На непредсказуемом русском рынке недвижимости брать квартиру очень рискованно. Нескончаемый долгострой, откровенное мошенничество - то, с чем уже пришлось столкнуться многим личным инвесторам. Для
Большинство сделок на первичном рынке столичного региона совершаются по "серым схемам"
25 августа 2013
90 процентов сделок по продаже квартир в новостройках снутри МКАД и в границах 30-километровой зоны от нее проходят на данный момент по рискованным для покупателя схемам. Другими словами, девять из 10 человек получают на шаге строительства не жилые метры, а кота в мешке. - Уже ставший известным 214-й Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации", вступивший в силу с 1 апреля 2005 года, в столичном регионе фактически не работает, - делится с "РГ" плодами последнего исследования управляющий аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - Только 10 процентов от всех реализуемых в новостройках квартир продается по договорам долевого роли - самым надежным документам для личных лиц, которые участвуют в долевом строительстве. Другие 90 процентов договоров заключаются по другим схемам разной степени "серости".
Откровенно нелегальными их именовать нельзя. Но некие из их довольно рискованные для приобретателей недвижимости.
Как ни феноминально, но конкретно 214-й закон вынудил застройщиков находить обходные пути для вербования средств на строительство домов. Защищая интересы личных инвесторов, этот документ серьезно ужесточил требования к строительным компаниям. Потому-то многие из их и выдумали обходные пути.
С москвичами, решившими приобрести квартиру на шаге строительства, компании-застройщики или риелторские конторы сейчас заключают 5 главных видов договоров.
1-ый и самый надежный, защищенный законом, - это контракт долевого роли. Он в неотклонимом порядке регится в Федеральной регистрационной службе и только после чего считается заключенным.
Основными критериями контракта являются: определение объекта долевого строительства; установление срока передачи застройщиком квартир новоселам, указание цены, срока и порядка оплаты, определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно более 5 лет).
Все другие схемы реализации квартир, как считают аналитики из "Индикаторов", можно именовать другими. Контракт соинвестирования в общем-то очень идентичен с контрактом долевого роли. Подписывая схожий документ, дольщик становится партнером компании по бизнесу и в одинаковой мере несет все вероятные опасности. Этот контракт не регулируют законы "Об участии в долевом строительстве..." и "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 года. Но заместо их дольщик-соинвестор подпадает под действие Федерального закона N 39 "Об вкладывательной деятельности в Русской Федерации, осуществляемой в форме серьезных вложений" от 25 февраля 1999 года.
Контракт переуступки прав требования подразумевает выкуп договоров долевого роли. Обычно, "свою долю" продают люди, вложившиеся в строительство на самых ранешних стадиях с целью заработать. Полностью может быть, что это очень отличные знакомые застройщика. Но если вдруг обнаружатся долги предшествующего дольщика, новый личный соинвестор будет должен погасить их в верно обсужденный срок. Если контракт долевого роли был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, так как контракт переуступки прав требования также регится в Федеральной регистрационной службе.
А вот две последние схемы спецы считают достаточно рискованными.
Много объектов на столичном рынке недвижимости продаются по так именуемым договорам подготовительной купли-продажи. В данном случае клиент и застройщик заключают всего только подготовительный контракт о том, что застройщик через некое время после начала строительства обязуется заключить уже контракт о долевом участии в строительстве. В таком договоре указываются технические свойства возводимого объекта, срок заключения основного контракта, также обязанность покупателя уплатить задаток либо обеспечительный взнос, соразмерный цены квартиры. Но если у застройщика появились задачи либо цены на жилище пойдут ввысь и он решит реализовать квартиру дольщика, то тогда придется в суде обосновывать факт инвестиций и добиваться от застройщика возврата средств.
Но самой рискованной считается вексельная схема, по которой, как ни феноминально, продается самое огромное количество объектов. По ней дольщики получают не саму квартиру, а только некоторую ценную бумагу-обязательство. И если клиент по какой-нибудь причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как реализовать вексель либо добиваться через трибунал возврата цены векселя, но никак не квартиры. Но если на шаге строительства квартира стоила, например, 100 тыщ баксов, то за пару лет, в течение которых застройщик морочил покупателю голову, что тот вот-вот получит обещанную жилплощадь, ее цена подпрыгнула в три раза. Если же компания прогорела или застройщик из-за общего подорожания взвинтил стоимость и просит доплатить, а у дольщика нет дополнительно суммы, то он получит только цена векселя. Например, те же 100 тыщ баксов, на которые сейчас проблематично приобрести что-либо солидное даже в границах 50 км от МКАД. - В этом случае отношения меж покупателем и торговцем держатся просто на доверии, - считает Олег Репченко. - Все же, я не припомню ни 1-го варианта, чтоб застройщики "кинули" кого-то из дольщиков, с которыми заключили схожий вексельный контракт. А вот уже для самих застройщиков схожая схема реализации недвижимости становится рискованной. Не так давно Арбитражный трибунал Москвы удовлетворил иск налоговой службы к одной очень известной риелторской компании. Она использовала "сероватые схемы" при продаже новостроек и таким макаром уходила от уплаты налогов. Трибунал признал неправомерность использования вексельной схемы, но он ее не воспретил. Сотворен только судебный прецедент, который может повториться и в отношении других компаний-застройщиков и агентств недвижимости, пользующихся схожей схемой продаж.
Откровенно нелегальными их именовать нельзя. Но некие из их довольно рискованные для приобретателей недвижимости.
Как ни феноминально, но конкретно 214-й закон вынудил застройщиков находить обходные пути для вербования средств на строительство домов. Защищая интересы личных инвесторов, этот документ серьезно ужесточил требования к строительным компаниям. Потому-то многие из их и выдумали обходные пути.
С москвичами, решившими приобрести квартиру на шаге строительства, компании-застройщики или риелторские конторы сейчас заключают 5 главных видов договоров.
1-ый и самый надежный, защищенный законом, - это контракт долевого роли. Он в неотклонимом порядке регится в Федеральной регистрационной службе и только после чего считается заключенным.
Основными критериями контракта являются: определение объекта долевого строительства; установление срока передачи застройщиком квартир новоселам, указание цены, срока и порядка оплаты, определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно более 5 лет).
Все другие схемы реализации квартир, как считают аналитики из "Индикаторов", можно именовать другими. Контракт соинвестирования в общем-то очень идентичен с контрактом долевого роли. Подписывая схожий документ, дольщик становится партнером компании по бизнесу и в одинаковой мере несет все вероятные опасности. Этот контракт не регулируют законы "Об участии в долевом строительстве..." и "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 года. Но заместо их дольщик-соинвестор подпадает под действие Федерального закона N 39 "Об вкладывательной деятельности в Русской Федерации, осуществляемой в форме серьезных вложений" от 25 февраля 1999 года.
Контракт переуступки прав требования подразумевает выкуп договоров долевого роли. Обычно, "свою долю" продают люди, вложившиеся в строительство на самых ранешних стадиях с целью заработать. Полностью может быть, что это очень отличные знакомые застройщика. Но если вдруг обнаружатся долги предшествующего дольщика, новый личный соинвестор будет должен погасить их в верно обсужденный срок. Если контракт долевого роли был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, так как контракт переуступки прав требования также регится в Федеральной регистрационной службе.
А вот две последние схемы спецы считают достаточно рискованными.
Много объектов на столичном рынке недвижимости продаются по так именуемым договорам подготовительной купли-продажи. В данном случае клиент и застройщик заключают всего только подготовительный контракт о том, что застройщик через некое время после начала строительства обязуется заключить уже контракт о долевом участии в строительстве. В таком договоре указываются технические свойства возводимого объекта, срок заключения основного контракта, также обязанность покупателя уплатить задаток либо обеспечительный взнос, соразмерный цены квартиры. Но если у застройщика появились задачи либо цены на жилище пойдут ввысь и он решит реализовать квартиру дольщика, то тогда придется в суде обосновывать факт инвестиций и добиваться от застройщика возврата средств.
Но самой рискованной считается вексельная схема, по которой, как ни феноминально, продается самое огромное количество объектов. По ней дольщики получают не саму квартиру, а только некоторую ценную бумагу-обязательство. И если клиент по какой-нибудь причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как реализовать вексель либо добиваться через трибунал возврата цены векселя, но никак не квартиры. Но если на шаге строительства квартира стоила, например, 100 тыщ баксов, то за пару лет, в течение которых застройщик морочил покупателю голову, что тот вот-вот получит обещанную жилплощадь, ее цена подпрыгнула в три раза. Если же компания прогорела или застройщик из-за общего подорожания взвинтил стоимость и просит доплатить, а у дольщика нет дополнительно суммы, то он получит только цена векселя. Например, те же 100 тыщ баксов, на которые сейчас проблематично приобрести что-либо солидное даже в границах 50 км от МКАД. - В этом случае отношения меж покупателем и торговцем держатся просто на доверии, - считает Олег Репченко. - Все же, я не припомню ни 1-го варианта, чтоб застройщики "кинули" кого-то из дольщиков, с которыми заключили схожий вексельный контракт. А вот уже для самих застройщиков схожая схема реализации недвижимости становится рискованной. Не так давно Арбитражный трибунал Москвы удовлетворил иск налоговой службы к одной очень известной риелторской компании. Она использовала "сероватые схемы" при продаже новостроек и таким макаром уходила от уплаты налогов. Трибунал признал неправомерность использования вексельной схемы, но он ее не воспретил. Сотворен только судебный прецедент, который может повториться и в отношении других компаний-застройщиков и агентств недвижимости, пользующихся схожей схемой продаж.