Сейчас практически ни у кого из игроков рынка коммерческой недвижимости не вызывает колебаний, что классные стеклянные башни кабинетов скоро в огромных количествах будут возвышаться далековато за
Строители нашли дешевые деньги
06 июня 2013
Столичные девелоперы отыскали новый метод получения дешевеньких кредитов, рефинансируя издержки на уже построенные объекты. До сего времени эта практика в Москве обширно не применялась: чтоб привлечь средства под новый проект, девелоперы стремились хоть какими методами реализовать построенное ранее здание либо взять кредит в русских банках. На данный момент, с приходом таких больших западных денежных структур, как Eurohypo, которая предлагает финансировать поновой издержки девелопера всего под 5-7% годичных, строители получат возможность серьезно сберечь и получить свободные обратные средства. Не считая того, западные кредитные организации и фонды низкими процентами по кредитам могут потеснить с этого рынка русские банки.
Реформа кредитования
Сейчас рефинансирование под свои объекты смогли привлечь только несколько больших столичных компаний. Одним из первых был фонд Fleming Family & Partners, который в 2003 году заполучил офисное здание на Гоголевском бульваре, 11 у швейцарского банка CSFB, а в будущем году взял кредит в $23 млн под залог этого строения у Hypo Real Estate Bank. В прошедшем году Eurohypo финансировал поновой кредит в $130 млн, который Capital Partners и Lone Star Ventures брали на строительство логистического парка "Пушкино". И, в конце концов, последняя наикрупнейшая сделка - банк Eurohypo условился о рефинансировании издержек на строительство бизнес-центра "Капитал плаза" на улице Лесной, также на сумму $130 млн.
Эта сделка сейчас является наикрупнейшей по финансированию офисной недвижимости в Рф.
Специалисты считают, что в связи с улучшением экономической ситуации в стране и повышением прозрачности рынка в Москву в скором времени придут большие западные денежные организации, которые под маленькой процент будут готовы массово финансировать поновой издержки на строительство коммерческой недвижимости. На данный момент, по оценкам ряда профессионалов, рефинансировано менее 10% офисной недвижимости класса А, но уже через пару лет этот показатель может возрости сходу в пару раз.
Системные достоинства
В отличие от Рф, рефинансирование объектов коммерческой недвижимости уже довольно издавна применяется на развитых рынках. Главными преимуществами рефинансирования является возможность погасить кредит, приобретенный на строительство (если он привлекался, то, обычно, он дороже того, который можно взять под уже действующий объект), и вызволить часть собственного капитала, инвестированного в строительство объекта.
Как это устроено
В самом ординарном варианте схема смотрится так: к примеру, цена строительства объекта потенциально составляет $50 млн, но после его ввода в эксплуатацию капитализированная цена строения растет до $75 млн. В таковой ситуации 1-ый, необеспеченный, кредит (при проектном финансировании) будет предоставлен банком в объеме менее $35 млн, а 2-ой кредит - уже под гарантии недвижимости - может достигать $50 млн. Из этой суммы погашается 1-ый долг в $35 млн, а после его выплаты и выплаты начисленных процентов средства, завлеченные по обеспеченному кредиту, девелопер может навести на реализацию новых проектов.
Для больших денежных институтов предоставление такового кредита оправдывается размеренным арендным доходом, который приносит тот либо другой объект недвижимости. "Значимая разница в процентах при проектном финансировании на стадии строительства и при рефинансировании уже построенного объекта недвижимости под залог права принадлежности разъясняется понижением рисков для банка",- отмечает управляющий проектной группы отдела консультационных услуг Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Евгений Попов. "В случае рефинансирования проекта объем кредитования больше, а цена заемных средств значительно ниже",- добавляет старший консультант отдела денежных рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Евгений Борисов.
Сначало такую услугу предоставляли русские банки, а именно, те, которые производили проектное финансирование под довольно высочайший процент - 10-15% годичных. На данный момент вместе с русскими игроками на рынке появились и начали интенсивно работать западные банки, такие как Eurohypo, Raiffeisen Bank, Hansa Bank, Интернациональный столичный банк и Hypo Real Estate Bank. "Западные банки пока фактически не предоставляют проектное финансирование, потому девелоперу приходится обращаться в русский банк для вербования строительного кредита, но после получения свидетельствао принадлежности и сдачи площадей в аренду они готовы финансировать поновой на более прибыльных критериях",- гласит заместитель директора вкладывательного департамента Colliers International Азамат Кумыков.
Другим бесспорным преимуществом западных банков перед русскими при рефинансировании проектов недвижимости будет то, что таковой кредит предоставляется из расчета срока погашения в 15-17 лет.
Угрозы рефинансирования
Невзирая на тривиальные достоинства работы с системой рефинансирования, есть и ряд подводных камешков, которые незначительно портят общую картину.
Так, по словам исполнительного директора УК "Blackwood Фонды недвижимости" Артема Цогоева, не все русские банки готовы кредитовать девелопера, который пользовался услугами рефинансирования.
"Дело в том, что Сбербанк, к примеру, в таких случаях не дает девелоперу кредит в течение 2-ух лет, потому что отсутствует достаточное обеспечение кредита. Аналогичным образом могут поступать и другие большие банки, кредитующие девелоперские проекты в секторе коммерческой недвижимости",- гласит Цогоев.
Западные банки (Eurohypo), которые предоставляют средства по этой схеме, пока не кредитуют девелоперские проекты на исходной стадии, лишь на стадии окончания стройки. "В случае если девелопер реализует только один проект и не планирует реализовывать другие проекты в течение последующих 3-х лет, эта схема для него подходит, но если девелопер большой и портфель его вкладывательных проектов большой, то реализация этой схемы проблематична",- резюмирует Цогоев.
Реформа кредитования
Сейчас рефинансирование под свои объекты смогли привлечь только несколько больших столичных компаний. Одним из первых был фонд Fleming Family & Partners, который в 2003 году заполучил офисное здание на Гоголевском бульваре, 11 у швейцарского банка CSFB, а в будущем году взял кредит в $23 млн под залог этого строения у Hypo Real Estate Bank. В прошедшем году Eurohypo финансировал поновой кредит в $130 млн, который Capital Partners и Lone Star Ventures брали на строительство логистического парка "Пушкино". И, в конце концов, последняя наикрупнейшая сделка - банк Eurohypo условился о рефинансировании издержек на строительство бизнес-центра "Капитал плаза" на улице Лесной, также на сумму $130 млн.
Эта сделка сейчас является наикрупнейшей по финансированию офисной недвижимости в Рф.
Специалисты считают, что в связи с улучшением экономической ситуации в стране и повышением прозрачности рынка в Москву в скором времени придут большие западные денежные организации, которые под маленькой процент будут готовы массово финансировать поновой издержки на строительство коммерческой недвижимости. На данный момент, по оценкам ряда профессионалов, рефинансировано менее 10% офисной недвижимости класса А, но уже через пару лет этот показатель может возрости сходу в пару раз.
Системные достоинства
В отличие от Рф, рефинансирование объектов коммерческой недвижимости уже довольно издавна применяется на развитых рынках. Главными преимуществами рефинансирования является возможность погасить кредит, приобретенный на строительство (если он привлекался, то, обычно, он дороже того, который можно взять под уже действующий объект), и вызволить часть собственного капитала, инвестированного в строительство объекта.
Как это устроено
В самом ординарном варианте схема смотрится так: к примеру, цена строительства объекта потенциально составляет $50 млн, но после его ввода в эксплуатацию капитализированная цена строения растет до $75 млн. В таковой ситуации 1-ый, необеспеченный, кредит (при проектном финансировании) будет предоставлен банком в объеме менее $35 млн, а 2-ой кредит - уже под гарантии недвижимости - может достигать $50 млн. Из этой суммы погашается 1-ый долг в $35 млн, а после его выплаты и выплаты начисленных процентов средства, завлеченные по обеспеченному кредиту, девелопер может навести на реализацию новых проектов.
Для больших денежных институтов предоставление такового кредита оправдывается размеренным арендным доходом, который приносит тот либо другой объект недвижимости. "Значимая разница в процентах при проектном финансировании на стадии строительства и при рефинансировании уже построенного объекта недвижимости под залог права принадлежности разъясняется понижением рисков для банка",- отмечает управляющий проектной группы отдела консультационных услуг Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Евгений Попов. "В случае рефинансирования проекта объем кредитования больше, а цена заемных средств значительно ниже",- добавляет старший консультант отдела денежных рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Евгений Борисов.
Сначало такую услугу предоставляли русские банки, а именно, те, которые производили проектное финансирование под довольно высочайший процент - 10-15% годичных. На данный момент вместе с русскими игроками на рынке появились и начали интенсивно работать западные банки, такие как Eurohypo, Raiffeisen Bank, Hansa Bank, Интернациональный столичный банк и Hypo Real Estate Bank. "Западные банки пока фактически не предоставляют проектное финансирование, потому девелоперу приходится обращаться в русский банк для вербования строительного кредита, но после получения свидетельствао принадлежности и сдачи площадей в аренду они готовы финансировать поновой на более прибыльных критериях",- гласит заместитель директора вкладывательного департамента Colliers International Азамат Кумыков.
Другим бесспорным преимуществом западных банков перед русскими при рефинансировании проектов недвижимости будет то, что таковой кредит предоставляется из расчета срока погашения в 15-17 лет.
Угрозы рефинансирования
Невзирая на тривиальные достоинства работы с системой рефинансирования, есть и ряд подводных камешков, которые незначительно портят общую картину.
Так, по словам исполнительного директора УК "Blackwood Фонды недвижимости" Артема Цогоева, не все русские банки готовы кредитовать девелопера, который пользовался услугами рефинансирования.
"Дело в том, что Сбербанк, к примеру, в таких случаях не дает девелоперу кредит в течение 2-ух лет, потому что отсутствует достаточное обеспечение кредита. Аналогичным образом могут поступать и другие большие банки, кредитующие девелоперские проекты в секторе коммерческой недвижимости",- гласит Цогоев.
Западные банки (Eurohypo), которые предоставляют средства по этой схеме, пока не кредитуют девелоперские проекты на исходной стадии, лишь на стадии окончания стройки. "В случае если девелопер реализует только один проект и не планирует реализовывать другие проекты в течение последующих 3-х лет, эта схема для него подходит, но если девелопер большой и портфель его вкладывательных проектов большой, то реализация этой схемы проблематична",- резюмирует Цогоев.