С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
Рост цен на стройматериалы — это прогнозируемый кризис
12 сентября 2013
Интервью с генеральным директором компании Setl City Василием Селивановым
С этой озари на строительном рынке отмечается резкий рост цен на стройматериалы. По оценкам участников рынка, рост себестоимости строительства в текущем году очень превзойдет средние за последние пару лет темпы. О том, можно ли поменять эту тенденцию административными способами, также о том, как к ней адаптируются сами строители, в интервью корреспонденту РБК daily НАТАЛЬЕ КОВТУН поведал генеральный директор компании Setl City ВАСИЛИЙ СЕЛИВАНОВ.
— Застройщики с опаской отмечают резкий рост цен на стройматериалы этой осенью. Как вы оцениваете ситуацию?
— Это кризис. Но он был прогнозируем. История рынка такая, что мы с 1998 года имеем каждогодний рост себестоимости строительства на уровне более 17%. Она складывается из цен не только лишь на стройматериалы, но также на землю и инженерию. При этом ни на одно из слагаемых себестоимости девелопер воздействовать не может. Он может только заниматься оптимизацией собственного бизнеса — увеличивать производительность, биться за качество. Но себестоимость все равно вырастает. В этом году она будет еще больше 20%.
— Это означает, что нас ожидает очередной скачок цен на недвижимость?
— Да. Вопрос только в том, когда это произойдет. По нашему прогнозу — весной 2008 года.
— Может ли власть как-то воздействовать на ситуацию? Как складываются дела строительного бизнеса и городской администрации?
— Рост цен — это рыночный процесс. Административно воздействовать на него нереально. Что касается отношений строителей со Смольным, то, если не погружаться в делему глубоко, может показаться, что все отлично. Но это не так. Основная претензия — барахтанье администрации с вкладывательной политикой. Делается много заявлений о формировании градостроительной документации. Генплан приняли, слава богу. Но более одного года не принимают правила землепользования и застройки. Не утвержден высотный регламент. Мы обязаны работать по проектам документов, которые не имеют юридической силы либо противоречат действующему закону. При всем этом местные власти делают ставку на огромные стратегические проекты. У больших городских операторов по этому поводу есть некая ревность. Вообщем можно сказать, что строительный бизнес в Петербурге развивается активнее законодательства. А хотелось, чтоб это происходило параллельно.
— Специалисты молвят, что в Петербурге происходит изменение конфигурации первичного рынка недвижимости. Уплотнительная застройка уходит в прошедшее. Остаются три ресурса: местности, прилегающие к городку (так именуемые сателлиты), местности промышленных зон, которые нуждаются в сложной реновации, также кварталы массовых серий, где ситуация по аварийности близка к критичной...
— Если гласить о проектах освоения прилегающих к городку территорий, то стоит отметить наш проект «Кудрово». Он подразумевает строительство огромного жилого квартала класса комфорт со всей инфраструктурой неподалеку от КАД. Объем застройки превзойдет 1 млн кв. м. Срок реализации проекта составит около 10 лет, объем инвестиций — более 2 миллиардов долл. Нашим главным денежным партнером по проекту выступит Сбербанк. Западные средства завлекать мы не хотят. Мы также не собираемся порезать землю и продавать ее по кусочкам, как делают другие девелоперы. Желаем воплотить проект в жизнь своими силами от начала и до стадии реализации недвижимости. На данный момент мы увлечены корректировкой градостроительной документации на местность Кудрово. На строительную площадку планируем выйти к лету 2008 года.
— Много ли реализуется схожих проектов в регионе?
— В городке личной квартальной застройки такового масштаба пока нет. Но много заявленных проектов. Так что в наиблежайшие пять-семь лет, по нашим прогнозам, общий объем застройки в рамках всеохватывающего освоения местности превзойдет 25 млн кв. м. Ожидаем конкуренции.
— А проекты реновации промышленных зон?
— У нас их два. 1-ый носит заглавие «Редан». Это проект строительства жилого комплекса премиум-класса на Приморском проспекте, 46. По этому адресу много лет размещался завод «Редан», который создавал маленькие военные катера. Сначала 2007 года мы его приобрели. На данный момент завод переводит свое создание в Ленобласть. А в нашем распоряжении оказался участок земли площадью 2,5 га и старенькый материальный комплекс административных построек. Мы их планируем снести и выстроить на берегу Малой Невки комплекс общей площадью 38 тыс. кв. м. Там будут четыре башни высотой до 11 этажей и объекты инфраструктуры. В первой половине 2008 года мы стопроцентно расчистим площадку и приступим к застройке. Окончить проект планируем к 2010 году. Объем инвестиций составит 180 млн долл. Вероятнее всего будет открыто проектное финансирование.
— 2-ой проект, видимо, «Лейк-Хаус»?
— Совсем правильно. Он уже близится к окончанию. Срок сдачи — конец 2008 года. «Лейк-Хаус» — это жилой квартал бизнес-класса на Выборгском шоссе, 112, который появился на месте бывшей швейной фабрики. Участок площадью 1,2 га мы приобрели два года вспять. Площадь новейшей застройки составит 12 тыс. кв. м. Это квартал из 4-этажных построек со собственной береговой линией. Объем инвестиций — около 40 млн долл.
— Есть ли у компании проекты реновации кварталов массовых серий?
— Пожалуй, сюда можно отнести наш проект строительства жилого комплекса «Космос» в Столичном районе, неподалеку от парка Победы. Мы расселили в квартале на углу улиц Кузнецовской и Гагарина огромное общежитие, которое находилось в аварийном состоянии. Строительство на его месте комплекса продлится два с половиной года. Площадь застройки составит 25 тыс. кв. м. Там увлекательное архитектурное решение, которое предложило архитектурное бюро Земцова: строительство 3-х башен высотой 21 этаж любая на большенном стилобате. В высшей части башни будут переплетены высотными мостами. Объем инвестиций в проект составит 50—60 млн долл. Это будут собственные средства компании, также кредиты Сбербанка и банка «Санкт-Петербург».
— Многие девелоперские компании в ближайшее время перебегают из узенькой специализации жилой застройки в область функциональных проектов. Какие проекты коммерческой недвижимости есть у Setl City?
— Наша компания как аналитическая и консалтинговая структура работает во всех нишах коммерческой недвижимости. Но как застройщик идет исключительно в те сферы, которые сейчас показывают наивысшую эффективность. Это жилище и строительство офисных комплексов. У нас есть два огромных проекта строительства бизнес-центров. 1-ый из их мы построим к 2010 году неподалеку от СК «Юбилейный». Это будет бизнес-центр класса А общей площадью около 35 тыс. кв. м. Строительство начнется в первом полугодии 2008 года. Объем инвестиций — 120 млн долл. 2-ой проект мы реализуем вместе с банком «Санкт-Петербург» на Малой Охте. Это деловой квартал из офисных комплексов класса А. Площадь застройки составит 150 тыс. кв. м. Вкладывательная цена проекта оценивается в 430 млн долл. Окончание строительства первой очереди, включающей здание банка, запланировано на начало 2010 года. Ввод 2-ой очереди ожидается к 2012 году. Наш проект опережает по срокам реализации подобные ему заявленные проекты «Охта-центр» и «Набережная Европы».
— Setl City планирует вывести на рынок Петербурга несколько форматных товаров коммерческой недвижимости, которые пока тут не представлены. Что же это все-таки за продукты?
— Мы готовим три проекта бизнес-парков в районе КАД. Уже сформировали права на участки и разрабатываем концепции их освоения. Можно сказать, что бизнес-парки — это новое слово в русской коммерческой недвижимости, хотя для Запада это явление обыденное. Идет речь о больших офисных комплексах, которые разместятся в месте хорошей транспортной доступности, но не в центре городка. Обычно бизнес-парки — это кварталы большой площади, застроенные низкими офисными зданиями с своей инфраструктурой. О первом таком проекте в Петербурге мы заявим до конца года. Представим его стопроцентно прямо до концепции. Сначала будущего года озвучим 2-ой проект, а к весне — 3-ий.
— Как идет работа по проекту сотворения функционального комплекса в Петергофе «За гербом»?
— Это очень непростой и большой проект. На участке площадью 36 га, который примыкает к паркам дворца, мы планируем выстроить жилище, гостиницы и туристскую инфраструктуру. На данный момент мы заканчиваем разработку градостроительной документации по объекту. Возлагаем надежды до конца года получить соответственное постановление правительства. Если все пойдет отлично, то в конце 2008 года начнем выводить с местности беспорядочную туристскую инфраструктуру. Воплотить проект вполне мы возлагаем надежды за 5 лет. Объем застройки составит 120 тыс. кв. м. Планируемый объем инвестиций — 400—450 млн долл. Мы будем заниматься проектом без партнеров, в том числе реконструкцией и восстановлением исторических строений.
— Нет ли у Setl City планов проведения IPO?
— Об этом стильно гласить. Тем паче что многие строй компании, которые провели IPO, получили хорошие результаты. Но считаю, что они очень переоценены на волне безумного энтузиазма к девелопменту в Рф. Ажиотаж скоро пройдет. Мы планируем IPO не ранее 2010 года. Для нас это не самоцель, а всего только один из денежных инструментов по выполнению стратегии компании.Девелоперская компания Setl City работает на рынке Северо-Западного региона с 1994 года. Заходит в Setl Group — холдинговую компанию, развивающую деятельность в Рф и Европе. Холдинг консолидирует ряд компаний и компаний, специализирующихся на девелопменте, услугах генерального подряда, продаже стройматериалов, брокерских операциях на рынке жилой и коммерческой недвижимости, управлении и эксплуатации объектов недвижимости, консалтинге, информационных разработках. Соединяет воединыжды такие бренды, как компания «Петербургская недвижимость», Setl City, Setvill, Honvill, Praktis, Setl North Europe OY.
С этой озари на строительном рынке отмечается резкий рост цен на стройматериалы. По оценкам участников рынка, рост себестоимости строительства в текущем году очень превзойдет средние за последние пару лет темпы. О том, можно ли поменять эту тенденцию административными способами, также о том, как к ней адаптируются сами строители, в интервью корреспонденту РБК daily НАТАЛЬЕ КОВТУН поведал генеральный директор компании Setl City ВАСИЛИЙ СЕЛИВАНОВ.
— Застройщики с опаской отмечают резкий рост цен на стройматериалы этой осенью. Как вы оцениваете ситуацию?
— Это кризис. Но он был прогнозируем. История рынка такая, что мы с 1998 года имеем каждогодний рост себестоимости строительства на уровне более 17%. Она складывается из цен не только лишь на стройматериалы, но также на землю и инженерию. При этом ни на одно из слагаемых себестоимости девелопер воздействовать не может. Он может только заниматься оптимизацией собственного бизнеса — увеличивать производительность, биться за качество. Но себестоимость все равно вырастает. В этом году она будет еще больше 20%.
— Это означает, что нас ожидает очередной скачок цен на недвижимость?
— Да. Вопрос только в том, когда это произойдет. По нашему прогнозу — весной 2008 года.
— Может ли власть как-то воздействовать на ситуацию? Как складываются дела строительного бизнеса и городской администрации?
— Рост цен — это рыночный процесс. Административно воздействовать на него нереально. Что касается отношений строителей со Смольным, то, если не погружаться в делему глубоко, может показаться, что все отлично. Но это не так. Основная претензия — барахтанье администрации с вкладывательной политикой. Делается много заявлений о формировании градостроительной документации. Генплан приняли, слава богу. Но более одного года не принимают правила землепользования и застройки. Не утвержден высотный регламент. Мы обязаны работать по проектам документов, которые не имеют юридической силы либо противоречат действующему закону. При всем этом местные власти делают ставку на огромные стратегические проекты. У больших городских операторов по этому поводу есть некая ревность. Вообщем можно сказать, что строительный бизнес в Петербурге развивается активнее законодательства. А хотелось, чтоб это происходило параллельно.
— Специалисты молвят, что в Петербурге происходит изменение конфигурации первичного рынка недвижимости. Уплотнительная застройка уходит в прошедшее. Остаются три ресурса: местности, прилегающие к городку (так именуемые сателлиты), местности промышленных зон, которые нуждаются в сложной реновации, также кварталы массовых серий, где ситуация по аварийности близка к критичной...
— Если гласить о проектах освоения прилегающих к городку территорий, то стоит отметить наш проект «Кудрово». Он подразумевает строительство огромного жилого квартала класса комфорт со всей инфраструктурой неподалеку от КАД. Объем застройки превзойдет 1 млн кв. м. Срок реализации проекта составит около 10 лет, объем инвестиций — более 2 миллиардов долл. Нашим главным денежным партнером по проекту выступит Сбербанк. Западные средства завлекать мы не хотят. Мы также не собираемся порезать землю и продавать ее по кусочкам, как делают другие девелоперы. Желаем воплотить проект в жизнь своими силами от начала и до стадии реализации недвижимости. На данный момент мы увлечены корректировкой градостроительной документации на местность Кудрово. На строительную площадку планируем выйти к лету 2008 года.
— Много ли реализуется схожих проектов в регионе?
— В городке личной квартальной застройки такового масштаба пока нет. Но много заявленных проектов. Так что в наиблежайшие пять-семь лет, по нашим прогнозам, общий объем застройки в рамках всеохватывающего освоения местности превзойдет 25 млн кв. м. Ожидаем конкуренции.
— А проекты реновации промышленных зон?
— У нас их два. 1-ый носит заглавие «Редан». Это проект строительства жилого комплекса премиум-класса на Приморском проспекте, 46. По этому адресу много лет размещался завод «Редан», который создавал маленькие военные катера. Сначала 2007 года мы его приобрели. На данный момент завод переводит свое создание в Ленобласть. А в нашем распоряжении оказался участок земли площадью 2,5 га и старенькый материальный комплекс административных построек. Мы их планируем снести и выстроить на берегу Малой Невки комплекс общей площадью 38 тыс. кв. м. Там будут четыре башни высотой до 11 этажей и объекты инфраструктуры. В первой половине 2008 года мы стопроцентно расчистим площадку и приступим к застройке. Окончить проект планируем к 2010 году. Объем инвестиций составит 180 млн долл. Вероятнее всего будет открыто проектное финансирование.
— 2-ой проект, видимо, «Лейк-Хаус»?
— Совсем правильно. Он уже близится к окончанию. Срок сдачи — конец 2008 года. «Лейк-Хаус» — это жилой квартал бизнес-класса на Выборгском шоссе, 112, который появился на месте бывшей швейной фабрики. Участок площадью 1,2 га мы приобрели два года вспять. Площадь новейшей застройки составит 12 тыс. кв. м. Это квартал из 4-этажных построек со собственной береговой линией. Объем инвестиций — около 40 млн долл.
— Есть ли у компании проекты реновации кварталов массовых серий?
— Пожалуй, сюда можно отнести наш проект строительства жилого комплекса «Космос» в Столичном районе, неподалеку от парка Победы. Мы расселили в квартале на углу улиц Кузнецовской и Гагарина огромное общежитие, которое находилось в аварийном состоянии. Строительство на его месте комплекса продлится два с половиной года. Площадь застройки составит 25 тыс. кв. м. Там увлекательное архитектурное решение, которое предложило архитектурное бюро Земцова: строительство 3-х башен высотой 21 этаж любая на большенном стилобате. В высшей части башни будут переплетены высотными мостами. Объем инвестиций в проект составит 50—60 млн долл. Это будут собственные средства компании, также кредиты Сбербанка и банка «Санкт-Петербург».
— Многие девелоперские компании в ближайшее время перебегают из узенькой специализации жилой застройки в область функциональных проектов. Какие проекты коммерческой недвижимости есть у Setl City?
— Наша компания как аналитическая и консалтинговая структура работает во всех нишах коммерческой недвижимости. Но как застройщик идет исключительно в те сферы, которые сейчас показывают наивысшую эффективность. Это жилище и строительство офисных комплексов. У нас есть два огромных проекта строительства бизнес-центров. 1-ый из их мы построим к 2010 году неподалеку от СК «Юбилейный». Это будет бизнес-центр класса А общей площадью около 35 тыс. кв. м. Строительство начнется в первом полугодии 2008 года. Объем инвестиций — 120 млн долл. 2-ой проект мы реализуем вместе с банком «Санкт-Петербург» на Малой Охте. Это деловой квартал из офисных комплексов класса А. Площадь застройки составит 150 тыс. кв. м. Вкладывательная цена проекта оценивается в 430 млн долл. Окончание строительства первой очереди, включающей здание банка, запланировано на начало 2010 года. Ввод 2-ой очереди ожидается к 2012 году. Наш проект опережает по срокам реализации подобные ему заявленные проекты «Охта-центр» и «Набережная Европы».
— Setl City планирует вывести на рынок Петербурга несколько форматных товаров коммерческой недвижимости, которые пока тут не представлены. Что же это все-таки за продукты?
— Мы готовим три проекта бизнес-парков в районе КАД. Уже сформировали права на участки и разрабатываем концепции их освоения. Можно сказать, что бизнес-парки — это новое слово в русской коммерческой недвижимости, хотя для Запада это явление обыденное. Идет речь о больших офисных комплексах, которые разместятся в месте хорошей транспортной доступности, но не в центре городка. Обычно бизнес-парки — это кварталы большой площади, застроенные низкими офисными зданиями с своей инфраструктурой. О первом таком проекте в Петербурге мы заявим до конца года. Представим его стопроцентно прямо до концепции. Сначала будущего года озвучим 2-ой проект, а к весне — 3-ий.
— Как идет работа по проекту сотворения функционального комплекса в Петергофе «За гербом»?
— Это очень непростой и большой проект. На участке площадью 36 га, который примыкает к паркам дворца, мы планируем выстроить жилище, гостиницы и туристскую инфраструктуру. На данный момент мы заканчиваем разработку градостроительной документации по объекту. Возлагаем надежды до конца года получить соответственное постановление правительства. Если все пойдет отлично, то в конце 2008 года начнем выводить с местности беспорядочную туристскую инфраструктуру. Воплотить проект вполне мы возлагаем надежды за 5 лет. Объем застройки составит 120 тыс. кв. м. Планируемый объем инвестиций — 400—450 млн долл. Мы будем заниматься проектом без партнеров, в том числе реконструкцией и восстановлением исторических строений.
— Нет ли у Setl City планов проведения IPO?
— Об этом стильно гласить. Тем паче что многие строй компании, которые провели IPO, получили хорошие результаты. Но считаю, что они очень переоценены на волне безумного энтузиазма к девелопменту в Рф. Ажиотаж скоро пройдет. Мы планируем IPO не ранее 2010 года. Для нас это не самоцель, а всего только один из денежных инструментов по выполнению стратегии компании.Девелоперская компания Setl City работает на рынке Северо-Западного региона с 1994 года. Заходит в Setl Group — холдинговую компанию, развивающую деятельность в Рф и Европе. Холдинг консолидирует ряд компаний и компаний, специализирующихся на девелопменте, услугах генерального подряда, продаже стройматериалов, брокерских операциях на рынке жилой и коммерческой недвижимости, управлении и эксплуатации объектов недвижимости, консалтинге, информационных разработках. Соединяет воединыжды такие бренды, как компания «Петербургская недвижимость», Setl City, Setvill, Honvill, Praktis, Setl North Europe OY.