Дольщиков заменили на пайщиков

Либерализация. Не дожидаясь поправок к многострадальному 214-му закону, ФСФР решила сделать всеполноценную кандидатуру банковскому финансированию строительства. Посодействовать спасению первичного рынка сейчас могут паевые фонды недвижимости. Формально участвовать в строительстве ПИФы недвижимости могли и ранее, но, как это нередко бывает, обилие реальной жизни не находило отражения в законодательстве. Главным «строительным активом» фондов, по мысли муниципальных мужей, должны были стать имущественные права по договорам роли в долевом строительстве, заключенным в согласовании со вступившим в силу 1 апреля 2005 года 214-м законом. Переходный период, в течение которого ПИФам разрешалось вводить в состав ранца вкладывательные договоры старенького эталона, исходил в апреле 2006 года. Меж тем за год русский строительный рынок перестроиться не сумел — проекты, реализуемые по новым правилам, до сего времени практически отсутствуют. Стало разумеется, что после окончания отведенного на перестройку срока круг разрешенных для инвестирования «профильных» объектов значительно сократится и рынок ПИФов может возвратиться к состоянию начала 2005 года (тогда только третья часть совокупных активов фондов недвижимости составляла фактически недвижимость). Новое Положение ФСФР о составе и структуре активов сделало делему наименее острой: срок нахождения в ранцах ПИФов вкладывательных договоров по тем объектам недвижимости, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года, продлен еще на год. Законодатели попытались учитывать и другие пожелания участников рынка, предоставив им огромную (по сопоставлению с прошлой версией документа) свободу в выборе объекта инвестирования. С 1 марта 2006 года значительно смягчаются требования к вкладывательным договорам. А именно, расширен список прав застройщика в отношении земли, на которой возводится объект недвижимости. Сейчас это может быть не только лишь право аренды либо принадлежности, да и другие права. Формулировка предшествующей версии Положения о составе и структуре активов была позаимствована из такого же 214-го закона. Создатели последнего ни словом не упомянули о праве пожизненного использования, которым владеют в отношении земляных участков, например, ГУПы. В итоге многие проекты, начатые до конфигураций в земляном и жилищном законодательстве, оказались за бортом, что и было исправлено в новейшей версии Положения. Но, пожалуй, самое главное изменение — это предоставленная фондам недвижимости возможность финансировать предварительный шаг строительства. По словам заместителя генерального директора УК «Уралсиб» Натальи Плугарь, ПИФы сейчас могут быть застройщиками, что дозволит им оказаться в центре строительной деятельности. Ранее механизм расходования средств фонда на эти цели законодательно не был прописан. Без помощи других заниматься строительством фонды, очевидно, не сумеют, но сейчас у их появилась возможность выступать в качестве заказчика (заключать договоры подряда и т. п. с лицами, имеющими надлежащие лицензии). На средства ПИФов сейчас может проводиться и реконструкция принадлежащих им построек. В итоге создается настоящая кандидатура банковскому финансированию строительства, которое стало проблематическим из-за введенной 214-м законом солидарной ответственности застройщика и кредитной организации. Документ учитывает также возможность разделения меж различными лицами, которые вместе строят объект недвижимости, права на землю и разрешения на строительство. Не считая того, фонды сейчас могут заключать договоры не только лишь с застройщиками (первичными владельцами прав), да и с лицами, инвестирующими в строй проекты. Тут стоит отметить, что получать имущественные права можно только у лиц, осуществляющих вкладывательную деятельность с сохранением всех критерий и требований, используемых к договорам с первичными обладателями имущественных прав. Урегулирован и вопрос с выведением из ранца проектно-сметной документации — по окончании проекта она будет оцениваться в ноль. Раздельно закреплено право приобретения имущественных прав по договорам уступки требования (интересы пайщиков при всем этом не пострадают — в отношении договоров такового типа сохраняются все условия, используемые к вкладывательным договорам). Рынок отреагировал на принятый нормативный акт с энтузиазмом. «Нас не может не веселить тот факт, что ФСФР как регулятор нашей промышленности не стоит в стороне и холодно следит за исполнением закона, а чутко реагирует на мельчайшие конфигурации ситуации. Что на данный момент происходит на русском рынке недвижимости? Он сужается, число предложений миниатюризируется. Конфигурации же будут содействовать более действенной работе и рынка в целом, и фондов недвижимости», — считает управляющий директор УК «Конкордия — Эссет Менеджмент» Андрей Прокофьев. Солидарен с ним и начальник управления развития бизнеса УК «Менеджмент-центр» Роман Шемендюк. Новое Положение, по его словам, — это «глоток свежайшего воздуха», оно дозволит преодолеть парадоксальную ситуацию, когда «площадок много, а инвестировать некуда». «У нас очень огромное число строй площадок размещено на федеральной земле, потому прежнее требование о том, что участок должен принадлежать застройщику на праве принадлежности либо аренды, значительно ограничивало круг способностей для инвестирования», — гласит Роман Шемендюк. Повеселили управляющих и конфигурации, связанные с ипотечными фондами. По словам генерального директора КУИ «Ямал» Александра Скоморохина, представители ФСФР учли практически все пожелания участников рынка: «Теперь в ранцы фондов могут заходить валютные требования не только лишь по кредитным договорам, да и по договорам займа. Это нововведение обосновано активизацией внедрения механизма ипотеки не только лишь банками, да и другими организациями (к примеру, на неких предприятиях у работников есть возможность получить заем на жилище). Не считая того, в новейшей редакции предусмотрена возможность приобретения в состав имущества ипотечных фондов валютных требований по кредитам (займам), в каких предметом ипотеки может выступать имеющееся жилище, что достаточно приемлимо для людей, переселяющихся, к примеру, из районов Последнего Севера». Вобщем, некие участники рынка не делят всеобщего оптимизма. Так, к примеру, советник юридического департамента Агентства вкладывательного проектирования Евгений Жук считает, что пролонгация «льготного режима» для ЗПИФов и АИФов недвижимости по приобретению в состав активов и сохранению в их обязанностей из вкладывательных договоров осязаемого эффекта не принесет: «Для закрытых фондов (даже «строительных»), являющихся в принципе инвентарем аккумуляции «длинных» средств, отсрочка на один год не может являться фактором, способным поменять вкладывательную стратегию управляющего, уже настроенного на проведение подмены данных активов. Определенное же расширение способностей по финансированию вкладывательных проектов в строительстве совместно с повышением сроков для работы с вкладывательными договорами, непременно, снимает напряжение. Но для многообещающего развития «строительного» сектора ПИФов требуются как время на формирование системы долевого роли в строительстве по 214-му закону, так и своевременные и адекватные нормотворческие инициативы регулирующих органов».

Оксана Трускова