Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Почти 1 млн кв. м новых высококлассных офисных площадей может появиться в столице к концу этого года
01 июня 2013
Невзирая на возрастающий спрос, число заявленных к строительству кабинетов находится приблизительно на уровне прошедшего года. Арендаторы терпеливо ожидают, когда предложение хотя бы сравняется со спросом. На наиблежайшие годы ряд девелоперов заявили о намерении вывести на рынок несколько больших комплексов, но в 2006 г. недостаток высококачественных кабинетов сохранится.
По данным компании Jones Lang La-Salle (JLL), по итогам I квартала 2006 г. свободными оставались менее 3-4% кабинетов класса А и 2% кабинетов класса В. На конец мая, как подсчитали аналитики Knight Frank, уровень свободных площадей в секторах А и В составил 2,5% и 5,4% соответственно. Меньший показатель толики свободных площадей был зафиксирован в ЦАО. Спецы Colliers International считают, что более высочайшая толика свободных помещений в офисных зданиях класса А обоснована вновь выставленным на рынок аренды зданием “Балчуг Плаза” (арендуемая офисная площадь — около 17 100 кв. м).
По подсчетам отдела исследовательских работ и аналитики компании Praedium, за январь — май 2006 г. было введено в эксплуатацию приблизительно 390 000 кв. м офисных центров класса А и В. До конца 2006 г. заявлено к вводу еще около 700 000 кв. м.
На 2007-2008 гг. в Москве запланировано окончание нескольких крупномасштабных проектов, которые, по выражению Ольги Батуриной, управляющего группы аналитики рынка офисной и промышленной недвижимости JLL, способны сделать “более здоровым” соотношение спроса и предложения в офисном секторе.
В столице формируется новый деловой район “Москва-Сити”, где в текущее время возводятся несколько огромнейших функциональных комплексов: “Набережная Тауэр” (общая площадь 235 000 кв. м, ее 2-ая очередь была сдана в аренду еще до ввода в эксплуатацию), центр премиум-класса “Северная башня” (135 000 кв. м), “Город Столиц” (288 000 кв. м), “Башня Федерация” (409 000 кв. м). На Ленинградском шоссе в 2006 г. на месте завода “Радикон” начал строиться торгово-офисный центр “Метрополис” (общая площадь 300 000 кв. м).
“Наконец-то после стольких лет обсуждения, сначала за счет реализации проектов на местности "Москва-Сити", масштаб офисного рынка Москвы можно пощупать, узреть и, что именуется, осознать”, — замечает Константин Лосюков, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank. Ему вторит Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global: “Впервые на рынке появилась ситуация, когда возникновение значимых объемов офисных площадей не отдаленная перспектива, а наиблежайшее будущее. Конкурентноспособные достоинства "Москва-Сити" явны, тогда как перспективы общепризнанных доселе фаворитов рынка очень сомнительны”.
Журавлев предсказывает, что перспективы массовой передвижения арендаторов класса А из маленьких и средних деловых центров в объекты “Москва-Сити” уже этим летом вынудят хозяев и управляющие компании поменять стратегии продвижения собственных объектов на рынке, ориентироваться на длительные договоры, использовать демпинговые способы, также прибегать к переманиванию арендаторов. Лосюков отмечает, что в силу завышенного спроса цены в районе ММДЦ “Москва-Сити” уже в среднем на 8-12% выше, чем аналогичное предложение в других районах городка, расположенных вблизи от Третьего транспортного кольца (ТТК). “Тем более, — гласит эксперт, — за счет высочайшего свойства строительства и престижного местоположения данные площади нужны арендаторами”.
По данным компании Knight Frank, самая высочайшая стоимость реализации в Москве — $14 000 за 1 кв. м — зафиксирована в офисном здании “Башня 2000” на местности ММДЦ “Москва-Сити”. Это построенный бизнес-центр с развитой инфраструктурой и заселенный арендаторами. В строящейся “Башне Федерация” на продажу предлагаются офисные площади по стоимости $9000 за 1 кв. м. Для сопоставления: по данным Colliers International, в среднем на рынке стоимость реализации офисных помещений класса А в текущее время составляет $4000-6000 за 1 кв. м (не включая НДС).
“Спрос на офисные площади продолжает расти, но уровень предложения пока отстает. Заявленные сроки готовности объектов часто отодвигаются, что приводит к уменьшению объемов нового предложения по сопоставлению с прогнозом”, — констатирует Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. В связи с этим ставки аренды и цены продаж продолжают возрастать. По оценкам аналитиков JLL, на конец марта 2006 г. арендные ставки составили $680-750 за 1 кв. м в классе А и $470-490 за 1 кв. м в классе В. “Это ставки на высококачественные площади в зданиях, имеющих не плохое месторасположение, но кабинет в центре рядом с Кремлем может сдаваться и по $1200-1500 за 1 кв. м”, — отмечает Батурина. По ее словам, ставки продолжат рост в течение года и к его концу 1 кв. м кабинета категории А будет стоить более $770.
“Рост ставок длится, но в I квартале 2006 г. он был малозначительным, — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — В среднем по Москве ставки растут не только лишь в связи с тем, что их увеличивают собственники, да и из-за сокращения дешевеньких кабинетов. Меньше становится промышленных и административных построек, применимых для реконструкции, на рынок в главном выходит предложение кабинетов А и В+, таким макаром, средняя арендная ставка в столице растет”. Ковалев разъясняет возрастающий спрос на высококачественные помещения класса А общей подходящей экономической ситуацией, также приходом на рынок новых больших игроков и развитием русских компаний. “По этой же причине, — добавляет эксперт, — равномерно возрастает толика запросов на аренду больших блоков, хотя, непременно, кабинеты маленького метража как и раньше остаются более дефицитными”.
Одна из более приметных тенденций, обозначившихся на рынке классной офисной недвижимости, по воззрению аналитиков Knight Frank, — это повышение наибольших сроков аренды до 15 лет. По словам Лосюкова, схожая практика равномерно становится все более всераспространенной. “Долгосрочные договоры аренды были заключены в бизнес-центре Gorky Park Tower с более большими арендаторами — Raiffeisen Bank и компанией Alcatel. Ожидается также, что компания "Вымпелком" в последнее время подпишет длительный контракт аренды с БЦ "Эрмитаж Плаза" площадью 38 00 кв. м”, — приводит примеры эксперт. Как считают спецы Knight Frank, заключение длительных договоров с арендаторами связано с ростом конкуренции в секторе классной офисной недвижимости посреди девелоперских проектов.
Регина Лочмеле, управляющий отдела аналитики рынка офисной и промышленной недвижимости Colliers International, отмечает, что в I квартале 2006 г. 160 000 кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 94 000 кв. м — проданы. Аналитики Colliers International предсказывают, что общий объем оплаченных и приобретенных офисных помещений классов А и В в первом полугодии 2006 г. составит около 0,5 млн кв. м, что на 45% больше по сопоставлению с подходящим периодом прошедшего года. При всем этом, констатирует Лочмеле, в критериях роста общего объема оплаченных и приобретенных офисных помещений классов А и В сохраняется тенденция понижения толики зарубежных компаний в общем объеме сделок с 30% во 2-м полугодии 2005 г. до 20% в первом полугодии 2006 г.
По данным компании Jones Lang La-Salle (JLL), по итогам I квартала 2006 г. свободными оставались менее 3-4% кабинетов класса А и 2% кабинетов класса В. На конец мая, как подсчитали аналитики Knight Frank, уровень свободных площадей в секторах А и В составил 2,5% и 5,4% соответственно. Меньший показатель толики свободных площадей был зафиксирован в ЦАО. Спецы Colliers International считают, что более высочайшая толика свободных помещений в офисных зданиях класса А обоснована вновь выставленным на рынок аренды зданием “Балчуг Плаза” (арендуемая офисная площадь — около 17 100 кв. м).
По подсчетам отдела исследовательских работ и аналитики компании Praedium, за январь — май 2006 г. было введено в эксплуатацию приблизительно 390 000 кв. м офисных центров класса А и В. До конца 2006 г. заявлено к вводу еще около 700 000 кв. м.
На 2007-2008 гг. в Москве запланировано окончание нескольких крупномасштабных проектов, которые, по выражению Ольги Батуриной, управляющего группы аналитики рынка офисной и промышленной недвижимости JLL, способны сделать “более здоровым” соотношение спроса и предложения в офисном секторе.
В столице формируется новый деловой район “Москва-Сити”, где в текущее время возводятся несколько огромнейших функциональных комплексов: “Набережная Тауэр” (общая площадь 235 000 кв. м, ее 2-ая очередь была сдана в аренду еще до ввода в эксплуатацию), центр премиум-класса “Северная башня” (135 000 кв. м), “Город Столиц” (288 000 кв. м), “Башня Федерация” (409 000 кв. м). На Ленинградском шоссе в 2006 г. на месте завода “Радикон” начал строиться торгово-офисный центр “Метрополис” (общая площадь 300 000 кв. м).
“Наконец-то после стольких лет обсуждения, сначала за счет реализации проектов на местности "Москва-Сити", масштаб офисного рынка Москвы можно пощупать, узреть и, что именуется, осознать”, — замечает Константин Лосюков, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank. Ему вторит Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global: “Впервые на рынке появилась ситуация, когда возникновение значимых объемов офисных площадей не отдаленная перспектива, а наиблежайшее будущее. Конкурентноспособные достоинства "Москва-Сити" явны, тогда как перспективы общепризнанных доселе фаворитов рынка очень сомнительны”.
Журавлев предсказывает, что перспективы массовой передвижения арендаторов класса А из маленьких и средних деловых центров в объекты “Москва-Сити” уже этим летом вынудят хозяев и управляющие компании поменять стратегии продвижения собственных объектов на рынке, ориентироваться на длительные договоры, использовать демпинговые способы, также прибегать к переманиванию арендаторов. Лосюков отмечает, что в силу завышенного спроса цены в районе ММДЦ “Москва-Сити” уже в среднем на 8-12% выше, чем аналогичное предложение в других районах городка, расположенных вблизи от Третьего транспортного кольца (ТТК). “Тем более, — гласит эксперт, — за счет высочайшего свойства строительства и престижного местоположения данные площади нужны арендаторами”.
По данным компании Knight Frank, самая высочайшая стоимость реализации в Москве — $14 000 за 1 кв. м — зафиксирована в офисном здании “Башня 2000” на местности ММДЦ “Москва-Сити”. Это построенный бизнес-центр с развитой инфраструктурой и заселенный арендаторами. В строящейся “Башне Федерация” на продажу предлагаются офисные площади по стоимости $9000 за 1 кв. м. Для сопоставления: по данным Colliers International, в среднем на рынке стоимость реализации офисных помещений класса А в текущее время составляет $4000-6000 за 1 кв. м (не включая НДС).
“Спрос на офисные площади продолжает расти, но уровень предложения пока отстает. Заявленные сроки готовности объектов часто отодвигаются, что приводит к уменьшению объемов нового предложения по сопоставлению с прогнозом”, — констатирует Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. В связи с этим ставки аренды и цены продаж продолжают возрастать. По оценкам аналитиков JLL, на конец марта 2006 г. арендные ставки составили $680-750 за 1 кв. м в классе А и $470-490 за 1 кв. м в классе В. “Это ставки на высококачественные площади в зданиях, имеющих не плохое месторасположение, но кабинет в центре рядом с Кремлем может сдаваться и по $1200-1500 за 1 кв. м”, — отмечает Батурина. По ее словам, ставки продолжат рост в течение года и к его концу 1 кв. м кабинета категории А будет стоить более $770.
“Рост ставок длится, но в I квартале 2006 г. он был малозначительным, — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — В среднем по Москве ставки растут не только лишь в связи с тем, что их увеличивают собственники, да и из-за сокращения дешевеньких кабинетов. Меньше становится промышленных и административных построек, применимых для реконструкции, на рынок в главном выходит предложение кабинетов А и В+, таким макаром, средняя арендная ставка в столице растет”. Ковалев разъясняет возрастающий спрос на высококачественные помещения класса А общей подходящей экономической ситуацией, также приходом на рынок новых больших игроков и развитием русских компаний. “По этой же причине, — добавляет эксперт, — равномерно возрастает толика запросов на аренду больших блоков, хотя, непременно, кабинеты маленького метража как и раньше остаются более дефицитными”.
Одна из более приметных тенденций, обозначившихся на рынке классной офисной недвижимости, по воззрению аналитиков Knight Frank, — это повышение наибольших сроков аренды до 15 лет. По словам Лосюкова, схожая практика равномерно становится все более всераспространенной. “Долгосрочные договоры аренды были заключены в бизнес-центре Gorky Park Tower с более большими арендаторами — Raiffeisen Bank и компанией Alcatel. Ожидается также, что компания "Вымпелком" в последнее время подпишет длительный контракт аренды с БЦ "Эрмитаж Плаза" площадью 38 00 кв. м”, — приводит примеры эксперт. Как считают спецы Knight Frank, заключение длительных договоров с арендаторами связано с ростом конкуренции в секторе классной офисной недвижимости посреди девелоперских проектов.
Регина Лочмеле, управляющий отдела аналитики рынка офисной и промышленной недвижимости Colliers International, отмечает, что в I квартале 2006 г. 160 000 кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 94 000 кв. м — проданы. Аналитики Colliers International предсказывают, что общий объем оплаченных и приобретенных офисных помещений классов А и В в первом полугодии 2006 г. составит около 0,5 млн кв. м, что на 45% больше по сопоставлению с подходящим периодом прошедшего года. При всем этом, констатирует Лочмеле, в критериях роста общего объема оплаченных и приобретенных офисных помещений классов А и В сохраняется тенденция понижения толики зарубежных компаний в общем объеме сделок с 30% во 2-м полугодии 2005 г. до 20% в первом полугодии 2006 г.