Девелоперы боятся пустоты

Столичные девелоперы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, решили заблаговременно гарантировать для себя заполняемость строящихся бизнес-центров, значительно увеличив для этого срок подготовительной аренды. Если пару лет вспять контракт аренды заключался на три-пять лет, на данный момент длительными договорами числятся обязательства на семь, 10, а в неких случаях и пятнадцать лет. Схожая тенденция связана с ростом конкуренции посреди девелоперских проектов, в том числе в преддверии масштабного ввода площадей в международном центре "Москва-Сити". Метод борьбы с конкурентнстью Тенденция роста сроков аренды свойственна в главном для офисных помещений класса А. Почти во всем это связано с тем, что конкретно в этом секторе ожидается существенное повышение предложения, что повлечет за собой рост конкуренции меж объектами. Только один проект "Москва-Сити" к 2010 году предложит рынку около 2 млн кв. м офисных площадей. В критериях нарастающей конкуренции многие девелоперы вначале устанавливают долгие сроки аренды для арендаторов собственных комплексов. К примеру, в бизнеспарке "Аврора", бизнес-центрах "Садовая Плаза" и "Эрмитаж Плаза" малый срок аренды составляет семь лет, ведает управляющий отдела исследовательских работ и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина. Не считая того, договоры аренды на долгий срок существенно наращивают и вкладывательную привлекательность объекта, добавляет директор по связям с общественностью Knight Frank Андрей Патрушев. "Не тайна, что большая часть девелоперов нацелены на следующую перепродажу собственного проекта, а для покупающей стороны десятилетние сроки аренды существенно прибыльнее договоров, заключенных всего на пару лет", — утверждает Патрушев. На пороге к стабилизации Одним из следствий конкуренции, по воззрению большинства участников рынка, стала стабилизация рынка кабинетов в Москве. Об этом в том числе свидетельствует замедление бурного роста арендных ставок на офисные помещения классов А и В. По данным Knight Frank, за 2004 год прирост средневзвешенной арендной ставки на помещения класса А составил 6%, а в 2005 году этот показатель не превысил 4%. В этих критериях собственникам недвижимости становится прибыльным зафиксировать в договоре аренды имеющийся уровень арендных ставок, гласит управляющий отдела аналитики и информационного обеспечения компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Айдар Галеев. Вобщем, не только лишь девелоперы, да и сами арендаторы заинтересованы в заключении длительных договоров аренды. Арендаторам такие договоры гарантируют стабильность их работы. "У бизнеса появилась определенная уверенность в следующем дне, и появилась возможность предсказывать развитие конторы на значимый срок в дальнейшем", — считает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова. Также плюсом для арендаторов стало то, что многие компании сейчас употребляют практику договоров salelease back, когда при продаже построек за бывшим обладателем сохраняются права арендатора. Примерами таких длительных сделок специалисты именуют подписанные в 2005 году контракт Raiffeisen Bank об аренде офисных помещений площадью 12,5 тыс. кв. м в бизнес-центре Gorky Park Tower на Ленинском проспекте (семь лет) и контракт компании Alcatel об аренде 7,8 тыс. кв. м в том же комплексе (семь лет). Аспекты аренды Специалисты рынка считают, что не все договоры, даже заключенные на срок выше 7 лет, можно считать длительными. Не считая временных рамок, в длительном договоре принципиально указание санкций за преждевременное расторжение контракта, отмечает Айдар Галеев. В длительном договоре должен быть указан срок, ранее которого его нельзя расторгнуть в однобоком порядке. "Если же контракт расторгается ранее, то арендатор должен выплатить арендную плату за весь срок нерасторжения", — комментирует Галеев. Не считая того, на рынке существует так именуемая практика фейс-контроля для длительного арендатора. "Собственники построек предпочитают созидать в качестве арендаторов известные большие компании, претендующие на площади от 2 тыс. кв. м", — констатирует директор департамента коммерческой недвижимости Vesco Realty Лена Леонтьева. В наиблежайшие пару лет заключение длительных — на семь-десять лет — договоров аренды станет обыкновенной практикой, предсказывают участники рынка. "Обладатели построек и арендаторы в течение последнего времени должны отработать грамотные варианты длительного контракта аренды, — гласит управляющий группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. — Ожидается, что в договорах аренды будет предусматриваться возможность их преждевременного расторжения со стороны арендатора через 1-ые три-пять лет". Не считая того, возможно, в договорах аренды будет закладываться механизм корректировки ставки аренды в привязке, к примеру, к индексу потребительских цен. Маргарита Федорова
Антон Павлов