский. По его данным, в декабре количество сделок на рынке было вдвое ниже обыденного, что гласит о том, что рынок застыл в ожидании роста цен. "Торговцы придерживают объекты, ждя роста цен", – считает он. Дополнительным фактором, играющим на увеличение, по его воззрению, можно считать недавнешнее заявление первого вице-премьера Дмитрия Медведева о том, что нельзя заниматься вливанием средств в строительство, так как это приведет к росту цен. Также, по воззрению г-на Гороховского, определенное давление на рынок окажет развивающаяся ипотека. Вобщем, банкиры с этим воззрением не согласны. "Ипотека не будет оказывать сурового давления на рынок недвижимости еще один-два года, – произнес RBC daily президент Городского ипотечного банка Николай Шитов. – Сделки с ипотекой составляют менее 2% от полного количества сделок на рынке недвижимости. В новеньком году мы прогнозируем, что рынок ипотечного кредитования вырастет на 50% от сегодняшнего объема. Но этого все равно недостаточно, чтоб оказать какое-то суровое воздействие на ценовую ситуацию".
По воззрению г-на Шитова, цены все равно будут расти в 2006 году, но при всем этом развитие ипотечного кредитования будет играть тут не главную роль. "Стоимость на квадратный метр еще не достигнула предела, – считает г-н Шитов. – Думаю, в будущем году вероятен рост на 20%. Но стоит отметить, что цены будут расти на высококачественное жилище. Цены же на "доступное" и "суперэлитное" жилище достигнули собственного предела и, вероятнее всего, остановятся". Миша Гороховский дает наименее оптимистичный прогноз: по его оценкам, цены возрастут менее чем до 2700-2800 долл. за кв. м. "Выше этой числа рост навряд ли вероятен", – считает он.
С этим не согласны в компании Rodex Group, директор департамента развития бизнеса которой Валерий Мищенко считает, что в 2006 г. полностью возможно достижение уровня 3000 долл. за кв. м. "В Москве в последние пару лет наблюдается неувязка острого недостатка земли, что приводит к сокращению количества новых объектов на продажу в границах городка и невиданному росту цен, – произнес он RBC daily. – Исходя из имеющейся динамики, ценовая ситуация будет развиваться последующим образом: рост цен на городском рынке недвижимости составит в среднем 1,5-3% за месяц. На ценовую ситуацию будет влиять уровень цен на нефть и закон "О долевом участии в строительстве", защищающий дольщиков от нерадивых застройщиков. Исходя из предсказуемой ситуации с увеличением цен на недвижимость в границах городка, достижение отметки в 3000 долл. за кв. м полностью возможно". При всем этом, по воззрению заместителя генерального директора компании "Новенькая площадь" Евгения Фетисова, достижение рынком уровня в 3000 долл. за кв. м дозволит начать в Москве реконструкцию и снос девятиэтажек, который на данный момент не позволяет сделать конкретно низкая с этой точки зрения цена квадратного метра.
В СУ-155 также предсказывают рост цен, но, в отличие от всех других, считают, что он будет оживленным. "Ничто не гласит о том, что цены на квадратный метр в новеньком году будут понижаться. И даже есть предпосылки к тому, что они будут расти еще больше высочайшими темпами, ежели в прошедшем 2005 г., – произнесли RBC daily в компании. – Исключительно в декабре цены на недвижимость в домах-новостройках группы компаний "СУ-155" выросли на 5-18%. В среднем месячный рост цен на недвижимость в СУ-155 превысил 10%-ную отметку. Просто посчитать, что если такие темпы роста цен на недвижимость сохранятся, то к началу 2007 г. мы, не исключено, вправду впритирку подойдем к средней стоимости 3000 долл. за кв. м. Во всяком случае такая стоимость квадратного метра в панельном доме уже не будет никого поражать и останавливать".
Аналитик рынка недвижимости, управляющий отдела маркетинга компании Квартира.ru Юрий Кочетков считает, что не все так радужно, как представляется его сотрудникам. "На данный момент идет разгон рынка, который должен смениться откатом в первом полугодии, – произнес он RBC daily. – Но это не значит, что будет падение цен. Быстрее стоит вести речь о замедлении роста до 1-1,5% за месяц. Не считая того, поближе к концу года на рынок ожидается выход "отложенных" новостроек, что также окажет на него стабилизирующее воздействие". Напомним, что в текущее время выход на рынок огромное количество новостроек задерживается из-за закона о долевом строительстве: многие компании пока не в состоянии работать в согласовании с новыми правилами. К концу года, по воззрению аналитиков, большая часть участников рынка приспосабливается к новым правилам игры и объемы рынка восстановятся.
Не считая того, по всей видимости, некое стабилизирующее воздействие на рынок окажут инициативы МАГР, которая, как сказал RBC daily Миша Гороховский, хочет обратиться в Конституционный трибунал с просьбой объяснить право продавцов подымать стоимость в процессе сделки. Как понятно, в текущее время на рынке всераспространена практика, когда торговец начинает подымать стоимость на квартиру после того, как клиент уже занес аванс. "Эта практика негативно сказывается на рынке, опосредованно нанося удар и по риэлтерскому бизнесу, – утверждает г-н Гороховский. – Из-за конфигураций цены в процессе сделки на рынке в среднем распадается две сделки из 3-х. Мы считаем, что торговец должен исполнять взятые на себя обязательства в протяжении всей сделки. Потому на данный момент мы увлечены анализом судебной практики по этому вопросу и будем готовить соответственный запрос в Конституционный трибунал".
Эта новость должна воздействовать на рынок положительно, так как конкретно обозначенная практика вызывает прирекания населения в текущее время, и оказать также стабилизирующее воздействие на рынок. Участники рынка молвят еще об одном факторе увеличения. К примеру, Евгений Фетисов считает, что нехорошим фактором, который, правда, снова сыграет на увеличение, станет продолжающаяся консолидация отрасли, укрупнение компаний и постепенный отсев маленьких игроков. "Это понизит уровень конкуренции и приведет к росту цен", – считает г-н Фетисов.
По состоянию на конец 2005 г. средняя стоимость квадратного метра в Москве достигнула, по данным аналитического центра IRN.ru, 2600 долл. за кв. м. Управляющий этого центра Олег Репченко утверждает, что поведение рынка в 2005 г. не удалось угадать ни одному из аналитиков. "Годом ранее, когда участники и обозреватели столичного рынка недвижимости строили прогнозы на 2005 г., звучали самые различные точки зрения, – комментирует он. – Одни предрекали столичному рынку неминуемое падение цен, и к этому почти во всем располагала затянувшаяся стагнация. Другие гласили о вероятном возобновлении малозначительного роста цен в 2005 г., и такая точка зрения также имела под собой основание – раз цены не свалились в период стагнации 2004 г., то возможность их понижения в 2005 г. очевидно уменьшалась. Третьи склонялись к уравновешенной позиции, полагая, что за 2005 г. уровень цен на столичное жилище значительно не поменяется ни ввысь, ни вниз. Но реальное поведение столичного рынка недвижимости в 2005 г. не угадал практически никто: ошиблись как пессимисты, так и оптимисты. Во 2-ой половине 2005 г. появился ажиотаж, сопоставимый разве что только с рекордным 2003 г., темпы роста цен достигали 4-5% за месяц, а по итогам года прирост цены квартир составил от 20 до 30% зависимо от типа жилища". Г-н Репченко утверждает, что такая же тенденция сохранится и в 2006 г.
Некие участники рынка согласны с этим прогнозом. "Рынок будет расти до того времени, пока не упрется в платежеспособный спрос", – произнес RBC daily президент Столичной ассоциации гильдии риэлторов (МАГР), вице-президент компании "Бест-Недвижимость" Миша Гороховский. По его данным, в декабре количество сделок на рынке было вдвое ниже обыденного, что гласит о том, что рынок застыл в ожидании роста цен. "Торговцы придерживают объекты, ждя роста цен", – считает он. Дополнительным фактором, играющим на увеличение, по его воззрению, можно считать недавнешнее заявление первого вице-премьера Дмитрия Медведева о том, что нельзя заниматься вливанием средств в строительство, так как это приведет к росту цен. Также, по воззрению г-на Гороховского, определенное давление на рынок окажет развивающаяся ипотека. Вобщем, банкиры с этим воззрением не согласны. "Ипотека не будет оказывать сурового давления на рынок недвижимости еще один-два года, – произнес RBC daily президент Городского ипотечного банка Николай Шитов. – Сделки с ипотекой составляют менее 2% от полного количества сделок на рынке недвижимости. В новеньком году мы прогнозируем, что рынок ипотечного кредитования вырастет на 50% от сегодняшнего объема. Но этого все равно недостаточно, чтоб оказать какое-то суровое воздействие на ценовую ситуацию".
По воззрению г-на Шитова, цены все равно будут расти в 2006 году, но при всем этом развитие ипотечного кредитования будет играть тут не главную роль. "Стоимость на квадратный метр еще не достигнула предела, – считает г-н Шитов. – Думаю, в будущем году вероятен рост на 20%. Но стоит отметить, что цены будут расти на высококачественное жилище. Цены же на "доступное" и "суперэлитное" жилище достигнули собственного предела и, вероятнее всего, остановятся". Миша Гороховский дает наименее оптимистичный прогноз: по его оценкам, цены возрастут менее чем до 2700-2800 долл. за кв. м. "Выше этой числа рост навряд ли вероятен", – считает он.
С этим не согласны в компании Rodex Group, директор департамента развития бизнеса которой Валерий Мищенко считает, что в 2006 г. полностью возможно достижение уровня 3000 долл. за кв. м. "В Москве в последние пару лет наблюдается неувязка острого недостатка земли, что приводит к сокращению количества новых объектов на продажу в границах городка и невиданному росту цен, – произнес он RBC daily. – Исходя из имеющейся динамики, ценовая ситуация будет развиваться последующим образом: рост цен на городском рынке недвижимости составит в среднем 1,5-3% за месяц. На ценовую ситуацию будет влиять уровень цен на нефть и закон "О долевом участии в строительстве", защищающий дольщиков от нерадивых застройщиков. Исходя из предсказуемой ситуации с увеличением цен на недвижимость в границах городка, достижение отметки в 3000 долл. за кв. м полностью возможно". При всем этом, по воззрению заместителя генерального директора компании "Новенькая площадь" Евгения Фетисова, достижение рынком уровня в 3000 долл. за кв. м дозволит начать в Москве реконструкцию и снос девятиэтажек, который на данный момент не позволяет сделать конкретно низкая с этой точки зрения цена квадратного метра.
В СУ-155 также предсказывают рост цен, но, в отличие от всех других, считают, что он будет оживленным. "Ничто не гласит о том, что цены на квадратный метр в новеньком году будут понижаться. И даже есть предпосылки к тому, что они будут расти еще больше высочайшими темпами, ежели в прошедшем 2005 г., – произнесли RBC daily в компании. – Исключительно в декабре цены на недвижимость в домах-новостройках группы компаний "СУ-155" выросли на 5-18%. В среднем месячный рост цен на недвижимость в СУ-155 превысил 10%-ную отметку. Просто посчитать, что если такие темпы роста цен на недвижимость сохранятся, то к началу 2007 г. мы, не исключено, вправду впритирку подойдем к средней стоимости 3000 долл. за кв. м. Во всяком случае такая стоимость квадратного метра в панельном доме уже не будет никого поражать и останавливать".
Аналитик рынка недвижимости, управляющий отдела маркетинга компании Квартира.ru Юрий Кочетков считает, что не все так радужно, как представляется его сотрудникам. "На данный момент идет разгон рынка, который должен смениться откатом в первом полугодии, – произнес он RBC daily. – Но это не значит, что будет падение цен. Быстрее стоит вести речь о замедлении роста до 1-1,5% за месяц. Не считая того, поближе к концу года на рынок ожидается выход "отложенных" новостроек, что также окажет на него стабилизирующее воздействие". Напомним, что в текущее время выход на рынок огромное количество новостроек задерживается из-за закона о долевом строительстве: многие компании пока не в состоянии работать в согласовании с новыми правилами. К концу года, по воззрению аналитиков, большая часть участников рынка приспосабливается к новым правилам игры и объемы рынка восстановятся.
Не считая того, по всей видимости, некое стабилизирующее воздействие на рынок окажут инициативы МАГР, которая, как сказал RBC daily Миша Гороховский, хочет обратиться в Конституционный трибунал с просьбой объяснить право продавцов подымать стоимость в процессе сделки. Как понятно, в текущее время на рынке всераспространена практика, когда торговец начинает подымать стоимость на квартиру после того, как клиент уже занес аванс. "Эта практика негативно сказывается на рынке, опосредованно нанося удар и по риэлтерскому бизнесу, – утверждает г-н Гороховский. – Из-за конфигураций цены в процессе сделки на рынке в среднем распадается две сделки из 3-х. Мы считаем, что торговец должен исполнять взятые на себя обязательства в протяжении всей сделки. Потому на данный момент мы увлечены анализом судебной практики по этому вопросу и будем готовить соответственный запрос в Конституционный трибунал".
Эта новость должна воздействовать на рынок положительно, так как конкретно обозначенная практика вызывает прирекания населения в текущее время, и оказать также стабилизирующее воздействие на рынок. Участники рынка молвят еще об одном факторе увеличения. К примеру, Евгений Фетисов считает, что нехорошим фактором, который, правда, снова сыграет на увеличение, станет продолжающаяся консолидация отрасли, укрупнение компаний и постепенный отсев маленьких игроков. "Это понизит уровень конкуренции и приведет к росту цен", – считает г-н Фетисов.
Лена Тофанюк