Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
ПИФы переходят от строительства к управлению
20 мая 2013
За три года существования в Рф закрытых паевых вкладывательных фондов недвижимости (ЗПИФН) их капитализация достигнула практически $1 миллиардов. Согласно прогнозам аналитиков, количество фондов и в предстоящем будет также интенсивно возрастать, но при всем этом поменяется схема их работы: больше ПИФов будет действовать по западной модели, которая подразумевает приобретение готовых объектов и предстоящее управление недвижимостью заместо финансирования строительства, что было популярно в 1-ые три года существования рынка.
1-ые фонды недвижимости появились в Рф в 2003 году, после того как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила положение "О составе структуры активов закрытых паевых вкладывательных фондов". На данный момент на рынке недвижимости Рф работает 67 ЗПИФН, еще более 5 находиться в стадии формирования.
Real Estate Investment Trusts по-русски
Хотя макетом закрытых фондов послужили так именуемые Real Estate Investment Trusts (REITs), на практике русские фонды до сего времени продолжают работать по своим своим законам. К примеру, в западных фондах не существует такового органа как общее собрание пайщиков, который оказывает влияние на решения управляющей компании по ряду принципиальных вопросов, ведает исполнительный директор УК "Blackwood фонды недвижимости" Артем Цогоев. На западе инвестор дает средства в управление управляющей компании и не имеет способности оказывать влияние на ее работу.
На практике игроки рынка недвижимости делят ЗПИФН на три группы: рентные, девелоперские и налогосберегающие. По воззрению управляющего директора УК "Конкордия - эссет менеджмент" Андрея Прокофьева, львиная толика русских ЗПИФН в отличие от западных фондов представляют собой девелоперские фонды, направленные на строительство, а не на приобретение и предстоящее управление уже функционирующими объектами. "Южноамериканские же REITs в главном вкладывают свои средства в уже готовые объекты коммерческой недвижимости. По таковой схеме работают так именуемые рентные фонды, которые фактически не всераспространены в Рф",- добавляет Дмитрий Луценко. Деятельность таких фондов ориентирована на получение доходов от объекта недвижимости- обычно, в виде арендных платежей- и на повышение цены строения. "На практике ЗПИФН валютного потока смотрится так: фонд приобретает заполненный арендаторами бизнес-центр, уже приносящий арендный доход,- гласит Артем Цогоев.- Этот доход распределяется меж пайщиками, которым этот бизнесцентр принадлежит на правах общей долевой принадлежности". Налогосберегающие ЗПИФН создаются только в целях оптимизации налогообложения: это, сначала, отсрочка платежей по налогу на прибыль. Такие фонды становятся все более пользующимися популярностью у больших хозяйствующих субъектов, которые обладают недвижимостью, добавляет Цогоев.
Как формируется ПИФ
Создание закрытого фонда недвижимости обычно начинается с того, что управляющая компания готовит правила - базисный документ - который определяет жизнедеятельность фонда: его свойства, срок деяния. После эти правила регистрируются в ФСФР. Обычно, само формирование фонда занимает менее 3-х месяцев: оцениваются его активы и фонд начинает свою работу.
По данным Андрея Прокофьева, в среднем по рынку вознаграждение УК фонда варьируется в границах от 1% до 5% от среднегодовой цены незапятнанных активов.
Если рассматривать схему функционирования девелоперского фонда, обычно, ЗПИФН привлекаются к финансированию строительства не на ранешном шаге, а только тогда, когда у девелопера уже есть исходно-разрешительная документация и длительный контракт аренды участка.
В главном по таковой схеме идет финансирование жилой недвижимости. "Без разрешения на строительство фонды не имеют право инвестировать в проекты, что, естественно, понижает опасности",- отмечает Андрей Прокофьев. ЗПИФН может инвестировать строительство как 1-го объекта, так и нескольких.
Основной доход ПИФов недвижимости обеспечивается за счет вкладывательного прироста, другими словами роста цены объекта по мере его строительства: от стадии проектирования до шага реализации, реализации объекта, ведает Дмитрий Луценко. По его словам, вкладывательный доход доминирует в общей структуре доходности и обеспечивает - при вхождении в проект на стадии котлована и адекватном проектном анализе- около 25% прироста.
Согласно таблице, некие фонды за 2005 год проявили очень высочайший процент доходности, около 1900% годичных. Например, данные по доходности ЗПИФН "Наш город", управляемому компанией "Старенькый город", составляют 1917,34%. Но этот рост не имеет дела к реальным прибылям пайщиков - таковой прирост цены пая имеет чисто бухгалтерские предпосылки.
"Ранее мы учитывали все имущество по балансовой цены, на данный момент же учет идет по оценочной цены, и из-за этого у нашего фонда такие характеристики,- ведает представитель "Старенького городка".- Если вы поглядите аналитику многих ЗПИФН, у их будет схожая картина".
В помощь застройщику
То, что русские фонды работают по несколько другой схеме, чем западные, обосновано сначала тем, что этот инструмент для рынка еще очень молод, считают специалисты. Изменение стратегии фондов будет почти во всем зависеть не только лишь от развития самих строй компаний и от приведения в соответствие нормативной базы промышленности, но в том числе и от структурных реформ. "Сначала это пенсионная реформа.
Вопрос в том, когда на этот рынок придут длинноватые средства",- уверен Андрей Прокофьев. К тому же, для того чтоб фонд стал собственником, к примеру, коммерческой недвижимости, нужно соблюдение ряда требований.
Чтоб выстроить объект, нужно обеспечить обычные источники финансирования.
При всем этом сами застройщики признаются, что многие маленькие строй компании испытывают денежный голод, потому что не могут завлекать инвестиции, не считая как от реализации квартир. Даже год спустя у ряда строй компаний появлялись трудности в связи с вступлением в силу ФЗ №214, добавляет Андрей Прокофьев. Посреди девелоперских компаний ПИФы были сделаны в главном большими компаниями Mirax, ПИК, "КВ-инжиниринг", "Главмосстрой".
Невзирая на все перечисленные препядствия, число фондов, нацеленных конкретно на владение и на получение дохода на рынке коммерческой недвижимости, повсевременно возрастает. По воззрению Дмитрия Луценко, конкретно "рентное" направление паевого инвестирования получит активное развитие уже в последнее время.
Кроме схемы инвестирования, подобные фонды позволяют использовать разные варианты работы с объектами недвижимости. "Управляющая компания может эксплуатировать здание, получая прогнозируемый поток доходов.
Другой вариант,- за счет дополнительного выпуска паев привлекаются дополнительные средства, с целью реконструкции и модернизации этого строения,- ведает Луценко.- С одной стороны это повысит его классность и, соответственно, цена аренды, с другой вырастет и рыночная цена самого строения". В итоге доход по паю возрастет, вырастет и рыночная стоимость пая. Также на данный момент решен вопрос и с госрегистрацией прав принадлежности на недвижимость (ФЗ №196), что, по словам Дмитрия Луценко, уже в последнее время провоцирует возникновение фондов, нацеленных на конкретное владение объектами коммерческой недвижимости и получение доходов за счет сдачи в аренду офисных помещений.
Главные тенденции
Одной из важных тенденций рынка ЗПИФН стал повышающийся энтузиазм институциональных и проф инвесторов к русским фондам, считают специалисты.
Это обосновано тем, что способности русского рынка русских "голубых фишек", из которых сформированы ранцы большинства портфельных инвесторов, очень ограниченны. Это становится в особенности приметно на фоне колебаний последнего года. "Конфигурации цен большинства выпусков акций, составляющих индекс ММВБ, имеют коэффициенты корреляции с конфигурацией данного индекса в размере от 0,7 до 0,92, свидетельствуя о том, что конфигурации цен "голубых фишек" происходят в схожих направлениях и определяются в большей мере политико-экономической ситуацией в стране, чем показателями деятельности компаний-эмитентов",- гласит Дмитрий Луценко. По его словам, в данных критериях нереально составление диверсифицированных ранцев ликвидных ценных бумаг, значительно снижающих опасности инвесторов.
"Инвесторам, не специализирующимся на рынке недвижимости, ЗПИФН позволяют варьировать собственный вкладывательный портфель и получать доходы на одном из самых прибыльных и размеренных рынков - рынке недвижимости",- считает Дмитрий Луценко.
Также фонды стали снижать входной порог для инвестора. Если, к примеру, пай в "Первом вкладывательном фонде недвижимости" стоил 1 млн руб., а порог вхождения составлял 16 млн руб., то сейчас инвестор имеет возможность приобрести пай по стоимости 50-100 тыс. руб., отмечает Луценко.
Маргарита Федорова
1-ые фонды недвижимости появились в Рф в 2003 году, после того как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила положение "О составе структуры активов закрытых паевых вкладывательных фондов". На данный момент на рынке недвижимости Рф работает 67 ЗПИФН, еще более 5 находиться в стадии формирования.
Real Estate Investment Trusts по-русски
Хотя макетом закрытых фондов послужили так именуемые Real Estate Investment Trusts (REITs), на практике русские фонды до сего времени продолжают работать по своим своим законам. К примеру, в западных фондах не существует такового органа как общее собрание пайщиков, который оказывает влияние на решения управляющей компании по ряду принципиальных вопросов, ведает исполнительный директор УК "Blackwood фонды недвижимости" Артем Цогоев. На западе инвестор дает средства в управление управляющей компании и не имеет способности оказывать влияние на ее работу.
На практике игроки рынка недвижимости делят ЗПИФН на три группы: рентные, девелоперские и налогосберегающие. По воззрению управляющего директора УК "Конкордия - эссет менеджмент" Андрея Прокофьева, львиная толика русских ЗПИФН в отличие от западных фондов представляют собой девелоперские фонды, направленные на строительство, а не на приобретение и предстоящее управление уже функционирующими объектами. "Южноамериканские же REITs в главном вкладывают свои средства в уже готовые объекты коммерческой недвижимости. По таковой схеме работают так именуемые рентные фонды, которые фактически не всераспространены в Рф",- добавляет Дмитрий Луценко. Деятельность таких фондов ориентирована на получение доходов от объекта недвижимости- обычно, в виде арендных платежей- и на повышение цены строения. "На практике ЗПИФН валютного потока смотрится так: фонд приобретает заполненный арендаторами бизнес-центр, уже приносящий арендный доход,- гласит Артем Цогоев.- Этот доход распределяется меж пайщиками, которым этот бизнесцентр принадлежит на правах общей долевой принадлежности". Налогосберегающие ЗПИФН создаются только в целях оптимизации налогообложения: это, сначала, отсрочка платежей по налогу на прибыль. Такие фонды становятся все более пользующимися популярностью у больших хозяйствующих субъектов, которые обладают недвижимостью, добавляет Цогоев.
Как формируется ПИФ
Создание закрытого фонда недвижимости обычно начинается с того, что управляющая компания готовит правила - базисный документ - который определяет жизнедеятельность фонда: его свойства, срок деяния. После эти правила регистрируются в ФСФР. Обычно, само формирование фонда занимает менее 3-х месяцев: оцениваются его активы и фонд начинает свою работу.
По данным Андрея Прокофьева, в среднем по рынку вознаграждение УК фонда варьируется в границах от 1% до 5% от среднегодовой цены незапятнанных активов.
Если рассматривать схему функционирования девелоперского фонда, обычно, ЗПИФН привлекаются к финансированию строительства не на ранешном шаге, а только тогда, когда у девелопера уже есть исходно-разрешительная документация и длительный контракт аренды участка.
В главном по таковой схеме идет финансирование жилой недвижимости. "Без разрешения на строительство фонды не имеют право инвестировать в проекты, что, естественно, понижает опасности",- отмечает Андрей Прокофьев. ЗПИФН может инвестировать строительство как 1-го объекта, так и нескольких.
Основной доход ПИФов недвижимости обеспечивается за счет вкладывательного прироста, другими словами роста цены объекта по мере его строительства: от стадии проектирования до шага реализации, реализации объекта, ведает Дмитрий Луценко. По его словам, вкладывательный доход доминирует в общей структуре доходности и обеспечивает - при вхождении в проект на стадии котлована и адекватном проектном анализе- около 25% прироста.
Согласно таблице, некие фонды за 2005 год проявили очень высочайший процент доходности, около 1900% годичных. Например, данные по доходности ЗПИФН "Наш город", управляемому компанией "Старенькый город", составляют 1917,34%. Но этот рост не имеет дела к реальным прибылям пайщиков - таковой прирост цены пая имеет чисто бухгалтерские предпосылки.
"Ранее мы учитывали все имущество по балансовой цены, на данный момент же учет идет по оценочной цены, и из-за этого у нашего фонда такие характеристики,- ведает представитель "Старенького городка".- Если вы поглядите аналитику многих ЗПИФН, у их будет схожая картина".
В помощь застройщику
То, что русские фонды работают по несколько другой схеме, чем западные, обосновано сначала тем, что этот инструмент для рынка еще очень молод, считают специалисты. Изменение стратегии фондов будет почти во всем зависеть не только лишь от развития самих строй компаний и от приведения в соответствие нормативной базы промышленности, но в том числе и от структурных реформ. "Сначала это пенсионная реформа.
Вопрос в том, когда на этот рынок придут длинноватые средства",- уверен Андрей Прокофьев. К тому же, для того чтоб фонд стал собственником, к примеру, коммерческой недвижимости, нужно соблюдение ряда требований.
Чтоб выстроить объект, нужно обеспечить обычные источники финансирования.
При всем этом сами застройщики признаются, что многие маленькие строй компании испытывают денежный голод, потому что не могут завлекать инвестиции, не считая как от реализации квартир. Даже год спустя у ряда строй компаний появлялись трудности в связи с вступлением в силу ФЗ №214, добавляет Андрей Прокофьев. Посреди девелоперских компаний ПИФы были сделаны в главном большими компаниями Mirax, ПИК, "КВ-инжиниринг", "Главмосстрой".
Невзирая на все перечисленные препядствия, число фондов, нацеленных конкретно на владение и на получение дохода на рынке коммерческой недвижимости, повсевременно возрастает. По воззрению Дмитрия Луценко, конкретно "рентное" направление паевого инвестирования получит активное развитие уже в последнее время.
Кроме схемы инвестирования, подобные фонды позволяют использовать разные варианты работы с объектами недвижимости. "Управляющая компания может эксплуатировать здание, получая прогнозируемый поток доходов.
Другой вариант,- за счет дополнительного выпуска паев привлекаются дополнительные средства, с целью реконструкции и модернизации этого строения,- ведает Луценко.- С одной стороны это повысит его классность и, соответственно, цена аренды, с другой вырастет и рыночная цена самого строения". В итоге доход по паю возрастет, вырастет и рыночная стоимость пая. Также на данный момент решен вопрос и с госрегистрацией прав принадлежности на недвижимость (ФЗ №196), что, по словам Дмитрия Луценко, уже в последнее время провоцирует возникновение фондов, нацеленных на конкретное владение объектами коммерческой недвижимости и получение доходов за счет сдачи в аренду офисных помещений.
Главные тенденции
Одной из важных тенденций рынка ЗПИФН стал повышающийся энтузиазм институциональных и проф инвесторов к русским фондам, считают специалисты.
Это обосновано тем, что способности русского рынка русских "голубых фишек", из которых сформированы ранцы большинства портфельных инвесторов, очень ограниченны. Это становится в особенности приметно на фоне колебаний последнего года. "Конфигурации цен большинства выпусков акций, составляющих индекс ММВБ, имеют коэффициенты корреляции с конфигурацией данного индекса в размере от 0,7 до 0,92, свидетельствуя о том, что конфигурации цен "голубых фишек" происходят в схожих направлениях и определяются в большей мере политико-экономической ситуацией в стране, чем показателями деятельности компаний-эмитентов",- гласит Дмитрий Луценко. По его словам, в данных критериях нереально составление диверсифицированных ранцев ликвидных ценных бумаг, значительно снижающих опасности инвесторов.
"Инвесторам, не специализирующимся на рынке недвижимости, ЗПИФН позволяют варьировать собственный вкладывательный портфель и получать доходы на одном из самых прибыльных и размеренных рынков - рынке недвижимости",- считает Дмитрий Луценко.
Также фонды стали снижать входной порог для инвестора. Если, к примеру, пай в "Первом вкладывательном фонде недвижимости" стоил 1 млн руб., а порог вхождения составлял 16 млн руб., то сейчас инвестор имеет возможность приобрести пай по стоимости 50-100 тыс. руб., отмечает Луценко.
Маргарита Федорова