Петербург поглощает малоэтажку

11 октября 2013

В 50-е гг. прошедшего века столичные папарацци «большого стиля» обожали такие сюжеты: коренастый древесный домик в тени свежайшей панельной многоэтажки. Картина была призвана иллюстрировать неминуемую победу нового над старенькым. Недавняя реинкарнация избитого сюжета — в Южном Бутове — показала, что этот конфликт никуда не делся, просто он приобретает другие формы. И уж совершенно выходит весело, когда низкоэтажная застройка тоже построена не при царе Горохе, а год-два вспять.

Не так давно в Петербурге выступал с лекцией доцент кафедры региональной диагностики и политической географии Константин Аксенов. Его доклад именовался «Петербург: меж бедными и богатыми». Летом прошедшего года группа исследователей работала сразу в Петербурге, Будапеште, Софии, Лейпциге и Вильнюсе. Ученых заинтересовывала соц сегрегация: как делят богатые и бедные городское место? Живут они совместно либо по отдельности? Оказалось, что жилищной сегрегации в Петербурге пока нет. Соц пестрота властвует и в пешеходных зонах Васильевского, и даже в границах несчастного «золотого треугольника» меж Невой, Фонтанкой и Невским.

Но конфликты, обусловленные приблизительностью градостроительной политики, закладываются совсем не в центре, а там, где на данный момент формируются новые необъятные кварталы. Хотя районы всеохватывающей застройки вначале подаются в рекламе как «социально однородные». Смешение разных форматов жилища приводит к изменению (обычно — снижению) статуса территорий.

Деформация статуса

Соответствующие особенности этого процесса можно узреть на примере Крестовского острова. В конце 1990-х гг. в зеленоватой зоне Крестовского было два новых проекта: жилой комплекс «Пятый элемент» компании «Строймонтаж» и низкоэтажный «Зеленый остров» компании «Корпорация С». (Кстати, «Пятый элемент» по документам числился апарт-отелем — разрешения оформить жилище в рекреационной зоне город так и не отдал).

И место заслуженно числилось элитным, поэтому как сохраняло нимб уникальности, и новые разрешения на строительство тут выдавались без охоты, общественность ратовала за сохранение рекреационной функции, депутаты временами предлагали то резко ограничить жилую застройку, то установить запретительные цены при продаже участков.

Но сначала 2000-х гг. запреты были размыты. Тут реализуется полтора 10-ка проектов, и подавать их как элитные застройщикам удается все пореже. А через несколько лет завершится реконструкция Кировского стадиона, и через остатки зеленоватой зоны раз в неделю будут курсировать 50 000 отягощенных пивом болельщиков…

Косвенно изменение статуса оказывает влияние и на «пионерские» проекты.

В декабре прошедшего года одна из квартир в «Пятом элементе» — апартаменты площадью 174 кв. м — была продана фондом имущества СПб с аукциона за долги: обладатель не сумел (либо не возжелал) рассчитаться по ипотечному кредиты. Клиент заплатил за лот 28,4 млн руб. (при исходной цены 26,8 млн руб.) — приблизительно $6500 за 1 кв. м. Стоимость как бы достойная, но ажиотажа торги не вызвали. Как произнес заместитель директора фонда имущества по развитию Константин Раев, «цена адекватная, беря во внимание, что Крестовский полуостров перенасыщен предложениями в секторе элитного жилья».

По словам автолюбителей, на въезде-выезде с Крестовского уже случаются транспортные препядствия, хотя ГИБДД изо всех сил (прямо до скандала) старается блюсти интересы непростых жителей Крестовского.

Бельведер Аполлонский

В 2005 г. на северо-западном берегу Лахтинского разлива началось строительство низкоэтажного комплекса «Северный Версаль».

Компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» заполучила в Лахте, в районе Новейшей улицы, 14 га под жилую застройку. Выпускники Мухинского училища под управлением доктора Татьяны Славиной нарисовали около полусотни исторических «реплик» и стилизаций. На участках по 13-40 соток (есть, правда, наделы и до 1 га) разместились Екатерининский дворец, Розовый Эрмитаж, Петровский павильон, Марли, Малый Бельведер, дворец «Ренессанс» и остальные пафосные постройки в стиле классицизма и петровского барокко общим числом 45 штук. Улицы и площади под стать домам: Променад, Колоннада Аполлона, Площадь роз…

Площадь коттеджей — от 315 до 1000 кв. м. Из инфраструктуры подразумевается «Лахтинский пассаж» (3000 кв. м), выполненный «в стиле петербургских торговых рядов»: спортивный комплекс с бассейном, медпункт, детский сад, пункт охраны. Все объекты были разбиты на несколько ценовых категорий. Самые дорогие дома, как и положено, у воды. Кстати, на исходной стадии проекта можно было приобрести дом по стоимости приблизительно $2000 за «квадрат». Самый простой дворец на момент реализации обошелся покупателю в 1,5 млн евро, самый дорогой (из реализованных) — в 7,5 млн евро. Это без цены отделки; по экспертным оценкам, она полностью может быть сравнима с ценой покупки. На местности комплекса, естественно, предусмотрены изыски ландшафтного дизайна с прудами, каналами и фонтанами.

Техно внутренность на уровне: цифровая телефония, выделенная высокоскоростная линия веба, системы чистки воды и кондиционирования, отопительное оборудование от Veismann. В зданиях предусмотрены сауны и бассейны. Риэлторы говорят, что первым покупателем был германец. Его длительно возили по историческим достопримечательностям, демонстрировали Эрмитаж, Петродворец, кормили блинами с икрой… А позже привезли в «Северный Версаль»: «Хочешь такое же, только новенькое?» Германец не устоял. Интересно, что в 2006 г. проект пригласили поучаствовать в русском конкурсе «Поселок года». Обладатели конторы поначалу согласились, а позже отозвали заявку, мотивировав свое решение тем, что москвичи не предусмотрели для петербургских пригородов категорию люкс. «Версалю» не с кем было соревноваться.

Многие аналитики не учитывают свойства этого проекта при анализе ценовых тенденций, считая, что комплекс — «вне рынка». К середине 2008 г. непроданными оставались 12 коттеджей. По словам Анны Прозоровой, директора по развитию компании «Конкорд», оставшиеся дома компания будет реализовывать с аукциона — видимо, чтоб зафиксировать наивысшую прибыль.

По воззрению Прозоровой, покупателей завлекает «историзм» и то, что схожее жилище претендует на роль «родового гнезда».

Основная претензия экспертов-архитекторов — неясно, как «уживутся» стилистически калоритные постройки на большой, но все таки ограниченной местности, в зоне прямой видимости друг от друга? Аналитики АН «Бекар» окрестили концепцию проекта «экстремальной».

В декабре 2008 г. устроители планировали окончить строй работы и основное благоустройство. «2009 год, как мы рассчитываем, будет годом активного заселения», — гласит Анна Прозорова. Многие застройщики, осваивая участок, докупают землю и пристраивают к построенному последующие «очереди». «Конкорд Менеджмент» пошла по другому пути.

В конце 2007 г. компания объявила о том, что на местности площадью около 19 га северо-восточнее скрещения Граничной и Юнтоловской улиц будет строиться медико-реабилитационный центр с пансионатом.

Wellness-парк, по словам управляющих «Конкорда», будет соединять внутри себя функции элитного отеля, санатория и медико-реабилитационного центра. Строительство начнется в 2009 г., закончится в 2013 г. Главным элементом wellness-парка будет гостиничный комплекс: центральный корпус на 150 мест и 70 2-этажных бунгало на 1-4 семьи. Объем инвестиций — около $120 млн, срок окупаемости — 7-8 лет.

История про теремок

Может быть, устроителям проекта «Северный Версаль» стоит поторопиться с продажами оставшихся объектов. Во всяком случае на уединенность и обособленность обитателям комплекса рассчитывать уже не приходится.

В 2007 г. два широких участка в Лахте — 222,7 га на Граничной улице и 214,3 га на 3-й Конной Лахте — выкупил концерн «Главстрой СПб», входящий в империю Олега Дерипаски. За 437 га москвичи предложили 1 миллиардов 7,7 млн руб.

Площадь жилой застройки в Юнтолово составит 2,8 млн кв. м, 300 000 кв. м займет коммерческая недвижимость, столько же — социальные объекты. Новый микрорайон будет рассчитан на проживание приблизительно 70 000 человек.

Генеральный директор холдинга «Главстрой» Артур Маркарян оценил инвестиции в проект минимум в $3 миллиардов.

В августе 2007 г. «Главстрой» вкупе с комитетом по градостроительству и архитектуре объявил закрытый конкурс на проектирование жилого комплекса в Конной Лахте.

Консультантом конкурса инвестор избрал компанию GVA Sawyer. В декабре 2008 г. были объявлены результаты. Одолел проект шведского строительного бюро Tovatt Architects and Planners.

Новый микрорайон в Юнтолово будет называться «Медвежья лапа». По словам конструктора Йоханнеса Товатта, на местности района будет много открытых пространств. Наибольшая высота построек не превзойдет 30 м. Основная застройка будет 9-10-этажной. Застройка Юнтолово, по словам Товатта, будет базирована на сочетании противоположностей: крупномасштабного и локального, публичного и личного.

Юнтоловский проект «Главстроя» попадает в небезопасные ножницы. Земля приобретена дорого, издержки на инженерное облагораживание предстоят очень значительные. Производственную базу москвичам придется организовывать на месте, брать строительную технику и проч. Еще предстоит решать кадровую делему: рабочих рук на стройках уже не хватает, означает, придется откуда-то завозить. Не считая того, жилище в «Медвежьей лапе» будет выходить в продажу фактически сразу с несколькими другими большими проектами: застройкой в Кудрово, «Цветным городом» группы ЛСР, жилым комплексом в Янино от группы «Ленстройматериалы»; «Балтийская жемчужина» к 2010-2011 гг. и совсем будет относительно обжитой зоной.

Артур Маркарян увидел по этому поводу: «Если сразу с нами жилище на рынок выкинут участники еще 10-ка проектов-миллионников, рынок безизбежно просядет». Перспектива годами жить на стройплощадке навряд ли соблазнит городских жителей, означает, придется вводить комплекс большими очередями («Главстрой» планирует вводить в Лахте по 300 000-400 000 кв. м раз в год).

Аналитик «СоюзПетростроя» Евгений Каплан, делая упор на данные Огромного сервера недвижимости, считает, что «спрос на подобные необжитые окраины составляет 3-5%».

Локальный патриотизм почти во всем определяет особенности рынка. «Коренные петербуржцы не обожают переезжать, — гласит Маркарян. — Я думаю, что с течением времени, когда люди более прагматично будут относиться к ситуации, они будут выбирать не столько место, сколько другое состояние жизни. В Москве этот перелом произошел пару лет вспять. Если это произойдет в Петербурге…» И внезапно заключает: «По большенному счету девелопмент — это авантюра».

Может быть, через 2-3 года его оценку будут делить многие девелоперы.

Впритирку к Лахтинскому разливу 5 новых жилых комплексов на участке в 7 га будет строить компания «Маяк-Ленспецстрой». Инвестиции составят более $500 млн, суммарная площадь застройки — более 250 000 кв. м. Строения — до 23 этажей, кирпично-монолитные корпуса будут перемежаться панельными домами 121-й серии. Свои проекты «Маяк» планирует сдать уже в 2010 г. По данным СМИ, «Маяк» планирует приобрести и примыкающий участок площадью 30 га, на котором можно выстроить более 1 кв. м жилища (инвестиции — около $2 миллиардов).

Компания ГДСК (заходит в группу ЛСР) на берегу Лахтинского разлива, рядом с «Маяком», строит комплекс «Фортуна». В этом квартале будет введено 400 000 кв. м дешевого панельного жилища, «Фортуна» (по плану) также сдается в 2010 г.

А еще недалеко, на Приморском проспекте, будет строить российская «дочка» финского концерна — компания «ЮИТ-Лентек», и тоже около 1 млн кв. м.

Организаторы (и жильцы!) «Северного Версаля» на соседство с «Медвежьей лапой» очевидно не рассчитывали. Проект Товетта сам по для себя хорош, но как он будет уживаться с панельными кварталами не самого современного (мягко говоря) покроя — транспортные потоки безизбежно будут общими.

И уж совершенно за гранью планирования — вероятное соседство нового зоопарка (50 га в той же Лахте) и интенсивно бурлящая жизнь промзоны Конная Лахта: сюда планируют перевести производства Сестрорецкого завода, фабрики с Выборгской набережной; тут же присматривает площадку «Ниссан»…

Сочетание элитной усадебной застройки, промзоны, сателлита-миллионника на европейский лад и плотно усаженных панельных новостроек непредставимо.

Наложение планов

Схожая ситуация, хотя и в несколько ином формате, складывается в Янино. Пока это местечко вблизи от Петербурга понятно тем, что тут реализует (и очень удачно) собственный низкоэтажный проект Государственная жилищная компания. Коттеджный поселок «Янино» размещен рядом с границей Петербурга, во Всеволожском районе Ленинградской области, в километре от Кольцевой автодороги (КАД). Проект стартовал в 2006 г. Сначала 2008 г. строители сдали первую очередь. Панельно-каркасные дома по германской технологии строит ЗАО «Содружество».

За 1,5 года с начала продаж цены на коттеджи выросли на 60%. Всего в комплексе, который в километре от КАД строит Государственная жилищная компания (НЖК-СПб), будет 160 особняков и 140 секций в таунхаусах.

Последние полгода в среднем компания реализует по 10-13 домов каждый месяц. В сентябре 2006 г. 120-метровый дом с участком в 10 соток обходился покупателям в 4,65 млн руб., в марте 2007 г. — до 6,15 млн руб., в октябре — до 7,5 млн руб.

«Янино» — проект экономкласса (может быть, высшей части). Во всяком случае в ближних пригородах подобных (по стоимости) предложений фактически нет. Но общий бюджет покупки по кармашку представителям верхней доходной группы среднего класса. Высочайшим темпам продаж содействует налаженная ипотечная схема.

От пр-та Косыгина до поселка — 5 минут на машине. И все таки эти дома и таунхаусы рассматриваются покупателями как пригородное домовладение.

Генеральный директор НЖК-СПб, вице-президент Государственного запасного банка Сергей Ильченко отмечает две предпосылки, которые препятствуют развитию масштабного низкоэтажного жилищного строения в ближних пригородах.

1-ая — транспортная доступность. Низкоэтажные комплексы для неизменного проживания могут располагаться исключительно в конкретной близости от солидный авто трасс. 2-ая — сети, состояние инженерной инфраструктуры.

Весной на волне слухов об объединении городка и области, на которые областные бюрократы реагировали с нескрываемым раздражением, вице-губернатор Григорий Двас сказал, что области неинтересно развивать жилищные проекты на прилегающих к городку землях. На одной из конференций Двас заявил, обращаясь к строителям: «Ребята, для вас русским языком гласили, что воды, электричества и т. д. в этих районах нет. Вы об этом знали, а сейчас требуйте нас посодействовать. Ситуация с инженерией в последнее время не улучшится. Полезности для области эти проекты не принесут, они нам неинтересны».

Кстати, Сергей Ильченко с позицией вице-губернатора согласен: «Его логика полностью для меня понятна. Людям, которые живут в области, нужна [соц] инфраструктура, которую область оплачивает из бюджета. Сюда заходит мед сервис, полиция, почта и т. п. А работают они в городке и налоги платят в городе».

Все же недостаток применимых для строительства площадей и высочайшие цены на инженерно приготовленные участки теснят строителей за городскую черту. И скоро ситуация в Янино поменяется.

Сначала 2008 г. председатель совета директоров ОАО «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев сказал, что у ЛСМ есть проект по строительству в Янино большого жилого комплекса.

По словам генерального директора компании «Ленстройтрест» (компания также заходит в группу ЛСМ) Дмитрия Лелина, компания заполучила у собственника местность около 42 га. Сначало тут планировалась довольно уплотненная застройка, включая до 700 000 кв. м жилища.

На данный момент концепция корректируется — может быть, «Ленстройтрест» будет строить 350 000-400 000 кв. м. «Это уменьшит социальную нагрузку по школам, детским садам, мед учреждениям и дозволит нам сделать более комфортабельную среду обитания», — разъясняет Дмитрий Лелин.

Но основная причина, вынуждающая девелоперов из группы ЛСМ пересматривать начальные планы, в другом. Рядом с их территорией большой участок — около 100 га — заполучила одна из компаний, входящих в московскую группу «СУ-155». И у москвичей планы еще больше масштабные: они собираются выстроить тут более 1 млн кв. м жилища.

Кстати, трудности с инженерными мощностями ЛСМ и «СУ-155» будут решать вместе. Естественно, реализация этих проектов займет не один год.

Но какие последствия принесут «наложения планов» начальным собственникам — тем, кто брал коттеджи и таунхаусы в комплексе «Янино»?

С одной стороны, вблизи окажутся все те же объекты социалки, что, непременно, будет удобнее.

С другой — резко вырастет нагрузка на дорожную сеть. И на трассу по утрам будут каждый денек выезжать не 200-300, а 3000-5000 автомобилей сразу. Часовые пробки вырастут неоднократно.

Не считая того, многие, полностью возможно, рассчитывали жить в относительно малонаселенной местности, ближе к природе. А окажутся по соседству с городским кварталом. Отлично хоть мало- и высотные комплексы в Янино будет все-же делить лес.

Новый вызов

Генеральный директор компании Village Consulting Алексей Рогов считает, что «для коттеджного поселка наличие рядом многоэтажки катастрофично. Я покупаю не просто дом, я покупаю окружение». Для смешанных поселений, по воззрению Рогова, этот фактор наименее значим.

Константин Крюков, управляющий компании «Константа» (компания занимается строительством поселков экономкласса), уверен, что рыночный тренд в пригороде ориентирован в сторону многоквартирных, высотных комплексов. Крюков ссылается на опыт Москвы, где окрестные коттеджные поселки преобразуются в микрорайоны либо городки-спутники. Около Санкт-Петербурга этот процесс уже идет — к примеру, в Колтушах, Шушарах.

Генеральный директор Practis SB Илья Еременко отмечает при всем этом, что Янино не позиционируется как элитная либо даже высококомфортная зона: «Это территория для малоэтажки экономкласса. Стоимость домовладения соответствует стоимости квартиры».

По воззрению Еременко, ситуация не так грустна, если многоэтажка не нависает над коттеджами. Но транспортные трудности решать все равно придется.

Управляющий компании «Аверс-Аналитика» Дмитрий Свительман гласит: «Близкое соседство с низкоэтажным комплексом для многоэтажки — это бесспорный плюс: гарантированный вид плюс обычно более высочайший статус. Для личных домовладений, напротив, минус и понижение». Критичное расстояние — около 1 км. Почти все, вобщем, находится в зависимости от высоты строений.

Дмитрий Синочкин

Другие новости по теме:
Сможет ли давление спроса повлиять на застройщиков, покажет время
Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Бизнес в ЖКХ пускают с большой неохотой
С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
Загородный рынок сохраняет инвестиционную привлекательность
Пригородное жилище уже более одного года продвигают как востребованную кандидатуру переоцененным столичным квартирам. И в целом рынок личных жилых домов и участков смотрится благополучнее рынка
60% российского жилого фонда нуждается в капитальном ремонте
Томные русские климатические условия — со средними годичными перепадами температуры от минус 30 до плюс 30, сильными ветрами и частыми осадками — сказываются на домах далековато не наилучшим образом.
Kому достаются сверхдоходы от строительного рынка Москвы
Самая интересная потаенна в Москве - потаенна золотого ключика. Того самого ключика от квартиры в столице, который доступен, по экспертным оценкам, только каждому десятому москвичу. Почему квадратный