Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Жилье для street retail
03 сентября 2013
Москва обычно испытывает острый недостаток маленьких помещений как для малого, так и для большого бизнеса. Основной спрос арендаторов сейчас приходится на кабинеты и магазины площадью около 200 кв. м. По воззрению профессионалов, с каждым годом он будет расти и не исчерпает себя как минимум 5 лет. Поставщиками малых площадей для бизнеса станут застройщики жилых комплексов, на первых этажах которых и будет развиваться формат street retail.
Сейчас спрос на коммерческие помещения площадью до 200 кв. м составляет более 60% от общего недостатка. При всем этом третья часть запросов от возможных арендаторов либо покупателей маленьких площадей приходится на площади наименее 100 кв. м, гласит рекламщик компании DeltaRealty Ира Черникова. По ее словам, нехватка малых площадей больно лупит по бизнесменам Центрального административного окрестность столицы, где толика свободных площадей до 200 кв. м класса А составляет около 5% от всего объема предложений на рынке, а класса В+ — около 10%. Потенциал рынка коммерческой недвижимости малых площадей так велик и неудовлетворен, что о его насыщении навряд ли можно гласить в наиблежайшие 5 лет, считает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Девелопментом коммерческой недвижимости малой площади занимаются застройщики жилых комплексов и микрорайонов. «На первых этажах жилых домов, обычно, располагают помещения свободного предназначения, в то время как всеохватывающее освоение территорий подразумевает строительство не только лишь жилых площадей и нежилых на первых этажах, да и всех нужных коммерческих и соц объектов»,— разъясняет директор департамента управления активами компании «Миэль — коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов. «Сегодня строительство коммерческой недвижимости в жилых комплексах ведется в большей степени за пределами МКАД»,— утверждает замгенди-ректора по развитию ГК «Домостроитель» Артемий Крылов. Он разъясняет это объемами строительства, повытрепываться которыми в столичном регионе сейчас может только Подмосковье.
На долю коммерческой недвижимости в строящихся жилых комплексах приходится до 20% общей надземной площади ЖК. Под «нежилье» отводятся 1-ые три этажа, пристроенные строения и подвальные помещения. Жертвовать первыми этажами в пользу бизнеса формата street retail застройщиков принуждает нежелание покупателей квартир селиться ниже третьего этажа, разъясняет управляющий отделения «Тургеневское» (коммерческая недвижимость) компании «Инком-недвижимость» Юрий Усков. «Подобные помещения пользуются огромным спросом у продавцов разных услуг, потому что соседствуют с их потребителями»,— добавляет гендиректор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев. Девело-перы предпочитают строить помещения свободного предназначения, не сужая круг их будущих покупателей и арендаторов. «Тем более на первых этажах в главном селятся торговые операторы, а 2-ые употребляются для обустройства офисов»,— гласит Сергей Лобанов. Русское законодательство воспрещает располагать в жилых комплексах создание и складские помещения.
Официальной систематизации для определения класса встроенно-пристроенных помещений на рынке коммерческой недвижимости не существует, так как разграничить их трудно, разъясняют риэлтеры. «Уровень нежилого помещения определяется классом ЖК»,— считает директор управления маркетинга и продаж RIGroup Рамиль Гулиев. По воззрению Сергея Леонтьева, объектам коммерческой недвижимости в рамках жилых комплексов можно автоматом присвоить класс C, потому что они владеют сравнимо маленькой площадью и ограниченностью технических черт. По воззрению Сергея Лобанова, все площади формата street retail можно условно систематизировать по их профилю. «Наиболее нужными являются места на первых этажах на первой полосы домов, которые в главном занимают торговые операторы, на второстепенных улицах, обычно, размещаются компании, предоставляющие определенный диапазон услуг: салоны красы, мед поликлиники, банки и т. д.»,— гласит Лобанов.
Опрошенные B&FM участники рынка не стали ограничивать круг жителей встроенно-пристроенных помещений представителями малого бизнеса. «В центральных и элитных ЖК интенсивно располагаются сетевые ритейлеры и рестораны»,— гласит Рамиль Гулиев. По его словам, наблюдается бурное развитие ресторанов среднего и выше среднего уровня в фаворитных спальных районах на юго-западе и северо-западе Москвы. Они располагаются в большей степени на первых этажах жилых комплексов бизнес- и премиум-класса. «Многие большие компании, такие как Альфа-банк, ВТБ, "Арбат престиж", "Азбука вкуса", предпочитают открывать консульства как раз на первых этажах жилых домов,— гласит Сергей Лобанов.— Трудно предвидеть, на каком объекте остановится компания, выбирая меж площадями на нижнем этаже жилого комплекса в центре столицы либо на 5-ом этаже в бизнес-центре класса А». Спецы «Миэль — коммерческая недвижимость» подбирали арендатора помещений на Остоженке, ставка аренды которых начинается от $3000 за 1 кв. м в год. «Для большой компании, вправду, незазорно иметь представительский кабинет на первых этажах в центральных районах столицы, в особенности в районе Золотой мили. Но в данном случае речь будет идти не о бэк-офисе, а о представительских функциях»,— разъясняет Евгений Скоморовский.
На площадях свободного предназначения в различных районах Москвы большие компании делают сеть субофисов. Такую стратегию развития бизнеса использовала компания «Инком-недвижимость». «Одно время мы отдавали предпочтение помещениям площадью 100–150 кв. м, сейчас наши филиалы открываются на 1000 кв. м»,— гласит Усков. По его словам, развитие офисного девелопмента на первых этажах тормозит их неловкая планировка. «Застройщики жилых комплексов при их планировке основное внимание уделяют жилым помещениям, отодвинув „нежилье” на 2-ой план. Для размещения в ЖК бизнеса нужна универсальная планировка помещений с возможностью их разделения и трансформации»,— гласит Усков. По его словам, подходящими для деловых жильцов свойствами отличаются 1-ые этажи новостроек в районе Куркино и строящегося рядом с МГУ квартала Шуваловский. «Благодаря сталинскому проекту, который был реанимирован "Интеко", 1-ые этажи домов в Шуваловском подходят для офисов»,— резюмирует Усков.
Все же основными жителями первых этажей жилых домов являются продуктовые ритейлеры, также торговцы бытовых, консалтинговых, оздоровительных и туристских услуг. По словам Гулиева, насыщенная инфраструктура жилого комплекса, поднимая его уровень, дает фору перед конкурентами-застройщиками. Как поведал B&FM замдиректора по маркетингу и продажам по вопросам коммерческой недвижимости инвестиционно-строительной компании «Квартал» Павел Епи-хин, при выборе арендаторов нежилых помещений «Квартал» дает предпочтение социально активному бизнесу, который будет облагораживать инфраструктуру жилого комплекса, делая его симпатичным для покупателей квартир. Безупречными арендаторами Павел Епихин считает магазины «шаговой доступности», различные ателье, салоны красы, фитнес-клубы, образовательные и оздоровительные комплексы.
По словам ведущего консультанта отдела жилой недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Марии Сериковой, более обширно инфраструктура может быть представлена в классных жилых комплексах, но время от времени элитная застройка не подразумевает коммерческих площадей, если в окружении довольно объектов инфраструктуры. «В элитных жилых комплексах, расположенных в центре Москвы, 1-ые этажи сдаются заведениям, которые рассчитаны на ограниченный круг гостей,— цветочные и антикварные салоны, бутики дизайнеров, магазины редчайших подарков и хобби, к примеру магазин балетных тапочек»,— гласит директор отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. По ее словам, деве-лоперы ЖК класса премиум ни при каких обстоятельствах не пустят туда гипермаркеты, кафе и рестораны, потому что они разводят шум и антисанитарию. В свою очередь, сетевики тут не осядут, так как в этих комплексах нет огромного потока клиентов. «Арендные ставки на коммерческие площади в элитных ЖК малые, иногда ниже рыночных»,— гласит Нику-личева. По ее словам, эти помещения застройщики ЖК в главном оставляют в принадлежности, потому что обладатели камерных салонов не торопятся их брать.
Вообщем, главным мотивом для девелопера ЖК продавать нежилые помещения либо сдавать их в аренду служит объем строящихся площадей. По словам Павла Епихина, при точечной застройке девелоперы стремятся реализовать нежилые помещения, а при всеохватывающем освоении их целенаправлено бросить у себя в принадлежности для предстоящей сдачи в аренду. По словам Юлии Никуличевой, на этом рынке удачно работает «Капитал групп», которая совмещает в функциональных комплексах жилище и торговые центры и сделала сеть «Метромар-кет» (на «Соколе», «Тимирязевской», «Пролетарской» и «Шаболовской»).
По воззрению Евгения Скоморовского, сдача коммерческих площадей ЖК в аренду является длительным вложением, а их продажа приносит наименьший доход, ежели жилище. Доходность от сдачи помещений в аренду находится на уровне 5–12% годичных, считают участники рынка, тогда как продажа может принести 30% прибыли, а в более успешных объектах — до 50%. Спектр арендных ставок на встроенно-пристроенные помещения составляет, по словам Сергея Лобанова, $500–5000 за 1 кв. м, а их продажная цена варьируется от $3 тыс. до $15 тыс. «Стоимость квадратного метра в случае реализации составит 5–12 годичных арендных ставок»,— добавляет Скоморовский.
Сейчас спрос на коммерческие помещения площадью до 200 кв. м составляет более 60% от общего недостатка. При всем этом третья часть запросов от возможных арендаторов либо покупателей маленьких площадей приходится на площади наименее 100 кв. м, гласит рекламщик компании DeltaRealty Ира Черникова. По ее словам, нехватка малых площадей больно лупит по бизнесменам Центрального административного окрестность столицы, где толика свободных площадей до 200 кв. м класса А составляет около 5% от всего объема предложений на рынке, а класса В+ — около 10%. Потенциал рынка коммерческой недвижимости малых площадей так велик и неудовлетворен, что о его насыщении навряд ли можно гласить в наиблежайшие 5 лет, считает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Девелопментом коммерческой недвижимости малой площади занимаются застройщики жилых комплексов и микрорайонов. «На первых этажах жилых домов, обычно, располагают помещения свободного предназначения, в то время как всеохватывающее освоение территорий подразумевает строительство не только лишь жилых площадей и нежилых на первых этажах, да и всех нужных коммерческих и соц объектов»,— разъясняет директор департамента управления активами компании «Миэль — коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов. «Сегодня строительство коммерческой недвижимости в жилых комплексах ведется в большей степени за пределами МКАД»,— утверждает замгенди-ректора по развитию ГК «Домостроитель» Артемий Крылов. Он разъясняет это объемами строительства, повытрепываться которыми в столичном регионе сейчас может только Подмосковье.
На долю коммерческой недвижимости в строящихся жилых комплексах приходится до 20% общей надземной площади ЖК. Под «нежилье» отводятся 1-ые три этажа, пристроенные строения и подвальные помещения. Жертвовать первыми этажами в пользу бизнеса формата street retail застройщиков принуждает нежелание покупателей квартир селиться ниже третьего этажа, разъясняет управляющий отделения «Тургеневское» (коммерческая недвижимость) компании «Инком-недвижимость» Юрий Усков. «Подобные помещения пользуются огромным спросом у продавцов разных услуг, потому что соседствуют с их потребителями»,— добавляет гендиректор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев. Девело-перы предпочитают строить помещения свободного предназначения, не сужая круг их будущих покупателей и арендаторов. «Тем более на первых этажах в главном селятся торговые операторы, а 2-ые употребляются для обустройства офисов»,— гласит Сергей Лобанов. Русское законодательство воспрещает располагать в жилых комплексах создание и складские помещения.
Официальной систематизации для определения класса встроенно-пристроенных помещений на рынке коммерческой недвижимости не существует, так как разграничить их трудно, разъясняют риэлтеры. «Уровень нежилого помещения определяется классом ЖК»,— считает директор управления маркетинга и продаж RIGroup Рамиль Гулиев. По воззрению Сергея Леонтьева, объектам коммерческой недвижимости в рамках жилых комплексов можно автоматом присвоить класс C, потому что они владеют сравнимо маленькой площадью и ограниченностью технических черт. По воззрению Сергея Лобанова, все площади формата street retail можно условно систематизировать по их профилю. «Наиболее нужными являются места на первых этажах на первой полосы домов, которые в главном занимают торговые операторы, на второстепенных улицах, обычно, размещаются компании, предоставляющие определенный диапазон услуг: салоны красы, мед поликлиники, банки и т. д.»,— гласит Лобанов.
Опрошенные B&FM участники рынка не стали ограничивать круг жителей встроенно-пристроенных помещений представителями малого бизнеса. «В центральных и элитных ЖК интенсивно располагаются сетевые ритейлеры и рестораны»,— гласит Рамиль Гулиев. По его словам, наблюдается бурное развитие ресторанов среднего и выше среднего уровня в фаворитных спальных районах на юго-западе и северо-западе Москвы. Они располагаются в большей степени на первых этажах жилых комплексов бизнес- и премиум-класса. «Многие большие компании, такие как Альфа-банк, ВТБ, "Арбат престиж", "Азбука вкуса", предпочитают открывать консульства как раз на первых этажах жилых домов,— гласит Сергей Лобанов.— Трудно предвидеть, на каком объекте остановится компания, выбирая меж площадями на нижнем этаже жилого комплекса в центре столицы либо на 5-ом этаже в бизнес-центре класса А». Спецы «Миэль — коммерческая недвижимость» подбирали арендатора помещений на Остоженке, ставка аренды которых начинается от $3000 за 1 кв. м в год. «Для большой компании, вправду, незазорно иметь представительский кабинет на первых этажах в центральных районах столицы, в особенности в районе Золотой мили. Но в данном случае речь будет идти не о бэк-офисе, а о представительских функциях»,— разъясняет Евгений Скоморовский.
На площадях свободного предназначения в различных районах Москвы большие компании делают сеть субофисов. Такую стратегию развития бизнеса использовала компания «Инком-недвижимость». «Одно время мы отдавали предпочтение помещениям площадью 100–150 кв. м, сейчас наши филиалы открываются на 1000 кв. м»,— гласит Усков. По его словам, развитие офисного девелопмента на первых этажах тормозит их неловкая планировка. «Застройщики жилых комплексов при их планировке основное внимание уделяют жилым помещениям, отодвинув „нежилье” на 2-ой план. Для размещения в ЖК бизнеса нужна универсальная планировка помещений с возможностью их разделения и трансформации»,— гласит Усков. По его словам, подходящими для деловых жильцов свойствами отличаются 1-ые этажи новостроек в районе Куркино и строящегося рядом с МГУ квартала Шуваловский. «Благодаря сталинскому проекту, который был реанимирован "Интеко", 1-ые этажи домов в Шуваловском подходят для офисов»,— резюмирует Усков.
Все же основными жителями первых этажей жилых домов являются продуктовые ритейлеры, также торговцы бытовых, консалтинговых, оздоровительных и туристских услуг. По словам Гулиева, насыщенная инфраструктура жилого комплекса, поднимая его уровень, дает фору перед конкурентами-застройщиками. Как поведал B&FM замдиректора по маркетингу и продажам по вопросам коммерческой недвижимости инвестиционно-строительной компании «Квартал» Павел Епи-хин, при выборе арендаторов нежилых помещений «Квартал» дает предпочтение социально активному бизнесу, который будет облагораживать инфраструктуру жилого комплекса, делая его симпатичным для покупателей квартир. Безупречными арендаторами Павел Епихин считает магазины «шаговой доступности», различные ателье, салоны красы, фитнес-клубы, образовательные и оздоровительные комплексы.
По словам ведущего консультанта отдела жилой недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Марии Сериковой, более обширно инфраструктура может быть представлена в классных жилых комплексах, но время от времени элитная застройка не подразумевает коммерческих площадей, если в окружении довольно объектов инфраструктуры. «В элитных жилых комплексах, расположенных в центре Москвы, 1-ые этажи сдаются заведениям, которые рассчитаны на ограниченный круг гостей,— цветочные и антикварные салоны, бутики дизайнеров, магазины редчайших подарков и хобби, к примеру магазин балетных тапочек»,— гласит директор отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. По ее словам, деве-лоперы ЖК класса премиум ни при каких обстоятельствах не пустят туда гипермаркеты, кафе и рестораны, потому что они разводят шум и антисанитарию. В свою очередь, сетевики тут не осядут, так как в этих комплексах нет огромного потока клиентов. «Арендные ставки на коммерческие площади в элитных ЖК малые, иногда ниже рыночных»,— гласит Нику-личева. По ее словам, эти помещения застройщики ЖК в главном оставляют в принадлежности, потому что обладатели камерных салонов не торопятся их брать.
Вообщем, главным мотивом для девелопера ЖК продавать нежилые помещения либо сдавать их в аренду служит объем строящихся площадей. По словам Павла Епихина, при точечной застройке девелоперы стремятся реализовать нежилые помещения, а при всеохватывающем освоении их целенаправлено бросить у себя в принадлежности для предстоящей сдачи в аренду. По словам Юлии Никуличевой, на этом рынке удачно работает «Капитал групп», которая совмещает в функциональных комплексах жилище и торговые центры и сделала сеть «Метромар-кет» (на «Соколе», «Тимирязевской», «Пролетарской» и «Шаболовской»).
По воззрению Евгения Скоморовского, сдача коммерческих площадей ЖК в аренду является длительным вложением, а их продажа приносит наименьший доход, ежели жилище. Доходность от сдачи помещений в аренду находится на уровне 5–12% годичных, считают участники рынка, тогда как продажа может принести 30% прибыли, а в более успешных объектах — до 50%. Спектр арендных ставок на встроенно-пристроенные помещения составляет, по словам Сергея Лобанова, $500–5000 за 1 кв. м, а их продажная цена варьируется от $3 тыс. до $15 тыс. «Стоимость квадратного метра в случае реализации составит 5–12 годичных арендных ставок»,— добавляет Скоморовский.