Для столичного рынка недвижимости прошедший 2005 год, связанный с новым скачком цен на жилище и покупательским ажиотажем, почти во всем оказался схожим на год 2003. Начнем с того, что к началу 2003
Японский вариант. Рынок жилья может обвалиться уже следующим летом
30 июня 2013
За последние полгода цены на столичную недвижимость выросли на 65%, достигнув необычной отметки 4 тыщи баксов за кв. м. В текущее время ситуация изменяется: рост цен замедлился, предложение в конце концов превысило спрос, а участники рынка интенсивно уверяют общественность в его стабилизации. По их воззрению, цена жилища будет расти, но темпами ненамного превосходящими инфляцию.
Правда, это мировоззрение делят не все. Дискуссии об искусственно завышенных на волне ажиотажного спроса ценах ведутся достаточно издавна, а сейчас многие денежные аналитики серьезно предсказывают вероятный обвал цен на жилище в Москве, проводя аналогию с ситуацией, сложившейся на японском рынке недвижимости в 1991 году.
Долгое время главным аргументом участников рынка недвижимости, убеждавших общественность в неизбежности предстоящего роста цен, был резон о недочете предложения на рынке столичного жилища. Но сейчас ситуация изменяется.
По данным консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), за последние две недели объем предложения на столичном рынке недвижимости значительно вырос. "Только за период с 14 по 20 сентября недельный объем предложения превысил августовский показатель на 30% и составил 18 510 квартир", - гласит гендиректор RRG Денис Колокольников.
Схожие данные - у аналитиков центра бюро недвижимости «Агент 002»: в сентябре число продавцов квартир в два раза превысило число их покупателей. "Это только начало, - уверена директор по маркетингу этого риелторского агентства Ольга Побединская. - Ведь в Москве проживают более 1,5 млн. семей с совокупным месячным доходом 2 тыщи баксов и ниже, и они не в состоянии приобрести собственное жилище даже с внедрением ипотечного кредита". По воззрению профессионала, за прошлый ажиотажный год клиент просто исчерпал свои ресурсы и до конца 2006 года можно ждать роста предложения как минимум на 10-15%.
Состояние перепроданности
В связи с обезумевшой доходностью рынка жилища возросло количество вкладывательных покупок, толика которых сейчас, по словам управляющего напарника компании Blackwood Константина Ковалева, составляет порядка 20% в элитном секторе и около 30% в секторе «эконом». "В прошедшем году толика вкладывательных квартир составляла порядка 15%", - припоминает Ковалев.
Для большинства россиян инвестиции в недвижимость - более естественное вложение средств. Но вкладывательная привлекательность жилой недвижимости из-за такого же роста цен повсевременно миниатюризируется. По подсчетам замдиректора управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Марии Жуковой, однокомнатная квартира в районе метро "Юго-Западная" ценой 160 тыщ баксов, сданная в аренду за 500 баксов за месяц, окупится в течение 27 лет, а "двушка" у метро "Планерная" ценой 369 тыщ баксов, сдаваемая за 700 баксов за месяц, - в течение 45 лет. Делом это именовать достаточно тяжело.
Расчет владельцев квартир на предстоящий рост цен тоже иллюзорен. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", даже с учетом роста цены аренды квартир эффективность вложений в жилую недвижимость уже в августе была на 0,1% меньше средней доходности банковского депозита, которая, в свою очередь, проигрывала инфляции. В текущем месяце этот разрыв возрос до 0,3%.
Меж тем, по данным компании "Новенькая площадь", в 2003-2005 годах доходность сдачи квартир в аренду составляла в среднем 7-9%, в неких случаях превосходила 10%, а срок окупаемости квартиры составлял 7-14 лет. Так что рвение хозяев вкладывательного жилища в Москве реализовать его и вложить средства куда-то еще объяснимо.
Похоже, морально готовы к понижению цен и многие застройщики. По последней мере, ресурс для такового понижения у их есть: по словам управляющего группы маркетинга и экономики ООО «Велес Капитал Девелопмент» Романа Большакова, себестоимость строительства жилища с учетом всех обременений в классе "эконом" составляет 1,2-1,3 тыщи баксов за кв. м, а в бизнес-классе - до 1,8 тыщи баксов.
Но не надо быть аналитиком, чтоб осознать: на данный момент даже маленькое понижение цен может обрушить рынок. Сложилась ситуация, которую на фондовом рынке именуют состоянием перекупленности: все сознают, что цены в хоть какой момент могут пойти вниз, но каждый уповает "успеть в последний вагон".
Практически харакири
По воззрению председателя экспертного совета компании "Финам" Сергея Хестанова, ситуация на столичном рынке недвижимости припоминает ту, которая сложилась в Стране восходящего солнца в 1991 году. "В 1990 году цены там поднялись вдвое, что подхлестнуло потребителей, а именно людей, которые еще раздумывали, брать либо не брать", - ведает эксперт. В этот период активировались банки, запустившие огромное количество ипотечных программ, в том числе с наименьшим начальным взносом. В итоге кредиты, казалось бы, стали доступны самым широким слоям населения, что, в свою очередь, подхлестнуло рост цен на жилище.
"Но никакой рынок не может расти до бесконечности: после подъема непременно наступит спад", - продолжает Хестанов. По его словам, когда в Стране восходящего солнца снизились темпы роста экономики и уровень доходов населения, многие потребители уже не могли выплачивать взносы по кредитам. "Банки стали изымать квартиры у неплательщиков и выставлять их на продажу. Вприбавок люди начали избавляться от вкладывательных квартир, что в совокупы привело к понижению цен", - гласит эксперт. В томном положении оказались не только лишь граждане, да и банки, кредитовавшие клиентов под залог недвижимости: многие из их были близки к разорению.
"Тяжело представить, чем все это могло бы окончиться, если б не вмешался Центробанк Стране восходящего солнца, который понизил ставку рефинансирования до 0,15% в год при реальной инфляции 2% годичных, - продолжает Хестанов. - Беспримерный случай - никогда и нигде в мире такового не было».
В конечном итоге, по словам Хестанова, банковский сектор Стране восходящего солнца, пережив несколько слияний, выжил, а строительную промышленность и рынок недвижимости поразил кризис: "Цены опять свалились в два раза, очень снизились объемы строительства и серьезно уменьшился потребительский спрос. А для западных компаний, у каких норма прибыли невелика, понижение цен вдвое - трагедия". Чтоб на сто процентов восстановиться, строительному рынку Страны восходящего солнца пригодилось 15 лет.
В Рф у застройщиков есть припас прочности: как ранее говорилось, себестоимость жилища в среднем в два раза ниже сегодняшних столичных цен на квартиры. Но не следует забывать, что строительная ветвь подвержена общим тенденциям: темпы роста цен на стройматериалы тоже растут. Вырастают и административные издержки: как признают в кулуарах сами застройщики, "стоимость вопроса" при оформлении разрешительной документации на участок за последние годы повысилась в разы. И если стройиндустрия под опасностью понижения спроса еще может притормозить увеличение цены собственной продукции, возлагать на уменьшение чиновничьих аппетитов не приходится.
Еще печальнее дело обстоит с популяцией и банками. Банковский сектор в стране пока не окреп, и ставка государственного Центробанка не настолько влиятельна, как в Стране восходящего солнца либо США. При развитии событий по неблагоприятному сценарию банкам придется поступать в согласовании с принципом "спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Навряд ли покупателям квартир, не справившимся с ипотечными платежами, кто-то пойдет навстречу.
Час икс
По воззрению Сергея Хестанова, сегодняшний рост недвижимости в Рф обоснован сначала притоком в страну нефтедолларов, и в случае падения цен на энергоэлементы очень возможно повторение японского сценария.
Как возможно такое падение? «Прогнозировать тяжело, но бурный рост цен на нефть закончился - по последней мере на некое время», - рассуждает аналитик. Более того, в сентябре цены на нефть свалились более чем на 20% по сопоставлению с июльским пиковым уровнем. Хотя в предстоящем большая часть аналитиков не ждут настолько же быстрого падения нефтяных цен (а именно, из-за заявления ОПЕК о вероятном понижении квот на добычу нефти), прежних прогнозов об их росте до 85-100 баксов за баррель к концу года тоже не слышно. Более распространенное мировоззрение состоит в том, что цены на нефть в этот период будут колебаться в спектре 50-65 баксов за баррель и, может быть, плавненько снизятся в дальнейшем году.
Зато нефтяные компании обязаны будут платить экспортные пошлины, рассчитанные исходя из пиковых цен. Нефтяники, по собственному обыкновению, убеждают, что предугадали схожее развитие событий, но несложно додуматься, что приток нефтедолларов на рынок как минимум не возрастет.
Еще одна вероятная причина понижения роста цен - предстоящие весной 2008 года выборы президента Рф. Недвижимость - один из самых уязвимых видов активов, ее нельзя упрятать, вывезти за границу, защитить от действий страны, она на виду. "В преддверии выборов многие денежные структуры, вероятнее всего, предпочтут избавиться хотя бы от части схожих активов, - разъясняет Хестанов. - По последней мере, перед прошлыми выборами такая тенденция просматривалась». Еще определеннее склонятся к продаже принадлежащей им недвижимости бюрократы и политики, не уверенные в продолжении собственной карьеры после 2008 года. И чем более непредсказуемым будет итог выборов, тем активнее пойдут реализации.
Суммируя произнесенное, попытаемся вычислить самое возможное время начала спада на рынке недвижимости. В будущем году приток нефтедолларов как минимум не будет расти прежними темпами. Осенью 2007 года нас ждут выборы в Госдуму, а весной 2008-го - президентские выборы. Обычно, летом на рынке недвижимости наблюдается сезонный спад, а означает, можно предсказывать, что конкретно лето 2007 года станет определяющим для динамики цен на жилище.
Денис Тыкулов, Татьяна Рыбакова
Правда, это мировоззрение делят не все. Дискуссии об искусственно завышенных на волне ажиотажного спроса ценах ведутся достаточно издавна, а сейчас многие денежные аналитики серьезно предсказывают вероятный обвал цен на жилище в Москве, проводя аналогию с ситуацией, сложившейся на японском рынке недвижимости в 1991 году.
Долгое время главным аргументом участников рынка недвижимости, убеждавших общественность в неизбежности предстоящего роста цен, был резон о недочете предложения на рынке столичного жилища. Но сейчас ситуация изменяется.
По данным консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), за последние две недели объем предложения на столичном рынке недвижимости значительно вырос. "Только за период с 14 по 20 сентября недельный объем предложения превысил августовский показатель на 30% и составил 18 510 квартир", - гласит гендиректор RRG Денис Колокольников.
Схожие данные - у аналитиков центра бюро недвижимости «Агент 002»: в сентябре число продавцов квартир в два раза превысило число их покупателей. "Это только начало, - уверена директор по маркетингу этого риелторского агентства Ольга Побединская. - Ведь в Москве проживают более 1,5 млн. семей с совокупным месячным доходом 2 тыщи баксов и ниже, и они не в состоянии приобрести собственное жилище даже с внедрением ипотечного кредита". По воззрению профессионала, за прошлый ажиотажный год клиент просто исчерпал свои ресурсы и до конца 2006 года можно ждать роста предложения как минимум на 10-15%.
Состояние перепроданности
В связи с обезумевшой доходностью рынка жилища возросло количество вкладывательных покупок, толика которых сейчас, по словам управляющего напарника компании Blackwood Константина Ковалева, составляет порядка 20% в элитном секторе и около 30% в секторе «эконом». "В прошедшем году толика вкладывательных квартир составляла порядка 15%", - припоминает Ковалев.
Для большинства россиян инвестиции в недвижимость - более естественное вложение средств. Но вкладывательная привлекательность жилой недвижимости из-за такого же роста цен повсевременно миниатюризируется. По подсчетам замдиректора управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Марии Жуковой, однокомнатная квартира в районе метро "Юго-Западная" ценой 160 тыщ баксов, сданная в аренду за 500 баксов за месяц, окупится в течение 27 лет, а "двушка" у метро "Планерная" ценой 369 тыщ баксов, сдаваемая за 700 баксов за месяц, - в течение 45 лет. Делом это именовать достаточно тяжело.
Расчет владельцев квартир на предстоящий рост цен тоже иллюзорен. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", даже с учетом роста цены аренды квартир эффективность вложений в жилую недвижимость уже в августе была на 0,1% меньше средней доходности банковского депозита, которая, в свою очередь, проигрывала инфляции. В текущем месяце этот разрыв возрос до 0,3%.
Меж тем, по данным компании "Новенькая площадь", в 2003-2005 годах доходность сдачи квартир в аренду составляла в среднем 7-9%, в неких случаях превосходила 10%, а срок окупаемости квартиры составлял 7-14 лет. Так что рвение хозяев вкладывательного жилища в Москве реализовать его и вложить средства куда-то еще объяснимо.
Похоже, морально готовы к понижению цен и многие застройщики. По последней мере, ресурс для такового понижения у их есть: по словам управляющего группы маркетинга и экономики ООО «Велес Капитал Девелопмент» Романа Большакова, себестоимость строительства жилища с учетом всех обременений в классе "эконом" составляет 1,2-1,3 тыщи баксов за кв. м, а в бизнес-классе - до 1,8 тыщи баксов.
Но не надо быть аналитиком, чтоб осознать: на данный момент даже маленькое понижение цен может обрушить рынок. Сложилась ситуация, которую на фондовом рынке именуют состоянием перекупленности: все сознают, что цены в хоть какой момент могут пойти вниз, но каждый уповает "успеть в последний вагон".
Практически харакири
По воззрению председателя экспертного совета компании "Финам" Сергея Хестанова, ситуация на столичном рынке недвижимости припоминает ту, которая сложилась в Стране восходящего солнца в 1991 году. "В 1990 году цены там поднялись вдвое, что подхлестнуло потребителей, а именно людей, которые еще раздумывали, брать либо не брать", - ведает эксперт. В этот период активировались банки, запустившие огромное количество ипотечных программ, в том числе с наименьшим начальным взносом. В итоге кредиты, казалось бы, стали доступны самым широким слоям населения, что, в свою очередь, подхлестнуло рост цен на жилище.
"Но никакой рынок не может расти до бесконечности: после подъема непременно наступит спад", - продолжает Хестанов. По его словам, когда в Стране восходящего солнца снизились темпы роста экономики и уровень доходов населения, многие потребители уже не могли выплачивать взносы по кредитам. "Банки стали изымать квартиры у неплательщиков и выставлять их на продажу. Вприбавок люди начали избавляться от вкладывательных квартир, что в совокупы привело к понижению цен", - гласит эксперт. В томном положении оказались не только лишь граждане, да и банки, кредитовавшие клиентов под залог недвижимости: многие из их были близки к разорению.
"Тяжело представить, чем все это могло бы окончиться, если б не вмешался Центробанк Стране восходящего солнца, который понизил ставку рефинансирования до 0,15% в год при реальной инфляции 2% годичных, - продолжает Хестанов. - Беспримерный случай - никогда и нигде в мире такового не было».
В конечном итоге, по словам Хестанова, банковский сектор Стране восходящего солнца, пережив несколько слияний, выжил, а строительную промышленность и рынок недвижимости поразил кризис: "Цены опять свалились в два раза, очень снизились объемы строительства и серьезно уменьшился потребительский спрос. А для западных компаний, у каких норма прибыли невелика, понижение цен вдвое - трагедия". Чтоб на сто процентов восстановиться, строительному рынку Страны восходящего солнца пригодилось 15 лет.
В Рф у застройщиков есть припас прочности: как ранее говорилось, себестоимость жилища в среднем в два раза ниже сегодняшних столичных цен на квартиры. Но не следует забывать, что строительная ветвь подвержена общим тенденциям: темпы роста цен на стройматериалы тоже растут. Вырастают и административные издержки: как признают в кулуарах сами застройщики, "стоимость вопроса" при оформлении разрешительной документации на участок за последние годы повысилась в разы. И если стройиндустрия под опасностью понижения спроса еще может притормозить увеличение цены собственной продукции, возлагать на уменьшение чиновничьих аппетитов не приходится.
Еще печальнее дело обстоит с популяцией и банками. Банковский сектор в стране пока не окреп, и ставка государственного Центробанка не настолько влиятельна, как в Стране восходящего солнца либо США. При развитии событий по неблагоприятному сценарию банкам придется поступать в согласовании с принципом "спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Навряд ли покупателям квартир, не справившимся с ипотечными платежами, кто-то пойдет навстречу.
Час икс
По воззрению Сергея Хестанова, сегодняшний рост недвижимости в Рф обоснован сначала притоком в страну нефтедолларов, и в случае падения цен на энергоэлементы очень возможно повторение японского сценария.
Как возможно такое падение? «Прогнозировать тяжело, но бурный рост цен на нефть закончился - по последней мере на некое время», - рассуждает аналитик. Более того, в сентябре цены на нефть свалились более чем на 20% по сопоставлению с июльским пиковым уровнем. Хотя в предстоящем большая часть аналитиков не ждут настолько же быстрого падения нефтяных цен (а именно, из-за заявления ОПЕК о вероятном понижении квот на добычу нефти), прежних прогнозов об их росте до 85-100 баксов за баррель к концу года тоже не слышно. Более распространенное мировоззрение состоит в том, что цены на нефть в этот период будут колебаться в спектре 50-65 баксов за баррель и, может быть, плавненько снизятся в дальнейшем году.
Зато нефтяные компании обязаны будут платить экспортные пошлины, рассчитанные исходя из пиковых цен. Нефтяники, по собственному обыкновению, убеждают, что предугадали схожее развитие событий, но несложно додуматься, что приток нефтедолларов на рынок как минимум не возрастет.
Еще одна вероятная причина понижения роста цен - предстоящие весной 2008 года выборы президента Рф. Недвижимость - один из самых уязвимых видов активов, ее нельзя упрятать, вывезти за границу, защитить от действий страны, она на виду. "В преддверии выборов многие денежные структуры, вероятнее всего, предпочтут избавиться хотя бы от части схожих активов, - разъясняет Хестанов. - По последней мере, перед прошлыми выборами такая тенденция просматривалась». Еще определеннее склонятся к продаже принадлежащей им недвижимости бюрократы и политики, не уверенные в продолжении собственной карьеры после 2008 года. И чем более непредсказуемым будет итог выборов, тем активнее пойдут реализации.
Суммируя произнесенное, попытаемся вычислить самое возможное время начала спада на рынке недвижимости. В будущем году приток нефтедолларов как минимум не будет расти прежними темпами. Осенью 2007 года нас ждут выборы в Госдуму, а весной 2008-го - президентские выборы. Обычно, летом на рынке недвижимости наблюдается сезонный спад, а означает, можно предсказывать, что конкретно лето 2007 года станет определяющим для динамики цен на жилище.
Денис Тыкулов, Татьяна Рыбакова