Сейчас практически ни у кого из игроков рынка коммерческой недвижимости не вызывает колебаний, что классные стеклянные башни кабинетов скоро в огромных количествах будут возвышаться далековато за
Бизнес-центрам тесно в центре
08 мая 2013
В течение ближайших 2-ух лет на рынке офисной недвижимости аналитики предсказывают возникновение целого ряда больших объектов суммарной площадью до 2 млн кв. м. Они призваны устранить недостаток качественных площадей, но пока до баланса спроса и предложения неблизко. По уровню арендных ставок в 2005 г. Москва заняла 4-е место в мире.
Основной акцент девелоперы, посреди которых больше компаний, для которых недвижимость является непрофильным делом, делают на кабинеты больших классов — их столице очевидно не хватает. Одной из главных тенденций остается децентрализация — бизнес-центры строят уже не только лишь за пределами Садового кольца, да и за МКАД.
Центр и промзоны
Невзирая на децентрализацию офисного рынка и ярко выраженную тенденцию к формированию новых деловых районов, в 2005 г. большая часть помещений класса А (47%) была введена в эксплуатацию в зоне Садового кольца, т. е. центральной деловой зоне столицы (CBD), отмечают аналитики Nobble Gibbons. В числе схожих объектов они именуют Central City Tower, “Аквамарин”, “Георг Плаза”, “Балчуг Плаза” и объясняют: многие девелоперы стремятся строить конкретно тут, потому что это дает фактически 100%-ную гарантию того, что заморочек с арендой либо продажей не будет. В 2006 г. в CBD ожидается ввод в эксплуатацию еще нескольких классных объектов — одним из более успешных Nobble Gibbons считает “Серебряный город”. Но способности центра, где фактически не осталось площадей под застройку, уже практически исчерпаны, гласит Александр Кириленко, менеджер департамента развития “Промсвязьнедвижимости”, потому на данный момент интенсивно застраиваются местности меж Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК). На данный момент в этой зоне, по инфы Knight Frank, сосредоточен практически 41% классных помещений столицы.
В 2005 г. девелоперы интенсивно осваивали промзоны, высвобождая участки под строительство кабинетов, отмечает Ольга Батурина, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследовательских работ Jones Lang LaSalle. В 2006 г., молвят специалисты, эта тенденция сохранится. Например, компания Forum Properties хочет начать строительство нового бизнес-центра класса А на месте Института всеохватывающей автоматизации. По данным компании, общая площадь комплекса составит практически 65 000 кв. м, предполагаемый объем инвестиций — приблизительно $80-90 млн.
Спецы Knight Frank также выделяют в качестве основной тенденции на наиблежайшие пару лет вывод промышленных компаний за границы городка и воплощение на их месте крупномасштабных проектов функционального предназначения с своей инфраструктурой. Ольга Кисарина, управляющий отдела исследовательских работ и аналитики Praedium, в числе их именует “Золотой остров”, “Большой Сити”, “Нагатино” и др. Аналитики Swiss Realty Group отмечают все огромную популярность практики редевелопмента промышленных территорий с целью их перепрофилирования под офисные помещения. К примеру, строительство офисного центра класса В “Красная роза” на месте одноименной фабрики и проект “Ведис Групп” ценой $100 млн на площадке Столичного фурнитурного завода.
Арендуем заблаговременно
На фоне повсевременно возрастающего спроса на высококачественные кабинеты в столице продолжает возрастать число подготовительных сделок по аренде и продаже офисных площадей. Специалисты Nobble Gibbons считают, что такие проекты, как “Эрмитаж Плаза” (“Форум Пропертиз”, 27 000 кв. м, планируемый ввод — II квартал 2006 г.) и Ducat III (Hines, 33 000 кв. м, I квартал 2006 г.), будут сданы в аренду до ввода в эксплуатацию. Но такая практика, по воззрению аналитиков, вероятнее всего наполовину изживет себя в 2007 г., в связи с тем что предложение высококачественных офисных площадей начнет догонять спрос.
Что все-таки касается структуры спроса, то в Swiss Realty Group считают, что характеристики 2005 г., когда толика договоров аренды составила около 70% в общем объеме сделок, не очень поменяются и в 2006 г.
Ставки вырастают, кабинеты заполняются
Средний уровень свободных площадей в офисных зданиях классов А и В на конец 2005 г. сократился по сопоставлению с 2004 г. и составил соответственно 2,1% и 7,3%, считают в компании Colliers. В наиблежайшие два года толика свободных площадей, по ее прогнозам, сохранится на текущем уровне — 0-3%. Как отмечают аналитики Knight Frank, толика свободных площадей является важным показателем рынка — считается, что рынок стабилен при доле, равной 10%. Но участники рынка не предсказывают в 2006 г. достижение баланса меж спросом и предложением. Правда, оговариваются специалисты Nobble Gibbons, повышение толики свободных площадей может быть в помещениях низкого свойства. Что касается классных кабинетов, в особенности расположенных в центральной части городка, то они будут гарантированно заполнены.
На начало 2006 г., по данным Praedium, средние ставки аренды кабинетов варьировались от $650-800 за 1 кв. м в год в классе А до $500-650 за 1 кв. м в год в классе В. Что все-таки касается цен покупки, то они в среднем составили для построек класса А $3500-5200 за 1 кв. м, для кабинетов класса В — $1800-3800 за 1 кв. м. Хотя соответствие столичных цен качеству предоставляемых помещений даже в современных бизнес-центрах пока до интернационального уровня недотягивает, считает Дмитрий Котляренко, вице-президент “РИГрупп”, эта ситуация спровоцирована в главном превышением спроса над предложением.
На 2006 г. аналитики Colliers предсказывают предстоящий рост средних базисных арендных ставок: на 6-12% — на офисные помещения класса А, на 5-7% — для кабинетов класса В. По их подсчетам, 1 кв. м класса А в год будет стоить арендаторам $700-900 (без учета НДС, включая эксплуатационные расходы), при покупке он обойдется клиентам уже в $4200-6000. Помещения класса В1 станут сдаваться в аренду по $500-700 за 1 кв. м, продаваться — по $2200-4500, а цены на 1 кв. м кабинетов класса В2 достигнут уровня $380-500 при аренде и $1500-2500 при продаже. В течение 2005 г., гласит Кисарина, ставки аренды/покупки выросли приблизительно на 8-10% на офисные помещения класса А и на 6-8% — класса В.
По данным компании Nobble Gibbons / CB Richard Ellis, характеристики 2005 г., когда в эксплуатацию было введено около 650 000 кв. м кабинетов классов А и В, превысили объемы 2004 г. на 100 000 кв. м. Colliers International оценила вклад 2005 г. в общий объем рынка классных кабинетов в 670 000 кв. м (как вновь построенных, так и реконструированных построек). Общее предложение офисных площадей различных классов, по примерным подсчетам Knight Frank, составило в 2005 г. 9–10 млн кв. м, но аналитики компании отмечают, что вправду высококачественные объекты занимают из их только третья часть. Специалисты ждут, что в 2006 г. офисный парк только класса А пополнится примерно 350 000 кв. м. Планируемый объем нового строительства офисных построек класса В в 2006 г. составит около 0,5 млн кв. м. В 2007 г., молвят аналитики Colliers, в столице может показаться 850 000 кв. м офисных площадей (45% – класса А, 55% – класса В).
Наталья Самарина
Основной акцент девелоперы, посреди которых больше компаний, для которых недвижимость является непрофильным делом, делают на кабинеты больших классов — их столице очевидно не хватает. Одной из главных тенденций остается децентрализация — бизнес-центры строят уже не только лишь за пределами Садового кольца, да и за МКАД.
Центр и промзоны
Невзирая на децентрализацию офисного рынка и ярко выраженную тенденцию к формированию новых деловых районов, в 2005 г. большая часть помещений класса А (47%) была введена в эксплуатацию в зоне Садового кольца, т. е. центральной деловой зоне столицы (CBD), отмечают аналитики Nobble Gibbons. В числе схожих объектов они именуют Central City Tower, “Аквамарин”, “Георг Плаза”, “Балчуг Плаза” и объясняют: многие девелоперы стремятся строить конкретно тут, потому что это дает фактически 100%-ную гарантию того, что заморочек с арендой либо продажей не будет. В 2006 г. в CBD ожидается ввод в эксплуатацию еще нескольких классных объектов — одним из более успешных Nobble Gibbons считает “Серебряный город”. Но способности центра, где фактически не осталось площадей под застройку, уже практически исчерпаны, гласит Александр Кириленко, менеджер департамента развития “Промсвязьнедвижимости”, потому на данный момент интенсивно застраиваются местности меж Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК). На данный момент в этой зоне, по инфы Knight Frank, сосредоточен практически 41% классных помещений столицы.
В 2005 г. девелоперы интенсивно осваивали промзоны, высвобождая участки под строительство кабинетов, отмечает Ольга Батурина, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследовательских работ Jones Lang LaSalle. В 2006 г., молвят специалисты, эта тенденция сохранится. Например, компания Forum Properties хочет начать строительство нового бизнес-центра класса А на месте Института всеохватывающей автоматизации. По данным компании, общая площадь комплекса составит практически 65 000 кв. м, предполагаемый объем инвестиций — приблизительно $80-90 млн.
Спецы Knight Frank также выделяют в качестве основной тенденции на наиблежайшие пару лет вывод промышленных компаний за границы городка и воплощение на их месте крупномасштабных проектов функционального предназначения с своей инфраструктурой. Ольга Кисарина, управляющий отдела исследовательских работ и аналитики Praedium, в числе их именует “Золотой остров”, “Большой Сити”, “Нагатино” и др. Аналитики Swiss Realty Group отмечают все огромную популярность практики редевелопмента промышленных территорий с целью их перепрофилирования под офисные помещения. К примеру, строительство офисного центра класса В “Красная роза” на месте одноименной фабрики и проект “Ведис Групп” ценой $100 млн на площадке Столичного фурнитурного завода.
Арендуем заблаговременно
На фоне повсевременно возрастающего спроса на высококачественные кабинеты в столице продолжает возрастать число подготовительных сделок по аренде и продаже офисных площадей. Специалисты Nobble Gibbons считают, что такие проекты, как “Эрмитаж Плаза” (“Форум Пропертиз”, 27 000 кв. м, планируемый ввод — II квартал 2006 г.) и Ducat III (Hines, 33 000 кв. м, I квартал 2006 г.), будут сданы в аренду до ввода в эксплуатацию. Но такая практика, по воззрению аналитиков, вероятнее всего наполовину изживет себя в 2007 г., в связи с тем что предложение высококачественных офисных площадей начнет догонять спрос.
Что все-таки касается структуры спроса, то в Swiss Realty Group считают, что характеристики 2005 г., когда толика договоров аренды составила около 70% в общем объеме сделок, не очень поменяются и в 2006 г.
Ставки вырастают, кабинеты заполняются
Средний уровень свободных площадей в офисных зданиях классов А и В на конец 2005 г. сократился по сопоставлению с 2004 г. и составил соответственно 2,1% и 7,3%, считают в компании Colliers. В наиблежайшие два года толика свободных площадей, по ее прогнозам, сохранится на текущем уровне — 0-3%. Как отмечают аналитики Knight Frank, толика свободных площадей является важным показателем рынка — считается, что рынок стабилен при доле, равной 10%. Но участники рынка не предсказывают в 2006 г. достижение баланса меж спросом и предложением. Правда, оговариваются специалисты Nobble Gibbons, повышение толики свободных площадей может быть в помещениях низкого свойства. Что касается классных кабинетов, в особенности расположенных в центральной части городка, то они будут гарантированно заполнены.
На начало 2006 г., по данным Praedium, средние ставки аренды кабинетов варьировались от $650-800 за 1 кв. м в год в классе А до $500-650 за 1 кв. м в год в классе В. Что все-таки касается цен покупки, то они в среднем составили для построек класса А $3500-5200 за 1 кв. м, для кабинетов класса В — $1800-3800 за 1 кв. м. Хотя соответствие столичных цен качеству предоставляемых помещений даже в современных бизнес-центрах пока до интернационального уровня недотягивает, считает Дмитрий Котляренко, вице-президент “РИГрупп”, эта ситуация спровоцирована в главном превышением спроса над предложением.
На 2006 г. аналитики Colliers предсказывают предстоящий рост средних базисных арендных ставок: на 6-12% — на офисные помещения класса А, на 5-7% — для кабинетов класса В. По их подсчетам, 1 кв. м класса А в год будет стоить арендаторам $700-900 (без учета НДС, включая эксплуатационные расходы), при покупке он обойдется клиентам уже в $4200-6000. Помещения класса В1 станут сдаваться в аренду по $500-700 за 1 кв. м, продаваться — по $2200-4500, а цены на 1 кв. м кабинетов класса В2 достигнут уровня $380-500 при аренде и $1500-2500 при продаже. В течение 2005 г., гласит Кисарина, ставки аренды/покупки выросли приблизительно на 8-10% на офисные помещения класса А и на 6-8% — класса В.
По данным компании Nobble Gibbons / CB Richard Ellis, характеристики 2005 г., когда в эксплуатацию было введено около 650 000 кв. м кабинетов классов А и В, превысили объемы 2004 г. на 100 000 кв. м. Colliers International оценила вклад 2005 г. в общий объем рынка классных кабинетов в 670 000 кв. м (как вновь построенных, так и реконструированных построек). Общее предложение офисных площадей различных классов, по примерным подсчетам Knight Frank, составило в 2005 г. 9–10 млн кв. м, но аналитики компании отмечают, что вправду высококачественные объекты занимают из их только третья часть. Специалисты ждут, что в 2006 г. офисный парк только класса А пополнится примерно 350 000 кв. м. Планируемый объем нового строительства офисных построек класса В в 2006 г. составит около 0,5 млн кв. м. В 2007 г., молвят аналитики Colliers, в столице может показаться 850 000 кв. м офисных площадей (45% – класса А, 55% – класса В).
Наталья Самарина