Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Строительные согласования попадут под сокращение
30 мая 2013
Сейчас, чтоб легитимно получить разрешение на строительство и потом оформить право принадлежности на объект недвижимости, девелоперу будет нужно более 3-х с половиной лет. При всем этом срок деяния инвестконтракта в среднем составляет два года. Чтоб уложиться в эти временные рамки, строители обязаны прибегать к разным способам ускорения этого процесса, на практике сокращая их в среднем до полуторадвух лет. Но с каждым годом в чиновничьей системе согласований повсевременно возникают новые звенья, что приводит к суровому повышению издержек строителя. Чтоб как-то упростить эту систему и решить делему с неосваиваемыми площадками, Юрий Лужков востребовал от властей ужесточить ответственность столичных чиновников, виноватых в неисполнении вкладывательных договоров.
Формирование системы
Как указывает практика, начать строительство с нуля в Москве для неопытного девелопера либо непрофильного инвестора очень трудно. После того как цены на жилище и арендные ставки на коммерческую недвижимость пару лет вспять стали лихорадочно расти, многие непрофильные инвесторы начали интенсивно вкладывать свои средства в этот рынок. Но сейчас выяснилось, что многие из их, купив площадку, так и не смогли начать на ней строительство, запутавшись в системе согласований. Некие просто продали эти участки, некие пригласили проф девелоперов, а многие просто закончили их освоение. В итоге на данный момент на рынке, по неофициальным данным, насчитывается более 1 тыс. возможных строй площадок, на которых так и не начато строительство.
Основная причина сложившейся ситуации, не считая неопытности девелоперов,- суровое утяжеление системы согласований до строительства. За 10 лет существования этой схемы бюрократы, чтоб обезопасить себя, раз в год добавляли новые инстанции.
После введения системы "1-го окна" у девелоперов появилась надежда, что принятая мера хоть както упростит согласование, но этого не вышло.
Более того, по воззрению строителей, схема согласования даже усложнилась. Так, многиеигроки рынка отмечают, что в системе "1-го окна" у каждого исполнителя собственный подход, и, пока заказчик не пообщается с каждым исполнителем лично, он не усвоит сущность претензий, а как следует, не сумеет учитывать всех аспектов при подготовке документов. Это в свою очередь очень затягивает процесс согласований.
"Количество согласований, нужных для строительства недвижимости в Москве, возросло более чем вдвое и в текущее время составляет 220 согласований на одну стройку",- гласит вице-президент компании Mirax Group Алексей Адикаев. По его словам, в текущее время есть четыре шага согласования: 1-ый - на стадии разработки концепции проекта, 2-ой - на предпроектной стадии, 3-ий - на стадии получения акта разрешенного использования (бывшей исходно-разрешительной документации) и 4-ый - на проектной стадии. "На каждом из этих шагов мы проходим одну и ту же инстанцию по пару раз. При всем этом значимая толика подготовительных согласований приходится на шаг, предыдущий внесению концепции проекта на рассмотрение в градостроительный совет",- пеняет Адикаев. По воззрению чиновников, такое количество согласований нужно для того, чтоб снять с застройщика определенный процент рисков по проекту, но в действительности опасности остаются, а количество нужного времени и усилий растет. "Сейчас при одобрении того либо другого проекта многих документов, которые компании обязаны предъявлять, просто не требуется. К примеру, во время прохождения этой процедуры по одной площадке в управу района нужно приходить 14 раз",- соглашается с Адикаевым генеральный директор компании "Комстрин" Максим Сотников.
Попытка реформирования
В конечном итоге на столичном рынке недвижимости сейчас могут размеренно работать только большие компании, которые ведут сходу несколько проектов в разной стадии готовности: "Интеко", "Главмосстрой", "Капитал груп" и другие. Они наладили постоянные связи с местными бюрократами и выработали схему работы, которая позволяет уменьшить процесс согласования. Но даже представители этих компаний все почаще сетуют на трудности дизайна. "Я уверен, что количество согласований можно было бы уменьшить на 50%, что позволило бы прирастить количество и качество сдаваемых квадратных метров",- возмущается Алексей Адикаев.
Ситуация могла бы развиваться так и далее, если б не мэр Москвы Юрий Лужков.
В одном из собственных выступлений сначала весны он направил внимание на то, что многоэтапность процедур согласования существенно наращивает сроки сдачи столичных строй объектов. По его словам, "сложившаяся ситуация приводит к сплошным мучениям для тех, кто желает работать в городской системе".
Тогда же он отдал распоряжение создать меры по упрощению системы одобрения строй проектов.
Но 1-ое же обсуждение проекта постановления "О развитии системы координации и контроля за реализацией вкладывательных проектов на местности Москвы" стало для чиновников разгромным.
Юрий Лужков раскритиковал этот документ, приготовленный департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы.
Возмущение мэра вызвало то, что создатели постановления проигнорировали вопрос об установлении ответственности чиновников за срыв сроков реализации вкладывательных проектов, переложив решение заморочек на плечи застройщиков. На данный момент идет доработка этого постановления.
Не считая раскритикованного документа, столичные власти желают применить еще ряд мер, которые позволят уменьшить количество неосваиваемых площадок в Москве. Так, начальник управления формирования градостроительных программ департамента градостроительной политики, развития и реконструкции городка Москвы Алексей Шепель на данный момент завершает обработку данных от префектур, которые подготовили перечень всех проблемных объектов на подотчетных им территориях. После проведения этих работ планируется сформировать единую базу по участкам, и бюрократы будут разбираться, почему инвесторы срывают графики разработки проектно-сметной документации.
В перспективе
Ответить на вопрос о том, какие конкретно конфигурации последуют в системе согласования строй проектов после того, как в ситуацию вмешался столичный мэр, никтоиз игроков рынка не отважился. При всем этом большая часть опрошенных профессионалов согласились с тем, что для упрощения сложившейся системы, не считая реформирования чиновничьего аппарата, требуется также поменять и отношение к этой дилемме самих строителей. "Недострой- это клубок заморочек, от некорректных действий самой компании (нехороший менеджмент, нехватка средств) до вины чиновников (затягивание согласований, розыгрыш неприменимых для строительства площадок) и игры самого рынка. Пока я не вижу метода разрубить этот гордиев узел",- с сожалением констатирует пресс-секретарь компании "СХолдинг" Оксана Басова.
Время от времени девелоперы преднамеренно затягивают сроки строительства, владея пожизненным договором на площадку. "Если ранее время игралось против девелопера и он терял средства из-за проволочек, то как раз на данный момент время играет на него.
Цены вырастают с таковой скоростью, что не все девелоперы торопятся начать реализации жилых домов, некие предпочитают подождать и реализовать квартиры по более высочайшим ценам. Это касается сначала тех девелоперов, которые владеют длинноватыми финансовыми ресурсами",- гласит управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев. Кроме этого, по словам директора отдела исследовательских работ компании Knight Frank Марии Котовой, ввод объектов может задерживаться из-за нарушения технологии строительства (гостиничный комплекс в Сокольниках). Подобные просчеты не только лишь наращивают сроки строительства, да и значительно удорожают цена проекта. "Часто встречаются примеры, когда сроки ввода объекта (в особенности это животрепещуще для коммерческой недвижимости) задерживаются из-за вначале неверной концепции проекта ("Царев сад"), что в конечном итоге приводит к дилеммам, связанным с реализацией таких объектов",- констатирует Котова.
Таким макаром, в целом при поиске решения задачи заформализованности и сильной бюрократизации процесса согласования строительства недвижимости следует поменять отношение к этому процессу и самих строителей. "Как понятно, люд достоин собственного правителя, и застройщики полностью могут поменять эту ситуацию к наилучшему. К примеру, в текущее время ведется работа над законом о саморегулируемых организациях. Секрет фуррора состоит из 2-ух главных частей: 1-ое - согласованных действий законодателей и строителей, 2-ое - резвого реагирования на конфигурации ситуации на рынке недвижимости",- резюмирует Адикаев.
Формирование системы
Как указывает практика, начать строительство с нуля в Москве для неопытного девелопера либо непрофильного инвестора очень трудно. После того как цены на жилище и арендные ставки на коммерческую недвижимость пару лет вспять стали лихорадочно расти, многие непрофильные инвесторы начали интенсивно вкладывать свои средства в этот рынок. Но сейчас выяснилось, что многие из их, купив площадку, так и не смогли начать на ней строительство, запутавшись в системе согласований. Некие просто продали эти участки, некие пригласили проф девелоперов, а многие просто закончили их освоение. В итоге на данный момент на рынке, по неофициальным данным, насчитывается более 1 тыс. возможных строй площадок, на которых так и не начато строительство.
Основная причина сложившейся ситуации, не считая неопытности девелоперов,- суровое утяжеление системы согласований до строительства. За 10 лет существования этой схемы бюрократы, чтоб обезопасить себя, раз в год добавляли новые инстанции.
После введения системы "1-го окна" у девелоперов появилась надежда, что принятая мера хоть както упростит согласование, но этого не вышло.
Более того, по воззрению строителей, схема согласования даже усложнилась. Так, многиеигроки рынка отмечают, что в системе "1-го окна" у каждого исполнителя собственный подход, и, пока заказчик не пообщается с каждым исполнителем лично, он не усвоит сущность претензий, а как следует, не сумеет учитывать всех аспектов при подготовке документов. Это в свою очередь очень затягивает процесс согласований.
"Количество согласований, нужных для строительства недвижимости в Москве, возросло более чем вдвое и в текущее время составляет 220 согласований на одну стройку",- гласит вице-президент компании Mirax Group Алексей Адикаев. По его словам, в текущее время есть четыре шага согласования: 1-ый - на стадии разработки концепции проекта, 2-ой - на предпроектной стадии, 3-ий - на стадии получения акта разрешенного использования (бывшей исходно-разрешительной документации) и 4-ый - на проектной стадии. "На каждом из этих шагов мы проходим одну и ту же инстанцию по пару раз. При всем этом значимая толика подготовительных согласований приходится на шаг, предыдущий внесению концепции проекта на рассмотрение в градостроительный совет",- пеняет Адикаев. По воззрению чиновников, такое количество согласований нужно для того, чтоб снять с застройщика определенный процент рисков по проекту, но в действительности опасности остаются, а количество нужного времени и усилий растет. "Сейчас при одобрении того либо другого проекта многих документов, которые компании обязаны предъявлять, просто не требуется. К примеру, во время прохождения этой процедуры по одной площадке в управу района нужно приходить 14 раз",- соглашается с Адикаевым генеральный директор компании "Комстрин" Максим Сотников.
Попытка реформирования
В конечном итоге на столичном рынке недвижимости сейчас могут размеренно работать только большие компании, которые ведут сходу несколько проектов в разной стадии готовности: "Интеко", "Главмосстрой", "Капитал груп" и другие. Они наладили постоянные связи с местными бюрократами и выработали схему работы, которая позволяет уменьшить процесс согласования. Но даже представители этих компаний все почаще сетуют на трудности дизайна. "Я уверен, что количество согласований можно было бы уменьшить на 50%, что позволило бы прирастить количество и качество сдаваемых квадратных метров",- возмущается Алексей Адикаев.
Ситуация могла бы развиваться так и далее, если б не мэр Москвы Юрий Лужков.
В одном из собственных выступлений сначала весны он направил внимание на то, что многоэтапность процедур согласования существенно наращивает сроки сдачи столичных строй объектов. По его словам, "сложившаяся ситуация приводит к сплошным мучениям для тех, кто желает работать в городской системе".
Тогда же он отдал распоряжение создать меры по упрощению системы одобрения строй проектов.
Но 1-ое же обсуждение проекта постановления "О развитии системы координации и контроля за реализацией вкладывательных проектов на местности Москвы" стало для чиновников разгромным.
Юрий Лужков раскритиковал этот документ, приготовленный департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы.
Возмущение мэра вызвало то, что создатели постановления проигнорировали вопрос об установлении ответственности чиновников за срыв сроков реализации вкладывательных проектов, переложив решение заморочек на плечи застройщиков. На данный момент идет доработка этого постановления.
Не считая раскритикованного документа, столичные власти желают применить еще ряд мер, которые позволят уменьшить количество неосваиваемых площадок в Москве. Так, начальник управления формирования градостроительных программ департамента градостроительной политики, развития и реконструкции городка Москвы Алексей Шепель на данный момент завершает обработку данных от префектур, которые подготовили перечень всех проблемных объектов на подотчетных им территориях. После проведения этих работ планируется сформировать единую базу по участкам, и бюрократы будут разбираться, почему инвесторы срывают графики разработки проектно-сметной документации.
В перспективе
Ответить на вопрос о том, какие конкретно конфигурации последуют в системе согласования строй проектов после того, как в ситуацию вмешался столичный мэр, никтоиз игроков рынка не отважился. При всем этом большая часть опрошенных профессионалов согласились с тем, что для упрощения сложившейся системы, не считая реформирования чиновничьего аппарата, требуется также поменять и отношение к этой дилемме самих строителей. "Недострой- это клубок заморочек, от некорректных действий самой компании (нехороший менеджмент, нехватка средств) до вины чиновников (затягивание согласований, розыгрыш неприменимых для строительства площадок) и игры самого рынка. Пока я не вижу метода разрубить этот гордиев узел",- с сожалением констатирует пресс-секретарь компании "СХолдинг" Оксана Басова.
Время от времени девелоперы преднамеренно затягивают сроки строительства, владея пожизненным договором на площадку. "Если ранее время игралось против девелопера и он терял средства из-за проволочек, то как раз на данный момент время играет на него.
Цены вырастают с таковой скоростью, что не все девелоперы торопятся начать реализации жилых домов, некие предпочитают подождать и реализовать квартиры по более высочайшим ценам. Это касается сначала тех девелоперов, которые владеют длинноватыми финансовыми ресурсами",- гласит управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев. Кроме этого, по словам директора отдела исследовательских работ компании Knight Frank Марии Котовой, ввод объектов может задерживаться из-за нарушения технологии строительства (гостиничный комплекс в Сокольниках). Подобные просчеты не только лишь наращивают сроки строительства, да и значительно удорожают цена проекта. "Часто встречаются примеры, когда сроки ввода объекта (в особенности это животрепещуще для коммерческой недвижимости) задерживаются из-за вначале неверной концепции проекта ("Царев сад"), что в конечном итоге приводит к дилеммам, связанным с реализацией таких объектов",- констатирует Котова.
Таким макаром, в целом при поиске решения задачи заформализованности и сильной бюрократизации процесса согласования строительства недвижимости следует поменять отношение к этому процессу и самих строителей. "Как понятно, люд достоин собственного правителя, и застройщики полностью могут поменять эту ситуацию к наилучшему. К примеру, в текущее время ведется работа над законом о саморегулируемых организациях. Секрет фуррора состоит из 2-ух главных частей: 1-ое - согласованных действий законодателей и строителей, 2-ое - резвого реагирования на конфигурации ситуации на рынке недвижимости",- резюмирует Адикаев.