Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Подорожание возвращается
06 сентября 2013
Застой на рынке столичного жилища, который некие аналитики обходительно называют "корректировкой цен", кажется, завершился. В октябре практически во всех секторах был зафиксирован рост цен, выходящий за рамки статистической погрешности, а экономкласс подорожал, по неким оценкам, на 3-5% -- рекорд всего года. Но нет никаких беспристрастных причин, которые дозволили бы предсказывать большие скачки в обозримом будущем.
Статистический фактор
Принято считать, что рост (либо понижение) цен в границах 1% укладывается в рамки статистической погрешности. Не считая того, нужно подразумевать, что аналитики фиксируют стоимость предложения, которая при совершении сделок, обычно, понижается на 5-10% (в особенности это приметно на вторичном рынке). В первый раз за 10 месяцев этого года можно гласить об уверенном повышении цены предложения, сначала в нижнем ценовом секторе -- по различным оценкам, от 1,5% до 4%. Естественно, в итоге торга стоимость покупки понижается, но так как она находится в зависимости от цены предложения, то подходящим образом также выросла по сопоставлению с предшествующим месяцем.
"В течение октября 2007 года колебания средней цены на вторичном рынке Москвы вышли за рамки однопроцентного спектра стабильности,-- констатирует Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании "Новенькая Площадь".-- Пока колебания находились в границах спектра, ситуация развивалась вялотекущим образом. Главные конфигурации затрагивали в главном объекты бизнес-класса. С активизацией спроса на объекты жилой недвижимости сначала озари начался рост цен на более нужные объекты рынка -- квартиры экономкласса. В течение месяца ценовой уровень в данных секторах достигнул значений октября прошедшего года и продолжил рост. Таким макаром, обозначились тенденции роста цен во всех секторах рынка недвижимости Москвы. В перспективе положительная динамика конфигурации цен сохранится, при всем этом будет наращиваться интенсивность конфигураций".
Естественно, нельзя не принимать во внимание таковой фактор, как падение курса бакса в прошедшем месяце. Заметим кстати, что квадратный метр -- пожалуй, последний продукт на внутреннем рынке, цены на который большая часть аналитиков продолжают регистрировать конкретно в баксах. "Невзирая на довольно оживленный на фоне прошедших месяцев темп роста цен в секторе городского жилища -- на 2,2% в новых домах и на 3,2% на вторичном рынке -- гласить об общей тенденции к росту пока не приходится,-- замечает Алексей Кудрявцев, управляющий аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости".-- Закрепляемый рост, вероятнее всего, является компенсацией ослабления бакса, который с начала сентября растерял около 4%".
Но еще есть один фактор, не настолько тривиальный, как падение бакса, который работает в оборотном направлении. Многие застройщики превентивно повысили цены еще летом до того уровня, который казался им применимым, беря во внимание ожидания осеннего ажиотажа. Такого не вышло, но все таки в текущее время клиент уже психологически согласился с завышенной еще в летние месяцы ценой, и по ней стали совершаться реальные сделки. "В конце августа мы установили очевидно отсекающую стоимость на наш дом бизнес-класса на Варшавском шоссе -- $5200 за квадратный метр,-- гласит генеральный директор компании "Оргстройинвест" Светлана Третьякова.-- Но в октябре квартиры стали продаваться по этой стоимости".
Таким макаром, вышло привыкание покупателей к ранее заявленным ценам, стали осуществляться сделки, и на этом фоне рост на 2,2% (в неких секторах -- до 4%) является полностью весомым, невзирая даже на падение бакса.
Дисбаланс оценок
Участники рынка и наблюдатели дают различные, иногда диаметрально обратные оценки уровня спроса и предложения на городском рынке жилища.
"В октябре уровень спроса, как и ожидалось, вырос практически на 15%. При всем этом количество предложений на рынке новостроек Москвы по итогам октября фактически не поменялось и составило около 332 адресов" -- таковы данные аналитического центра "МИАН-Агентство недвижимости". А начальник отдела рекламного анализа компании "Масштаб" Игорь Лебедев так обрисовывает соотношение спроса и предложения: "В Москве происходит резкое повышение объема предложения. В октябре объем предложения на вторичном рынке в Москве вырос на 30-35%, тогда как объем предложения в Подмосковье возрос всего на 15%. Столичный спрос, в свою очередь, был не так велик, чтоб как-то воздействовать на сохранение цены либо ее рост".
"Очень маленький платежеспособный спрос продолжает сдерживать рост цены предложения",-- дает свою оценку Ольга Юматова, аналитик ЗАО "Пересвет-Инвест" (головная компания ГК "Пересвет-Групп"). Да и предложение, по воззрению госпожи Юматовой, реально понижается: В текущее время на первичном рынке жилой недвижимости Москвы наблюдается существенное понижение количества предложений: с 553 в июле до 416 в сентябре. Этому понижению содействовало несколько обстоятельств. Во-1-х, принятие закона о запрете точечной застройки. Ввиду несоответствия федерального и местного законодательства многие компании были обязаны заморозить свои проекты. Во-2-х, недостаток свободных строй площадок в Москве. И в-3-х -- понижение темпов строительства с середины 2005 года в связи с вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве 214 ФЗ и введением поправки в Земляной кодекс, касающийся неотклонимого проведения аукциона при рассредотачивании земляных участков. С марта в Москве не проведено фактически ни 1-го конкурса на строй площадки. И регламенты выделения земляных участков под строительство становятся все жестче во всей РФ. Таким макаром, беря во внимание, что средний срок реализации девелоперских проектов составляет три года, можно предсказывать только ужесточение недостатка жилища к 2010 году.
В конце концов, аналитик компании "КомСтрин" Олег Борисенок дает примиряющую оценку соотношению спроса и предложения: "Тот рост цен, который мы лицезреем на данный момент, навряд ли связан с дисбалансом спроса и предложения. Предложения на рынке полностью довольно, и недостатка нет. Этот рост только показывает две макроэкономические тенденции. 1-ая -- инфляция оказалась выше в этом году, чем планировалась, и в особенности в последние месяцы. 2-ая -- затянувшееся падение бакса. Все это и играет роль при сегодняшнем повышении цен на квартиры. Ждать нового скачка цен не надо. Рынок на данный момент занял определенный ценовой коридор, в каком и будет колебаться. К тому же в осенние месяцы спрос обычно выше. На самом деле, инициатива на данный момент у "быков", выражаясь биржевыми определениями. Но навряд ли у их хватит сил, чтоб развить свое пришествие".
Дисбаланс оценок спроса и предложения свидетельствует о неуверенной ситуации на рынке, включая и отсутствие надежной статистики по строящимся и продаваемым объектам. Стоимость определяется в значимой степени не беспристрастными, а психическими факторами: наличием отложенного спроса, ожиданием ажиотажа (либо, напротив, падения спроса на низкокачественную недвижимость) и даже начавшейся везде предновогодней лихорадкой. На этом фоне большая часть участников рынка дают усмотрительные прогнозы на будущее: планомерный рост в границах 2-3% за месяц.
Необходимо отметить еще одну тенденцию октября: понижение активности рынка аренды. В октябре спрос на наем жилища по сопоставлению с предшествующим месяцем фактически не поменялся, утверждает Алексей Кудрявцев из МИАНа. Для менее ликвидных квартир верхних ценовых частей даже зафиксировано малозначительное понижение спроса на уровне 4-5%. При всем этом количество предложений аренды квартир на те же 4-5% возросло. Цена найма жилища все еще продолжает возрастать, но более низкими темпами. Ставки аренды по сопоставлению с сентябрем возросли на 2,3% (против 4,5% за предшествующий месяц). Таким макаром, по итогам октября средняя стоимость аренды квартир по Москве составила $923.
Активность клиентов на рынке аренды и купли-продажи жилища -- коррелируемые величины. Чем больше приобретают, тем меньше арендуют, и напротив. Понижение арендного рынка можно считать косвенным свидетельством того, что покупательская активность будет расти.
За городом ожидают скидок
Коттеджный рынок, которому в течение последнего года не характерны скачки, в октябре не испытал оживления. "Прошедшие месяцы озари не ознаменовались ростом активности рынка, как возлагали надежды многие,-- гласит Сергей Гоз, генеральный директор компании "Элит Строй".-- На маленький период времени ожили торговцы, которые рассчитывали на ожидаемый подъем. В сентябре они подняли цены, но в октябре этого уже не вышло. Достаточно вялый спрос наблюдается в секторе до $1,5 млн. Выше $2 млн сделок практически нет, и навряд ли ситуация поменяется до окончания выборов -- и думских, и президентских. Безбедные покупатели заняли выжидательную позицию. Что касается строящихся поселков, то тут цены вырастают исключительно в тех, которые еще находятся на стадии строительства. Они за счет увеличения степени готовности увеличивают цены каждый месяц на несколько процентов. Вот числа по самым пользующимся популярностью фронтам. По Дмитровке в сентябре--октябре ценник вырос на 2-4%, по Калужскому и Киевскому фронтам -- на 3-8%, по Новейшей Риге -- на 3-7%".
Наблюдатели продолжают гласить о превышении предложения над спросом в секторах "элиты" и бизнес-класса. "Сектор коттеджных поселков элит-класса для неизменного проживания перенасыщен,-- утверждает Валерий Мищенко, директор по развитию компании Rodex Group.-- В секторе бизнес-класса для неизменного проживания наблюдается относительное равновесие меж спросом и предложением, да и в этом секторе рынка уже очевидно наблюдается тенденция к превышению объема предложения над имеющимся спросом. В октябре заявлены в продажу новые поселки во всех секторах, но большая часть приходится на "бизнес" и "элит". В октябре 2007 года на рынке пригородной недвижимости рост цен составил 1%, другими словами его фактически не вышло".
Вобщем, Сергей Гоз считает, что сектор экономкласса интенсивно развивается. "Возникают новые проекты в ценовой нише до $500 тыс.,-- утверждает он.-- Девелоперы продолжают осваивать далекое Подомосковье и начинают застройку непопулярных ранее направлений". Летом на Ярославском шоссе были заявлены поселки "Пестовские дачи", "Маренкино-2", "Сосновый бор". Совершенно не так давно был заявлен новый проект на Егорьевском шоссе -- Papillon.
Высочайший коттеджный сезон, может быть, еще впереди. "На рынке пригородной недвижимости наблюдается относительная стабильность. В октябре на рынке появилось много новых предложений, некординально, но вырос и спрос. Октябрь -- время ожидания. Впереди время новогодних скидок, когда покупательская активность обычно увеличивается",-- оптимистично заявляет заместитель директора департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров.
Статистический фактор
Принято считать, что рост (либо понижение) цен в границах 1% укладывается в рамки статистической погрешности. Не считая того, нужно подразумевать, что аналитики фиксируют стоимость предложения, которая при совершении сделок, обычно, понижается на 5-10% (в особенности это приметно на вторичном рынке). В первый раз за 10 месяцев этого года можно гласить об уверенном повышении цены предложения, сначала в нижнем ценовом секторе -- по различным оценкам, от 1,5% до 4%. Естественно, в итоге торга стоимость покупки понижается, но так как она находится в зависимости от цены предложения, то подходящим образом также выросла по сопоставлению с предшествующим месяцем.
"В течение октября 2007 года колебания средней цены на вторичном рынке Москвы вышли за рамки однопроцентного спектра стабильности,-- констатирует Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании "Новенькая Площадь".-- Пока колебания находились в границах спектра, ситуация развивалась вялотекущим образом. Главные конфигурации затрагивали в главном объекты бизнес-класса. С активизацией спроса на объекты жилой недвижимости сначала озари начался рост цен на более нужные объекты рынка -- квартиры экономкласса. В течение месяца ценовой уровень в данных секторах достигнул значений октября прошедшего года и продолжил рост. Таким макаром, обозначились тенденции роста цен во всех секторах рынка недвижимости Москвы. В перспективе положительная динамика конфигурации цен сохранится, при всем этом будет наращиваться интенсивность конфигураций".
Естественно, нельзя не принимать во внимание таковой фактор, как падение курса бакса в прошедшем месяце. Заметим кстати, что квадратный метр -- пожалуй, последний продукт на внутреннем рынке, цены на который большая часть аналитиков продолжают регистрировать конкретно в баксах. "Невзирая на довольно оживленный на фоне прошедших месяцев темп роста цен в секторе городского жилища -- на 2,2% в новых домах и на 3,2% на вторичном рынке -- гласить об общей тенденции к росту пока не приходится,-- замечает Алексей Кудрявцев, управляющий аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости".-- Закрепляемый рост, вероятнее всего, является компенсацией ослабления бакса, который с начала сентября растерял около 4%".
Но еще есть один фактор, не настолько тривиальный, как падение бакса, который работает в оборотном направлении. Многие застройщики превентивно повысили цены еще летом до того уровня, который казался им применимым, беря во внимание ожидания осеннего ажиотажа. Такого не вышло, но все таки в текущее время клиент уже психологически согласился с завышенной еще в летние месяцы ценой, и по ней стали совершаться реальные сделки. "В конце августа мы установили очевидно отсекающую стоимость на наш дом бизнес-класса на Варшавском шоссе -- $5200 за квадратный метр,-- гласит генеральный директор компании "Оргстройинвест" Светлана Третьякова.-- Но в октябре квартиры стали продаваться по этой стоимости".
Таким макаром, вышло привыкание покупателей к ранее заявленным ценам, стали осуществляться сделки, и на этом фоне рост на 2,2% (в неких секторах -- до 4%) является полностью весомым, невзирая даже на падение бакса.
Дисбаланс оценок
Участники рынка и наблюдатели дают различные, иногда диаметрально обратные оценки уровня спроса и предложения на городском рынке жилища.
"В октябре уровень спроса, как и ожидалось, вырос практически на 15%. При всем этом количество предложений на рынке новостроек Москвы по итогам октября фактически не поменялось и составило около 332 адресов" -- таковы данные аналитического центра "МИАН-Агентство недвижимости". А начальник отдела рекламного анализа компании "Масштаб" Игорь Лебедев так обрисовывает соотношение спроса и предложения: "В Москве происходит резкое повышение объема предложения. В октябре объем предложения на вторичном рынке в Москве вырос на 30-35%, тогда как объем предложения в Подмосковье возрос всего на 15%. Столичный спрос, в свою очередь, был не так велик, чтоб как-то воздействовать на сохранение цены либо ее рост".
"Очень маленький платежеспособный спрос продолжает сдерживать рост цены предложения",-- дает свою оценку Ольга Юматова, аналитик ЗАО "Пересвет-Инвест" (головная компания ГК "Пересвет-Групп"). Да и предложение, по воззрению госпожи Юматовой, реально понижается: В текущее время на первичном рынке жилой недвижимости Москвы наблюдается существенное понижение количества предложений: с 553 в июле до 416 в сентябре. Этому понижению содействовало несколько обстоятельств. Во-1-х, принятие закона о запрете точечной застройки. Ввиду несоответствия федерального и местного законодательства многие компании были обязаны заморозить свои проекты. Во-2-х, недостаток свободных строй площадок в Москве. И в-3-х -- понижение темпов строительства с середины 2005 года в связи с вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве 214 ФЗ и введением поправки в Земляной кодекс, касающийся неотклонимого проведения аукциона при рассредотачивании земляных участков. С марта в Москве не проведено фактически ни 1-го конкурса на строй площадки. И регламенты выделения земляных участков под строительство становятся все жестче во всей РФ. Таким макаром, беря во внимание, что средний срок реализации девелоперских проектов составляет три года, можно предсказывать только ужесточение недостатка жилища к 2010 году.
В конце концов, аналитик компании "КомСтрин" Олег Борисенок дает примиряющую оценку соотношению спроса и предложения: "Тот рост цен, который мы лицезреем на данный момент, навряд ли связан с дисбалансом спроса и предложения. Предложения на рынке полностью довольно, и недостатка нет. Этот рост только показывает две макроэкономические тенденции. 1-ая -- инфляция оказалась выше в этом году, чем планировалась, и в особенности в последние месяцы. 2-ая -- затянувшееся падение бакса. Все это и играет роль при сегодняшнем повышении цен на квартиры. Ждать нового скачка цен не надо. Рынок на данный момент занял определенный ценовой коридор, в каком и будет колебаться. К тому же в осенние месяцы спрос обычно выше. На самом деле, инициатива на данный момент у "быков", выражаясь биржевыми определениями. Но навряд ли у их хватит сил, чтоб развить свое пришествие".
Дисбаланс оценок спроса и предложения свидетельствует о неуверенной ситуации на рынке, включая и отсутствие надежной статистики по строящимся и продаваемым объектам. Стоимость определяется в значимой степени не беспристрастными, а психическими факторами: наличием отложенного спроса, ожиданием ажиотажа (либо, напротив, падения спроса на низкокачественную недвижимость) и даже начавшейся везде предновогодней лихорадкой. На этом фоне большая часть участников рынка дают усмотрительные прогнозы на будущее: планомерный рост в границах 2-3% за месяц.
Необходимо отметить еще одну тенденцию октября: понижение активности рынка аренды. В октябре спрос на наем жилища по сопоставлению с предшествующим месяцем фактически не поменялся, утверждает Алексей Кудрявцев из МИАНа. Для менее ликвидных квартир верхних ценовых частей даже зафиксировано малозначительное понижение спроса на уровне 4-5%. При всем этом количество предложений аренды квартир на те же 4-5% возросло. Цена найма жилища все еще продолжает возрастать, но более низкими темпами. Ставки аренды по сопоставлению с сентябрем возросли на 2,3% (против 4,5% за предшествующий месяц). Таким макаром, по итогам октября средняя стоимость аренды квартир по Москве составила $923.
Активность клиентов на рынке аренды и купли-продажи жилища -- коррелируемые величины. Чем больше приобретают, тем меньше арендуют, и напротив. Понижение арендного рынка можно считать косвенным свидетельством того, что покупательская активность будет расти.
За городом ожидают скидок
Коттеджный рынок, которому в течение последнего года не характерны скачки, в октябре не испытал оживления. "Прошедшие месяцы озари не ознаменовались ростом активности рынка, как возлагали надежды многие,-- гласит Сергей Гоз, генеральный директор компании "Элит Строй".-- На маленький период времени ожили торговцы, которые рассчитывали на ожидаемый подъем. В сентябре они подняли цены, но в октябре этого уже не вышло. Достаточно вялый спрос наблюдается в секторе до $1,5 млн. Выше $2 млн сделок практически нет, и навряд ли ситуация поменяется до окончания выборов -- и думских, и президентских. Безбедные покупатели заняли выжидательную позицию. Что касается строящихся поселков, то тут цены вырастают исключительно в тех, которые еще находятся на стадии строительства. Они за счет увеличения степени готовности увеличивают цены каждый месяц на несколько процентов. Вот числа по самым пользующимся популярностью фронтам. По Дмитровке в сентябре--октябре ценник вырос на 2-4%, по Калужскому и Киевскому фронтам -- на 3-8%, по Новейшей Риге -- на 3-7%".
Наблюдатели продолжают гласить о превышении предложения над спросом в секторах "элиты" и бизнес-класса. "Сектор коттеджных поселков элит-класса для неизменного проживания перенасыщен,-- утверждает Валерий Мищенко, директор по развитию компании Rodex Group.-- В секторе бизнес-класса для неизменного проживания наблюдается относительное равновесие меж спросом и предложением, да и в этом секторе рынка уже очевидно наблюдается тенденция к превышению объема предложения над имеющимся спросом. В октябре заявлены в продажу новые поселки во всех секторах, но большая часть приходится на "бизнес" и "элит". В октябре 2007 года на рынке пригородной недвижимости рост цен составил 1%, другими словами его фактически не вышло".
Вобщем, Сергей Гоз считает, что сектор экономкласса интенсивно развивается. "Возникают новые проекты в ценовой нише до $500 тыс.,-- утверждает он.-- Девелоперы продолжают осваивать далекое Подомосковье и начинают застройку непопулярных ранее направлений". Летом на Ярославском шоссе были заявлены поселки "Пестовские дачи", "Маренкино-2", "Сосновый бор". Совершенно не так давно был заявлен новый проект на Егорьевском шоссе -- Papillon.
Высочайший коттеджный сезон, может быть, еще впереди. "На рынке пригородной недвижимости наблюдается относительная стабильность. В октябре на рынке появилось много новых предложений, некординально, но вырос и спрос. Октябрь -- время ожидания. Впереди время новогодних скидок, когда покупательская активность обычно увеличивается",-- оптимистично заявляет заместитель директора департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров.