До 2008 г. управляющий стройкомплекса Москвы Владимир Ресин на заседании правительства пообещал выстроить 18 млн кв. м жилища. Недостаток земли под застройку в столице этим потрясающим планам не
Снос домов эпохи Хрущева и Брежнева обойдется московскому бюджету как минимум в $30 млрд
10 сентября 2013
Столичные власти приняли решение о сносе не только лишь всех пятиэтажек, в том числе и так именуемых "несносимых" серий, да и 9-12-этажных жилых домов. Не исключено, что потом настанет черед 17-этажных башен, сказал источник в мэрии.
Как информирует "Интерфакс", намерение городской администрации избавиться от морально устаревшего жилища зафиксировано в проекте актуализированного Генплана развития крупного города до 2025 года, одобренного на заседании правительства во вторник.
Специалисты уже окрестили решение столичных властей "историческим", так как оно обеспечит доходность строительного бизнеса в столице в наиблежайшие 18 лет и при всем этом коснется каждого 5-ого москвича.
Глава Москомархитектуры Александр Кузьмин сказал агентству, что до 2025 года сносу подлежит около 20 млн кв. метров. Из их 13 млн кв. метров - это панельные, блочные и кирпичные пятиэтажки, расположенные в главном на местности Западного, Северного, Северо-западного, Восточного, Юго-восточного и Юго-западного округов. Приблизительно 5 млн. кв. метров приходится на панельные 9-12-этажные дома серий II-49, II-57, II-18 в Северо-восточном, Южном, Восточном и Северном окрестностях. И порядка 3 млн кв. метров - другие многоэтажки брежневской эры, квартиры в каких не отвечают современным требованиям.
"То, что сейчас есть техно возможность снести весь обозначенный объем (20 млн кв. метров), это я могу подтвердить, - произнес Тенгиз Каджая, генеральный директор компании "Сатори", специализирующейся на сносе построек. - О том, сколько будет нужно средств на снос и строительство нового жилища, на данный момент очень трудно на данный момент гласить. Все находится в зависимости от критерий, в каких находится тот либо другой определенный объект: наличие и степень трудности выноса коммуникаций, какого периода постройки дом и т.д.".
Непременно, точно подсчитать расходы на снос жилых домов с учетом изменяющейся конъюнктурой рынка, сейчас трудно.
"На Сокольническом валу был оперативный госзаказ на снос 1000 кв. метров, - поведал старший консультант компании CBRE Noble Gibbons Дмитрий Попов, - подрядную компанию выбирали на тендере. Стартовая стоимость была 11 695 110 рублей за снос 1 кв. метра, окончательная - 11 636 630 рублей. Но это очень большая стоимость, обычно бывает ниже".
По данным профессионалов, средняя стоимость сноса 1 кв. метра составляет $30-50. Таким макаром, на снос 20 млн кв. метров придется издержать от $600 млн до $1 миллиардов.
Другая статья расходов - строительство нового жилища для переселенцев. Как указывает опыт, новое строительство ведется с коэффициентом 1,5, что разъясняется планировкой домов современных серий. Исходя из этого, можно подсчитать, что заместо снесенных домов для нужд переселенцев будет выстроено около 30 млн кв. метров жилища.
"На сегодня себестоимость строительства квадратного метра типового жилища составляет $1000", - на критериях анонимности поведал источник в стройкомплексе.
Заместитель генерального директора ОАО "ДСК-1" Андрей Паньковский уточнил, что "в совокупных издержек на цена строительства дома приходится 30%, а 70% - это переселение обитателей в новые квартиры, освобождение пятна застройки, коммуникации, строительство детсадов, школ и иной социальной инфраструктуры".
Если представить, что в последнее время резкого скачка цены строительства не произойдет (вобщем, опрошенные специалисты в этом не убеждены), реализация масштабного плана обновления жилого фонда в Москве обойдется минимум в $30,6 миллиардов.
Вопрос об участии посторониих инвесторов и девелоперов в проекте пока остается открытым.
С одной стороны, объясняют специалисты, для неких девелоперов роль в проектах реконструкции может быть экономически нерентабельным в связи с затратами на освоение новых территорий, проведением дорог и новых коммуникаций.
"Время от времени приходится сталкиваться с такими ситуациями, когда необходимо снести не только лишь сам объект, да и поновой переложить все коммуникации. Это, естественно, и дополнительная нагрузка, и дополнительные инвестиции. В данном случае инвестор еле-еле выходит "в ноль", а рентабельность проекта не превосходит 5%", - пояснили в компании "СУ-155". - Наша группа в собственной практике не один раз сталкивались с такими вариантами".
Как признался собеседник агентства, "чтоб переселить пятиэтажку, инвестору необходимо добавить за снесенный дом 15 тыс кв.метров, чтоб получить некий плюс от инвестиций нужно выстроить в два раза больше. Другими словами, чтоб оправдать издержки, после сноса одной пятиэтажки нужно выстроить дом высотой более 15-16 этажей".
С другой стороны, признают участники рынка, реализация таких проектов предоставляет застройщикам возможность с гарантированной оплатой из городского бюджета.
Не считая того, молвят представители строй компаний, это дополнительные объемы, от которых на данный момент никто не отрешается. Проекты реконструкции, как указывает практика, сначала завлекают суровых инвесторов с своими строй ресурсами: большая часть проектов по реконструкции 5-этажного фонда реализуют ГК ПИК, Главмосстрой, ДСК-1 и СУ-155, при участии таких компаний, как МФС-6 и МСМ-5. Расселением и сносом занимаются, а именно, "Квартал", "ДОН Строй", "КРОСТ".
"Сейчас этот рынок инвестиционно более привлекателен, чем в тот период, когда только начали сносить ветхие пятиэтажки", - убежден Т. Каджая.
При всем этом опрошенные специалисты молвят о сложившемся тренде: "Девелоперов завлекают масштабные проекты с реконструкцией кварталов из 10-ов домов. Это разъясняется тем фактом, что издержки на обременения по реконструкции 5-этажного фонда составляют до 50-60% от общего объема инвестиций - таким макаром, прибыль компании вырастает пропорционально повышению объемов реконструкции".
Судя по всему, в новых критериях за допуск к настолько вкусному пирогу, как снос 20 млн кв. метров и освоение новых площадок, столичным девелоперам придется побороться.
"У Москвы профицитный бюджет, и у городка на снос 20 млн кв. метров жилища сил хватит просто, - поведал "ИФ-Недвижимость" А. Паньковский. - Решение соц задач для городка сейчас приоритетное направление в работе. Все земляные ресурсы, высвобождающиеся после сноса, думаю, будут ориентированы в этом русле. Другими словами Москве тяжело отдавать и так дефицитные площадки под коммерческие проекты".
И все-же специалисты склонны считать, что без вербования девелоперских и личных строй компаний городку придется туго. А. Паньковский признается: "Мы строим по горзаказу от 500 тыс. кв. метров до 650 тыс. кв. метров. Больше 650 тыс кв. метров строить тяжело".
Вобщем, как сказал 1-ый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, правительство Москвы "не планирует завлекать под эту программку личных инвесторов, а будет реализовывать ее за счет средств городка".
Он также добавил, что в бюджете Москвы на 2008 год предвидено финансирование единой адресной социальной программки в размере 450 миллиардов рублей. В том числе на строительство дорог будет ориентировано 83 миллиардов рублей, на развитие метрополитена - около 35 миллиардов рублей. Также средства из инвестпрограммы будут ориентированы на строительство детских садов, спортивных центров и других объектов городской инфраструктуры.
Никто не колеблется, что заявленная программка будет выполнена. А это означает, что каждый 5-ый москвич ощутит это на для себя.
Напомним, что права собственников и нанимателей жилища, освобождающих жилые помещения в связи со сносом дома, защищают московские законы "О гарантиях при переселении обитателей Москвы, освобождающих жилое помещение" и закон о порядке возмещения (компенсации) собственникам, освобождающим жилое помещение.
Оба закона предугадывают два вида компенсации: или предоставление переселенцам равноценной ( по количеству комнат) квартиры в том же районе (для обитателей ЦАО и Зеленограда - в границах окрестность), или валютную компенсацию по рыночной цены прежнего жилища в безналичной форме для приобретения новейшей квартиры жилища ( для собственников) либо предоставления субсидий на покупку жилища (для нанимателей).
Закон предугадывает предоставления нового жилища по соц нормам для сиротливо живущего гражданина - 33 кв. метра, для семьи из 2 человек - 36 кв. метров, для семьи из 3 человек - 54 кв. метра, для семьи из 4 и поболее человек - по 18 кв. метров на каждого), и если таковой способности нет, допускается подарок от городка - менее 9 кв. метров общей площади на семью. В принципе, получить новейшую квартиру большей площади можно 2-мя другими методами.
1-ый - "излишние" квадратные метры можно докупить по рыночной цены.
2-ой, более экзотичный по нынешним меркам, но, как предсказывают спецы, скоро он станет обычным - переселиться в Московскую область. Так, к примеру, стало понятно, что для этих целей планируется выстроить 1 млн кв. метров в Ногинске и Электрозаводске.
СПРАВКА
Массовая реконструкция панельных пятиэтажных домов началась в Москве еще в 1995 году, после выхода соответственного постановления. Но основополагающим документом, определившим стратегию и стратегию работ по реконструкции районов пятиэтажек, стало постановление правительства Москвы от 20 января 1998 года "О ходе реконструкции 5-этажного и ветхого жилищного фонда городка до 2000 года".
Как сказал глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин, по состоянию на конец третьего квартала этого года программка сноса пятиэтажек выполнена в среднем по городку на 54%, а в Центральном и Южном окрестностях - на 100%. В общей трудности снесено более 4 млн кв. метров, а до 2011 года в столице планируется снести еще 3700 пятиэтажек общей площадью более 8,6 млн. кв. м.
Как информирует "Интерфакс", намерение городской администрации избавиться от морально устаревшего жилища зафиксировано в проекте актуализированного Генплана развития крупного города до 2025 года, одобренного на заседании правительства во вторник.
Специалисты уже окрестили решение столичных властей "историческим", так как оно обеспечит доходность строительного бизнеса в столице в наиблежайшие 18 лет и при всем этом коснется каждого 5-ого москвича.
Глава Москомархитектуры Александр Кузьмин сказал агентству, что до 2025 года сносу подлежит около 20 млн кв. метров. Из их 13 млн кв. метров - это панельные, блочные и кирпичные пятиэтажки, расположенные в главном на местности Западного, Северного, Северо-западного, Восточного, Юго-восточного и Юго-западного округов. Приблизительно 5 млн. кв. метров приходится на панельные 9-12-этажные дома серий II-49, II-57, II-18 в Северо-восточном, Южном, Восточном и Северном окрестностях. И порядка 3 млн кв. метров - другие многоэтажки брежневской эры, квартиры в каких не отвечают современным требованиям.
"То, что сейчас есть техно возможность снести весь обозначенный объем (20 млн кв. метров), это я могу подтвердить, - произнес Тенгиз Каджая, генеральный директор компании "Сатори", специализирующейся на сносе построек. - О том, сколько будет нужно средств на снос и строительство нового жилища, на данный момент очень трудно на данный момент гласить. Все находится в зависимости от критерий, в каких находится тот либо другой определенный объект: наличие и степень трудности выноса коммуникаций, какого периода постройки дом и т.д.".
Непременно, точно подсчитать расходы на снос жилых домов с учетом изменяющейся конъюнктурой рынка, сейчас трудно.
"На Сокольническом валу был оперативный госзаказ на снос 1000 кв. метров, - поведал старший консультант компании CBRE Noble Gibbons Дмитрий Попов, - подрядную компанию выбирали на тендере. Стартовая стоимость была 11 695 110 рублей за снос 1 кв. метра, окончательная - 11 636 630 рублей. Но это очень большая стоимость, обычно бывает ниже".
По данным профессионалов, средняя стоимость сноса 1 кв. метра составляет $30-50. Таким макаром, на снос 20 млн кв. метров придется издержать от $600 млн до $1 миллиардов.
Другая статья расходов - строительство нового жилища для переселенцев. Как указывает опыт, новое строительство ведется с коэффициентом 1,5, что разъясняется планировкой домов современных серий. Исходя из этого, можно подсчитать, что заместо снесенных домов для нужд переселенцев будет выстроено около 30 млн кв. метров жилища.
"На сегодня себестоимость строительства квадратного метра типового жилища составляет $1000", - на критериях анонимности поведал источник в стройкомплексе.
Заместитель генерального директора ОАО "ДСК-1" Андрей Паньковский уточнил, что "в совокупных издержек на цена строительства дома приходится 30%, а 70% - это переселение обитателей в новые квартиры, освобождение пятна застройки, коммуникации, строительство детсадов, школ и иной социальной инфраструктуры".
Если представить, что в последнее время резкого скачка цены строительства не произойдет (вобщем, опрошенные специалисты в этом не убеждены), реализация масштабного плана обновления жилого фонда в Москве обойдется минимум в $30,6 миллиардов.
Вопрос об участии посторониих инвесторов и девелоперов в проекте пока остается открытым.
С одной стороны, объясняют специалисты, для неких девелоперов роль в проектах реконструкции может быть экономически нерентабельным в связи с затратами на освоение новых территорий, проведением дорог и новых коммуникаций.
"Время от времени приходится сталкиваться с такими ситуациями, когда необходимо снести не только лишь сам объект, да и поновой переложить все коммуникации. Это, естественно, и дополнительная нагрузка, и дополнительные инвестиции. В данном случае инвестор еле-еле выходит "в ноль", а рентабельность проекта не превосходит 5%", - пояснили в компании "СУ-155". - Наша группа в собственной практике не один раз сталкивались с такими вариантами".
Как признался собеседник агентства, "чтоб переселить пятиэтажку, инвестору необходимо добавить за снесенный дом 15 тыс кв.метров, чтоб получить некий плюс от инвестиций нужно выстроить в два раза больше. Другими словами, чтоб оправдать издержки, после сноса одной пятиэтажки нужно выстроить дом высотой более 15-16 этажей".
С другой стороны, признают участники рынка, реализация таких проектов предоставляет застройщикам возможность с гарантированной оплатой из городского бюджета.
Не считая того, молвят представители строй компаний, это дополнительные объемы, от которых на данный момент никто не отрешается. Проекты реконструкции, как указывает практика, сначала завлекают суровых инвесторов с своими строй ресурсами: большая часть проектов по реконструкции 5-этажного фонда реализуют ГК ПИК, Главмосстрой, ДСК-1 и СУ-155, при участии таких компаний, как МФС-6 и МСМ-5. Расселением и сносом занимаются, а именно, "Квартал", "ДОН Строй", "КРОСТ".
"Сейчас этот рынок инвестиционно более привлекателен, чем в тот период, когда только начали сносить ветхие пятиэтажки", - убежден Т. Каджая.
При всем этом опрошенные специалисты молвят о сложившемся тренде: "Девелоперов завлекают масштабные проекты с реконструкцией кварталов из 10-ов домов. Это разъясняется тем фактом, что издержки на обременения по реконструкции 5-этажного фонда составляют до 50-60% от общего объема инвестиций - таким макаром, прибыль компании вырастает пропорционально повышению объемов реконструкции".
Судя по всему, в новых критериях за допуск к настолько вкусному пирогу, как снос 20 млн кв. метров и освоение новых площадок, столичным девелоперам придется побороться.
"У Москвы профицитный бюджет, и у городка на снос 20 млн кв. метров жилища сил хватит просто, - поведал "ИФ-Недвижимость" А. Паньковский. - Решение соц задач для городка сейчас приоритетное направление в работе. Все земляные ресурсы, высвобождающиеся после сноса, думаю, будут ориентированы в этом русле. Другими словами Москве тяжело отдавать и так дефицитные площадки под коммерческие проекты".
И все-же специалисты склонны считать, что без вербования девелоперских и личных строй компаний городку придется туго. А. Паньковский признается: "Мы строим по горзаказу от 500 тыс. кв. метров до 650 тыс. кв. метров. Больше 650 тыс кв. метров строить тяжело".
Вобщем, как сказал 1-ый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, правительство Москвы "не планирует завлекать под эту программку личных инвесторов, а будет реализовывать ее за счет средств городка".
Он также добавил, что в бюджете Москвы на 2008 год предвидено финансирование единой адресной социальной программки в размере 450 миллиардов рублей. В том числе на строительство дорог будет ориентировано 83 миллиардов рублей, на развитие метрополитена - около 35 миллиардов рублей. Также средства из инвестпрограммы будут ориентированы на строительство детских садов, спортивных центров и других объектов городской инфраструктуры.
Никто не колеблется, что заявленная программка будет выполнена. А это означает, что каждый 5-ый москвич ощутит это на для себя.
Напомним, что права собственников и нанимателей жилища, освобождающих жилые помещения в связи со сносом дома, защищают московские законы "О гарантиях при переселении обитателей Москвы, освобождающих жилое помещение" и закон о порядке возмещения (компенсации) собственникам, освобождающим жилое помещение.
Оба закона предугадывают два вида компенсации: или предоставление переселенцам равноценной ( по количеству комнат) квартиры в том же районе (для обитателей ЦАО и Зеленограда - в границах окрестность), или валютную компенсацию по рыночной цены прежнего жилища в безналичной форме для приобретения новейшей квартиры жилища ( для собственников) либо предоставления субсидий на покупку жилища (для нанимателей).
Закон предугадывает предоставления нового жилища по соц нормам для сиротливо живущего гражданина - 33 кв. метра, для семьи из 2 человек - 36 кв. метров, для семьи из 3 человек - 54 кв. метра, для семьи из 4 и поболее человек - по 18 кв. метров на каждого), и если таковой способности нет, допускается подарок от городка - менее 9 кв. метров общей площади на семью. В принципе, получить новейшую квартиру большей площади можно 2-мя другими методами.
1-ый - "излишние" квадратные метры можно докупить по рыночной цены.
2-ой, более экзотичный по нынешним меркам, но, как предсказывают спецы, скоро он станет обычным - переселиться в Московскую область. Так, к примеру, стало понятно, что для этих целей планируется выстроить 1 млн кв. метров в Ногинске и Электрозаводске.
СПРАВКА
Массовая реконструкция панельных пятиэтажных домов началась в Москве еще в 1995 году, после выхода соответственного постановления. Но основополагающим документом, определившим стратегию и стратегию работ по реконструкции районов пятиэтажек, стало постановление правительства Москвы от 20 января 1998 года "О ходе реконструкции 5-этажного и ветхого жилищного фонда городка до 2000 года".
Как сказал глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин, по состоянию на конец третьего квартала этого года программка сноса пятиэтажек выполнена в среднем по городку на 54%, а в Центральном и Южном окрестностях - на 100%. В общей трудности снесено более 4 млн кв. метров, а до 2011 года в столице планируется снести еще 3700 пятиэтажек общей площадью более 8,6 млн. кв. м.