Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
$4000 за 1 кв. м — нынешняя цена московского жилья
17 июня 2013
Когда рынок приблизился к следующему ценовому барьеру в $4000 за 1 кв. м, федеральные бюрократы сказали, что отыскали виноватых в срыве программки по обеспечению россиян легкодоступным жильем и расследуют ценовой сговор меж столичными застройщиками. Бюрократы столичные в свою очередь утверждают: цены регулирует рынок, просто нужно больше строить. Застройщики тянут обычную мантру о 214-ФЗ: "недостаток предложения — рост цен", хотя отмечают признаки того, что рынок успокаивается. Ряд больших девелоперов в этих критериях считает более симпатичной инвестицией вложения в таун-хаусы в пригородах, а не в многоэтажки в крупном городе.
Количество введенных в эксплуатацию площадей никак не оказывает влияние на рыночную ситуацию, гласит источник в стройкомплексе, все построенное продано еще 2-3 года вспять. Значение имеют заключаемые, уже по новым правилам, договоры на строительство. Новые площадки интенсивно застраиваются, говорят в стройкомплексе, в планах властей освоение нескольких граничащих с МКАД микрорайонов и территорий выводимых промпредприятий и сносимых деревень. Хотя девелоперы и аналитики продолжают оценивать падение объемов предложения на рынке нового жилища десятками процентов.
"С момента вступления в силу закона о долевом участии прошло уже более года, но новые объекты на рынок как и раньше фактически не поступают — строят меньше, имеющиеся объемы придерживают", — считает управляющий аналитического центра irn.ru Олег Репченко. Алексей Годованец, и. о. председателя правления КБ "Москоммерцбанк", уточняет, что предпосылки недостатка не столько в несчастном законе, сколько в недочете ресурсов для строительства: отсутствии необремененных площадок и свободных лимитов для подключения к инженерным коммуникациям городка.
В компании "МИАН — агентство недвижимости" молвят, что предложение на первичном рынке последние 6 месяцев составляло менее 20 000 квартир, что на 25-40% ниже уровня прошедшего года, а процент покупок в этом секторе сократился до 25-30%. Репченко считает, что за год рынок сжался приблизительно в 10 раз — так, по его расчетам, уменьшилось число реальных покупателей квартир.
Но замгендиректора компании "Новенькая площадь" Евгений Фетисов утверждает, что снижать объем предложения в новостройках больше некуда: "При сокращении количества квартир с той же скоростью в июне их бы совершенно не осталось. На новеньком малом уровне предложения рынок равномерно находит адекватную стоимость". Независящий аналитик Андрей Бекетов особого недостатка тоже не отмечает. "На данный момент все регулируется ценами. Если они притормозят — за жильем выстроятся очереди", — гласит он.
Владислав Луцков, замдиректора аналитического консалтингового центра “Миэля”, отмечает, что больше половины запланированных к вводу в 2005-2010 гг. объектов (52%) — монолитно-каркасные дома по личным проектам, толика сборно-железобетонных домов типовых серий равномерно миниатюризируется (30,4%). Предложение дешевого типового жилища очень ограничено, и эта тенденция будет усиливаться. “Панельное жилище в черте городка практически полностью уходит на социальные программы”, — добавляет заместитель генерального директора по организации продаж “М.О.Р.Е.-Плаза” Алексей Медведев. Меж тем в описании аналитиков “МИАН — агентство недвижимости” самые покупаемые новостройки на данный момент — двухкомнатные квартиры в панельных домах в Куркине, Зеленограде, Бутове. На одну квартиру в новостройке приходится от 3-х до 5 будущих покупателей.
Если дефицитность дешевенького предложения обычно разногласий не вызывает, то по поводу недостатка дорогого жилища специалисты молвят различное. Острую нехватку высококачественных предложений и неоправданно высочайшие цены в этом секторе отмечает Ира Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group. По оценке Натальи Новиковой, генерального директора Renaissance Realty, в этом году объем сделок сократился приблизительно на 30% по сопоставлению с прошедшим. В то же время генеральный директор “МИАН — агентство недвижимости” Нина Кузнецова гласит, что в самом дорогом Центральном административном окружении предложение даже преобладает над спросом. По данным Renaissance Realty, средняя цена элитного жилища составляет приблизительно $9500-10 000 за 1 кв. м.
По данным аналитического центра irn.ru, за последние 6 месяцев цены росли приблизительно по 7% каждый месяц, о тех же темпах гласит рекламщик компании “Инком-Недвижимость” Ира Егорова, добавляя, что летом рост цен замедлился до 4% за месяц. В МИАН оценивают полугодовой рост в 44%, Алексей Медведев гласит о 50-70%-ном удорожании — зависимо от проекта.
Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити — XXI век”, в качестве примера приводит ЖК “Янтарный город”, цены на квартиры в каком поднялись с $1900-3600 за 1 кв. м в январе до $4000-6500 за 1 кв. м к началу августа, либо “Лазурный блюз”: в марте при выводе объекта на рынок 1 кв. м в нем стоил $2480-2680, сначала августа — $3200-4300.
Уровень цен на рынке новостроек превысил уровень цен вторичного рынка жилища (в июле на 8,5%), констатируют в “Миэле”. Лядов подтверждает: новое жилище дорожает резвее, чем квартиры на вторичном рынке. “Но, невзирая на значимый рост цен, спрос фактически не снижается”, — отмечает он. Доходы населения, подпитывающие платежеспособный спрос, вырастают благодаря ценам на энергоэлементы — об этом молвят многие специалисты. Более активное внедрение программ ипотечного кредитования расширяет круг покупателей, добавляют в МИАН.
Ни остановки цен, ни обвала рынка в компаниях не предрекают, хотя аналитики расползаются в прогнозах относительно темпов роста. Кузнецова считает, что в наиблежайшие 2-3 месяца он составит около 5% за месяц, Луцков ждет понижения каждомесячных темпов роста цен до 2-3%. Евгений Фетисов находит возможным, что рынок придет в состояние равновесия в сентябре 2006 г.
“Существующие цены таковы, что средств всем хватает — строителям, посредникам, бюрократам. А покупатели могут взять кредит”, — гласит Бекетов. Все же безудержная ценовая гонка, похоже, несколько заморила сам рынок и звучные крики чиновников с требованием сделать цены доступнее раздались кстати, считает аналитик. “Давление федеральных чиновников на рынок носит ритуальный нрав и происходит как раз в то время, когда рынок успокаивается сам по для себя без их вмешательства”, — соглашается Фетисов. Все же “крупные застройщики навряд ли отважутся опять резко увеличивать цены, когда фактически все большие бюрократы в открытую негодуют по поводу накладности столичной недвижимости”, считает Медведев.
Платежеспособность тех, кто брал самое доступное жилище, на пределе, отмечает Репченко. “Покупатель, безвыходно отстав от роста цен и не обнаружив подходящего предложения, просто уйдет с рынка, что спровоцирует понижение спроса”, — гласит Луцков, считая, что в какой-то момент рынок подойдет к критичной точке.
Медведев отмечает смещение спроса в область, где цены тоже идут ввысь. Если за I квартал 2006 г. новостройки близкого Подмосковья выросли в стоимости на 25-30%, то за II квартал — уже на 50-55%. На данный момент в среднем они дорожают на 5-6% за месяц. Генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев добавляет, что часть покупателей переориентировалась на приобретение жилища в коттеджных поселках, удаленных менее чем на 10 км от МКАД.
Прямо за покупателями устремились в Подмосковье и большие инвесторы. “Девелоперам все увлекательнее участки выводимых промпредприятий, хотя их застройка наращивает вкладывательную себестоимость строительства, — гласит Алексей Годованец. — Или компании строят жилище в ближнем и среднем поясе Подмосковья”. Владлен Волошин, заместитель генерального директора компании “Велес Капитал Девелопмент”, считает, что на данный момент заходить в московские проекты высотных новостроек достаточно рискованно, а вот сектор низкоэтажного жилища не насыщен. Вместе с банком “Московский капитал” и Внешторгбанком компания воспримет роль в застройке таун-хаусами территорий деревни Потапово в Южном Бутове, сказал Волошин.
По данным Мосгорстата, за 1-ое полугодие в Москве выстроено около 2,6 млн кв. м жилища. Как заявили в объединенном пресс-центре Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития городка, планы ввода жилища на 2006 г. — около 5 млн кв. м, из их 1,9 млн кв. м общественного жилища — будут выполнены. В поздравлении ко Деньку строителя мэр городка Юрий Лужков произнес, что на данный момент в Москве 4000 строек. По данным аналитического консалтингового центра компании "Миэль-Недвижимость", во II квартале 2006 г. 1 кв. м стоил в среднем $4408, цены с начала года выросли на 85%. В других компаниях молвят о $3600-3700 за 1 кв. м. Объем предложения на первичном рынке жилища Москвы за тот же период "Миэль" оценивает в 320 объектов (домов), что на 12% меньше по сопоставлению с I кварталом 2006 г .
Количество введенных в эксплуатацию площадей никак не оказывает влияние на рыночную ситуацию, гласит источник в стройкомплексе, все построенное продано еще 2-3 года вспять. Значение имеют заключаемые, уже по новым правилам, договоры на строительство. Новые площадки интенсивно застраиваются, говорят в стройкомплексе, в планах властей освоение нескольких граничащих с МКАД микрорайонов и территорий выводимых промпредприятий и сносимых деревень. Хотя девелоперы и аналитики продолжают оценивать падение объемов предложения на рынке нового жилища десятками процентов.
"С момента вступления в силу закона о долевом участии прошло уже более года, но новые объекты на рынок как и раньше фактически не поступают — строят меньше, имеющиеся объемы придерживают", — считает управляющий аналитического центра irn.ru Олег Репченко. Алексей Годованец, и. о. председателя правления КБ "Москоммерцбанк", уточняет, что предпосылки недостатка не столько в несчастном законе, сколько в недочете ресурсов для строительства: отсутствии необремененных площадок и свободных лимитов для подключения к инженерным коммуникациям городка.
В компании "МИАН — агентство недвижимости" молвят, что предложение на первичном рынке последние 6 месяцев составляло менее 20 000 квартир, что на 25-40% ниже уровня прошедшего года, а процент покупок в этом секторе сократился до 25-30%. Репченко считает, что за год рынок сжался приблизительно в 10 раз — так, по его расчетам, уменьшилось число реальных покупателей квартир.
Но замгендиректора компании "Новенькая площадь" Евгений Фетисов утверждает, что снижать объем предложения в новостройках больше некуда: "При сокращении количества квартир с той же скоростью в июне их бы совершенно не осталось. На новеньком малом уровне предложения рынок равномерно находит адекватную стоимость". Независящий аналитик Андрей Бекетов особого недостатка тоже не отмечает. "На данный момент все регулируется ценами. Если они притормозят — за жильем выстроятся очереди", — гласит он.
Владислав Луцков, замдиректора аналитического консалтингового центра “Миэля”, отмечает, что больше половины запланированных к вводу в 2005-2010 гг. объектов (52%) — монолитно-каркасные дома по личным проектам, толика сборно-железобетонных домов типовых серий равномерно миниатюризируется (30,4%). Предложение дешевого типового жилища очень ограничено, и эта тенденция будет усиливаться. “Панельное жилище в черте городка практически полностью уходит на социальные программы”, — добавляет заместитель генерального директора по организации продаж “М.О.Р.Е.-Плаза” Алексей Медведев. Меж тем в описании аналитиков “МИАН — агентство недвижимости” самые покупаемые новостройки на данный момент — двухкомнатные квартиры в панельных домах в Куркине, Зеленограде, Бутове. На одну квартиру в новостройке приходится от 3-х до 5 будущих покупателей.
Если дефицитность дешевенького предложения обычно разногласий не вызывает, то по поводу недостатка дорогого жилища специалисты молвят различное. Острую нехватку высококачественных предложений и неоправданно высочайшие цены в этом секторе отмечает Ира Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group. По оценке Натальи Новиковой, генерального директора Renaissance Realty, в этом году объем сделок сократился приблизительно на 30% по сопоставлению с прошедшим. В то же время генеральный директор “МИАН — агентство недвижимости” Нина Кузнецова гласит, что в самом дорогом Центральном административном окружении предложение даже преобладает над спросом. По данным Renaissance Realty, средняя цена элитного жилища составляет приблизительно $9500-10 000 за 1 кв. м.
По данным аналитического центра irn.ru, за последние 6 месяцев цены росли приблизительно по 7% каждый месяц, о тех же темпах гласит рекламщик компании “Инком-Недвижимость” Ира Егорова, добавляя, что летом рост цен замедлился до 4% за месяц. В МИАН оценивают полугодовой рост в 44%, Алексей Медведев гласит о 50-70%-ном удорожании — зависимо от проекта.
Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити — XXI век”, в качестве примера приводит ЖК “Янтарный город”, цены на квартиры в каком поднялись с $1900-3600 за 1 кв. м в январе до $4000-6500 за 1 кв. м к началу августа, либо “Лазурный блюз”: в марте при выводе объекта на рынок 1 кв. м в нем стоил $2480-2680, сначала августа — $3200-4300.
Уровень цен на рынке новостроек превысил уровень цен вторичного рынка жилища (в июле на 8,5%), констатируют в “Миэле”. Лядов подтверждает: новое жилище дорожает резвее, чем квартиры на вторичном рынке. “Но, невзирая на значимый рост цен, спрос фактически не снижается”, — отмечает он. Доходы населения, подпитывающие платежеспособный спрос, вырастают благодаря ценам на энергоэлементы — об этом молвят многие специалисты. Более активное внедрение программ ипотечного кредитования расширяет круг покупателей, добавляют в МИАН.
Ни остановки цен, ни обвала рынка в компаниях не предрекают, хотя аналитики расползаются в прогнозах относительно темпов роста. Кузнецова считает, что в наиблежайшие 2-3 месяца он составит около 5% за месяц, Луцков ждет понижения каждомесячных темпов роста цен до 2-3%. Евгений Фетисов находит возможным, что рынок придет в состояние равновесия в сентябре 2006 г.
“Существующие цены таковы, что средств всем хватает — строителям, посредникам, бюрократам. А покупатели могут взять кредит”, — гласит Бекетов. Все же безудержная ценовая гонка, похоже, несколько заморила сам рынок и звучные крики чиновников с требованием сделать цены доступнее раздались кстати, считает аналитик. “Давление федеральных чиновников на рынок носит ритуальный нрав и происходит как раз в то время, когда рынок успокаивается сам по для себя без их вмешательства”, — соглашается Фетисов. Все же “крупные застройщики навряд ли отважутся опять резко увеличивать цены, когда фактически все большие бюрократы в открытую негодуют по поводу накладности столичной недвижимости”, считает Медведев.
Платежеспособность тех, кто брал самое доступное жилище, на пределе, отмечает Репченко. “Покупатель, безвыходно отстав от роста цен и не обнаружив подходящего предложения, просто уйдет с рынка, что спровоцирует понижение спроса”, — гласит Луцков, считая, что в какой-то момент рынок подойдет к критичной точке.
Медведев отмечает смещение спроса в область, где цены тоже идут ввысь. Если за I квартал 2006 г. новостройки близкого Подмосковья выросли в стоимости на 25-30%, то за II квартал — уже на 50-55%. На данный момент в среднем они дорожают на 5-6% за месяц. Генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев добавляет, что часть покупателей переориентировалась на приобретение жилища в коттеджных поселках, удаленных менее чем на 10 км от МКАД.
Прямо за покупателями устремились в Подмосковье и большие инвесторы. “Девелоперам все увлекательнее участки выводимых промпредприятий, хотя их застройка наращивает вкладывательную себестоимость строительства, — гласит Алексей Годованец. — Или компании строят жилище в ближнем и среднем поясе Подмосковья”. Владлен Волошин, заместитель генерального директора компании “Велес Капитал Девелопмент”, считает, что на данный момент заходить в московские проекты высотных новостроек достаточно рискованно, а вот сектор низкоэтажного жилища не насыщен. Вместе с банком “Московский капитал” и Внешторгбанком компания воспримет роль в застройке таун-хаусами территорий деревни Потапово в Южном Бутове, сказал Волошин.
По данным Мосгорстата, за 1-ое полугодие в Москве выстроено около 2,6 млн кв. м жилища. Как заявили в объединенном пресс-центре Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития городка, планы ввода жилища на 2006 г. — около 5 млн кв. м, из их 1,9 млн кв. м общественного жилища — будут выполнены. В поздравлении ко Деньку строителя мэр городка Юрий Лужков произнес, что на данный момент в Москве 4000 строек. По данным аналитического консалтингового центра компании "Миэль-Недвижимость", во II квартале 2006 г. 1 кв. м стоил в среднем $4408, цены с начала года выросли на 85%. В других компаниях молвят о $3600-3700 за 1 кв. м. Объем предложения на первичном рынке жилища Москвы за тот же период "Миэль" оценивает в 320 объектов (домов), что на 12% меньше по сопоставлению с I кварталом 2006 г .