С приближением выборов правительство все почаще дискуссирует ситуацию в жилищно-коммунальном хозяйстве. На недавнешнем Общероссийском собрании советов городских образований субъектов федерации
Отложить на завтра?
10 декабря 2013
Мировой денежный кризис привел к изменениям фактически во всех областях употребления. Не стал исключением и рынок недвижимости. На процесс приобретения квартир и домов повлияли самые различные причины – сокращение доходов населения, трудности застройщиков, закрытие ипотеки и т.п., что привело к понижению спроса и цен на жилище.
Обычный рынок торговца перевоплотился в рынок покупателя. В конечном итоге за период с сентября по февраль цены снизились, по официальным данным, на 15–20%. Но с учетом дисконтов продавцов понижение в ряде регионов, также в определенных секторах еще больше значительно – порядка 30–50%. На данный момент остро дискутируется вопрос, наступил ли предел понижения цен. По нашим оценкам – нет, еще не наступил.
Каким образом сложившаяся ситуация оказывает влияние на поведение потребителей, на спрос с их стороны? При сокращении текущего спроса наблюдается формирование спроса отложенного. За период с сентября по январь вышло сокращение спроса в среднем на 30–40%, а в отдельных регионах и секторах жилища он свалился фактически до нуля. Во всероссийском масштабе, по данным мониторинговых исследовательских работ спроса на жилую недвижимость, проводимых компанией Russian Realty Research вместе со ВЦИОМ, два года вспять толика покупателей составляла порядка 15%, а с октября по январь она не подымается выше 11–12%.
Совместно с тем за последние два месяца практически на третья часть подросло число россиян, которые желали бы сделать лучше свои жилищные условия в наиблежайшие годы, но для этого у их нет средств (с 30% в январе до 38% в марте 2009 г.). Толика же тех респондентов, которые не испытывают необходимости в улучшении жилищных критерий, снизилась с 52% до 47%. Число россиян, планирующих в наиблежайшие семь лет приобрести жилище, фактически на том же уровне (12% респондентов).
С января 2009 г. выросла толика россиян, которые не собираются в ближнем году брать жилую недвижимость (с 47% до 55% тех, кто собирается приобрести жилище в наиблежайшие 1–7 лет). В то же время практически вдвое меньше стало респондентов, затруднившихся с ответом (21% в январе и 11% в марте). Количество планирующих приобретение жилища осталось фактически этим же – 32% и 34%.
Что касается воззрений об изменении цен, то за последние два месяца на четверть подросло число россиян, уверенных в том, что в наиблежайшие месяцы цены на жилище не поменяются (в январе к этой точке зрения склонялись 20% россиян, в марте таких уже было 25%). К тому же если с октября 2008 г. по январь 2009-го пятикратно подросло количество респондентов, прогнозирующих падение цен на жилую недвижимость, то с января по март их число осталось на том же уровне (18%).
Интересно, что москвичи и санкт-петербуржцы стали пореже предсказывать падение цен на жилую недвижимость (30% в январе и 20% в марте указывают падение цен), при всем этом они почаще стали считать, что цены на жилище до мая не поменяются (19% в январе и 28% в марте) и что они некординально возрастут (26% и 32% соответственно).
Похожие, но не так ярко выраженные тенденции малозначительного роста и стагнации цен на жилище предвещают и обитатели других городов-миллионников. Мировоззрение обитателей средних городов поляризовалось: 22% ждут значимый рост, 7% – существенное падение. Около половины обитателей села (47%) считают, что цены возрастут, из их 24% ждут значимого роста цен.
Ситуацию с отложенным спросом иллюстрирует диаграмма. Как мы лицезреем, посреди россиян было около 8% тех, кто планировал покупку жилища, посреди высокодоходных москвичей – четверть. При всем этом только четверть покупателей той и другой группы заполучили жилище, основная часть отложила покупку.
Каким образом может разрешиться ситуация с отложенным спросом? Только часть желающих приобрести жилище, при этом наименьшая, подкреплена платежеспособностью. А вот толика неплатежеспособной аудитории значительно выше, и со временем под воздействием экономической ситуации она, возможно, будет только расти. Может быть, в эту категорию перейдут и благополучные сейчас сограждане.
Необходимо отметить, что они занимают выжидательную позицию, что разъясняется воздействием ряда причин: непредсказуемостью, непрогнозируемостью, волатильностью цен, ожиданием предстоящего их понижения. Не считая того, в связи с отсутствием достаточных денег и инструментов покупки (ипотека) спрос перетекает к другим, наименее накладным, категориям продуктов; потребители откладывают средства на «черный день» либо уменьшают расходы. Отметим, что понижение уровня доходов типично в данный период фактически для всех групп населения – как рядовых людей, так и состоявшихся людей. Возросла рискованность вложений в строящееся жилище (боязнь утратить средства, уплаченные за квартиру в связи с риском недостроя либо банкротства застройщика).
Совокупное действие этих причин приводит к тому, что рынок в целом «застыл» в ожидании предстоящего развития событий. Реализации фактически не идут, и торговцы страшатся демпинговать, боясь резкого ценового обвала. Потому фактическое снижение цен маскируется различными «рекламными акциями», «персональными скидками» и т.п. Покупатели же продолжают откладывать покупку и выжидают дна. В этом их морально поддерживают СМИ, повсевременно генерирующие прогнозы о неизбежности такового развития событий.
Клиент перевоплотился в редчайшего и разборчивого гостя в кабинетах риэлторов и застройщиков. Потому полагаем, что одним из выходов из сложившейся ситуации для девелоперов может быть поиск личного подхода к каждой группе клиентов. Нужна точная сегментация покупателей и поиск стратегий, которые приведут к их вербованию. Это могут быть как особые программки, так и программки кредитования, продажа участков без подряда и пр.
Все эти методы стимулирования спроса, но, дают ограниченный эффект. Огромную перспективу имеет такое направление, как поиск других технологий в строительстве для удешевления жилища. Но это направление просит значимых усилий и новых инвестиций, на которые большая часть застройщиков не способны по денежным происшествиям. Либо же пока они просто не решаются на этот шаг, надеясь, что «чудо все-же произойдет» и рынок с течением времени возвратится к докризисному состоянию.
Платежеспособные покупатели сейчас стоят перед выбором: отложить покупку минимум на последующий год (или на неопределенный срок) либо приобрести, невзирая ни на что. В всех критериях существует ограниченная категория людей, которые в связи с острой необходимостью улучшения жилищных критерий все таки получают жилище. Низкая его цена и наличие симпатичных предложений и делают подходящие условия для сделки.
На рынке находится также достаточно широкая группа покупателей-инвесторов, для которых недвижимость является объектом денежных вложений на определенный срок.
Для категории неплатежеспособных граждан исходя из убеждений сегодняшнего уровня цен на жилище выбор смотрится чуть по другому: пользоваться арендой жилища, заняться «самостроем», включиться в госпрограммы предоставления общественного и другого жилища?
1-ый вариант в любом случае может рассматриваться ими как временная мера. А вот количество тех покупателей, которые предпочтут строить свое жилище сами, вероятнее всего, будет только расти. Ведь свой дом был и остается наилучшим вариантом для проживания россиян, конкретно с его наличием они связывают представление о «хорошей жизни». Доказательство тому – рост числа будущих покупателей низкоэтажного жилища, также тех, кто готов строить его своими силами. Нужно отметить, что строительство личных особняков велось и ранее, но сдерживалось рядом обстоятельств. Во-1-х, конкретный процесс возведения дома был связан с рядом определенных проблем, сначала, с бюрократической волокитой, массой согласований и проч., во-2-х, относительно высочайшей ценой материалов и земли. На этот момент подешевели и земля, и стройматериалы, стало быть, наступил подходящий период для тех, у кого есть скопления и намерения иметь свое жилище с придомовым участком.
Другой потенциально пользующийся популярностью вариант – ориентация на включение в муниципальные программки содействия покупке жилища. До недавнешнего времени масштаб этих программ был совершенно невелик. С учетом сложившейся ситуации на самом высочайшем уровне проходит дискуссия, каким образом посодействовать экономике – а именно, помогать производителям либо потребителям? В случае с рынком жилища – помогать застройщикам либо покупателям?
Разрабатываются и интенсивно дискуссируются варианты реализации программ для групп бюджетников – учителей и докторов, для военных, когда с началом проф деятельности (для военных – службы) в качестве оплаты за предоставляемое жилище отчисляется определенная сумма. В проработке находится также вариант предоставления безвозмездных субсидий для определенных слоев населения, нуждающихся в улучшении жилищных критерий. «Встройка» в такие программки – чем же не выход из затруднительной ситуации? Тем паче что приобретение низкоэтажного жилища рассматривается как преимущественный вариант. И это дополнительный ресурс для огромного числа нуждающихся в улучшении жилищных критерий.
Как длительно сохранится существующая ситуация на рынке недвижимости и когда он будет восстановлен? Это будет зависеть от ряда принципиальных событий, сначала, экономических: от продолжающейся девальвации рубля, от курса валют, уровня инфляции и нивелирования последствий денежного кризиса. Полагаю, возвращение к равновесному рынку спроса и предложения может произойти не ранее озари 2009-го или к зиме-весне 2010 года.
Никита Чулочников
Обычный рынок торговца перевоплотился в рынок покупателя. В конечном итоге за период с сентября по февраль цены снизились, по официальным данным, на 15–20%. Но с учетом дисконтов продавцов понижение в ряде регионов, также в определенных секторах еще больше значительно – порядка 30–50%. На данный момент остро дискутируется вопрос, наступил ли предел понижения цен. По нашим оценкам – нет, еще не наступил.
Каким образом сложившаяся ситуация оказывает влияние на поведение потребителей, на спрос с их стороны? При сокращении текущего спроса наблюдается формирование спроса отложенного. За период с сентября по январь вышло сокращение спроса в среднем на 30–40%, а в отдельных регионах и секторах жилища он свалился фактически до нуля. Во всероссийском масштабе, по данным мониторинговых исследовательских работ спроса на жилую недвижимость, проводимых компанией Russian Realty Research вместе со ВЦИОМ, два года вспять толика покупателей составляла порядка 15%, а с октября по январь она не подымается выше 11–12%.
Совместно с тем за последние два месяца практически на третья часть подросло число россиян, которые желали бы сделать лучше свои жилищные условия в наиблежайшие годы, но для этого у их нет средств (с 30% в январе до 38% в марте 2009 г.). Толика же тех респондентов, которые не испытывают необходимости в улучшении жилищных критерий, снизилась с 52% до 47%. Число россиян, планирующих в наиблежайшие семь лет приобрести жилище, фактически на том же уровне (12% респондентов).
С января 2009 г. выросла толика россиян, которые не собираются в ближнем году брать жилую недвижимость (с 47% до 55% тех, кто собирается приобрести жилище в наиблежайшие 1–7 лет). В то же время практически вдвое меньше стало респондентов, затруднившихся с ответом (21% в январе и 11% в марте). Количество планирующих приобретение жилища осталось фактически этим же – 32% и 34%.
Что касается воззрений об изменении цен, то за последние два месяца на четверть подросло число россиян, уверенных в том, что в наиблежайшие месяцы цены на жилище не поменяются (в январе к этой точке зрения склонялись 20% россиян, в марте таких уже было 25%). К тому же если с октября 2008 г. по январь 2009-го пятикратно подросло количество респондентов, прогнозирующих падение цен на жилую недвижимость, то с января по март их число осталось на том же уровне (18%).
Интересно, что москвичи и санкт-петербуржцы стали пореже предсказывать падение цен на жилую недвижимость (30% в январе и 20% в марте указывают падение цен), при всем этом они почаще стали считать, что цены на жилище до мая не поменяются (19% в январе и 28% в марте) и что они некординально возрастут (26% и 32% соответственно).
Похожие, но не так ярко выраженные тенденции малозначительного роста и стагнации цен на жилище предвещают и обитатели других городов-миллионников. Мировоззрение обитателей средних городов поляризовалось: 22% ждут значимый рост, 7% – существенное падение. Около половины обитателей села (47%) считают, что цены возрастут, из их 24% ждут значимого роста цен.
Ситуацию с отложенным спросом иллюстрирует диаграмма. Как мы лицезреем, посреди россиян было около 8% тех, кто планировал покупку жилища, посреди высокодоходных москвичей – четверть. При всем этом только четверть покупателей той и другой группы заполучили жилище, основная часть отложила покупку.
Каким образом может разрешиться ситуация с отложенным спросом? Только часть желающих приобрести жилище, при этом наименьшая, подкреплена платежеспособностью. А вот толика неплатежеспособной аудитории значительно выше, и со временем под воздействием экономической ситуации она, возможно, будет только расти. Может быть, в эту категорию перейдут и благополучные сейчас сограждане.
Необходимо отметить, что они занимают выжидательную позицию, что разъясняется воздействием ряда причин: непредсказуемостью, непрогнозируемостью, волатильностью цен, ожиданием предстоящего их понижения. Не считая того, в связи с отсутствием достаточных денег и инструментов покупки (ипотека) спрос перетекает к другим, наименее накладным, категориям продуктов; потребители откладывают средства на «черный день» либо уменьшают расходы. Отметим, что понижение уровня доходов типично в данный период фактически для всех групп населения – как рядовых людей, так и состоявшихся людей. Возросла рискованность вложений в строящееся жилище (боязнь утратить средства, уплаченные за квартиру в связи с риском недостроя либо банкротства застройщика).
Совокупное действие этих причин приводит к тому, что рынок в целом «застыл» в ожидании предстоящего развития событий. Реализации фактически не идут, и торговцы страшатся демпинговать, боясь резкого ценового обвала. Потому фактическое снижение цен маскируется различными «рекламными акциями», «персональными скидками» и т.п. Покупатели же продолжают откладывать покупку и выжидают дна. В этом их морально поддерживают СМИ, повсевременно генерирующие прогнозы о неизбежности такового развития событий.
Клиент перевоплотился в редчайшего и разборчивого гостя в кабинетах риэлторов и застройщиков. Потому полагаем, что одним из выходов из сложившейся ситуации для девелоперов может быть поиск личного подхода к каждой группе клиентов. Нужна точная сегментация покупателей и поиск стратегий, которые приведут к их вербованию. Это могут быть как особые программки, так и программки кредитования, продажа участков без подряда и пр.
Все эти методы стимулирования спроса, но, дают ограниченный эффект. Огромную перспективу имеет такое направление, как поиск других технологий в строительстве для удешевления жилища. Но это направление просит значимых усилий и новых инвестиций, на которые большая часть застройщиков не способны по денежным происшествиям. Либо же пока они просто не решаются на этот шаг, надеясь, что «чудо все-же произойдет» и рынок с течением времени возвратится к докризисному состоянию.
Платежеспособные покупатели сейчас стоят перед выбором: отложить покупку минимум на последующий год (или на неопределенный срок) либо приобрести, невзирая ни на что. В всех критериях существует ограниченная категория людей, которые в связи с острой необходимостью улучшения жилищных критерий все таки получают жилище. Низкая его цена и наличие симпатичных предложений и делают подходящие условия для сделки.
На рынке находится также достаточно широкая группа покупателей-инвесторов, для которых недвижимость является объектом денежных вложений на определенный срок.
Для категории неплатежеспособных граждан исходя из убеждений сегодняшнего уровня цен на жилище выбор смотрится чуть по другому: пользоваться арендой жилища, заняться «самостроем», включиться в госпрограммы предоставления общественного и другого жилища?
1-ый вариант в любом случае может рассматриваться ими как временная мера. А вот количество тех покупателей, которые предпочтут строить свое жилище сами, вероятнее всего, будет только расти. Ведь свой дом был и остается наилучшим вариантом для проживания россиян, конкретно с его наличием они связывают представление о «хорошей жизни». Доказательство тому – рост числа будущих покупателей низкоэтажного жилища, также тех, кто готов строить его своими силами. Нужно отметить, что строительство личных особняков велось и ранее, но сдерживалось рядом обстоятельств. Во-1-х, конкретный процесс возведения дома был связан с рядом определенных проблем, сначала, с бюрократической волокитой, массой согласований и проч., во-2-х, относительно высочайшей ценой материалов и земли. На этот момент подешевели и земля, и стройматериалы, стало быть, наступил подходящий период для тех, у кого есть скопления и намерения иметь свое жилище с придомовым участком.
Другой потенциально пользующийся популярностью вариант – ориентация на включение в муниципальные программки содействия покупке жилища. До недавнешнего времени масштаб этих программ был совершенно невелик. С учетом сложившейся ситуации на самом высочайшем уровне проходит дискуссия, каким образом посодействовать экономике – а именно, помогать производителям либо потребителям? В случае с рынком жилища – помогать застройщикам либо покупателям?
Разрабатываются и интенсивно дискуссируются варианты реализации программ для групп бюджетников – учителей и докторов, для военных, когда с началом проф деятельности (для военных – службы) в качестве оплаты за предоставляемое жилище отчисляется определенная сумма. В проработке находится также вариант предоставления безвозмездных субсидий для определенных слоев населения, нуждающихся в улучшении жилищных критерий. «Встройка» в такие программки – чем же не выход из затруднительной ситуации? Тем паче что приобретение низкоэтажного жилища рассматривается как преимущественный вариант. И это дополнительный ресурс для огромного числа нуждающихся в улучшении жилищных критерий.
Как длительно сохранится существующая ситуация на рынке недвижимости и когда он будет восстановлен? Это будет зависеть от ряда принципиальных событий, сначала, экономических: от продолжающейся девальвации рубля, от курса валют, уровня инфляции и нивелирования последствий денежного кризиса. Полагаю, возвращение к равновесному рынку спроса и предложения может произойти не ранее озари 2009-го или к зиме-весне 2010 года.
Никита Чулочников