Может быть, в предстоящем, как предсказывает Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group, рынок все таки будет «отталкиваться от бюджета покупателей». «На нынешний
Жилье в Москве продается в среднем в четыре раза дороже себестоимости
01 октября 2013
Росстрой именовал себестоимость строительства жилища в Москве в 2007 году: она составляет всего 34 692 руб., при том что средняя рыночная стоимость реализации 1 кв. м - 161 784 руб. (данные "Миэль"). Девелоперы признают эту цифру корректной, но добавляют, что их издержки умножают выплаты столичным бюрократам и госструктурам за аренду земли, обременения, согласование проекта и подключение к инженерным коммуникациям. Но даже административные расходы, увеличивающие цена 1 кв. м для девелопера до 63-85 тыс. руб., не могут опустить маржу столичных застройщиков жилища ниже 100%.
Согласно обзору строительной деятельности за январь--декабрь 2007 года, размещенному на официальном веб-сайте Росстроя, цена строительства 1 кв. м жилища в Москве достигнула 34 692 руб. В 2006 году этот показатель составлял 26 706 руб., в 2005-м -- 21 167 руб. Для сопоставления, цена строительства жилища в Санкт-Петербурге в 2007 году составила 20 377 руб., подсчитали в Росстрое.
Если с 2005 года себестоимость строительства 1 кв. м жилища в Москве выросла всего на 64%, то стоимость реализации подпрыгнула на 140,2%, отмечают столичные риэлтеры. Ценовая гонка на столичном рынке недвижимости началась в четвертом квартале 2005 года: по данным исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки", средняя стоимость 1 кв. м в столичных новостройках поднялась с 67 358 руб. до нынешних 161 784 руб.
Сами строители разъясняли схожее поведение цен в том числе последствиями вступившего в силу с 1 апреля 2005 года федерального закона N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости", который ужесточил требования к застройщикам. По их словам, почти во всем из-за этого закона ввод жилища в столице значительно уменьшился, а это повлекло за собой дисбаланс спроса и предложения. Вобщем, по данным стройкомплекса Москвы, осязаемого уменьшения вводимого количества квадратных метров с того времени не происходило. Столичные строители строили в Москве и области приблизительно однообразное количество жилища: в 2005 году было сдано 5,2 млн кв. м (из их на местности Москвы -- около 4,6 млн кв. м), в 2006 году -- 5,3 млн кв. м (данных по столице нет), в 2007 году -- 5,4 млн кв. м (включая 4,8 млн кв. м в Москве).
Себестоимость строительства жилища по Москве Росстроем подсчитана корректно, признают участники рынка. Но добавляют, что заоблачную маржу -- более 360% -- застройщики не получают, потому что в их издержек Росстрой не учел так именуемые административные расходы, которые могут превосходить 100% от самой себестоимости строительства, гласит заместитель гендиректора компании "Трест 1991" Татьяна Пальчикова. Под административными затратами девелоперы предполагают расходы на согласование проекта, подключение к инженерным коммуникациям, выплату аренды земляного участка. К нареченным Росстроем цифрам еще 9,5-12 тыс. руб. нужно добавить за подключение к сетям, еще приблизительно столько же может составлять так именуемая толика городка (цена участка и обременения, к примеру, цена расселения ветхого фонда и строительства соц объектов; может оплачиваться или средствами, или частью построенных площадей), разъясняет замгендиректора "МОРЕ-плаза" Миша Михайлов. Еще около 7 тыс. руб. на 1 кв. м стоит выделить на так именуемые "неожиданные расходы для ускорения строительства", добавляет один из столичных застройщиков. В конечном итоге, себестоимость 1 кв. м жилища для девелопера возрастает до 63 тыс. руб.-- около половины уходит столичным бюрократам и госструктурам, гласит государь Михайлов.
"На моих проектах, где толика городка нередко добивается 45% от общей цены, в среднем на строительно-монтажные работы с учетом материалов приходится 35,9 тыс. руб. на 1 кв. м, административная же составляющая съедает в среднем более 50 тыс. руб.",-- пеняет один из столичных застройщиков. При таких издержек, гласит он, малая стоимость реализации 1 кв. м не может быть ниже 113 тыс. руб., либо $4,8 тыс. "В неприятном случае я не смогу выполнить свои обязательства по кредитам, по которым ставки с начала года выросли в среднем с 14% до 18%, и не получу средства на развитие компании",-- разъясняет девелопер.
Административная составляющая с течением времени только вырастает, признаются застройщики. С 2005 года цена подключения к электронным сетям возросла практически в семь раз -- с 15 тыс. руб. за 1 кВт в 2005 году до 102 тыс. руб. на данный момент, гласит вице-президент "Опоры Рф" Алексей Кожевников. "По моим ощущениям, административные выплаты, включающие долю городка и подключение сетям, выросли даже больше, чем себестоимость строительства -- приблизительно вдвое",-- признается коммерческий директор "Капитал Груп" Алексей Белоусов.
Себестоимость, рассчитанная Росстроем, попадает в спектр, установленный в 2006 году Федеральной антимонопольной службой, расследовавшей возможность ценового сговора строителей: 15-43 тыс. руб. на 1 кв. м панельного жилища и 16-81 тыс. 1 кв. м -- цельного. ФАС тогда объявила, что сговора не было, но пообещала дополнительную поверку из-за очень огромного разброса в показателях себестоимости различных компаний.
Согласно обзору строительной деятельности за январь--декабрь 2007 года, размещенному на официальном веб-сайте Росстроя, цена строительства 1 кв. м жилища в Москве достигнула 34 692 руб. В 2006 году этот показатель составлял 26 706 руб., в 2005-м -- 21 167 руб. Для сопоставления, цена строительства жилища в Санкт-Петербурге в 2007 году составила 20 377 руб., подсчитали в Росстрое.
Если с 2005 года себестоимость строительства 1 кв. м жилища в Москве выросла всего на 64%, то стоимость реализации подпрыгнула на 140,2%, отмечают столичные риэлтеры. Ценовая гонка на столичном рынке недвижимости началась в четвертом квартале 2005 года: по данным исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки", средняя стоимость 1 кв. м в столичных новостройках поднялась с 67 358 руб. до нынешних 161 784 руб.
Сами строители разъясняли схожее поведение цен в том числе последствиями вступившего в силу с 1 апреля 2005 года федерального закона N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости", который ужесточил требования к застройщикам. По их словам, почти во всем из-за этого закона ввод жилища в столице значительно уменьшился, а это повлекло за собой дисбаланс спроса и предложения. Вобщем, по данным стройкомплекса Москвы, осязаемого уменьшения вводимого количества квадратных метров с того времени не происходило. Столичные строители строили в Москве и области приблизительно однообразное количество жилища: в 2005 году было сдано 5,2 млн кв. м (из их на местности Москвы -- около 4,6 млн кв. м), в 2006 году -- 5,3 млн кв. м (данных по столице нет), в 2007 году -- 5,4 млн кв. м (включая 4,8 млн кв. м в Москве).
Себестоимость строительства жилища по Москве Росстроем подсчитана корректно, признают участники рынка. Но добавляют, что заоблачную маржу -- более 360% -- застройщики не получают, потому что в их издержек Росстрой не учел так именуемые административные расходы, которые могут превосходить 100% от самой себестоимости строительства, гласит заместитель гендиректора компании "Трест 1991" Татьяна Пальчикова. Под административными затратами девелоперы предполагают расходы на согласование проекта, подключение к инженерным коммуникациям, выплату аренды земляного участка. К нареченным Росстроем цифрам еще 9,5-12 тыс. руб. нужно добавить за подключение к сетям, еще приблизительно столько же может составлять так именуемая толика городка (цена участка и обременения, к примеру, цена расселения ветхого фонда и строительства соц объектов; может оплачиваться или средствами, или частью построенных площадей), разъясняет замгендиректора "МОРЕ-плаза" Миша Михайлов. Еще около 7 тыс. руб. на 1 кв. м стоит выделить на так именуемые "неожиданные расходы для ускорения строительства", добавляет один из столичных застройщиков. В конечном итоге, себестоимость 1 кв. м жилища для девелопера возрастает до 63 тыс. руб.-- около половины уходит столичным бюрократам и госструктурам, гласит государь Михайлов.
"На моих проектах, где толика городка нередко добивается 45% от общей цены, в среднем на строительно-монтажные работы с учетом материалов приходится 35,9 тыс. руб. на 1 кв. м, административная же составляющая съедает в среднем более 50 тыс. руб.",-- пеняет один из столичных застройщиков. При таких издержек, гласит он, малая стоимость реализации 1 кв. м не может быть ниже 113 тыс. руб., либо $4,8 тыс. "В неприятном случае я не смогу выполнить свои обязательства по кредитам, по которым ставки с начала года выросли в среднем с 14% до 18%, и не получу средства на развитие компании",-- разъясняет девелопер.
Административная составляющая с течением времени только вырастает, признаются застройщики. С 2005 года цена подключения к электронным сетям возросла практически в семь раз -- с 15 тыс. руб. за 1 кВт в 2005 году до 102 тыс. руб. на данный момент, гласит вице-президент "Опоры Рф" Алексей Кожевников. "По моим ощущениям, административные выплаты, включающие долю городка и подключение сетям, выросли даже больше, чем себестоимость строительства -- приблизительно вдвое",-- признается коммерческий директор "Капитал Груп" Алексей Белоусов.
Себестоимость, рассчитанная Росстроем, попадает в спектр, установленный в 2006 году Федеральной антимонопольной службой, расследовавшей возможность ценового сговора строителей: 15-43 тыс. руб. на 1 кв. м панельного жилища и 16-81 тыс. 1 кв. м -- цельного. ФАС тогда объявила, что сговора не было, но пообещала дополнительную поверку из-за очень огромного разброса в показателях себестоимости различных компаний.