С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
Малоэтажная застройка дорого обойдется регионам
27 мая 2013
Предложение вице-премьера РФ Дмитрия Медведева о развитии в регионах личного жилищного строительства (ИЖС) и инициатива МЭРТа об отмене платы за перевод земель сельскохозяйственного предназначения в категорию поселенческих являются звеньями одной цепи. Общее строительство домов на одну семью, которое сейчас рассматривается в качестве самостоятельного направления государственного проекта "Доступное жилище", может быть лишь на городских окраинах, но статус расположенных там территорий мешает их активному освоению. При всем этом специалисты отмечают, что сама по для себя отмена компенсации препядствия не решит - правительству необходимо упростить массивную функцию перевода, также провоцировать местные администрации вкладывать средства в инженерную подготовку площадок, выделенных под малоэтажную застройку.
Трудности перевода
Посреди апреля МЭРТ занесло в правительство проект постановления, отменяющего компенсации за перевод земель сельскохозяйственного предназначения в земли поселений, также их изъятия для муниципальных либо городских нужд. В пресс-службе министерства "Интерфаксу" пояснили, что практически идет речь о внесении поправок в положение 1993 года "О порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и утрат сельскохозяйственного производства", предусматривавшего валютные компенсации государству за прекращение сельхоздеятельности. Соответственно, если с инициативой перевода выступал муниципалитет, заинтересованный в расширении границ своей местности, то средства на эти цели ему приходилось изыскивать в бюджете. Сейчас данная норма отменена. "Вы можете фактически без всяких издержек переводить земли под жилищное строительство", - заявил на прошлой неделе глава МЭРТа Герман Греф, выступая перед главами регионов.
Участники рынка согласны с тем, что инициатива министерства ориентирована сначала на поддержку местных властей. Для больших застройщиков, занимающихся лэнд-девелопментом, сумма компенсаций не является принципной. К примеру, в Подмосковье выплата варьировалась в границах $60-100 за сотку. Компании еще больше тревожит долгая и непрозрачная процедура согласований, установленная для перевода сельскохозяйственных земель под жилищную застройку.
Согласно закону о переводе земель либо земляных участков из одной категории в другую, принятом в 2004 году, зачинатель перевода должен предоставить в исполнительные органы власти установленный пакет документов. Участники рынка указывают, что в ряде всевозможных случаев доказать перевод и собрать нужные бумаги не представляется вероятным, хотя бы так как еще не все земляные участки прошли кадастровый учет. Данные разных ведомств об участке часто противоречат друг дружке, а уполномоченные органы затягивают изготовка нужных справок.
Не считая того, осенью прошедшего года вышел приказ Роснедвижимости, согласно которому перепрофилирование сельскохозяйственных земель под застройку может быть только с разрешения этого ведомства. При этом, все ходатайства должны в неотклонимом порядке проходить экспертизу в региональном управлении Роснедвижимости. В среднем перевод занимает от 8 месяцев до полутора лет.
Источник "Интерфакса" в администрации Рузского района отметил, что инициатива МЭРТа облегчит жизнь местным властям только в перспективе. "Чтоб заняться переводом сельхозугодий под ИЖС, муниципалитет поначалу должен стать их правообладателем", - объясняет он. Собеседник агентства отметил, что "ничьих земель" поблизости Рузы нет, как следует, властям поначалу придется инициировать функцию их изъятия под городские нужды в целях расширения границ поселения, договариваться о стоимости выкупа с собственниками и только позже обращаться с ходатайством в правительство Столичной области о смене категории. "Вот на этом шаге предложение Грефа об отмене компенсации нам понадобится", - гласит источник, отмечая, что главным вопросом в любом случае остается стоимость выкупа сельхозугодий, которая в Подмосковье вырастает в геометрической прогрессии.
Гендиректор компании Pine Wood Realty Валерий Каменев гласит, что согласовать перевод муниципалитетам еще легче, чем коммерческим структурам, так как бюрократы меж собой договариваются резвее. Но глава Ногинского района Владимир Лаптев в интервью "Интерфаксу" сказал, что процедура перевода для всех идиентично долгая и непростая. По облегченной схеме муниципалитеты могут перевести под застройку только 3 га, огромные площади переводятся в общем порядке. При всем этом В.Лаптев одобряет инициативу Г.Грефа об отмене компенсации за перевод.
Гендиректор компании АРТ-Билдинг Андрей Анохин считает, что "если процедура перепрофилирования земель не будет облегчена, намерения властей активизировать застройку загородных зон останутся декларацией".
Министерство сельского хозяйства занимает прямо обратную МЭРТу позицию. Глава этого ведомства Алексей Гордеев не один раз высказывался за наибольшее ограничение и дополнительное ужесточение перевода сельхозугодий в категорию поселенческих. По его инициативе в правительство был внесен проект постановления о передаче Минсельхозу возможностей по контролю в сфере оборота сельскохозяйственных земель. Так как развитие АПК также является одним из нацпроектов, к воззрению Минсельхоза в правительстве, непременно, прислушаются и в процессе обсуждения обе позиции придется каким-то образом согласовывать.
Пилотные проекты
Получив в свое распоряжение бывшие сельхозугодия, местные администрации, по плану федеральных чиновников, ответственных за реализацию проекта "Доступное жилище", должны взять на себя функции ленд-девелоперов, т.е. приготовить участки под будущее личное жилищное строительство. Подразумевается, что, сэкономив на переводе, они сумеют активнее инвестировать в создание инженерной инфраструктуры, разработку проекта планировки местности и строительство дорог. Генпланы развития многих городов подразумевают застройку окраин низкоэтажными комплексами и персональными домами, но текущее состояние инженерных сетей, потенциал которых фактически исчерпан, провоцирует более малогабаритное вертикальное строительство.
Чтоб обеспечить прорыв в области ИЖС, муниципалитетам предстоит заняться созданием локальных источников тепла, водо- и электроснабжения. Планируется, что часть средств на эти цели местные администрации сумеют получать в качестве кредитов из бюджетов субъектов РФ, которые в свою очередь будут подавать заявки на софинансирование таких проектов из федерального бюджета в рамках программки "Жилье".
А именно, такая схема уже действует в Белгородской области. Как поведал "Интерфаксу" зампред правительства области, начальник департамента строительства, транспорта и ЖКХ Николай Калашников, ИЖС стало приоритетным направлением областной жилищной программки еще в 2003 году. Подразумевается, что толика усадебного жилищного строения в общем объеме вводимого жилища будет повсевременно возрастать и к 2010 году составит 85%. "Выполнение программки ИЖС ведется по трем главным фронтам: выделение участков под застройку, их инженерное обеспечение и финансово-кредитная поддержка людей", - сказал Н.Калашников.
Он объяснил, что в 2005 году за счет средств областного бюджета в новых микрорайонах было выстроено 906 км инженерных сетей общей ценой 754 млн. руб., также проложено 95 км авто дорог с жестким покрытием. В 2006 году строительство коммуникаций подразумевается вести на критериях 50% софинансирования с "федералами", если поданная областью заявка на 200 млн руб. будет удовлетворена.
Не считая того, по словам Н.Калашникова, в 2006 году вдвое вырастет сумма средств на финансовую поддержку населения, предоставляемая Фондом ИЖС и кооперативом "Собственный дом". Планируется выдача займов гражданам, желающим выстроить дом, на общую сумму 800 млн. руб.
Собеседник агентства сказал, что работники экономной сферы и юные семьи (оба жена до 35 лет) получают уже приготовленный участок размером до 15 соток безвозмездно (избытки придется восполнить по рыночным расценкам - "ИФ"). После этого они оплачивают оформление пакета документов (10 тыс. руб.) и заносят первую компенсацию за коммуникации (10 тыс. руб.). Спустя три года семья начинает выплачивать оставшиеся 50 тыс. руб. за коммуникации порциями - по 10 тыс. руб. в год. Если в течение 5 лет на участке появится дом, условия контракта со стороны гражданина числятся выполненными, и участок перебегает в его собственность. В неприятном случае он должен компенсировать полную рыночную цена земли.
Н.Калашников отметил, что для работников внебюджетной сферы действует подобная схема, но за ранее он сам либо его организация должна внести в областной фонд ИЖС 50 тыс. рублей.
По словам Н.Калашникова, программка ИЖС пользуется популярностью посреди населения: в 2005 году было введено в эксплуатацию 486 тыс. кв. метров домов усадебного типа, в 2006 будет выстроено еще 730 тыс. кв. метров.
Д.Медведев предложил в последнее время найти пять-семь "пилотных" регионов, в каких предстоит более детально отработать схему выделения площадок и массового строительства быстровозводимого личного жилища. Ожидается, что главы отобранных регионов будут приглашены на последующее заседание президиума совета по реализации нацпроекта. Разумеется, тогда же станут ясны механизмы, при помощи которых правительство хочет использовать в этой программке и увязать интересы исполнительных органов власти, застройщиков и физических лиц.
В.Каменев гласит, что правительство должно организовать контроль за внедрением бывших сельхозугодий со стороны местных администраций. В неприятном случае перепрофилированная земля может быть передана коммерческим структурам. Он также выразил колебание, что муниципалитеты сумеют без помощи других профинансировать инженерную подготовку участков, так как это очень суровые вложения. По словам А.Анохина, расходы на инженерию составляют от 20% до 100% цены грядущего строительства. Эксперт считает, что издержки лягут или на муниципалитеты, или на покупателей участков. "В "слабеньких" регионах в критериях низкой покупательской возможности населения и сравнимо огромных вложениях проект себя не оправдает", - резюмирует он.
По-быстрому
Основным аргументом в пользу активного развития ИЖС стали резвые темпы строительства и возможность со стороны гражданина самому определять цена конечного продукта. На участке в 6 соток на теоретическом уровне можно выстроить умеренный 1-этажный домик площадью 100 кв. метров и роскошный дом ценой несколько сотен тыщ баксов.
В качестве основного строительного материала федеральные бюрократы предлагают русским гражданам использовать древесную породу. Глава Рослесхоза Валерий Рощупкин заявил, что панельные древесные дома отличаются высочайшим качеством, низкой себестоимостью и высочайшей скоростью монтажа. Д.Медведев отметил, что древесная порода является экологически незапятнанным и комфортным материалом. В унисон прозвучал также прогноз главы Минрегионразвития Владимира Яковлева, указавшего что при сохранении имеющейся динамики производства в 2008 году возникнет недостаток главных видов стройматериалов, сначала цемента.
По данным компаний, специализирующихся на пригородной недвижимости, древесное строительство обойдется в среднем от $250 до $600 за кв. метр зависимо от типа и свойства материала. В целом, древесный каркасный дом на 40% дешевле брусового и на 50% дешевле оцилиндрованного. Сроки строительства - от месяца до 3-х. По сопоставлению с кирпичом и пенобетоном это не намного дешевле. К примеру, строительство из пеноблоков обойдется в $270-300 за кв. метр, кирпичное $400-450 за кв. метр.
Трудности перевода
Посреди апреля МЭРТ занесло в правительство проект постановления, отменяющего компенсации за перевод земель сельскохозяйственного предназначения в земли поселений, также их изъятия для муниципальных либо городских нужд. В пресс-службе министерства "Интерфаксу" пояснили, что практически идет речь о внесении поправок в положение 1993 года "О порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и утрат сельскохозяйственного производства", предусматривавшего валютные компенсации государству за прекращение сельхоздеятельности. Соответственно, если с инициативой перевода выступал муниципалитет, заинтересованный в расширении границ своей местности, то средства на эти цели ему приходилось изыскивать в бюджете. Сейчас данная норма отменена. "Вы можете фактически без всяких издержек переводить земли под жилищное строительство", - заявил на прошлой неделе глава МЭРТа Герман Греф, выступая перед главами регионов.
Участники рынка согласны с тем, что инициатива министерства ориентирована сначала на поддержку местных властей. Для больших застройщиков, занимающихся лэнд-девелопментом, сумма компенсаций не является принципной. К примеру, в Подмосковье выплата варьировалась в границах $60-100 за сотку. Компании еще больше тревожит долгая и непрозрачная процедура согласований, установленная для перевода сельскохозяйственных земель под жилищную застройку.
Согласно закону о переводе земель либо земляных участков из одной категории в другую, принятом в 2004 году, зачинатель перевода должен предоставить в исполнительные органы власти установленный пакет документов. Участники рынка указывают, что в ряде всевозможных случаев доказать перевод и собрать нужные бумаги не представляется вероятным, хотя бы так как еще не все земляные участки прошли кадастровый учет. Данные разных ведомств об участке часто противоречат друг дружке, а уполномоченные органы затягивают изготовка нужных справок.
Не считая того, осенью прошедшего года вышел приказ Роснедвижимости, согласно которому перепрофилирование сельскохозяйственных земель под застройку может быть только с разрешения этого ведомства. При этом, все ходатайства должны в неотклонимом порядке проходить экспертизу в региональном управлении Роснедвижимости. В среднем перевод занимает от 8 месяцев до полутора лет.
Источник "Интерфакса" в администрации Рузского района отметил, что инициатива МЭРТа облегчит жизнь местным властям только в перспективе. "Чтоб заняться переводом сельхозугодий под ИЖС, муниципалитет поначалу должен стать их правообладателем", - объясняет он. Собеседник агентства отметил, что "ничьих земель" поблизости Рузы нет, как следует, властям поначалу придется инициировать функцию их изъятия под городские нужды в целях расширения границ поселения, договариваться о стоимости выкупа с собственниками и только позже обращаться с ходатайством в правительство Столичной области о смене категории. "Вот на этом шаге предложение Грефа об отмене компенсации нам понадобится", - гласит источник, отмечая, что главным вопросом в любом случае остается стоимость выкупа сельхозугодий, которая в Подмосковье вырастает в геометрической прогрессии.
Гендиректор компании Pine Wood Realty Валерий Каменев гласит, что согласовать перевод муниципалитетам еще легче, чем коммерческим структурам, так как бюрократы меж собой договариваются резвее. Но глава Ногинского района Владимир Лаптев в интервью "Интерфаксу" сказал, что процедура перевода для всех идиентично долгая и непростая. По облегченной схеме муниципалитеты могут перевести под застройку только 3 га, огромные площади переводятся в общем порядке. При всем этом В.Лаптев одобряет инициативу Г.Грефа об отмене компенсации за перевод.
Гендиректор компании АРТ-Билдинг Андрей Анохин считает, что "если процедура перепрофилирования земель не будет облегчена, намерения властей активизировать застройку загородных зон останутся декларацией".
Министерство сельского хозяйства занимает прямо обратную МЭРТу позицию. Глава этого ведомства Алексей Гордеев не один раз высказывался за наибольшее ограничение и дополнительное ужесточение перевода сельхозугодий в категорию поселенческих. По его инициативе в правительство был внесен проект постановления о передаче Минсельхозу возможностей по контролю в сфере оборота сельскохозяйственных земель. Так как развитие АПК также является одним из нацпроектов, к воззрению Минсельхоза в правительстве, непременно, прислушаются и в процессе обсуждения обе позиции придется каким-то образом согласовывать.
Пилотные проекты
Получив в свое распоряжение бывшие сельхозугодия, местные администрации, по плану федеральных чиновников, ответственных за реализацию проекта "Доступное жилище", должны взять на себя функции ленд-девелоперов, т.е. приготовить участки под будущее личное жилищное строительство. Подразумевается, что, сэкономив на переводе, они сумеют активнее инвестировать в создание инженерной инфраструктуры, разработку проекта планировки местности и строительство дорог. Генпланы развития многих городов подразумевают застройку окраин низкоэтажными комплексами и персональными домами, но текущее состояние инженерных сетей, потенциал которых фактически исчерпан, провоцирует более малогабаритное вертикальное строительство.
Чтоб обеспечить прорыв в области ИЖС, муниципалитетам предстоит заняться созданием локальных источников тепла, водо- и электроснабжения. Планируется, что часть средств на эти цели местные администрации сумеют получать в качестве кредитов из бюджетов субъектов РФ, которые в свою очередь будут подавать заявки на софинансирование таких проектов из федерального бюджета в рамках программки "Жилье".
А именно, такая схема уже действует в Белгородской области. Как поведал "Интерфаксу" зампред правительства области, начальник департамента строительства, транспорта и ЖКХ Николай Калашников, ИЖС стало приоритетным направлением областной жилищной программки еще в 2003 году. Подразумевается, что толика усадебного жилищного строения в общем объеме вводимого жилища будет повсевременно возрастать и к 2010 году составит 85%. "Выполнение программки ИЖС ведется по трем главным фронтам: выделение участков под застройку, их инженерное обеспечение и финансово-кредитная поддержка людей", - сказал Н.Калашников.
Он объяснил, что в 2005 году за счет средств областного бюджета в новых микрорайонах было выстроено 906 км инженерных сетей общей ценой 754 млн. руб., также проложено 95 км авто дорог с жестким покрытием. В 2006 году строительство коммуникаций подразумевается вести на критериях 50% софинансирования с "федералами", если поданная областью заявка на 200 млн руб. будет удовлетворена.
Не считая того, по словам Н.Калашникова, в 2006 году вдвое вырастет сумма средств на финансовую поддержку населения, предоставляемая Фондом ИЖС и кооперативом "Собственный дом". Планируется выдача займов гражданам, желающим выстроить дом, на общую сумму 800 млн. руб.
Собеседник агентства сказал, что работники экономной сферы и юные семьи (оба жена до 35 лет) получают уже приготовленный участок размером до 15 соток безвозмездно (избытки придется восполнить по рыночным расценкам - "ИФ"). После этого они оплачивают оформление пакета документов (10 тыс. руб.) и заносят первую компенсацию за коммуникации (10 тыс. руб.). Спустя три года семья начинает выплачивать оставшиеся 50 тыс. руб. за коммуникации порциями - по 10 тыс. руб. в год. Если в течение 5 лет на участке появится дом, условия контракта со стороны гражданина числятся выполненными, и участок перебегает в его собственность. В неприятном случае он должен компенсировать полную рыночную цена земли.
Н.Калашников отметил, что для работников внебюджетной сферы действует подобная схема, но за ранее он сам либо его организация должна внести в областной фонд ИЖС 50 тыс. рублей.
По словам Н.Калашникова, программка ИЖС пользуется популярностью посреди населения: в 2005 году было введено в эксплуатацию 486 тыс. кв. метров домов усадебного типа, в 2006 будет выстроено еще 730 тыс. кв. метров.
Д.Медведев предложил в последнее время найти пять-семь "пилотных" регионов, в каких предстоит более детально отработать схему выделения площадок и массового строительства быстровозводимого личного жилища. Ожидается, что главы отобранных регионов будут приглашены на последующее заседание президиума совета по реализации нацпроекта. Разумеется, тогда же станут ясны механизмы, при помощи которых правительство хочет использовать в этой программке и увязать интересы исполнительных органов власти, застройщиков и физических лиц.
В.Каменев гласит, что правительство должно организовать контроль за внедрением бывших сельхозугодий со стороны местных администраций. В неприятном случае перепрофилированная земля может быть передана коммерческим структурам. Он также выразил колебание, что муниципалитеты сумеют без помощи других профинансировать инженерную подготовку участков, так как это очень суровые вложения. По словам А.Анохина, расходы на инженерию составляют от 20% до 100% цены грядущего строительства. Эксперт считает, что издержки лягут или на муниципалитеты, или на покупателей участков. "В "слабеньких" регионах в критериях низкой покупательской возможности населения и сравнимо огромных вложениях проект себя не оправдает", - резюмирует он.
По-быстрому
Основным аргументом в пользу активного развития ИЖС стали резвые темпы строительства и возможность со стороны гражданина самому определять цена конечного продукта. На участке в 6 соток на теоретическом уровне можно выстроить умеренный 1-этажный домик площадью 100 кв. метров и роскошный дом ценой несколько сотен тыщ баксов.
В качестве основного строительного материала федеральные бюрократы предлагают русским гражданам использовать древесную породу. Глава Рослесхоза Валерий Рощупкин заявил, что панельные древесные дома отличаются высочайшим качеством, низкой себестоимостью и высочайшей скоростью монтажа. Д.Медведев отметил, что древесная порода является экологически незапятнанным и комфортным материалом. В унисон прозвучал также прогноз главы Минрегионразвития Владимира Яковлева, указавшего что при сохранении имеющейся динамики производства в 2008 году возникнет недостаток главных видов стройматериалов, сначала цемента.
По данным компаний, специализирующихся на пригородной недвижимости, древесное строительство обойдется в среднем от $250 до $600 за кв. метр зависимо от типа и свойства материала. В целом, древесный каркасный дом на 40% дешевле брусового и на 50% дешевле оцилиндрованного. Сроки строительства - от месяца до 3-х. По сопоставлению с кирпичом и пенобетоном это не намного дешевле. К примеру, строительство из пеноблоков обойдется в $270-300 за кв. метр, кирпичное $400-450 за кв. метр.