Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Обвала цен на рынке столичной недвижимости не будет
20 сентября 2013
Прошедший год для столичного рынка недвижимости оказался прогнозируемым. Вобщем, сходу было понятно, что после бума 2005-2006 годов, когда цены на квартиры в Москве взлетели аж в два раза, рост цен замедлится. Так и вышло. Да и чуда, как досадно бы это не звучало, не приключилось - ниже цены не стали: Подробнее об главных итогах прошедшего года и перспективах 2008-го - в обзоре "МК".
Квартиры в новостройках
В Москве новостройки были и остаются победителями на рынке столичной недвижимости. Они всегда нужны покупателями - в особенности эконом-класс с отделкой. За год новостройки поднялись в стоимости на 12,4% (средняя стоимость - $4192 кв. м). Больше других подорожало высококачественное жилище - "элитка" - на 14% за год (средняя - $16 000 кв. м).
Новостройки эконом-класса прибавили 13% ($ 5356 кв. м), типовые дома 11% ($3657 кв. м), дома бизнес-класса - 9% ($7495 кв. м). - В столице наметилась тенденция сокращения новостроек. Чем поближе к центру, тем их меньше, - гласит управляющий известного аналитического центра Олег Репченко. - Предпосылки понятны: в Центральном окружении не достаточно площадок, применимых для строительства. Новостройки "уходят" из Москвы в область. Сейчас интенсивно застраивается среднее Подмосковье (30-40 км от МКАД). Думаю, в будущем году там развернется большая стройка.
В Столичной области новостройки дорожали медлительнее, чем в Москве. За год цены выросли на 3%. Средняя стоимость - $1848 кв. м. В городах-спутниках, расположенных в 5-километровом кольце от МКАД, квартиры дороже - от $2138 кв. м (в Балашихе) до $3088 за кв. м (в Красногорске).
Перспективы. Ожидается, что к весне этого года спрос на "первичку" активируется. - К этому времени потребители не станут надежды на то, что цены снизятся, - объясняет управляющий аналитической службы большого агентства недвижимости Алексей Кудрявцев.
По его словам, в связи с ограниченным спросом со стороны инвесторов новостройки станут дорожать с малозначительным опережением темпа инфляции - на 10-12% в год, по более нужным объектам вероятен прирост до 14%.
Вторичное жилище В Москве. Если не брать в расчет декабрь, то более увлекательной тенденцией года был рост баксовых цен на "вторичку", практически равный падению курсовой цены бакса. - Рублевые цены на жилище фактически не поменялись, а практически с учетом инфляции даже некординально снизились, - отмечает независящий аналитик Андрей Бекетов.
Декабрь выбился из общей тенденции тем, что курс бакса повысился, а политика продавцов на повышение баксовых цен сохранилась. В итоге по итогам года рост цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилища составил 12% в валюте и 5% в рублях. При всем этом практически, с учетом годичного понижения курса бакса на 7%, рублевые цены на квартиры в панельных домах снизились на 1,5%, а в кирпичных и цельных домах возросли на 7,5%.
В конечном итоге к концу года средняя стоимость 1 кв. метра без учета самых дорогих и самых дешевеньких квартир составила 4319 баксов.
Больше всего за год подорожали 10-12-этажные кирпичные (цельные) дома - на 19,4% в валюте (средняя стоимость с учетом самых дорогих и самых дешевеньких квартир дошла до $7404 за кв. м), меньше всего - панельные 9-этажки - на 4,1% ($4370 за кв. м). В окрестностях максимум роста денежных цен отмечен в ЦАО - +19,2% ($7643 за кв. м), минимум - в ЮВАО - +6,3% ($4195 за кв. м). Что касается данных о средних ценах, рассчитанных без учета самых дорогих и самых дешевеньких квартир, - они в таблицах.
Общий объем рынка снизился приблизительно на 20%. Критичного воздействия на общие тенденции это понижение не оказало.
В Столичной области по итогам 2007 года общая баксовая стоимость 1 кв. метра в целом осталась без конфигураций ($2615 за кв. м), а в рублевом выражении снизилась на 7% (с 68 669 до 64 329 рублей за кв. м). Больший рост цен отмечен в панельных 16- и поболее этажных цельных домах - +6,3% ($2583 за кв. м). В домах других типов итоговые цены колебались на уровне от -0,9% до +0,3% (средняя - около $2700 за кв. м).
Больше других за год подорожало жилище, расположенное в городках на далеком южном направлении - +21,2% ($1950 за кв. м), также в среднем Подмосковье (Домодедово, Подольск, Жуковский), где в ближайшее время развернуто масштабное строительство жилища - +12-16% (около $2400 за кв. м). Максимум понижения цен на ближнем восточном направлении -1,3% ($2638 за кв. м) Общий объем предложения снизился практически на 15%. Что тоже не критично.
Перспективы. Ожидается, что в 2008 году "вторичка" в Москве добавит в стоимости еще 8-10%, а подмосковные квартиры будут дорожать в среднем на 5-6% в год, по отдельным категориям и объектам может быть увеличение до 10% (в валюте) за год.
Средняя стоимость столичного жилища может достигнуть (с учетом самых дорогих и самых дешевеньких квартир) 5500-5700 баксов за кв. м.
Пригородная недвижимость
Итоги. За прошедший, 2007 год средний рост цен по рынку пригородной недвижимости составил около 30%. При всем этом в целом по Подмосковью земля в среднем подорожала практически на 25% и средняя цена сотки сейчас зашкалила за $10,5 тыс. - Год ознаменовался ростом активности девелоперов, - отмечает Алексей Кудрявцев, - открытием продаж более чем в 30 коттеджных поселках (что в 1,5-2 раза больше, чем за тот же период в прошедшем году), половина которых позиционируется как бизнес-класс. Всего в стадии активных продаж сейчас находится около 300 коттеджных поселков.
Прогноз. Беря во внимание заявленные проекты и проекты, находящиеся в стадии согласования, 2008 год должен стать "пиковым" по числу новых поселков.
Ожидается, что цены на "загородку" в целом по рынку за 2008-2009 годы добавят еще 10-17% в год (зависимо от класса объекта, направления и удаленности от Москвы), а число каждогодних продаж за этот период времени возрастет до 20-30%.
Аренда Итоги. Арендные ставки на квартиры эконом-класса за прошедший год в среднем выросли практически на 30%.
Однокомнатные квартиры подорожали практически на 24% (сейчас их сдают по стоимости от $700 в мес.); двухкомнатные прибавили 34% (за их требуют от $1000 в мес.); трехкомнатные - 25% (от $1230 в мес.).
При всем этом более очень подорожали "однушки" в ЮЗАО - на 24,7% (до $903 в мес.), СЗАО - на 23,8% ($833) и ЮАО - на 34,1% ($1006), "двушки" - в СЗАО на 40,7% ($1010), ВАО - на 35,3% ($966), САО и ЗАО - на 34,2% (до $974 и $1044 соответственно). Доходность от сдачи квартир в аренду в этом году составила около 6,5-7%. - Рост арендных ставок может привести к тому, что наниматели станут перебегать из сектора "бизнес-" в категорию "эконом-класса", также к росту популярности аренды квартир в городках Подмосковья, расположенных конкретно за МКАД, - гласит заместитель директора столичного холдинга недвижимости Мария Жукова. - Инфраструктура и транспортная доступность там уже отлично развиты, а уровень арендных ставок на 25-30% ниже, чем в спальных районах столицы.
Прогноз. С февраля рынок аренды "оживится" пока без существенного роста цены найма. Приметный рост арендных ставок придется на конец июля - начало августа и продолжится до октября-ноября. В конечном итоге за 2008 год арендные ставки повысятся как минимум на 15-25% зависимо от расположения, свойства ремонта и других потребительских черт квартир.
На рынке аренды пригородного жилища более нужными в 2007 году были направления: Рублево-Успенское, Киевское, Калужское, Можайское, Пятницкое, Волоколамское, Дмитровское, Ярославское, где происходила массовая застройка коттеджных поселков с развитой инфраструктурой. Постепенный рост арендных ставок отмечен по всем фронтам, кроме востока и северо-востока.
Значительнее всего за год выросла арендная стоимость особняков на удалении до 10 км от МКАД и от 20 до 30 км от МКАД. К концу 2007 года средняя цена аренды таких особняков составила $11 809 и $8549 соответственно. - Самыми нужными в протяжении года оставались объекты ценой найма от $1000 до $3000. Минимальным спросом, как обычно, воспользовались коттеджи в ценовой категории до $1000 и от $10 000, - отмечает г-жа Жукова.
Перспективы. В дальнейшем году сохранится главный тренд сегодняшнего года - жилище эконом-класса будет равномерно перетекать в категорию бизнес-класса. При этом это будет связано не с улучшением его свойства, а с повышением его цены.
С учетом тенденций прошедших лет можно ждать, что до лета 2008 года цены на рынке аренды будут колебаться самым малозначительным образом - плюc-минус 0,5%. В августе произойдет сезонное повышение спроса на жилище и скачок цен, рост которых будет длиться до конца октября, а с ноября по июль цена найма вновь будет колебаться некординально. Ожидается, что в новеньком году арендные ставки возрастут приблизительно на 15-18%.
Итак, по оценке наших профессионалов: - рынок жилища в Москве и Столичной области как и раньше не может повытрепываться собственной доступностью: позволить приобрести для себя жилище даже на критериях вербования ипотеки могут семьи с совокупным доходом от $2 тыс.; - противных сюрпризов в 2008 году не ожидается: рынок стабилизировался и будет развиваться в рамках уже сложившихся тенденций; - "обвала" цен, слухи о котором наводнили рынок сначала года, не будет: откладывать покупку жилища с целью экономически выгадать тем, кто в этом жилище вправду нуждается, нет; - прогнозы на более дальние перспективы для большинства покупателей неутешительные: жилище может стать дороже.
В какую недвижимость вкладывать средства?
Алексей Кудрявцев, управляющий аналитической службы: - На мой взор, более презентабельны исходя из убеждений инвестиций сейчас вложения в коммерческую недвижимость, к примеру, в нежилые помещения в новостройках. Вкладывать средства в жилую недвижимость личному инвестору есть смысл только в этом случае, когда стоимость объекта на исходной стадии очень отличается от цены возведенного объекта. Таковой потенциал сейчас остается у подмосковных многоэтажек, пригородного жилища и земляных участков.
Подготовительные оценки 2007 года позволяют нам гласить о росте цен до 40% в секторах пригородной и коммерческой недвижимости.
Жанна Щербакова, директор Департамента пригородной недвижимости: - Низкоэтажная недвижимость имеет размеренное каждогоднее повышение в цены приблизительно на 25-27%, при этом достойные внимания объекты (в нижних ценовых спектрах) наращивают стоимость до 100% раз в год, что существенно выше наибольших процентов по ипотечным займам.
Исходя из убеждений длительных инвестиций прибыльно получать участок для следующего строительства. Но при строительстве нужно быть аккуратнее: строить нужно не то, что нравится, а то, что будет нужно на рынке через пару лет, объект не должен устареть.
Олег Репченко, управляющий аналитического центра IRN.RU: - Рынку земляных участков год от года уделяется больше внимания. Есть мировоззрение, что на данный момент это последний сектор, на котором можно хорошо заработать.
Но я бы добавил, что это и самый рискованный сектор, на котором просто прогореть. К примеру, внезапно возможно окажется, что под приобретенным вами участком проходит какая-то магистраль и в обе стороны от нее на расстоянии 50 метров нельзя ничего строить, в конечном итоге из 10 га реально застроить всего 2.
Вкладывательные квартиры - более надежный вариант. Сейчас москвичи стали все почаще вкладывать средства в недвижимость русских городов, так как московские квартиры прежней прибыли издавна не приносят.
Квартиры в новостройках
В Москве новостройки были и остаются победителями на рынке столичной недвижимости. Они всегда нужны покупателями - в особенности эконом-класс с отделкой. За год новостройки поднялись в стоимости на 12,4% (средняя стоимость - $4192 кв. м). Больше других подорожало высококачественное жилище - "элитка" - на 14% за год (средняя - $16 000 кв. м).
Новостройки эконом-класса прибавили 13% ($ 5356 кв. м), типовые дома 11% ($3657 кв. м), дома бизнес-класса - 9% ($7495 кв. м). - В столице наметилась тенденция сокращения новостроек. Чем поближе к центру, тем их меньше, - гласит управляющий известного аналитического центра Олег Репченко. - Предпосылки понятны: в Центральном окружении не достаточно площадок, применимых для строительства. Новостройки "уходят" из Москвы в область. Сейчас интенсивно застраивается среднее Подмосковье (30-40 км от МКАД). Думаю, в будущем году там развернется большая стройка.
В Столичной области новостройки дорожали медлительнее, чем в Москве. За год цены выросли на 3%. Средняя стоимость - $1848 кв. м. В городах-спутниках, расположенных в 5-километровом кольце от МКАД, квартиры дороже - от $2138 кв. м (в Балашихе) до $3088 за кв. м (в Красногорске).
Перспективы. Ожидается, что к весне этого года спрос на "первичку" активируется. - К этому времени потребители не станут надежды на то, что цены снизятся, - объясняет управляющий аналитической службы большого агентства недвижимости Алексей Кудрявцев.
По его словам, в связи с ограниченным спросом со стороны инвесторов новостройки станут дорожать с малозначительным опережением темпа инфляции - на 10-12% в год, по более нужным объектам вероятен прирост до 14%.
Вторичное жилище В Москве. Если не брать в расчет декабрь, то более увлекательной тенденцией года был рост баксовых цен на "вторичку", практически равный падению курсовой цены бакса. - Рублевые цены на жилище фактически не поменялись, а практически с учетом инфляции даже некординально снизились, - отмечает независящий аналитик Андрей Бекетов.
Декабрь выбился из общей тенденции тем, что курс бакса повысился, а политика продавцов на повышение баксовых цен сохранилась. В итоге по итогам года рост цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилища составил 12% в валюте и 5% в рублях. При всем этом практически, с учетом годичного понижения курса бакса на 7%, рублевые цены на квартиры в панельных домах снизились на 1,5%, а в кирпичных и цельных домах возросли на 7,5%.
В конечном итоге к концу года средняя стоимость 1 кв. метра без учета самых дорогих и самых дешевеньких квартир составила 4319 баксов.
Больше всего за год подорожали 10-12-этажные кирпичные (цельные) дома - на 19,4% в валюте (средняя стоимость с учетом самых дорогих и самых дешевеньких квартир дошла до $7404 за кв. м), меньше всего - панельные 9-этажки - на 4,1% ($4370 за кв. м). В окрестностях максимум роста денежных цен отмечен в ЦАО - +19,2% ($7643 за кв. м), минимум - в ЮВАО - +6,3% ($4195 за кв. м). Что касается данных о средних ценах, рассчитанных без учета самых дорогих и самых дешевеньких квартир, - они в таблицах.
Общий объем рынка снизился приблизительно на 20%. Критичного воздействия на общие тенденции это понижение не оказало.
В Столичной области по итогам 2007 года общая баксовая стоимость 1 кв. метра в целом осталась без конфигураций ($2615 за кв. м), а в рублевом выражении снизилась на 7% (с 68 669 до 64 329 рублей за кв. м). Больший рост цен отмечен в панельных 16- и поболее этажных цельных домах - +6,3% ($2583 за кв. м). В домах других типов итоговые цены колебались на уровне от -0,9% до +0,3% (средняя - около $2700 за кв. м).
Больше других за год подорожало жилище, расположенное в городках на далеком южном направлении - +21,2% ($1950 за кв. м), также в среднем Подмосковье (Домодедово, Подольск, Жуковский), где в ближайшее время развернуто масштабное строительство жилища - +12-16% (около $2400 за кв. м). Максимум понижения цен на ближнем восточном направлении -1,3% ($2638 за кв. м) Общий объем предложения снизился практически на 15%. Что тоже не критично.
Перспективы. Ожидается, что в 2008 году "вторичка" в Москве добавит в стоимости еще 8-10%, а подмосковные квартиры будут дорожать в среднем на 5-6% в год, по отдельным категориям и объектам может быть увеличение до 10% (в валюте) за год.
Средняя стоимость столичного жилища может достигнуть (с учетом самых дорогих и самых дешевеньких квартир) 5500-5700 баксов за кв. м.
Пригородная недвижимость
Итоги. За прошедший, 2007 год средний рост цен по рынку пригородной недвижимости составил около 30%. При всем этом в целом по Подмосковью земля в среднем подорожала практически на 25% и средняя цена сотки сейчас зашкалила за $10,5 тыс. - Год ознаменовался ростом активности девелоперов, - отмечает Алексей Кудрявцев, - открытием продаж более чем в 30 коттеджных поселках (что в 1,5-2 раза больше, чем за тот же период в прошедшем году), половина которых позиционируется как бизнес-класс. Всего в стадии активных продаж сейчас находится около 300 коттеджных поселков.
Прогноз. Беря во внимание заявленные проекты и проекты, находящиеся в стадии согласования, 2008 год должен стать "пиковым" по числу новых поселков.
Ожидается, что цены на "загородку" в целом по рынку за 2008-2009 годы добавят еще 10-17% в год (зависимо от класса объекта, направления и удаленности от Москвы), а число каждогодних продаж за этот период времени возрастет до 20-30%.
Аренда Итоги. Арендные ставки на квартиры эконом-класса за прошедший год в среднем выросли практически на 30%.
Однокомнатные квартиры подорожали практически на 24% (сейчас их сдают по стоимости от $700 в мес.); двухкомнатные прибавили 34% (за их требуют от $1000 в мес.); трехкомнатные - 25% (от $1230 в мес.).
При всем этом более очень подорожали "однушки" в ЮЗАО - на 24,7% (до $903 в мес.), СЗАО - на 23,8% ($833) и ЮАО - на 34,1% ($1006), "двушки" - в СЗАО на 40,7% ($1010), ВАО - на 35,3% ($966), САО и ЗАО - на 34,2% (до $974 и $1044 соответственно). Доходность от сдачи квартир в аренду в этом году составила около 6,5-7%. - Рост арендных ставок может привести к тому, что наниматели станут перебегать из сектора "бизнес-" в категорию "эконом-класса", также к росту популярности аренды квартир в городках Подмосковья, расположенных конкретно за МКАД, - гласит заместитель директора столичного холдинга недвижимости Мария Жукова. - Инфраструктура и транспортная доступность там уже отлично развиты, а уровень арендных ставок на 25-30% ниже, чем в спальных районах столицы.
Прогноз. С февраля рынок аренды "оживится" пока без существенного роста цены найма. Приметный рост арендных ставок придется на конец июля - начало августа и продолжится до октября-ноября. В конечном итоге за 2008 год арендные ставки повысятся как минимум на 15-25% зависимо от расположения, свойства ремонта и других потребительских черт квартир.
На рынке аренды пригородного жилища более нужными в 2007 году были направления: Рублево-Успенское, Киевское, Калужское, Можайское, Пятницкое, Волоколамское, Дмитровское, Ярославское, где происходила массовая застройка коттеджных поселков с развитой инфраструктурой. Постепенный рост арендных ставок отмечен по всем фронтам, кроме востока и северо-востока.
Значительнее всего за год выросла арендная стоимость особняков на удалении до 10 км от МКАД и от 20 до 30 км от МКАД. К концу 2007 года средняя цена аренды таких особняков составила $11 809 и $8549 соответственно. - Самыми нужными в протяжении года оставались объекты ценой найма от $1000 до $3000. Минимальным спросом, как обычно, воспользовались коттеджи в ценовой категории до $1000 и от $10 000, - отмечает г-жа Жукова.
Перспективы. В дальнейшем году сохранится главный тренд сегодняшнего года - жилище эконом-класса будет равномерно перетекать в категорию бизнес-класса. При этом это будет связано не с улучшением его свойства, а с повышением его цены.
С учетом тенденций прошедших лет можно ждать, что до лета 2008 года цены на рынке аренды будут колебаться самым малозначительным образом - плюc-минус 0,5%. В августе произойдет сезонное повышение спроса на жилище и скачок цен, рост которых будет длиться до конца октября, а с ноября по июль цена найма вновь будет колебаться некординально. Ожидается, что в новеньком году арендные ставки возрастут приблизительно на 15-18%.
Итак, по оценке наших профессионалов: - рынок жилища в Москве и Столичной области как и раньше не может повытрепываться собственной доступностью: позволить приобрести для себя жилище даже на критериях вербования ипотеки могут семьи с совокупным доходом от $2 тыс.; - противных сюрпризов в 2008 году не ожидается: рынок стабилизировался и будет развиваться в рамках уже сложившихся тенденций; - "обвала" цен, слухи о котором наводнили рынок сначала года, не будет: откладывать покупку жилища с целью экономически выгадать тем, кто в этом жилище вправду нуждается, нет; - прогнозы на более дальние перспективы для большинства покупателей неутешительные: жилище может стать дороже.
В какую недвижимость вкладывать средства?
Алексей Кудрявцев, управляющий аналитической службы: - На мой взор, более презентабельны исходя из убеждений инвестиций сейчас вложения в коммерческую недвижимость, к примеру, в нежилые помещения в новостройках. Вкладывать средства в жилую недвижимость личному инвестору есть смысл только в этом случае, когда стоимость объекта на исходной стадии очень отличается от цены возведенного объекта. Таковой потенциал сейчас остается у подмосковных многоэтажек, пригородного жилища и земляных участков.
Подготовительные оценки 2007 года позволяют нам гласить о росте цен до 40% в секторах пригородной и коммерческой недвижимости.
Жанна Щербакова, директор Департамента пригородной недвижимости: - Низкоэтажная недвижимость имеет размеренное каждогоднее повышение в цены приблизительно на 25-27%, при этом достойные внимания объекты (в нижних ценовых спектрах) наращивают стоимость до 100% раз в год, что существенно выше наибольших процентов по ипотечным займам.
Исходя из убеждений длительных инвестиций прибыльно получать участок для следующего строительства. Но при строительстве нужно быть аккуратнее: строить нужно не то, что нравится, а то, что будет нужно на рынке через пару лет, объект не должен устареть.
Олег Репченко, управляющий аналитического центра IRN.RU: - Рынку земляных участков год от года уделяется больше внимания. Есть мировоззрение, что на данный момент это последний сектор, на котором можно хорошо заработать.
Но я бы добавил, что это и самый рискованный сектор, на котором просто прогореть. К примеру, внезапно возможно окажется, что под приобретенным вами участком проходит какая-то магистраль и в обе стороны от нее на расстоянии 50 метров нельзя ничего строить, в конечном итоге из 10 га реально застроить всего 2.
Вкладывательные квартиры - более надежный вариант. Сейчас москвичи стали все почаще вкладывать средства в недвижимость русских городов, так как московские квартиры прежней прибыли издавна не приносят.