Рынок коммерческой недвижимости: тенденции и прогнозы

О том, как развивался рынок коммерческой недвижимости в 2008 году, о тенденциях уходящего года, также о прогнозах цен на 2009 год в этом секторе говорят специалисты рынка.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG:

- Сейчас необходимо отметить суровое развитие рынка: даже при стагнации, начавшейся осенью, рост цен на коммерческую недвижимость за год составил около 45%. Весомым на рынке стало развитие торгового сектора: современные торговые площади стали появляться не только лишь в столицах и городах-миллионниках, да и фактически во всех полумиллионниках и в наименее больших городках. Интенсивно развивался гостиничный сектор и формат функциональных комплексов.

Меньше всего от кризиса пострадает сектор стрит-ритейла и помещений свободного предназначения, которые нередко бывают применимы к использованию в качестве объектов стрит-ритейла. Основная причина - маленькая площадь, которая в свою очередь определяет невысокую общую цена объектов. И все же в этом секторе вероятна корректировка цен вниз на 20-30%.

Также несильно подешевеют офисные помещения низкого класса, которые будут воспользоваться спросом в силу собственных низких арендных ставок. Так, в кабинетах класса С и ниже корректировка цен вероятна в границах тех же 20-30%.

А вот кабинеты класса В ждет более существенное падение спроса. Часть арендаторов могут уйти в подешевевшие бизнес-центры класса А, ставки для которых станут сравнимы с докризисными В, другие - в более дешевенький сектор С. Таким макаром, корректировка в кабинетах класса В может составить 30-40%, уровень свободных площадей достигнет 15-20%.

Что касается торговых и складских площадей - почти все находится в зависимости от удачливости проекта. ТЦ и логистические объекты в не плохих местах и с грамотной концепцией будут как и раньше воспользоваться спросом арендаторов. А вот у наименее успешных проектов возникнут значительные препядствия с заполняемостью, которые повлекут за собой настолько же существенное сокращение арендных ставок: на складские комплексы - до 10-15%, на торговые - до 20-30%. Непременно, для сверхуспешных проектов понижение будет наименьшим, а неуспешные могут и на сто процентов утратить арендаторов.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

- В течение первого полугодия 2008 года рынок продолжал интенсивно развиваться - рос спрос на объекты офисной недвижимости со стороны западных вкладывательных фондов, которые завлекают инвестиции в большей степени в готовые объекты.

Важной тенденцией уходящего года стало существенное повышение арендуемой площади. Одним из доминирующих направлений развития в 2008 году стало укрупнение проектов: из заявленных проектов более 50% владеют площадью выше 200 тыс. кв. м. Длилась активная реорганизация промышленных зон (тенденция деиндустриализации). Начавшийся осенью 2008 года денежный кризис достаточно стремительно занес суровые коррективы в тренды движения рынка коммерческой недвижимости, и за пару месяцев он из интенсивно возрастающего перевоплотился в замирающий, наметились тенденции к падению: сворачиваются многие бумажные проекты и замораживаются строящиеся, сокращается число сделок во всех секторах, понижается уровень платежеспособного спроса, а прямо за ним складываются тенденции к уменьшению ценовых характеристик рынка во всех секторах.

Уже сейчас понятно, что рынок коммерческой недвижимости ожидают неминуемые корректировки: в течение 2009 года можно ждать понижение ставок аренды от 15 до 50% по различным классам и секторам. Возможно, посильнее пострадают более дорогие сегменты, а самым устойчивым к кризису окажется так именуемый средний класс - кабинеты класса В, также торговые сети формата "дисконт".

Спрос значительно сократится, но рынок не замрет - на данный момент наступает время арендаторов, когда в первый раз за долгие и длительные годы появится адекватный объем свободного предложения, а собственники объектов станут, в конце концов, более приклнны к арендаторам и покупателям, предложив различные скидки и дополнительные призы.

Евгений Гриханов, генеральный директор управляющей компании IQ Property Management:

- Рынок коммерческой недвижимости в течение последних лет начал перебегать из исходной стадии в стадию становления, что охарактеризовалось более суровым подходом к качеству и предназначению объектов. Высококачественный анализ рынка нашел недостаток классных площадей во всех секторах - офисной, торговой, логистической, выставочной, гостиничной недвижимости - по всей Рф. Обширное распространение получил формат функциональных комплексов. В 2009 году на 10-ки процентов понизить арендные ставки придется тем обладателям, которые позиционировали свои объекты как проекты высочайшего класса (А и В), когда в действительности они не соответствовали этому уровню. Если в дополнение к этому проект содержал дополнительные опасности, а именно связанные с месторасположением, то высока возможность выставления его на продажу.

Такие прогнозы основаны на понимании того, что кризис вскрыл ряд заморочек во всех сферах экономики. В недвижимости это отсутствие единых эталонов в систематизации объектов и соответственных классности параметрах объектов.

Нужно сказать, что в 2008 году рынок недвижимости перебежал определенную черту зрелости и закрывать глаза на тривиальные факты становилось все сложнее. Полагаю, что кризис будет содействовать формированию цивилизованного рынка коммерческой недвижимости в Рф, что, непременно, положительно скажется в дальнейшем на коммерческих показателях проектов.

Андрей Бушин, генеральный директор "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость":

- В первом полугодии 2008 года мы следили уверенный рост рынка коммерческой недвижимости. Потом ряд событий нужно повлек за собой стадию стагнации, а потом резкий спад главных характеристик. Такими образом, можно прийти к выводу о том, что трудности на финансовом рынке плохо отразились на развитии сектора коммерческой недвижимости в целом. Пока мы не можем с точностью предсказывать, когда конкретно ситуация поменяется в наилучшую сторону. Но посреди положительных моментов необходимо отметить то, что сейчас ввиду ряда обстоятельств существует отложенный спрос, с помощью которого рынок может потом выйти приблизительно науровень докризисного периода.

На данный момент рынок коммерческой недвижимости перебежал в стадию корректировки. Изменяются главные характеристики - структура и величина спроса и предложения, цены и арендные ставки, - также "пул" главных игроков.

Если же гласить в общем, то основная масса арендодателей уже понизила арендные ставки приблизительно на 10-20% от значений докризисного периода.

В сложившихся критериях компании стараются улучшить собственные расходы. А это в свою очередь ведет к тому, что арендаторы будут уменьшать занимаемые площади вследствие сокращения штата, не считая того, понижение издержек может происходить и методом смены свойства кабинета.

Необходимо отметить, что четкого прогноза относительно развития событий на рынке, пожалуй, пока нет. По самым оптимистичным прогнозам, ситуация может наладиться только к весне 2009 года.

Сергей Трофимов, управляющий отдела коммерческой и пригородной недвижимости "КРЕДИТ МАКС":

- В текущем году по коммерческой недвижимости было установлено повышение свободных площадей и уменьшение спроса. Ожидаемый прогноз понижения арендной ставки - в размере 10-15% по классу А от цены на сей день. По классу В ожидается уменьшение в размере до 10% от текущей арендной ставки. По торговым помещениям можно предсказывать цены от 450 до 800 баксов за кв. м/год от Садового кольца до МКАД. В ЦАО - арендные ставки от 1000 до 1400 баксов за кв. м/год, соответственно, понижение по данному сектору планируется в размере 20-40%.

Прогнозируется предстоящее уменьшение спроса на покупку дорогой недвижимости, а конкретно класса А и торгово-развлекательных центров. Ожидается смещение спроса на более рациональные цены и большие дисконты.

На объекты ценой наименее 1 000 000 баксов, цены, вероятнее всего, удержатся на том же уровне. Цены на коммерческую недвижимость класса А составят от 8000 до 10000 баксов за кв. м, класса В - от 5500 до 7000 баксов за кв. м, класса С - от 3500 до 4500 баксов за кв. м.

Илья Леонидович Шкоп, директор агентства недвижимости "Собственник":

- Сейчас цены на коммерческую недвижимость идут вниз. В 2009 год рынок войдет с полным отсутствием спроса. Но его восстановление начнется уже к лету 2009-го.

Будучи самым ликвидным сектором рынка недвижимости, маленькие магазины и кабинеты (до 300 кв. м) достигнут собственного "дна" уже в мае-июне. Так как к этому времени большая часть собственников помещений, чтоб как-то держаться на плаву, пойдут на понижение цен. Рынок наполнится предложением коммерческой недвижимости, как по аренде, так и по продаже. Уже сейчас немногочисленные сделки проходят с дисконтом 25-30% от летней цены, местами опускаясь на 40%.

К концу декабря ставки предлагаемых к аренде кабинетов и магазинов в целом по рынку снизились на 10%. Предложения по продаже также опустились кое-где на 6-10%. В то же время на рынке есть уже около 10% предложений по аренде с ценой на 20-40% (!) ниже лета 2008. Этого количества довольно, чтоб стопроцентно удовлетворить маленький спрос. Этот факт определяет судьбу рынка в 2009 году. Что касается реализации, то предложений с ценой на 20-30% ниже летней всего 2-3%. Пока их деньком с огнем не отыскать. Обладатели не торопятся продешевить. Правда, спрос и здесь соответствует предложению. Практически происходят сделки с 25-30%-ным дисконтом.

С весны начнет потихоньку возобновляться спрос на аренду коммерческой недвижимости, не связанный с поиском "где подешевле". А с лета, с расширением банковского кредитования, появится чувство "дна" и в секторе покупки. Таким макаром, лето 2009 станет, вероятнее всего, поворотной точкой для маленькой коммерческой недвижимости. Что все-таки касается объектов по 1000 метров и поболее, то по естественным причинам спрос на их аренду и покупку возвратится несколько позднее.

Наталья Волкова