Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Цены понесло
13 мая 2013
На рынке жилища расцвели ажиотаж и спекуляции
Обезумевший спрос на жилище, которым ознаменовалось начало сегодняшнего года, стал сюрпризом даже для самих участников рынка недвижимости. По данным пресс-службы компании «СУ-155», уже в первую неделю работы, с 3 по 8 января, строительной компанией было реализовано 52 квартиры. Для сопоставления: за тот же период работы в 2005 году были куплены только три квартиры. Логично, что ажиотажный спрос побудил застройщиков к резкому увеличению цен. В последнюю неделю прошедшего месяца средняя цена квадратного метра жилища в Москве перескочила психическую отметку в 2500 баксов.
Ситуация с ценами на жилище начинает прогуляться на смешной рассказ о пессимисте и оптимисте. Каждый раз, когда аналитики пессимистически молвят, что расти ценам далее некуда, рынок-оптимист обосновывает их неправоту. По словам гендиректора Vesco Realty Сергея Леонтьева, рост цены предложения на первичном рынке в феврале варьировался зависимо от объекта от 8 до 15%. Более активные темпы роста цен отмечались в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО. «Цены на вторичном рынке росли наименее оживленно - порядка 5-9% за февраль», - добавляет Леонтьев. Но, по воззрению начальника отдела вторичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty Игоря Шубина, месяц - недостающий срок для прогнозирования тенденций на вторичном рынке, ведь тут динамика конфигураций видна наименее ясно. Дело в том, что ценообразование в этом случае обосновано более сложными процессами: срок экспозиции квартиры может доходить до полутора лет. Но большая часть аналитиков предсказывает увеличение цены жилища в течение всего года. И если темпы сохранятся, то сегодняшний год побьет рекордные 40% роста цен на жилище в 2003 году.
Цены росли по часам
Ожидания замедления роста цен были основаны на невиданном их росте осенью прошедшего года - тогда цены выросли на 20%. «В ноябре цены на квартиры среднего метража подымалиь практически за считанные часы», - вспоминает глава русского консульства ГК «Савацкий» Марк Гройсман. На рынке наблюдалась ситуация, когда клиент бронировал квартиру по одной стоимости, приезжал глядеть избранный вариант, а представители компании ему докладывали, что стоимость уже поднялась на 10 тыс. баксов. После таковой ценовой гонки специалисты справедливо ждали от рынка периода успокоения. Но их расчеты не оправдались.
Когда речь входит о причинах резкого увеличения цен, представления профессионалов расползаются. Независящий аналитик рынка Андрей Бекетов лицезреет причину в активном развитии федеральных и городских соц жилищных программ для очередников, юных семей и военных. «В этом году в Москве запланировано возвести около 5 млн. кв. метров жилища, из их толика городка составит 1,7 млн. кв. метров. Из федерального бюджета выделено около 15 миллиардов. рублей на реализацию разных программ доступного жилья», - подсчитывает эксперт.
В главном этими программками нужны типовые панели, толика которых составляет 2-2,5 млн. кв. метров, и дешевый монолит, что делает суровый недостаток в этом секторе. Для сопоставления: 2-3 года вспять толика городка не превосходила 10%, при том что общий объем жилищного строительства фактически не поменялся. Изменение связано с тем, что сейчас жилище по соц программкам город реализует - пусть и по себестоимости. «Если ранее на эти квартиры приходилось растрачивать средства из бюджета столицы, то сейчас город может позволить для себя прирастить объемы по жилищным программкам, по сути ничего не теряя», - разъясняет Бекетов.
По воззрению аналитика бюро недвижимости «Агент 002» Александра Слета, одной из главных обстоятельств роста цен является отложенный спрос на жилище. Сначала 2004 года население, поверив обещаниям правительства о доступном жилище, избрало выжидательную позицию. За этот период гражданами были скоплены значимые суммы средств, и равномерно, утомившись ожидать дешевеньких программ от правительства, они начали получать квартиры. А далее действия развивались по принципу снежного кома, вызывая все больший и больший ажиотаж, которому подвержены как покупатели, так и торговцы.
«Первые задумываются, вроде бы поскорее приобрести квартиру, пока цены не выросли еще более; 2-ые - вроде бы не прогадать и реализовать подороже", - объясняет Александр Слета.
Застройщики обычно уже кивают на закон «О долевом строительстве» №214-ФЗ, со вступлением в силу которого число новостроек на рынке серьезно уменьшилось. По словам президента компании MIRAX GROUP Сергея Полонского, в прошедшем году количество запущенных жилых объектов уменьшилось на 30% по сопоставлению с 2004 годом. Ситуацию серьезно осложнили скандалы со строй пирамидами. По словам Сергея Леонтьева, сейчас количество новостроек с оформленной исходно-разрешительной документацией довольно ограничено. «Тогда как покупательские настроения ориентируется на юридически благополучные предложения с наименьшими рисками, - добавляет эксперт. - В связи с этим спрос на объекты узнаваемых компаний существенно превосходит объемы предложения».
Заигрались
Посреди причин роста цен есть и спекулятивная толика. «Многие застройщики искусственно делают недостаток, придерживая продажу площадей в собственных объектах до того момента, как дом будет уже фактически готов», - делится управляющий департамента недвижимости компании MIRAX GROUP Андрей Титюник. По словам Александра Слета, многие строй компании изменили свои рекламные стратегии, решив наращивать свою прибыль методом увеличения маржи, а не за счет увеличения объемов строительства.
Вобщем, по словам директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Веры Лукиной, возросшая цена жилища покрывает опасности застройщиков, что провоцирует выход на рынок новых объектов с возможностью роли в долевом строительстве. «Во II-III квартале 2006 года рост объемов долевого строительства составит порядка 3-4% за месяц, что выведет объемы строительства с ролью личных соинвесторов к показателям I квартала 2005 года», - подразумевает эксперт. Сумеет ли рост предложений приостановить ценовую гонку?
Верхи желают - но не могут
Аномальный рост цен, идущий вразрез с нацпроектом «Доступное жилье», серьезно тревожит чиновников. Часто следуют заявления о том, что темп роста на жилище не должен увеличивать уровень инфляции в стране - около 10% в год. Но механизмы сдерживания роста цен пока не разработаны. Кстати, в ряде западноевропейских государств, чтоб сделать лучше ситуацию с ценами на рынке недвижимости, был введен дифференцированный налог на владение жильем: чем дороже недвижимость, тем выше ставка налога. В итоге для спекулянтов игры на росте цен становятся нерентабельны.
Наше законодательство в последнее время не поменяется, и, по воззрению участников рынка, цены на недвижимость будут только расти. «Сегодня спрос намного превосходит предложение, в связи с этим ни одно увеличение цен не сказывается на уровне спроса, - утверждает Андрей Титюник. - Квартиры в Москве брали, приобретают и будут брать даже при имеющихся темпах роста цен». По воззрению Сергея Леонтьева, стагнацию цен может вызвать только массовый выход новых предложений с верно оформленными документами, порядка 1000-1200 объектов за 1-2 месяца. «Но подобного варианта развития событий не допустят сами застройщики, получающие дополнительные прибыли за счет корректировки цены предложений», - предупреждает он. Глава аналитического веб-сайта "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко уверен: если темпы роста в последнее время не замедлятся, то «мыльный пузырь» может обернуться новейшей долговременной стагнацией либо откатом цен вспять на 10-15%. «А если рост продлится до конца года, то все может быть еще серьезнее», - стращает аналитик.
Денис Тыкулов
Обезумевший спрос на жилище, которым ознаменовалось начало сегодняшнего года, стал сюрпризом даже для самих участников рынка недвижимости. По данным пресс-службы компании «СУ-155», уже в первую неделю работы, с 3 по 8 января, строительной компанией было реализовано 52 квартиры. Для сопоставления: за тот же период работы в 2005 году были куплены только три квартиры. Логично, что ажиотажный спрос побудил застройщиков к резкому увеличению цен. В последнюю неделю прошедшего месяца средняя цена квадратного метра жилища в Москве перескочила психическую отметку в 2500 баксов.
Ситуация с ценами на жилище начинает прогуляться на смешной рассказ о пессимисте и оптимисте. Каждый раз, когда аналитики пессимистически молвят, что расти ценам далее некуда, рынок-оптимист обосновывает их неправоту. По словам гендиректора Vesco Realty Сергея Леонтьева, рост цены предложения на первичном рынке в феврале варьировался зависимо от объекта от 8 до 15%. Более активные темпы роста цен отмечались в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО. «Цены на вторичном рынке росли наименее оживленно - порядка 5-9% за февраль», - добавляет Леонтьев. Но, по воззрению начальника отдела вторичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty Игоря Шубина, месяц - недостающий срок для прогнозирования тенденций на вторичном рынке, ведь тут динамика конфигураций видна наименее ясно. Дело в том, что ценообразование в этом случае обосновано более сложными процессами: срок экспозиции квартиры может доходить до полутора лет. Но большая часть аналитиков предсказывает увеличение цены жилища в течение всего года. И если темпы сохранятся, то сегодняшний год побьет рекордные 40% роста цен на жилище в 2003 году.
Цены росли по часам
Ожидания замедления роста цен были основаны на невиданном их росте осенью прошедшего года - тогда цены выросли на 20%. «В ноябре цены на квартиры среднего метража подымалиь практически за считанные часы», - вспоминает глава русского консульства ГК «Савацкий» Марк Гройсман. На рынке наблюдалась ситуация, когда клиент бронировал квартиру по одной стоимости, приезжал глядеть избранный вариант, а представители компании ему докладывали, что стоимость уже поднялась на 10 тыс. баксов. После таковой ценовой гонки специалисты справедливо ждали от рынка периода успокоения. Но их расчеты не оправдались.
Когда речь входит о причинах резкого увеличения цен, представления профессионалов расползаются. Независящий аналитик рынка Андрей Бекетов лицезреет причину в активном развитии федеральных и городских соц жилищных программ для очередников, юных семей и военных. «В этом году в Москве запланировано возвести около 5 млн. кв. метров жилища, из их толика городка составит 1,7 млн. кв. метров. Из федерального бюджета выделено около 15 миллиардов. рублей на реализацию разных программ доступного жилья», - подсчитывает эксперт.
В главном этими программками нужны типовые панели, толика которых составляет 2-2,5 млн. кв. метров, и дешевый монолит, что делает суровый недостаток в этом секторе. Для сопоставления: 2-3 года вспять толика городка не превосходила 10%, при том что общий объем жилищного строительства фактически не поменялся. Изменение связано с тем, что сейчас жилище по соц программкам город реализует - пусть и по себестоимости. «Если ранее на эти квартиры приходилось растрачивать средства из бюджета столицы, то сейчас город может позволить для себя прирастить объемы по жилищным программкам, по сути ничего не теряя», - разъясняет Бекетов.
По воззрению аналитика бюро недвижимости «Агент 002» Александра Слета, одной из главных обстоятельств роста цен является отложенный спрос на жилище. Сначала 2004 года население, поверив обещаниям правительства о доступном жилище, избрало выжидательную позицию. За этот период гражданами были скоплены значимые суммы средств, и равномерно, утомившись ожидать дешевеньких программ от правительства, они начали получать квартиры. А далее действия развивались по принципу снежного кома, вызывая все больший и больший ажиотаж, которому подвержены как покупатели, так и торговцы.
«Первые задумываются, вроде бы поскорее приобрести квартиру, пока цены не выросли еще более; 2-ые - вроде бы не прогадать и реализовать подороже", - объясняет Александр Слета.
Застройщики обычно уже кивают на закон «О долевом строительстве» №214-ФЗ, со вступлением в силу которого число новостроек на рынке серьезно уменьшилось. По словам президента компании MIRAX GROUP Сергея Полонского, в прошедшем году количество запущенных жилых объектов уменьшилось на 30% по сопоставлению с 2004 годом. Ситуацию серьезно осложнили скандалы со строй пирамидами. По словам Сергея Леонтьева, сейчас количество новостроек с оформленной исходно-разрешительной документацией довольно ограничено. «Тогда как покупательские настроения ориентируется на юридически благополучные предложения с наименьшими рисками, - добавляет эксперт. - В связи с этим спрос на объекты узнаваемых компаний существенно превосходит объемы предложения».
Заигрались
Посреди причин роста цен есть и спекулятивная толика. «Многие застройщики искусственно делают недостаток, придерживая продажу площадей в собственных объектах до того момента, как дом будет уже фактически готов», - делится управляющий департамента недвижимости компании MIRAX GROUP Андрей Титюник. По словам Александра Слета, многие строй компании изменили свои рекламные стратегии, решив наращивать свою прибыль методом увеличения маржи, а не за счет увеличения объемов строительства.
Вобщем, по словам директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Веры Лукиной, возросшая цена жилища покрывает опасности застройщиков, что провоцирует выход на рынок новых объектов с возможностью роли в долевом строительстве. «Во II-III квартале 2006 года рост объемов долевого строительства составит порядка 3-4% за месяц, что выведет объемы строительства с ролью личных соинвесторов к показателям I квартала 2005 года», - подразумевает эксперт. Сумеет ли рост предложений приостановить ценовую гонку?
Верхи желают - но не могут
Аномальный рост цен, идущий вразрез с нацпроектом «Доступное жилье», серьезно тревожит чиновников. Часто следуют заявления о том, что темп роста на жилище не должен увеличивать уровень инфляции в стране - около 10% в год. Но механизмы сдерживания роста цен пока не разработаны. Кстати, в ряде западноевропейских государств, чтоб сделать лучше ситуацию с ценами на рынке недвижимости, был введен дифференцированный налог на владение жильем: чем дороже недвижимость, тем выше ставка налога. В итоге для спекулянтов игры на росте цен становятся нерентабельны.
Наше законодательство в последнее время не поменяется, и, по воззрению участников рынка, цены на недвижимость будут только расти. «Сегодня спрос намного превосходит предложение, в связи с этим ни одно увеличение цен не сказывается на уровне спроса, - утверждает Андрей Титюник. - Квартиры в Москве брали, приобретают и будут брать даже при имеющихся темпах роста цен». По воззрению Сергея Леонтьева, стагнацию цен может вызвать только массовый выход новых предложений с верно оформленными документами, порядка 1000-1200 объектов за 1-2 месяца. «Но подобного варианта развития событий не допустят сами застройщики, получающие дополнительные прибыли за счет корректировки цены предложений», - предупреждает он. Глава аналитического веб-сайта "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко уверен: если темпы роста в последнее время не замедлятся, то «мыльный пузырь» может обернуться новейшей долговременной стагнацией либо откатом цен вспять на 10-15%. «А если рост продлится до конца года, то все может быть еще серьезнее», - стращает аналитик.
Денис Тыкулов