С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
Новые правила работы ПИФов недвижимости
12 мая 2013
Коллективные инвестиции
2-ой год попорядку Федеральная служба по денежным рынкам расширяет способности для деятельности паевых фондов недвижимости. С 1 марта этого года УК сумеют работать не только лишь с застройщиками, да и с инвесторами. Не считая того, расширяются способности по работе с земляными участками. Это очень животрепещуще, потому что, невзирая на общий рост рынка, в конце прошедшего года ряд компаний принял решение досрочно закончить деятельность фондов.
Рост вширь
Рост рынка паевых фондов недвижимости за прошедший год впечатляет. На начало 2006 года сформировали активы 67 фондов, что в два раза превысило число фондов на начало 2005 года. При всем этом цена незапятнанных активов (СЧА) действующих фондов выросла в 3,5 раза. Исключительно в четвертом квартале СЧА выросла в 1,6 раза. В текущее время она составляет 24,8 миллиардов руб. Уже по итогам первого квартала можно ждать, что активы фондов недвижимости превысят $1 миллиардов. При всем этом по фондам, раскрывшим информацию о структуре активов, суммарные вложения в недвижимость оказались уже на уровне 11,1 миллиардов руб. С учетом пока не открывших данные – более 13 миллиардов руб. Другими словами толика недвижимости в фондах уверенно вырастает и в текущее время превосходит 50%.
Совместно с тем динамика роста числа фондов в последние месяцы замедлилась. По состоянию на середину февраля количество сформированных фондов и зарегистрировавших правила (кроме принявших решение о прекращении) составило восемь 10-ов. За период с середины ноября (см. "Ъ-Дом" от 1 декабря 2005 года) их число возросло всего на 6 штук. Это вышло из-за того, что далековато не все фонды, зарегистрировавшие правила, доживают до установленной в их даты окончания фонда. Так, в четвертом квартале по различным причинам не смогли в срок сформироваться четыре ПИФа – "Единство и развитие" ("НИК Развитие"), Фонд реконструкции и развития (УК "Каравелла"), "Северная Пальмира" ("Блэквуд фонды недвижимости"), "Матисс" (УК "Доходъ"). В дополнение к этому три управляющие компании приняли решение закончить фонды – "Жилищное строительство" (УК "Менеджмент-Консалтинг"), "Индекс недвижимость" (УК "Индекс XX"), "Истра" (УК "Агана").
Более приметным посреди их можно считать фонд "Жилищное строительство", который просуществовал более 2-ух лет и активы которого при формировании составляли 1 миллиардов руб. Но к истинному времени от начальной цены осталась только половина. Трудности в существовании сказались уже через полгода после начала работы из-за безуспешно избранного контрагента – компании "Стройметресурс". Вобщем, трудно сказать, сколько утратили нынешние пайщики. Ведь часть паев была выкуплена у первых пайщиков осенью 2004 года. И очевидно по стоимости значительно ниже номинала. К тому же часть пайщиков покинула фонд около года вспять, когда цена пая составляла 72% от номинала. Вобщем, и другие фонды, принявшие решение о ликвидации, наверное не веселили пайщиков. На нуле оказались доходы пайщиков фонда "Индекс недвижимость" и "Истра", которые более чем за год так и не смогли инвестировать средства в недвижимость.
Одна из обстоятельств, затрудняющих формирование фондов,– достаточно жесткие аспекты, предъявляемые к структуре и активам. Не считая того, по словам гендиректора УК "Социнвестгарант" Юлии Егоровой, "с этого года вступила в действие поправка в Налоговый кодекс, касающаяся выплаты НДС. Даже невзирая на то что новое положение смотрится разносторонне, управляющие сходятся в том, что платить НДС придется. И если кто и рассчитывал на возможность не платить этот налог, то, судя по всему, не стал рисковать".
2-ая жизнь инвестконтрактов
Вобщем, не все так грустно на рынке фондов недвижимости. Становится уже неплохой традицией, что сначала года для УК расширяются способности работать с вкладывательными договорами. Так было в 2005 году, так вышло и в этом году. Посреди февраля Минюст зарегистрировал конфигурации в положение ФСФР, касающееся состава и структуры активов паевых фондов. Поправки вступают в силу с 1 марта, и основная из их касается продления срока работы с инвестконтрактами еще на один год (другими словами до мая 2007 года).
Главным аргументом стало то событие, что 214-й закон, регулирующий долевое строительство, так и не заработал в полную силу. В итоге, по словам участников рынка, в Москве заключен только один договор на долевое строительство, в Подмосковье – два договора. Меж тем инвестконтракты занимают существенную долю инвестиций в недвижимость.
Посреди компаний, уже раскрывших информацию о структуре активов на 30 декабря 2005 года (см. таблицу), через вкладывательные договоры было вложено более 5,5 миллиардов руб., другими словами половина всех инвестиций в недвижимость. С учетом пока не опубликовавших свои данные компаний эта толика полностью может превысить 60%. Так что логично, что ФСФР повышенное внимание уделила конкретно этому варианту инвестирования.
Как заявил начальник управления регулирования и контроля над рынком коллективных инвестиций ФСФР Александр Бескровный, "так как полностью закон #214 не заработал, мы продлили время работы управляющих компаний с инвестконтрактами. Сразу, беря во внимание практику заключения инвестконтрактов управляющими компаниями, в положение были внесены и другие конфигурации. Если ранее можно было заключать такие договоры с застройщиками, то сейчас появилась возможность заключать договоры и с инвесторами. Но в данном случае на инвесторов накладываются и обязательства, которые ранее относились к застройщикам". Не считая того, по словам государя Бескровного, "управляющим компаниям возвратили возможность заключать вкладывательные договоры на реконструкцию объектов недвижимости".
В итоге, по словам управляющих, ФСФР вводит в нормативные документы актуальную практику. Как отметил гендиректор УК "Капиталъ ПИФ" Роман Шемендюк, "требования к фондам недвижимости вначале были заданы очень жесткие. Из всех вероятных строек (которые инвестировались до принятия 214-го закона) управляющим компаниям оставалось только 15%. Новое положение расширяет способности УК до 50-60%". По словам управляющего напарника УК "Конкордия – Эссет Менеджмент" Марины Кислицкой, "увеличению конкурентоспособности фондов недвижимости содействует положение, по которому проект вне зависимости от его длительности может находиться в фонде.
Другими словами, активом фонда недвижимости может стать проект, окончание строительства которого планируется после даты закрытия фонда (сейчас действующее положение таковой способности не допускало)".
Появилось больше определенности в отношении к земляным участкам. Ранее в очевидном виде не была прописана возможность строительства на земле, принадлежащей фонду. Сейчас она существует. Вобщем, этот участок, на котором ведется строительство, должен быть выделен в установленном порядке. Не считая того, появилась возможность работать на земле, переданной в пожизненное использование, либо с земляными участками с другими особенностями. Как отметил Роман Шемендюк, "часто особенностью стройки была ситуация, когда земля и разрешение строительства находились на различных лицах, другими словами когда обладатель либо арендатор земли не выступает застройщиком. Так бывает, если земли находятся в федеральной принадлежности либо в принадлежности министерств, а застройщиком выступает юридическое лицо". Сейчас такие случаи не являются препятствием к заключению инвестконтракта.
Не считая того, Марина Кислицкая отмечает, что "в новеньком положении определен более корректный учет такового важного актива в структуре фондов, как проектно-сметная документация, что позволяет проводить адекватную оценку цены СЧА".
Вобщем, невзирая на настолько существенное расширение способностей компаний, управляющие не исключают, что действие инвестконтрактов придется продлевать еще не раз.
Дмитрий Ладыгин
2-ой год попорядку Федеральная служба по денежным рынкам расширяет способности для деятельности паевых фондов недвижимости. С 1 марта этого года УК сумеют работать не только лишь с застройщиками, да и с инвесторами. Не считая того, расширяются способности по работе с земляными участками. Это очень животрепещуще, потому что, невзирая на общий рост рынка, в конце прошедшего года ряд компаний принял решение досрочно закончить деятельность фондов.
Рост вширь
Рост рынка паевых фондов недвижимости за прошедший год впечатляет. На начало 2006 года сформировали активы 67 фондов, что в два раза превысило число фондов на начало 2005 года. При всем этом цена незапятнанных активов (СЧА) действующих фондов выросла в 3,5 раза. Исключительно в четвертом квартале СЧА выросла в 1,6 раза. В текущее время она составляет 24,8 миллиардов руб. Уже по итогам первого квартала можно ждать, что активы фондов недвижимости превысят $1 миллиардов. При всем этом по фондам, раскрывшим информацию о структуре активов, суммарные вложения в недвижимость оказались уже на уровне 11,1 миллиардов руб. С учетом пока не открывших данные – более 13 миллиардов руб. Другими словами толика недвижимости в фондах уверенно вырастает и в текущее время превосходит 50%.
Совместно с тем динамика роста числа фондов в последние месяцы замедлилась. По состоянию на середину февраля количество сформированных фондов и зарегистрировавших правила (кроме принявших решение о прекращении) составило восемь 10-ов. За период с середины ноября (см. "Ъ-Дом" от 1 декабря 2005 года) их число возросло всего на 6 штук. Это вышло из-за того, что далековато не все фонды, зарегистрировавшие правила, доживают до установленной в их даты окончания фонда. Так, в четвертом квартале по различным причинам не смогли в срок сформироваться четыре ПИФа – "Единство и развитие" ("НИК Развитие"), Фонд реконструкции и развития (УК "Каравелла"), "Северная Пальмира" ("Блэквуд фонды недвижимости"), "Матисс" (УК "Доходъ"). В дополнение к этому три управляющие компании приняли решение закончить фонды – "Жилищное строительство" (УК "Менеджмент-Консалтинг"), "Индекс недвижимость" (УК "Индекс XX"), "Истра" (УК "Агана").
Более приметным посреди их можно считать фонд "Жилищное строительство", который просуществовал более 2-ух лет и активы которого при формировании составляли 1 миллиардов руб. Но к истинному времени от начальной цены осталась только половина. Трудности в существовании сказались уже через полгода после начала работы из-за безуспешно избранного контрагента – компании "Стройметресурс". Вобщем, трудно сказать, сколько утратили нынешние пайщики. Ведь часть паев была выкуплена у первых пайщиков осенью 2004 года. И очевидно по стоимости значительно ниже номинала. К тому же часть пайщиков покинула фонд около года вспять, когда цена пая составляла 72% от номинала. Вобщем, и другие фонды, принявшие решение о ликвидации, наверное не веселили пайщиков. На нуле оказались доходы пайщиков фонда "Индекс недвижимость" и "Истра", которые более чем за год так и не смогли инвестировать средства в недвижимость.
Одна из обстоятельств, затрудняющих формирование фондов,– достаточно жесткие аспекты, предъявляемые к структуре и активам. Не считая того, по словам гендиректора УК "Социнвестгарант" Юлии Егоровой, "с этого года вступила в действие поправка в Налоговый кодекс, касающаяся выплаты НДС. Даже невзирая на то что новое положение смотрится разносторонне, управляющие сходятся в том, что платить НДС придется. И если кто и рассчитывал на возможность не платить этот налог, то, судя по всему, не стал рисковать".
2-ая жизнь инвестконтрактов
Вобщем, не все так грустно на рынке фондов недвижимости. Становится уже неплохой традицией, что сначала года для УК расширяются способности работать с вкладывательными договорами. Так было в 2005 году, так вышло и в этом году. Посреди февраля Минюст зарегистрировал конфигурации в положение ФСФР, касающееся состава и структуры активов паевых фондов. Поправки вступают в силу с 1 марта, и основная из их касается продления срока работы с инвестконтрактами еще на один год (другими словами до мая 2007 года).
Главным аргументом стало то событие, что 214-й закон, регулирующий долевое строительство, так и не заработал в полную силу. В итоге, по словам участников рынка, в Москве заключен только один договор на долевое строительство, в Подмосковье – два договора. Меж тем инвестконтракты занимают существенную долю инвестиций в недвижимость.
Посреди компаний, уже раскрывших информацию о структуре активов на 30 декабря 2005 года (см. таблицу), через вкладывательные договоры было вложено более 5,5 миллиардов руб., другими словами половина всех инвестиций в недвижимость. С учетом пока не опубликовавших свои данные компаний эта толика полностью может превысить 60%. Так что логично, что ФСФР повышенное внимание уделила конкретно этому варианту инвестирования.
Как заявил начальник управления регулирования и контроля над рынком коллективных инвестиций ФСФР Александр Бескровный, "так как полностью закон #214 не заработал, мы продлили время работы управляющих компаний с инвестконтрактами. Сразу, беря во внимание практику заключения инвестконтрактов управляющими компаниями, в положение были внесены и другие конфигурации. Если ранее можно было заключать такие договоры с застройщиками, то сейчас появилась возможность заключать договоры и с инвесторами. Но в данном случае на инвесторов накладываются и обязательства, которые ранее относились к застройщикам". Не считая того, по словам государя Бескровного, "управляющим компаниям возвратили возможность заключать вкладывательные договоры на реконструкцию объектов недвижимости".
В итоге, по словам управляющих, ФСФР вводит в нормативные документы актуальную практику. Как отметил гендиректор УК "Капиталъ ПИФ" Роман Шемендюк, "требования к фондам недвижимости вначале были заданы очень жесткие. Из всех вероятных строек (которые инвестировались до принятия 214-го закона) управляющим компаниям оставалось только 15%. Новое положение расширяет способности УК до 50-60%". По словам управляющего напарника УК "Конкордия – Эссет Менеджмент" Марины Кислицкой, "увеличению конкурентоспособности фондов недвижимости содействует положение, по которому проект вне зависимости от его длительности может находиться в фонде.
Другими словами, активом фонда недвижимости может стать проект, окончание строительства которого планируется после даты закрытия фонда (сейчас действующее положение таковой способности не допускало)".
Появилось больше определенности в отношении к земляным участкам. Ранее в очевидном виде не была прописана возможность строительства на земле, принадлежащей фонду. Сейчас она существует. Вобщем, этот участок, на котором ведется строительство, должен быть выделен в установленном порядке. Не считая того, появилась возможность работать на земле, переданной в пожизненное использование, либо с земляными участками с другими особенностями. Как отметил Роман Шемендюк, "часто особенностью стройки была ситуация, когда земля и разрешение строительства находились на различных лицах, другими словами когда обладатель либо арендатор земли не выступает застройщиком. Так бывает, если земли находятся в федеральной принадлежности либо в принадлежности министерств, а застройщиком выступает юридическое лицо". Сейчас такие случаи не являются препятствием к заключению инвестконтракта.
Не считая того, Марина Кислицкая отмечает, что "в новеньком положении определен более корректный учет такового важного актива в структуре фондов, как проектно-сметная документация, что позволяет проводить адекватную оценку цены СЧА".
Вобщем, невзирая на настолько существенное расширение способностей компаний, управляющие не исключают, что действие инвестконтрактов придется продлевать еще не раз.
Дмитрий Ладыгин