Хитрые схемы продажи новостроек уйдут с рынка

С введением 214-го закона о долевом строительстве большая часть строй компаний перебежало на другие схемы вербования средств у населения, оставившие неравенство в правах меж потребителями и застройщиками. Но, по словам участников рынка недвижимости, в ближайшее время ситуация равномерно изменяется и компании принимают новые правила игры. За год деяния закона о долевом строительстве немногие застройщики перебежали на вербование инвестиций в согласовании с его нормами. По воззрению начальника аналитического отдела компании "Новенькая площадь" Дмитрия Попова, сейчас на строительном рынке количество договоров о долевом участии, соответственных 214-му закону, не превосходит 5%. Заместо их интенсивно используются другие схемы вербования средств населения в жилищное строительство, более рискованные для соинвесторов: вексельная, паевая и многие другие. "Нельзя сказать, что какая-то из этих схем более презентабельна для клиентов: принципной различия меж ними не существует, - разъясняет аналитик бюро недвижимости «Агент 002» Александр Слета. - На самом деле - это джентльменское соглашение меж застройщиком и гражданином, согласно которому клиент предоставляет средства, а застройщик - обещает на их чего-нибудть выстроить, но при всем этом фактически не несет никакой юридической ответственности". Общий смысл всех этих документов сводится к тому, что в ценную бумагу записаны не номер либо другие характеристики приобретаемой квартиры, а сумма, внесенная гражданином в какую-либо строительную компанию. «С юридической точки зрения соинвестор может добиваться с компании, выпустившей эту ценную бумагу, только только вложенные средства, а не определенную квартиру, получение которой никем не гарантируется, - добавляет Слета. - А ее предоставление регулируется только внутренней документацией компании, которая часто ведется очень плохо, что и приводит к так именуемым «двойным продажам». Лукавят многие, но по-разному «Газета» узнала, что более интенсивно из больших застройщиков вексельную схему употребляет группа компаний «СУ-155». При всем этом продажей квартир занимается коммандитное приятельство (приятельство на вере) «СУ-155 и компания». Аналогичное коммандитное приятельство сотворено и в ЗАО «ДСК-1». Плюсы вексельной схемы для застройщиков явны - это вербование средств населения без процентов на длительное время при отсутствии каких-то обязанностей перед соинвесторами. «Единственный минус вексельной схемы для застройщиков - соинвестор может в хоть какой момент востребовать свои средства вспять, и если таких желающих окажется очень много, то пирамида одномоментно рушится», - разъясняет Александр Слета. У подмосковного застройщика с финским капиталом ЗАО "ЮИТ Раменье" на объектах в городке Балашихе применяется контракт о совместной деятельности по инвестированию. При всем этом функции заказчика строительства возложены на другую компанию - ОАО "Жилищная Ассоциация "Раменье", с которой у ЗАО "ЮИТ Раменье" заключен контракт об инвестировании. СК "Славяне", ведущая активное строительство в городке Царице, заключает с клиентами подготовительный контракт, согласно которому компания обязуется забронировать на время строительства избранную покупателем квартиру, а по окончании строительства - заключить контракт купли-продажи. Компания "Мортон", ведущая строительство панельных домов в Балашихе, заключает с гражданами вкладывательный контракт, который предугадывает совместное роль в реализации проекта. По похожей схеме работает "СУ-155" при строительстве корпусов в микрорайоне Далекий Воронок городка Щелково. "Во всех этих договорах у потребителя и застройщика совместные опасности, он также не имеет права добиваться постройки", - комментирует работник компании "Корпус юрис" Владимир Комиссаренко. Компания ЗАО "Жилстрой-сервис" употребляет контракт о долевом участии, но он не достаточно соответствует требованиям имеющегося законодательства. В нем не соблюдены размеры взимаемых штрафов при расторжении контракта (по закону - около 10% от цены квартиры), не обсуждены гарантийные сроки объекта строительства (более 5 лет с момента сдачи ГК), отсутствует еще ряд требований. Обманчивая дешевизна Кроме угрозы не получить квартиру для потребителя существует очередное неудобство при заключении нетиповых договоров. Большая часть банков выдает ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках, где заключены другие договоры, еще наименее охотно и с более плотоядными для потребителя критериями. "Плюсом других схем является низкий уровень цены предложений, - гласит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. - Но больше покупателей предпочитают наименее рискованные варианты". В чем немаловажную роль сыграли множественные скандалы со строй пирамидами. Они ворачиваются "Рынок ворачивается к долевому строительству, потому применение других схем соинвестирования равномерно сходит на нет", - уверена Лукина. Сейчас по закону № 214 работают такие большие компании, как ПИК, "Капитал Груп", "Крост", "Новенькая площадь". "214-й закон находится в стадии обкатки строй компаниями, - добавляет Александр Слета. - Сейчас идет скопление опыта работы в новых критериях". Естественно, строй компании не против бы возвратиться к старенькым нормам регулирования процесса инвестирования в жилищное строительство. Во-1-х, эта схема использовалась многие годы и по ней наработан широкий опыт. Во-2-х, издержки компании на вербование дольщиков по старенькой схеме еще ниже, чем по новенькому закону. "Но федеральные власти взяли курс на ужесточение правил на строительном рынке и консолидацию строительной отрасли", - уверен Слета. Дело в том, что в правительственных кругах считают, что масштабный государственный проект "Доступное жилище" не могут решить маленькие разобщенные строй организации. "Бюрократы в этом правы: неспособность строителей стремительно перестроиться и начать работу по новым правилам привела к кризисным явлениям на столичном рынке жилища и галопирующим темпам роста цен на недвижимость, - заявляет эксперт. - Закон только показал общую слабость строительной отрасли, ее системный кризис". Строители длительно стращали общественность тем, что по новенькому закону строить нереально - и даже уменьшили предложение новостроек на 30%. Вобщем, не за счет уменьшения объема работ, а придерживая имеющиеся предложения. Они ожидали, когда Ассоциация строителей Рф пролоббирует в Госдуме прибыльные им поправки в 214-й закон. Эту своеобразную стачку серьезно подпортили "отступники", начавшие работать по новым правилам. По воззрению Веры Лукиной, шансы АСР по лоббированию поправок с каждым новым проектом долевого строительства на базе 214-го закона серьезно уменьшаются. По воззрению профессионала, поправки АСР даже если будут приняты, не очень воздействую на рынок. "Естественно, поправки воздействую на темпы роста цены жилища, но не будут играть главную роль в развитии рынка недвижимости, - уверена Лукина. - Еще большее воздействие окажут растущие объемы предложения, выведенного на рынок в согласовании с законом № 214, что приведет к нормализации ценовой динамики". Денис Тыкулов