Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Москве не хватает квадратных метров
06 мая 2013
В прошедшем году в Москве было сдано 5,244 млн кв. м жилища – на 9% больше, чем в 2004 году. Но рост спроса на жилище и оценочные данные о количестве строящихся домов молвят о резком увеличении недостатка на первичном рынке столичной недвижимости. Специалисты и участники рынка по-разному оценивают этот недостаток: от 10% до 40% в прошедшем году по сопоставлению с 2004 годом. В этом году отрыв спроса от предложения возрастет. Падение предложения, как и следовало ждать, происходит на фоне резкого увеличения цен.
Глубина падения
Оценки профессионалов и участников рынка относительно реального объема предложения очень разнятся. Антон Смирнов, начальник отдела маркетинга компании "КВ Инжиниринг", оценивает ситуацию довольно тихо: "Понижение объема предложения в 2005 году было не очень существенное, всего на 10-15%". Более конструктивную оценку отдал Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании: "Если гласить о рынке новостроек Москвы, то с начала 2005 года до его конца предложение новостроек сократилось практически в два раза, поточнее, кое-где на 40%. И что самое главное, если сначала прошедшего года было реально приобрести жилище в домах высочайшей стадии готовности, то на данный момент хоть некий выбор квартир вероятен лишь на самых исходных стадиях строительства домов". "Если в 2004 году наибольшее количество новых адресов (сданных новостроек.–Ъ) за месяц доходило до 20, то в 2005 году максимум составил восемь адресов",– констатирует заместитель генерального директора компании "Дон-Строй" Тимур Баткин. Директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник (интервью с ним см. на этой страничке) приводит усредненную цифру: сокращение предложения на 20%.
Основной предпосылкой понижения предложения жилища по отношению к спросу на него специалисты именуют вступление 1 апреля 2005 года в силу закона о долевом инвестировании строительства, который резко уменьшил способности вербования средств личных инвесторов. Механизм деяния этого закона разъясняет президент Ассоциации строителей Рф Николай Кошман (интервью с ним также на этой страничке). Те дома, которые сдавались в 2005 году и образовали впечатляющую цифру 5,244 млн кв. м,– это объекты, начатые до 1 апреля, другими словами до вступления закона в силу. Его последствия, выраженные в данных официальной статистики, обнаружатся уже в этом году.
"Пока видимого понижения количества строек нет: девелоперы работают на площадках, открытых до 1 апреля 2005 года, но к середине этого года будет уже приметен недостаток новостроек, а к началу будущего года задел по площадкам, разрешения на застройку которых было выдано до 1 апреля 2005 года, будет исчерпан",– считает председатель совета директоров компании "МОРЕ-Плаза" Димитрий Андреенков.
Добавим, что квартиры на площадках, на которых идет и заканчивается строительство в текущее время, уже фактически распроданы.
Москва без экономкласса
Наблюдатели сходятся в том, что сначала сокращение задело экономкласса, другими словами самого дешевенького панельного жилища. "Количество квартир и объемы предложения панельного жилища, обычно причисляемого к экономклассу, из года в год понижается,– гласит директор департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров.– Эта тенденция наблюдается с конца 2002 года, продолжится и в 2006 году".
Частично это связано с тем, что в этом секторе закон о долевом строительстве работает опережающими темпами. Промышленные дома – более быстровозводимые, производственный цикл от "нуля" до полной готовности дома время от времени занимает меньше года. Большие жилые комплексы бизнес-класса строятся в течение 2-3 и поболее лет, при всем этом продаются существенно медлительнее. Объекты экономкласса, запущенные до 1 апреля прошедшего года, уже распроданы, а в более дорогих секторах их реализации еще длятся.
Есть и еще несколько обстоятельств вымывания "панели" из городка. 1-ый заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский в интервью Ъ акцентировал внимание на том, что социальные программки (к примеру, строительство жилища для военнослужащих) заберут из свободного оборота значительную часть "панели".
Другая сторона той же медали: строить серийные дома на местности городка становится экономически нерентабельно. "Для того чтоб экономкласс отлично окупался, необходимы масштабные площадки, а таких в городке меньше,– утверждает Антон Смирнов.– И дело не только лишь в прямом отсутствии площадей. Земля дорожает, застройщикам из дорогой земли охото получить максимум отдачи. Как я знаю, московские власти с неохотой дают разрешение на строительство неких из панельных серий, кстати, самых дешевеньких по себестоимости".
Как следствие – большие домостроительные комбинаты, чтоб загрузить свои мощности, уходят за границы городка, больше строят в Подмосковье. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин не так давно оговорился, что в прошедшем году московские компании выстроили около 2 млн кв. м в Подмосковье. Это практически половина суммарной мощности всех столичных ДСК (а в области строится в главном конкретно панельное жилище).
"Как это уже вышло в ряде глобальных столиц, строительный бум снутри крупного города сменится ростом вторичного рынка и бурным развитием строительства в загородных зонах",– считает Тимур Баткин.
"Совместно с тем разумеется, что 'панель' никогда не будет вытеснена на сто процентов с столичного рынка,– утверждает Александр Винокуров.– Тут огромную роль играет скорость возведения панельного дома, качество таких домов также улучшается из года в год. Нельзя забывать и о соц программках, например, по строительству жилища для юных семей и военнослужащих. Это более экономное жилище, которое всегда отыщет собственного потребителя".
Таким макаром, несчастный закон о долевом строительстве только ускорил полностью явную тенденцию. Объемы строительства в Москве сокращаются и будут сокращаться в предстоящем. Как же по другому – земля в черте городка относится к уровню невоспроизводимых ресурсов. Стоимость ее при всем этом будет только возрастать, и смысла в строительстве дешевенького жилища становится меньше. Какое-то время (по последней мере, до того времени пока не снесены до конца пятиэтажки и ветхий фонд) продолжится строительство общественного жилища. Основной же зоной экономкласса станет ближнее Подмосковье.
Стоимость вопроса
Полностью тривиальный вопрос: каким образом сегодняшний и будущий недостаток отразится на ценах? Даромир Обуханич предсказывает предстоящий их рост в границах 20% в год. "По нашему воззрению, предложение жилища экономкласса в Москве продолжит оставаться на малом уровне, а цены будут довольно активно расти в течение 2006 года. Мы оцениваем вероятный уровень роста цен в этом году на первичном рынке в 20-25%, на вторичном рынке – около 20%. Потом темпы роста цен будут плавненько сокращаться",– подразумевают аналитики компании "Новенькая площадь".
Александр Винокуров дает более усмотрительный комментарий: "То, что цены в 2006 году будут расти, колебаний не вызывает. Что касается темпов этого роста, то, вероятнее всего, сохранится прошлогодняя тенденция".
Участники рынка подразумевают, что в закон о долевом строительстве в скором времени могут быть внесены конфигурации. Если это произойдет, мы наверное столкнемся с феноменом "отложенного предложения". Застройщики начнут осваивать площадки, которые в текущее время простаивают. Но даже это не сумеет конструктивно поменять ситуацию. На данный момент, по воззрению профессионалов, на одну квартиру приходится три-четыре желающих ее приобрести. Повышение предложения даже на 50% все равно не дозволит сформировать рынок покупателя в сфере жилой недвижимости.
Глубина падения
Оценки профессионалов и участников рынка относительно реального объема предложения очень разнятся. Антон Смирнов, начальник отдела маркетинга компании "КВ Инжиниринг", оценивает ситуацию довольно тихо: "Понижение объема предложения в 2005 году было не очень существенное, всего на 10-15%". Более конструктивную оценку отдал Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании: "Если гласить о рынке новостроек Москвы, то с начала 2005 года до его конца предложение новостроек сократилось практически в два раза, поточнее, кое-где на 40%. И что самое главное, если сначала прошедшего года было реально приобрести жилище в домах высочайшей стадии готовности, то на данный момент хоть некий выбор квартир вероятен лишь на самых исходных стадиях строительства домов". "Если в 2004 году наибольшее количество новых адресов (сданных новостроек.–Ъ) за месяц доходило до 20, то в 2005 году максимум составил восемь адресов",– констатирует заместитель генерального директора компании "Дон-Строй" Тимур Баткин. Директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник (интервью с ним см. на этой страничке) приводит усредненную цифру: сокращение предложения на 20%.
Основной предпосылкой понижения предложения жилища по отношению к спросу на него специалисты именуют вступление 1 апреля 2005 года в силу закона о долевом инвестировании строительства, который резко уменьшил способности вербования средств личных инвесторов. Механизм деяния этого закона разъясняет президент Ассоциации строителей Рф Николай Кошман (интервью с ним также на этой страничке). Те дома, которые сдавались в 2005 году и образовали впечатляющую цифру 5,244 млн кв. м,– это объекты, начатые до 1 апреля, другими словами до вступления закона в силу. Его последствия, выраженные в данных официальной статистики, обнаружатся уже в этом году.
"Пока видимого понижения количества строек нет: девелоперы работают на площадках, открытых до 1 апреля 2005 года, но к середине этого года будет уже приметен недостаток новостроек, а к началу будущего года задел по площадкам, разрешения на застройку которых было выдано до 1 апреля 2005 года, будет исчерпан",– считает председатель совета директоров компании "МОРЕ-Плаза" Димитрий Андреенков.
Добавим, что квартиры на площадках, на которых идет и заканчивается строительство в текущее время, уже фактически распроданы.
Москва без экономкласса
Наблюдатели сходятся в том, что сначала сокращение задело экономкласса, другими словами самого дешевенького панельного жилища. "Количество квартир и объемы предложения панельного жилища, обычно причисляемого к экономклассу, из года в год понижается,– гласит директор департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров.– Эта тенденция наблюдается с конца 2002 года, продолжится и в 2006 году".
Частично это связано с тем, что в этом секторе закон о долевом строительстве работает опережающими темпами. Промышленные дома – более быстровозводимые, производственный цикл от "нуля" до полной готовности дома время от времени занимает меньше года. Большие жилые комплексы бизнес-класса строятся в течение 2-3 и поболее лет, при всем этом продаются существенно медлительнее. Объекты экономкласса, запущенные до 1 апреля прошедшего года, уже распроданы, а в более дорогих секторах их реализации еще длятся.
Есть и еще несколько обстоятельств вымывания "панели" из городка. 1-ый заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский в интервью Ъ акцентировал внимание на том, что социальные программки (к примеру, строительство жилища для военнослужащих) заберут из свободного оборота значительную часть "панели".
Другая сторона той же медали: строить серийные дома на местности городка становится экономически нерентабельно. "Для того чтоб экономкласс отлично окупался, необходимы масштабные площадки, а таких в городке меньше,– утверждает Антон Смирнов.– И дело не только лишь в прямом отсутствии площадей. Земля дорожает, застройщикам из дорогой земли охото получить максимум отдачи. Как я знаю, московские власти с неохотой дают разрешение на строительство неких из панельных серий, кстати, самых дешевеньких по себестоимости".
Как следствие – большие домостроительные комбинаты, чтоб загрузить свои мощности, уходят за границы городка, больше строят в Подмосковье. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин не так давно оговорился, что в прошедшем году московские компании выстроили около 2 млн кв. м в Подмосковье. Это практически половина суммарной мощности всех столичных ДСК (а в области строится в главном конкретно панельное жилище).
"Как это уже вышло в ряде глобальных столиц, строительный бум снутри крупного города сменится ростом вторичного рынка и бурным развитием строительства в загородных зонах",– считает Тимур Баткин.
"Совместно с тем разумеется, что 'панель' никогда не будет вытеснена на сто процентов с столичного рынка,– утверждает Александр Винокуров.– Тут огромную роль играет скорость возведения панельного дома, качество таких домов также улучшается из года в год. Нельзя забывать и о соц программках, например, по строительству жилища для юных семей и военнослужащих. Это более экономное жилище, которое всегда отыщет собственного потребителя".
Таким макаром, несчастный закон о долевом строительстве только ускорил полностью явную тенденцию. Объемы строительства в Москве сокращаются и будут сокращаться в предстоящем. Как же по другому – земля в черте городка относится к уровню невоспроизводимых ресурсов. Стоимость ее при всем этом будет только возрастать, и смысла в строительстве дешевенького жилища становится меньше. Какое-то время (по последней мере, до того времени пока не снесены до конца пятиэтажки и ветхий фонд) продолжится строительство общественного жилища. Основной же зоной экономкласса станет ближнее Подмосковье.
Стоимость вопроса
Полностью тривиальный вопрос: каким образом сегодняшний и будущий недостаток отразится на ценах? Даромир Обуханич предсказывает предстоящий их рост в границах 20% в год. "По нашему воззрению, предложение жилища экономкласса в Москве продолжит оставаться на малом уровне, а цены будут довольно активно расти в течение 2006 года. Мы оцениваем вероятный уровень роста цен в этом году на первичном рынке в 20-25%, на вторичном рынке – около 20%. Потом темпы роста цен будут плавненько сокращаться",– подразумевают аналитики компании "Новенькая площадь".
Александр Винокуров дает более усмотрительный комментарий: "То, что цены в 2006 году будут расти, колебаний не вызывает. Что касается темпов этого роста, то, вероятнее всего, сохранится прошлогодняя тенденция".
Участники рынка подразумевают, что в закон о долевом строительстве в скором времени могут быть внесены конфигурации. Если это произойдет, мы наверное столкнемся с феноменом "отложенного предложения". Застройщики начнут осваивать площадки, которые в текущее время простаивают. Но даже это не сумеет конструктивно поменять ситуацию. На данный момент, по воззрению профессионалов, на одну квартиру приходится три-четыре желающих ее приобрести. Повышение предложения даже на 50% все равно не дозволит сформировать рынок покупателя в сфере жилой недвижимости.
Андрей Воскресенский